УИД Номер изъят
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 августа 2022 г. г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Папуши А.С., при секретаре судебного заседания Андриевской А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-857/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества «Сосновгео» к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ :
акционерное общество «Сосновгео» (далее по тексту – АО «Сосновгео»), действуя через своего представителя по доверенности Б, обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований указывает, что является собственником земельного участка с кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, площадью 170 033 (+/- 144) кв.м., расположенного по адресу:
Кадастровая стоимость земельного участка установлена Актом об определении кадастровой стоимости № АОКС-38/2021/000422 от 03.09.2021 в размере 37 502 478,48 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком Ш ООО «Независимая Экспертная оценка». Согласно отчету Номер изъят от 22.06.2022, по состоянию на 27.08.2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят составляет 21 152 000,00 руб.
Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участкас кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, площадью 170 033 (+/- 144) кв.м., расположенного по адресу:
, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27.08.2021 в размере 21 152 000,00 руб.
Административный истец АО «Сосновгео» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представителем административного истца Б, действующим на основании доверенности, представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Административный ответчик Правительство Иркутской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав на недостатки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.
Административный ответчик ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что рыночная стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что в компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, следовательно, оно не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, с которой административный истец не согласен.
Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области поступил отзыв, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, дополнительно указав, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не заинтересовано в исходе данного административного дела, не имеет материально-правового интереса.
Заинтересованное лицо администрация Иркутского районного муниципального образования, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, представило отзыв, в котором указало, что не является получателем налога на имущество.
25.07.2022 Определением Иркутского областного суда в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Усть-Кудинского муниципального образования.
Заинтересованное лицо администрация Усть-Кудинского муниципального образования, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, о причинах неявки не сообщило.
Суд, руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно части 1 статьи 62, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».
Судом установлено, что АО «Сосновгео» является собственником земельного участка с кадастровым номером 38:06:110601:2050, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.07.2022.
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет Дата изъята .
Дата изъята на основании акта об определении кадастровой стоимости от 03.09.2021 № АОКС-38/2021/000422, подготовленного, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 Закона об оценке, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» кадастровая стоимость земельного участка, по состоянию на 27.08.2021, составляет 37 502 478,48 руб.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).
Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с пунктом 1 статьи 388 НК РФ плательщиком земельного налога. Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390 НК РФ).
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 НК РФ (в редакции Федерального закона № 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят могут повлиять на права АО «Сосновгео» и его обязанности как плательщика земельного налога, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.09.2021.
С настоящим иском АО «Сосновгео» обратилось в суд Дата изъята (согласно штампу Службы доставки корреспонденции), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.
Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке - ООО «Независимая Экспертная оценка» Номер изъят от 22.06.2022.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в отзыве на административный иск указал, что в, рамках заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29.11.2014 – 84 524 000,00 руб., отчет Номер изъят от 24.05.2015, подготовленный независимым оценщиком Ц
Так же, указывает, что оценщиком не был учтен уровень инфляции за период с 01.11.2014 по 01.08.2021, который составил 49,61 %.
Доводы Правительства Иркутской области не могут быть приняты судом во внимание, по следующим основаниям.
В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В п. 13 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки указано, что: «Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная информация и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений».
Рыночная стоимость, установленная в Отчете Номер изъят от 24.05.2015, на который ссылается представитель Правительства Иркутской области, не является ценой сделки на рынке или ценой предложения на рынке и не может быть использована при расчете рыночной стоимости объекта оценки в Отчете об оценке Номер изъят от 22.06.2022.
Кроме того, в Отчете Номер изъят от 24.05.2015, дата оценки объекта недвижимости установлена по состоянию на 29.11.2014, а в предоставленном административным истцом Отчете Номер изъят от 22.06.2022, дата оценки объекта недвижимости установлена на 27.08.2021, то есть разница между датами оценки составляет 7 лет, при этом рынок имеет свойство изменяться со временем, в связи, с чем сравнивать только по уровню инфляции данные на 29.11.2014 и 27.08.2021 – не корректно.
В соответствии с п. 22 пп. е ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе такой элемент сравнения как условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).
Расчет рыночной стоимости в Отчете Номер изъят от 22.06.2022 проведен в рамках сравнительного подхода к оценке с использованием метода сравнения продаж. Обоснование выбора подходов и методов оценки приведено на страницах 37-39 Отчета об оценке.
Согласно таблице 4.2, содержащейся в отчете об оценке Номер изъят от 22.06.2022, для проведения оценки оценщиком были выбраны три объекта-аналога, с датой продажи/предложения на продажу по состоянию на 14.06.2020, 23.05.2021, 15.05.2021. В качестве объектов-аналогов оценщиком приняты объекты, максимально приближены к дате оценки по времени в 2021 г.
Из таблиц, содержащихся в указанном отчете, следует, что уровень роста цен оценщиком рассчитывался за период от даты предложения на продажу объектов-аналогов до даты оценки, что соответствует требованиям п. 22 пп. е ФСО № 7 «Оценка недвижимости».
Таким образом, доводы Правительства Иркутской области относительно того, что оценщиком не был учтен рост цен за период с 01.11.2014 по 01.08.2021, не может быть принят судом во внимание, поскольку противоречит п. 22 пп. е ФСО № 7 «Оценка недвижимости».
Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно отчету Номер изъят от 22.06.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят по состоянию на 27.08.2021 составляет 21 152 000,00 руб.
Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.
Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, а также выбор сравнительного подхода (метод сравнения продаж); корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта недвижимости, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.
Полномочия оценщика Ш на осуществление оценочной деятельности проверены. Так, согласно свидетельству о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Номер изъят от 22.07.2020 Ш является членом ассоциации «Русское общество оценщиков», включена в реестр членов с Дата изъята , регистрационный Номер изъят. Статус данного оценщика действительный. Кроме того, к отчету приложены квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от Дата изъята Номер изъят, сроком действия до Дата изъята и полис страхования ответственности оценщика.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данных доказательств недопустимыми (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов проведения оценки, не выявлено.
Лица, участвующие в деле, отчет не оспаривали, согласились с ним, возражений относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной отчетом, не заявили. Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом сведений о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.
На основании изложенного, суд признает отчет рыночной стоимости объекта оценки Номер изъят от 22.06.2022, составленный оценщиком Ш надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований АО «Сосновгео» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, площадью 170 033 (+/- 144) кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27.08.2021, в размере 21 152 000,00 (двадцать один миллион сто пятьдесят две тысячи) руб.
В соответствии со статьями 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения АО «Сосновгео» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят равной рыночной стоимости – Дата изъята .
Руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
административные исковые требования акционерного общества «Сосновгео» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, площадью 170 033 (+/- 144) кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости, в размере 21 152 000,00 (двадцать один миллион сто пятьдесят две тысячи) руб., определенной по состоянию на 27 августа 2021 г.
Установить, что датой обращения акционерного общества «Сосновгео» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым Номер изъят равной рыночной стоимости является Дата изъята
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий судья А.С. Папуша
Мотивированное решение изготовлено Дата изъята