Дело № 2-2024/2025 64RS0004-01-2025-002466-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01.10.2025 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе судьи Комарова И.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жебревой Н.Б.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании права собственности,

установил:

ФИО2 обратилась в суд и просит признать за ней право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1); пристройки площадью 5,1 кв.м. (литер А2), адрес места нахождения: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г.Балаково, <адрес>, расположенный на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г.Балаково, <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что истец является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г.Балаково, <адрес>. Право аренды на вышеуказанный земельный участок возникло у Истца на основании договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ (запись ЕГРН № от 09.11.2016г.) и договора замены стороны в обязательстве от 11.04.2023г. (запись ЕГРН № от 12.04.2023г.). В границах вышеуказанного имеется нежилое здание мини-магазина, кадастровый №, площадью 71,9 кв.м., инвентарный №:АА1а, условный №:А:0, адрес (местоположение): Саратовская область, г.Балаково, <адрес>, которое также находится в собственности Истца на основании договора купли- продажи недвижимого имущества от 11.04.2023г. (запись ЕГРН № от 12.04.2023г.). В настоящее время данный объект недвижимости имеет следующие технические характеристики: нежилое здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1); пристройки площадью 5,1 кв.м. (литер А2).

Истец утверждает, что вышеуказанное нежилое здание соответствует всем строительным нормам и не угрожает жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим паспортом объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным ИП ФИО3 (ОГРНИП №). Уведомлением исх.№ДД.ММ.ГГГГ.03/25 от 16.08.2024г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области было отказано в выдаче разрешения на строительство вышеуказанного объекта недвижимости на основании ч.13 ст.51 ГрК РФ и п.2.11 административного регламента утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области № от 29.05.2023г. Уведомлением исх.№ДД.ММ.ГГГГ.05/03 от 19.02.2025г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта недвижимости на основании п.1 ч.б ст.55 ГрК РФ и п.2.11 административного регламента утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области № от 29.05.2023г. Уведомлением исх.№КУВД-001/№. Отдел государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Саратовской области было отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Истец настаивает на том, что возведенный им объект недвижимости, хотя и имеет признаки самовольной постройки, однако, не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, указав, что строения на соседнем участке кадастровым номером № не может препятствовать оформлению права собственности истца, поскольку по условиям аренды земельного участка кадастровым номером № запрещено возведение любых стационарных строений.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области с иском не согласилась, указав, что ФИО2 приобрела право собственности на объект недвижимости кадастровым номером № и право аренды земельного участка кадастровым номером № у ФИО4 При этом, решением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А57-1459/2015 было отказано в удовлетворении исковых требований администрации к ИП ФИО4 о приведении объекта капитального строительства в соответствии с выданным разрешением на строительство и встречных исковых требований ИП ФИО4 к администрации о признании реконструкции объекта капитального строительства, выполненной в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области считает доводы истца о том, что спорные постройки были возведены им, не соответствует действительности, так как эти же постройки были предметом спора в Арбитражном суде и, по мнению ответчика, ФИО2 злоупотребляет правом, пытаясь легализовать постройки в обход состоявшихся и вступивших в законную силу судебных актов.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области также указывает, что эксперт в заключении от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № указал, что исследуемый объект не соответствует противопожарным требованиям, поскольку расположен на расстоянии 3,3 м от двухэтажного нежилого здания аттракционов. Так называемое нежилое здание аттракционов расположено на земельном участке с кадастровым номером 64№, находящимся в муниципальной собственности и переданном по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 В соответствии с пунктом 1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан в аренду без права строительства объектов капитального строительства. По внешним признакам размещенная на земельном участке с кадастровым номером № постройка признаками капитальности не обладает, оно не поставлено на кадастровый учет, сведения о ней отсутствую в ЕГРН. Согласно техническому паспорту спорного объекта недвижимости, изготовленному ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3, год постройки пристроек - 2024, то есть после заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что доказательств устранения требований противопожарной безопасности стороной истца в материалы дела не предоставлено, спорная постройка используются под кафе, имеет вывеску «№ что позволяет предположить использование открытого огня для приготовления блюд в помещении самовольной постройки, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание суда не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не представили, сведений о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив предоставленные доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Судом установлено, что ФИО2 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г.Балаково, <адрес>. Право аренды на вышеуказанный земельный участок возникло у истца на основании договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ (запись ЕГРН № от 09.11.2016г.) и договора замены стороны в обязательстве от 11.04.2023г. (запись ЕГРН № от 12.04.2023г.). В границах вышеуказанного имеется нежилое здание мини-магазина, кадастровый №, площадью 71,9 кв.м., инвентарный №:АА1а, условный №:А:0, адрес (местоположение): Саратовская область, г.Балаково, <адрес>, которое также находится в собственности истца на основании договора купли- продажи недвижимого имущества от 11.04.2023г. (запись ЕГРН № от 12.04.2023г.). В настоящее время данный объект недвижимости имеет следующие технические характеристики: нежилое здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1); пристройки площадью 5,1 кв.м. (литер А2).

На вышеуказанное нежилое здание ИП ФИО3 составлен технический паспорт объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным.

Уведомлением исх.№ДД.ММ.ГГГГ.03/25 от 16.08.2024г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области было отказано в выдаче разрешения на строительство вышеуказанного объекта недвижимости на основании ч.13 ст.51 ГрК РФ и п.2.11 административного регламента утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области № от 29.05.2023г.

Уведомлением исх.№ДД.ММ.ГГГГ.05/03 от 19.02.2025г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта недвижимости на основании п.1 ч.б ст.55 ГрК РФ и п.2.11 административного регламента утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области № от 29.05.2023г.

Уведомлением исх.№КУВД-001/2024№. Отдел государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Саратовской области было отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Заключением судебной экспертизы сделаны выводы, что здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1); пристройки площадью 5,1 кв.м. (Литер А2), адрес места нахождения: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г. Балаково, <адрес>, расположенное на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером № является, объектом недвижимости и объектом капитального строительства, так как: имеет неразрывную связь с земельным участком, конструктивные характеристики объекта исследования не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик объекта (имеется подвальный этаж, фундамент железобетонный ленточный и из железобетонных блоков, стены кирпичные); является зданием организации торговли / общественного питания, подключенным (технологически присоединенным) к сетям инженерно-технического обеспечения, не предназначенным для использования в качестве жилья, представляющим собой архитектурно- строительный объект, назначением которого является создание условий для обслуживания населения, срок эксплуатации объекта соотносится со сроком, в течение которого несущие конструкции сохраняют способность воспринимать эксплуатационные нагрузки без разрушения и сверхнормативных деформаций. При сопоставлении результатов геодезической съемки объекта недвижимости: здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1), пристройки площадью 5,1 кв.м. (Литер А2), по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г. Балаково, <адрес>, со сведениями ЕГРН в отношении документальных границ земельного участка с кадастровым номером №. было установлено, что объект недвижимости: здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1), пристройки площадью 5,1 кв.м. (Литер А2), по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г. Балаково, <адрес> полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №

Объект недвижимости: здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1), пристройки площадью 5,1 кв.м. (Литер А2), по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г. Балаково, <адрес>, не соответствует противопожарным нормам, чем представляет угрозу жизни и здоровью гражданам:

- пристройка (Лит. А1) исследуемого здания кафе расположена на расстоянии 3,3м, от двухэтажного нежилого здания парка аттракционов, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (адрес: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский м. р-н, г. п. город Балаково, г. Балаково, <адрес>, з/у 1А; форма собственности: муниципальная; вид разрешенного использования земельного участка- развлечения), а нормативное расстояние до строения на смежном участке должно быть 6 м (несоответствие и. 4.3 табл. 1 СП 4.13130.2013, ст. 8 ФЗ ДД.ММ.ГГГГ N 384-Ф3; выводы сделаны с учетом отсутствия технической возможности осмотра в полном объеме постройки на земельном участке с кадастровым номером №, отсутствия правоустанавливающих документов на указанное строение).

Объект недвижимости: здание кафе состоящее из; нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1), пристройки площадью 5,1 кв.м. (Литер А2), по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г. Балаково, <адрес> соответствует иным нормативным требованиям, за исключением вышеуказанных несоответствий пожарным нормам, в том числе соответствует градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, на дату экспертизы при эксплуатации объекта исследования не выявлено нарушений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории, согласно ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 74-ФЗ (часть водоохранной зоны Саратовского водохранилища с реестровым номером № дат, внесения сведений в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ год, часть прибрежной защитной полосы Саратовского водохранилища с реестровым номером №, дата внесения сведений в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ). После устранения несоответствий пожарным нормам и при сохранении объекта недвижимости: здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1); пристройки площадью 5,1 кв.м. (Литер А2) по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г. Балаково, <адрес>, его дальнейшая эксплуатация должна осуществляться с учетом требований нормативных документов, в том числе ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 74-ФЗ.

Экспертом в заключении предложены варианты устранения выявленных нарушений противопожарных правил:

- способ устранения №: выполнить устройство стены из кирпича или блоков между кирпичной пристройкой Лит. А1 исследуемого здания кафе и постройкой двухэтажного нежилого здания парка аттракционов, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, согласно п. 4.11 СП 4.13130.2013, п. 5.4,7, 5.4.9, 5.4,10 СП 2.№ (между строениями на смежных участках возвести стену равнозначную по высоте / ширине более высокому / широкому объекту защиты, обращенному к соседнему объекту защиты, являющейся противопожарной стеной 1-го типа, например из каменных материалов, отвечающую требованиям СП 2.13130 для противопожарных стен 1 -го типа, в т.ч. п. 5.4.7-ДД.ММ.ГГГГ; выводы сделаны с учетом результатов осмотра постройки на земельном участке с кадастровым номером №; работы должны осуществляться представителями организации, имеющий допуск на выполнение работ данного вида на основании проектного решения, согласованного в установленном порядке);

- способ устранения №: выполнить реконструкцию кирпичной пристройки Лит, А1 исследуемого здания кафе с уменьшением общей площади и площади застройки таким образом, что бы в результате выполненных работ расстояние до нежилого здания парка аттракционов, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №:№, составляло 6м. (выводы сделаны с учетом результатов осмотра постройки на земельном участке с кадастровым номером № в рамках имеющегося доступа);

- способ устранения №: перенос нежилого здания парка аттракционов, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером №, на расстояние 6м. от кирпичной пристройки Лит. А1 исследуемого здания кафе (выводы сделаны с учетом результатов осмотра постройки на земельном участке с кадастровым номером № в рамках имеющегося доступа).

У суда отсутствуют основания ставить под сомнение выводы эксперта, изложенные в заключении, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертом были изучены все имеющиеся материалы, объем которых оказался достаточным для дачи заключения; избраны надлежащие методы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Суд отклоняет доводы администрация Балаковского муниципального района Саратовской области о злоупотреблении истцом своими правами при обращении в суд с настоящим иском, поскольку ИП ФИО4 обращался в Арбитражный суд Саратовской области с иным предметом иска (л.д.65-70).

Что касается пожарного разрыва по отношению к двухэтажному нежилому зданию парка аттракционов, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, то, как бесспорно установлено в судебном заседании, на земельном участке с кадастровым номером № по условиям договора аренды исключается возможность возведения объектов капитального строительства. Соответственно, наличие объекта, легализация которого исключена, не может препятствовать в легализации истцом спорных объектов недвижимости.

Доказательств наличия иных препятствий к легализации истцом спорных объектов недвижимости суду не предоставлено, а поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

При назначении судебной экспертизы ФИО2 по чеку от ДД.ММ.ГГГГ были внесены денежные средства на депозитный счет УСД Саратовской области в размере 119765 рублей.

Согласно ходатайству экспертного учреждения стоимость судебной экспертизы составила 98000 рублей.

Соответственно, УСД по Саратовской области следует обязать перечислить экспертному учреждению 98000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы и возвратить ФИО2 21765 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании права собственности удовлетворить.

Признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, на объект недвижимого имущества: нежилое здание кафе состоящее из: нежилого здания площадью 69,9 кв.м. (литер А); пристройки площадью 242,5 кв.м. (литер А1); пристройки площадью 5,1 кв.м. (литер А2), адрес места нахождения: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г.Балаково, <адрес>, расположенный на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский <адрес>, г.Балаково, <адрес>.

Обязать Управление Судебного департамента в Саратовской области произвести перечисление денежных средств в размере 98 000 рублей, внесенных ФИО2 по чеку от ДД.ММ.ГГГГ на счет ООО «Э-Сар», ИНН №, в счет оплаты судебной экспертизы.

Обязать Управление Судебного департамента в Саратовской области возвратить денежные средства в размере 21 765 рублей ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, из внесенных ею 119 765 рублей по чеку от ДД.ММ.ГГГГ.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья И.Е. Комаров

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.Е. Комаров