Дело № 2-455/2025
УИД 5 58RS0008-01-2024-006038-27
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 июня 2025 года г.Пенза
Железнодорожный районный суд г.Пензы в составе:
председательствующего судьи Нестеровой О.В.,
при секретаре Прониной К.А.,
с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску администрации города Пензы ФИО1,
представителя ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску ФИО2 и ФИО3 - ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску администрации города Пензы к ФИО3, ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязании приведения объекта капитального строительства в соответствие с техническим паспортом и по встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к администрации города Пензы, Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на реконструированное нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.Пензы обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что в адрес администрации г.Пензы из Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области поступило уведомление №81 от 09.10.2024 о выявлении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
В соответствии с требованиями ч.4 ст.54 Градостроительного кодекса РФ Министерством градостроительства и архитектуры Пензенской области в рамках выездного обследования проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1274+/-12 кв.м., имеет вид разрешенного использования – «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1)». В пределах указанного земельного участка зарегистрирован объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером № (без координат границ), площадью 380,2 кв.м. и количеством этажей – 2, год завершения строительства – 1964.
В ходе осмотра, проведенного в рамках выездного обследования, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № ведутся работы по реконструкции указанного нежилого здания путем устройства этажа из пеноблока. При возведении нового этажа изменяется сразу несколько технико-экономических показателей объекта капитального строительства, а именно: увеличивается высота зданий; увеличивается общая площадь здания; увеличивается общий строительный объем здания.
В результате самовольной реконструкции объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, имеет следующие технико-экономические показатели: количество этажей – 3; общая площадь 570 кв.м.
Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что выполненные работы по возведению этажа из пеноблока повлекли за собой изменение параметров объекта, перечисленных в п.14 ч.1 ст.1 ГрК РФ, выполненные работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства и, в соответствии с требованиями ст.51 ГрК РФ, требуют получения разрешения на строительство (реконструкцию).
В соответствии с ч.15 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство (реконструкцию) указанного нежилого здания из администрации г.Пензы не поступало, Министерством разрешение на строительство, реконструкцию не выдавалось.
Таким образом, реконструкция объекта капитального строительства – двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> выполнена в отсутствии предусмотренного ст.51 ГрК РФ разрешения на строительство (реконструкцию).
Законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой.
Так, строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольными, если они возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, спорный объект капитального строительства строится в отсутствии предусмотренного ст.51 ГрК РФ разрешения на строительство (реконструкцию).
Администрация г.Пензы просит признать возводимый объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> самовольной постройкой; обязать ФИО3, ФИО2 за свой счет привести объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 27.06.2006 (инвентарный номер №) в течение 6-ти месяцев с момента вступления в законную силу судебного акта; в случае неисполнения решения суда взыскать с ФИО3 и ФИО2 судебную неустойку в размере 2000 руб. с каждого за каждый день с момента истечения определенного судом срока исполнения обязательства в натуре.
ФИО2 и ФИО3 обратились в суд со встречным исковым заявлением к администрации г.Пензы указав, что между ФИО2, ФИО3 (покупатели) и ООО «Самаратрансстрой» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2023, согласно которому истцы по встречному иску стали долевыми собственниками (по 1/2 доли в праве) спорного двухэтажного нежилого здания, с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 380,2 кв.м. Право собственности подтверждается договором купли-продажи от 15.05.2023, выписками ЕГРН на указанные здание и земельный участок. Обязанность по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи выполнена надлежащим образом.
В последующий после приобретения период, истцы обратились в ООО «Лаборатория судебной экспертизы» за проведением обследования технического состояния здания, по результатам которого сделан вывод с рекомендацией о необходимости проведения капитального ремонта здания с целью усиления несущих конструкций и полной замены кровли в связи с ее недопустимым состоянием, о чем составлен Акт №265/16 от 07.08.2023 о техническом состоянии и пригодности для дальнейшей эксплуатации объекта капитального строительства по адресу: <адрес>.
В целях чего ими были проведены ремонтно-строительные работы по усилению несущих конструкций здания и изменению чердачного помещения, поскольку конструкция крыши, стропила находились в ненадлежащем, недопустимом состоянии, в результате имеющегося износа и после нескольких очагов пожара в верхней части здания, случившихся в периоды времени, когда объект фактически был заброшен, до приобретения его истцом.
Также были выявлены массовые протечки, сильная ржавчина на поверхности кровли и со стороны чердака, разрушение фальцев, большое количество заплат на кровле, отсутствие элементов в ограждающей решетке.
В результате проведенных в последующем ремонтно-строительных работ произошло: крепление стен поясами жесткости, замена, усиление перемычек и карнизов, изменение конфигурации крыши с заменой на новые кровельные конструкции, а также изменено функциональное назначение чердачного помещения на мансардный этаж, что фактически привело к возведению 3-го этажа.
Вместе с тем, работы, в результате которых произошли изменения конфигурации чердачного помещения и возведению 3-го этажа, не могли повлиять на конструктивные и другие характеристики нежилого здания, их надежности и безопасности. Проведенные изменения не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными регламентами. Реконструируемое нежилое здание соответствует действующим на территории РФ строительным, санитарным, экологическим и противопожарным нормам и правилам, его дальнейшая эксплуатация по назначению возможна, поскольку нежилое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц, что подтверждается заключением по результатам строительно-технического исследования здания ООО «ЛСЭ» №469/16 от 30.09.2024.
Данное обследование было заказано после проведения всех ремонтно-строительных работ на объекте, для их проверки и в целях определения возможности дальнейшей безопасной эксплуатации здания, в связи с чем, считают, что реконструируемый объект возможен к сохранению и они изъявляют намерение по введению его в гражданский оборот, с принятием обязанностей по его содержанию и оплате налогов, путем признания права собственности на него.
Спорный объект реконструирован в пределах границ земельного участка, принадлежащего истцам по встречному иску в равных долях на праве собственности, в соответствии с его целевым назначением.
Учитывая вышеприведенное заключение по результатам строительно-технического исследования здания ООО «ЛСЭ» №469/16 от 30.09.2024 считают, что спорное здание в существующем виде соответствует всем предъявляемым требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, исковое заявление администрации г.Пензы о приведении нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии, в состояние, соответствующее техническому паспорту от 27.06.2006, по своей сути является требованием об осуществлении сноса самовольной постройки, поскольку приведет к фактическому сносу возведенного 3-го (мансардного) этажа. В свою очередь, данное требование первоначального иска, с учетом имеющихся обстоятельств не устанавливает баланса между государственным органом и собственниками строения, тем самым лишая собственников права на сохранение строения путем признания права собственности на него, и (или) при необходимости, приведения его в соответствии с действующим законодательством.
При установлении юридически-значимых обстоятельств данного судебного дела, считают необходимым учесть правовую позицию Верховного Суда РФ о том, что снос самовольно реконструированного объекта капитального строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимого имущества.
Полагают возможным учесть, что истцами предпринимался ряд мер к получению документов на реконструируемое нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. После проведения строительных работ было проведено обследование специализированной организацией и составлено заключение по результатам строительно-технического исследования здания от 30.09.2024.
Также были получены технические условия на подключение коммуникаций к зданию, имеется проектная документация на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства (нежилое здание) к сетям газораспределения, выполненная Филиалом АО «Газпром газораспределение Пенза» в г.Пензе, в соответствие с которыми уполномоченной организацией произведен монтаж газоиспользующего оборудования в установленном порядке на основании договора от 29.09.2023.
Объекты электроэнергетики (энергопринимающих устройств) были подключены к зданию в соответствии с установленными нормативными мероприятиями по техническим условиям и акту об осуществлении технологического присоединения от 28.06.2023, выданному АО «Пензенская горэлектросеть» и договору энергоснабжения №11511 от 20.07.2023 с ООО «ТНС Энерго г.Пенза».
В июле 2023 заключен договор о подключении здания к системе теплоснабжения с ООО «Теплоснабжающая компания», в установленном порядке получены технические условия на подключение.
С ООО «Горводоканал» заключен договор от 01.07.2023 для подачи в установленном законом порядке холодного водоснабжения и водоотведения через присоединенную водопроводную сеть централизованных систем холодного водоснабжения и осуществления приема сточных вод абонента канализационного выпуска в централизованную систему водоотведения на объект по адресу: <адрес>.
По заявлению ФИО2 Минград ПО подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, с определенными требованиями к зданию, в том числе к его архитектурно-градостроительному облику.
Принимая во внимание, что спорный объект реконструирован на земельном участке, находящемся в собственности истцов, в соответствии с его целевым назначением, учитывая вышеприведенное заключение по обследованию спорного здания, иные документы в отношении данного объекта, считают, что спорное здание в существующем виде соответствует всем предъявляемым требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
ФИО2 и ФИО3, с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ, просят сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 592,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; признать за ними право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 570 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с сохранением существующих долей в праве собственности на указанный объект: за ФИО2 – 1/2 доли, за ФИО3 – 1/2 доли.
Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 05.02.2025 настоящее встречное исковое заявление принято к производству суда.
Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 15.05.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области.
Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 29.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Пензенской области.
В судебном заседании представитель администрации г.Пензы ФИО1, действующая на основании доверенности, первоначальные исковые требования поддержала и просила удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просила отказать, полагает, что администрация г.Пензы является ненадлежащим ответчиком по встречному иску, поскольку полномочия по выдаче разрешения на реконструкцию переданы Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области, который при рассмотрении заявленных требований будет являться надлежащим ответчиком.
Ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) ФИО4, действующая на основании доверенности, против удовлетворения первоначального иска возражала, просила встречные исковые требования в последней редакции удовлетворить, поддержав письменные пояснения, приобщенные к материалам дела.
Представитель Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.
Представитель Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание также не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке.
Информация о назначении дела была заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Железнодорожного районного суда г.Пензы в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».
Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства указанных лиц, суд счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения лиц, участвующих по делу, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Судом установлено, что ФИО3 и ФИО2 на основании договора купли-продажи от 15.05.2023 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 380,2 кв.м. с кадастровым номером №.
Нежилое здание по адресу: <адрес>, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1274+/-12 кв.м., вид разрешенного использования: амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1), категория земель: земли населенных пунктов.
Истцам принадлежит вышеуказанный земельный участок на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому.
Согласно техническому паспорту на Контора поезда лит.А, расположенного по адресу: <адрес>, составленного ФГКУП «Ростехинвентаризация» Пензенский филиал Пензенского городского отделения по состоянию на 27.09.2006 следует, что указанное здание состояло из двух этажей, общей площадью 380,2 кв.м., из которых основная – 250,7 кв.м., подсобная – 129,5 кв.м.
09.10.2024 в ходе проведения выездного обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Минградом Пензенской области установлено, что в соответствии с данными из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1274+/-12 кв.м. имеет вид разрешенного использования – «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1)». В пределах указанного земельного участка зарегистрирован объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером № (без координат границ), площадью 380,2 кв.м. и количеством этажей 2, год завершения строительства – 1964.
В ходе осмотра установлено, что на указанном земельном участке ведутся работы по реконструкции указанного нежилого здания путем устройства этажа из пеноблока. При возведении нового этажа изменяется сразу несколько технико-экономических показателей объекта капитального строительства, а именно: увеличивается высота здания; увеличивается количество этажей; увеличивается общая площадь здания; увеличивается общий строительный объем здания.
На текущую дату в результате самовольной реконструкции объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, имеет следующие технико-экономические показатели: количество этажей – 3; общая площадь – 570 кв.м.
Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что выполненные работы по возведению этажа из пеноблока повлекли за собой изменение параметров объекта, перечисленных в пункте 14 части статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), выполненные работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства и, в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ, требуют получения разрешения на строительство (реконструкцию).
В соответствии с частью 15 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство (реконструкцию) указанного нежилого здания из администрации г.Пензы в адрес Министерства не поступало, Министерством разрешение на строительство, реконструкцию не выдавалось.
Таким образом, реконструкция объекта капитального строительства – двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, выполнена в отсутствии предусмотренного статьей 51 ГрК РФ разрешения на строительство (реконструкцию).
Из акта о техническом состоянии и пригодности для дальнейшей эксплуатации объекта капитального строительства по адресу: <адрес> №265/16 от 07.08.2023, составленного ООО Лаборатория судебной экспертизы следует, что на основании результатов обследования определена категория технического состояния конструкций крыши нежилого здания по адресу: <адрес> - недопустимое состояние (классификация согласно СП 13-102-2003).
Конструкции крыши в значительной степени исчерпали свою несущую способность и пришли в состояние, когда дальнейшая их эксплуатация стала невозможной без проведения работ по капитальному ремонту.
Учитывая характер имеющихся дефектов (физический износ конструкций крыши до недопустимого уровня, конструктивные особенности здания, а также объект работ по восстановлению конструкций здания рекомендуется произвести капитальный ремонт крыши здания с полной заменой стропильной системы и покрытия.
В связи с вышеуказанным актом, ответчиками (истцами по встречному иску) были проведены ремонтно-строительные работы, что привело, в том числе, к изменению конфигурации крыши с заменой на новые кровельные конструкции, а также изменению функционального назначения чердачного помещения на мансардный этаж.
Согласно заключению по результатам строительно-технического исследования здания №469/16 от 30.09.2024, составленного ООО «Лаборатория судебной экспертизы», нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями соответствует требованиям СП, СНиП, СанПиН, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам предъявляемым к общественным зданиям.
Условия безопасной эксплуатации возведенных строительных конструкций исследуемого здания обеспечиваются. Нежилое здание после проведения работ по капитальному ремонту и усилению конструкций не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку конструкции здания имеют эксплуатационный ресурс, необходимую достаточную безопасную и соответствующую нормам проектирования несущую способность и требуемые прочностные показатели, пригодны для восприятия расчетных нагрузок в условиях эксплуатации.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с подп. 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Согласно пункта 14 части 1 статьи 1 ГрК РФ понятие реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) включается в себя изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
В соответствии с положениями статей 8, 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения.
В силу статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункты 1, 3).
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, отраженной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25).
Возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ) (пункт 28).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (пункт 39).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43).
Из разъяснений, данных в пункте 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
Таким образом, гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.
Для определения технического состояния реконструированного объекта недвижимости, по ходатайству стороны ответчиков (истцов по встречному иску) определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 05.02.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, на разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:
- соответствует ли реконструированное нежилое здание по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, строительным, градостроительным нормам и правилам, нормам противопожарной безопасности, экологическим, санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим, природоохранным нормам и правилам, действующих на территории Российской Федерации, и создает ли оно угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и интересы других лиц, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки? Если не соответствует, то указать, какие имеются нарушения, являются ли они устранимыми и какие возможно провести мероприятия по устранению данных нарушений?
Согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № 337/2-2-25, 338/2-2-25 от 23.04.2025 реконструированное нежилое здание по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по размещению строения относительно объектов окружающей застройки, по объемно-планировочному исполнению и состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной и пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим условиям (микроклимату, освещенности, наличию инженерных коммуникаций) соответствует строительным, противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам и правилам, а также градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки города Пенза Пензенской области.
Реконструированное нежилое здание по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, в виду соблюдения требований ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» И ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Конструкции здания имеют большой эксплуатационный ресурс, необходимую достаточную, безопасную и соответствующую нормам проектирования несущую способность и требуемые прочностные показатели, пригодны для восприятия расчетных нагрузок в условиях эксплуатации.
Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется, его заключение логично, последовательно, не противоречит закону и не опровергнуто сторонами в судебном заседании. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 84, 85 ГПК РФ, а заключение выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ экспертом, имеющим специальные познания и высокую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а выводы заключения являются логичными и обоснованными, соответствуют материалам дела, суд считает возможным взять данное заключение эксперта за основу.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из технического плана здания с кадастровым номером № от 02.06.2025, подготовленным кадастровым инженером ФИО9 следует, что общая площадь здания составляет 592,8 кв.м., наименование – нежилое, материал наружных стен – кирпичные. Объект недвижимости расположен во 2 зоне картографической проекции.
Согласно части 3 статьи 47 Воздушного кодекса РФ в 3 зоне действуют ограничении высоты объектов. Размещение объекта капитального строительства площадью 592,8 кв.м. на территориях установления подзон приаэродромных территорий аэродрома г.Пензы не нарушает требования ограничений по высоте к размещению объектов, установленных приказом Росавиации от 04.02.2020 №98-П приказ, Приказом Минтранса России от 25.08.2015 №262 «Об утверждении Федеральных авиационных правил «Требования, предъявляемые к аэродромам, предназначенных для взлета, посадки, руления и стоянки гражданских воздушных судов, а также вышеуказанный объект недвижимости не способен вызвать помехи для радиосигналов средств связи, навигации и наблюдения». Кроме того, вновь образуемый объект недвижимости не относится к опасным производственным объектам, определенным Федеральным законом от 21.07.1997 №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов, функционирование которого может повлиять на безопасность полетов воздушных судов». Размещение объекта капитального строительства площадью 592,8 кв.м. не может способствовать привлечению и массовому скоплению птиц, т.е. не относится к сферам сельскохозяйственной деятельности (фермам, сктобойням, мусороперерабатывающим объектам, объектам сортировки мусора, рыбному хозяйству), высота объекта недвижимости относительно уровня земли составляет 4,20 м, абсолютная и относительная отметка наивысшей точки объекта – 4,20 м, абсолютная высота поверхности земли в месте планируемого размещения объекта 137,60 м. Вышеуказанные характеристики объекта недвижимости не влияют на работу радиотехнических средств обеспечения полетов воздушных судов; аэронавигацию и безопасность воздушного движения уровень загрязнения атмосферного воздуха на территории размещения объекта; видимости в районе аэродрома, орнитологическое обеспечение безопасности полетов воздушных судов.
Данный объект расположен в зоне затопления территории г.Пенза Пензенской области водами весеннего половодья реки Сура при 1 % обеспеченности. В границах зон затопления запрещаются: размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления; использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; размещение кладбищ; скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами. По причине этого был произведен комплекс мероприятий и инженерных сооружений по защите от подтопления обеспечивает локальную защиту зданий, сооружений, грунтов оснований, так и (при необходимости) защиту всей территории в целом. При использовании в качестве защитных мероприятий дренажей и организации поверхностного стока в комплекс защитных сооружений следует включать системы водоотведения и утилизации (при необходимости очистки) дренажных вод. В состав мероприятий по инженерной защите от подтопления должен быть включен мониторинг режима подземных и поверхностных вод, расходов (утечек) и напоров в водонесущих коммуникациях, деформаций оснований, зданий и сооружений, а также наблюдения за работой сооружений инженерной защиты. Объект капитального строительства возведен в соответствии с требованиями статьи 67.1 Водного кодекса, обеспечен инженерной защитой от затопления, подтопления.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиками (истцами по встречному иску) предпринимались меры для легализации реконструированного нежилого здания, а именно: получены технические условия на подключение коммуникаций к зданию, проектная документация на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения, в соответствии с которой произведен монтаж газоиспользующего оборудования, объекты электроэнергетики были подключены к зданию, заключен договор о подключении здания к системе теплоснабжения, с ООО «Горводоканал» заключен договор на подачу холодного водоснабжения и водоотведения.
Кроме того, по заявлению ФИО2 Минградом Пензенской области подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> с определенными требованиями к зданию, в т.ч. к его архитектурно-градостроительному облику.
Принимая во внимание, что реконструкция нежилого здания произведена истцами на земельном участке, принадлежащем им на праве общей долевой собственности, с разрешенным видом использования и категории, при реконструкции нежилого помещения не допущено нарушений строительных норм и правил, обязательных к применению, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что имеются предусмотренные законом основания для сохранения нежилого здания площадью 592,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии и признании за истцами права общей долевой собственности (по 1/2 доли за каждым).
При определении надлежащего ответчика по встречному иску суд приходит к следующему:
В силу правовой позиции, изложенной в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).
Судом установлено, что как на момент приобретения спорного нежилого здания, так и на момент рассмотрения настоящего дела Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области наделено полномочиями на выдачу разрешения на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, на ввод объектов в эксплуатацию, следовательно, с учетом положений статьи 51 ГрК РФ, Закона Пензенской области от 24.11.2021 № 3765-ЗПО «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности и земельных отношений между органами местного самоуправления и органами государственной власти Пензенской области» при рассмотрении встречного искового заявления надлежащим ответчиком является Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области, как исполнительный орган, в полномочия которого входит рассмотрение вопросов о выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, администрация г.Пензы является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем, заявленные к указанному ответчику исковые требования удовлетворению не подлежат.
Разрешая исковые требования администрации г.Пензы о признании спорного объекта самовольной постройкой и приведении его в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 27.06.2006 в течение 6 месяцев с момента вступления в законную силу судебного акта, суд приходит к выводу, что фактически истцом заявлены требования о сносе возведенного 3-его этажа.
Исходя из разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимости, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Вместе с тем, с учетом заключения ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № 337/2-2-25, 338/2-2-25 от 23.04.2025 такие обстоятельства отсутствуют, в связи с чем, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации г.Пензы к ФИО3, ФИО2 о признании возводимого объекта капитального объекта капитального строительства самовольной постройкой и возложении на ответчиков за свой счет привести объекта капитального строительства в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 27.06.20206 в течение 6-ти месяцев с момента вступления в законную силу судебного акта удовлетворению не подлежат.
Кроме того, поскольку в удовлетворении основного требования администрации г.Пензы отказано, то и в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков судебной неустойки в размере по 2000 руб. с каждого также следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск администрации города Пензы к ФИО3, ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязании приведения объекта капитального строительства в соответствие с техническим паспортом оставить без удовлетворения.
Исковое заявление ФИО2, ФИО3 к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на реконструированное нежилое здание удовлетворить.
Сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в реконструированном виде площадью 592,8 кв.м.
Признать за ФИО2 (дата рождения, паспорт №), ФИО3 (дата рождения, паспорт №) право собственности по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 592,8 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Исковое заявление ФИО2, ФИО3 к администрации города Пензы о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на реконструированное нежилое здание оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 02.07.2025.
Председательствующий