УИД №77RS0025-02-2021-010201-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 ноября 2022 года г. Москва
Солнцевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Пучкова А.А.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-561/2022 по исковому заявлению ФИО2 к АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что на основании договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. ответчик принял на себя обязательства по строительству многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: ****, и передаче истцу объекта долевого строительства – квартиры с условным номером 119. Цена договора составила 7 267 516 руб., обязательства по оплате которой исполнены истцом надлежащим образом. При принятии квартиры истцом в ней были обнаружены существенные недостатки, обязательства по устранению которых ответчиком устранены не были. Стоимость работ по устранению недостатков составила 830 416 руб. 00 коп. Требования истца о добровольном возмещении стоимости работ по устранению недостатков объекта долевого строительства оставлены ответчиком без удовлетворения. Кроме того, фактическая общая площадь квартиры на 0,9 кв.м. меньше проектной, что является основанием для осуществления взаиморасчетов и возврата истцу излишне уплаченной денежной суммы в размере 112 000 руб. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика стоимость работ по устранению недостатков квартиры в размере 830 416 руб. 00 коп., неустойку за просрочку устранения недостатков квартиры за период с 04.09.2021г. по 08.09.2021г. в размере 41 520 руб. 80 коп., излишне уплаченные денежные средства в размере 112 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 11 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 45 000 руб.
Впоследствии истец уточнила свои требования, в соответствии с которыми просила взыскать с ответчика стоимость работ по устранению недостатков квартиры в размере 530 604 руб. 00 коп., неустойку за просрочку устранения недостатков квартиры за период с 04.09.2021г. по 28.03.2022г. в размере 530 604 руб. 00 коп., излишне уплаченные денежные средства в размере 112 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 11 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 45 000 руб.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель – ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.
Представитель ответчика АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» - ФИО4 в судебное заседание явилась, иск не признала, в случае удовлетворения исковых требований просила снизить размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, предоставить отсрочку исполнения решения суда.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В силу ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.
Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).
Согласно ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Согласно п. 6 ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу ст. 20 Закона РФ «О защите прав потребителей» если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
Согласно ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Согласно п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 11.05.2018г. между АО «ЛСР. Недвижимость-М» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №****, согласно условиям которого застройщик (АО «ЛСР. Недвижимость-М») обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: ****, с инженерными сетями, на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленным законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (трехкомнатная квартира с условным номером 119, проектной площадью 58,40 кв.м., расположенной в корпусе №3) участнику долевого строительства (ФИО2), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что доля участия участника долевого строительства составляет 7 267 516 руб., которая подлежит внесению участником долевого строительства в порядке, предусмотренном пунктом 4.2 договора.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства должна быть осуществлена не позднее 30.09.2020г.
09.07.2021г. квартира передана участнику долевого строительства, о чем составлен акт приема-передачи квартиры от 09.07.2021г.
Как указывает истец, объект долевого строительства имеет существенные недостатки, которые ответчиком устранены не были.
Из материалов дела следует, что при осмотре квартиры истцом был выявлен ряд недостатков, стоимость по устранению которых, согласно заключению ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы» составил 830 416 руб. 70 коп.
Стоимость услуг по оценке восстановительного ремонта составила 11 000 руб. и была оплачена истцом в полном объеме.
18.08.2021г. истец обратился к ответчику с претензией с требованием возместить стоимость работ по устранению строительных недостатков квартиры, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
По ходатайству стороны ответчика определением Солнцевского районного суда г. Москвы от 27.12.2021г. по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Московская экспертиза независимая».
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, составленному ООО «Московская экспертиза независимая», в квартире №119 имеются строительные недостатки предположительно возникшие до даты передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства; исследованные недостатки возможно устранить технически, а равно они могут носить устранимый характер, если имеется экономическая целесообразность; стоимость устранений, выявленных дефектов квартиры по состоянию на дату оценки без учета износа составляет округленно 65 021 руб.
Вышеуказанное заключение судебной строительно-технической экспертизы, составленное ООО «Московская экспертиза независимая», имеет существенные противоречия, в том числе по выявленным недостаткам и стоимостью их устранения, выводы эксперта носят предположительный характер, в связи с чем это заключение не может быть положено в основу решения суда.
По ходатайству истца определением Солнцевского районного суда г. Москвы от 13.10.2022г. по настоящему делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЛЭС Эксперт».
Согласно заключению повторной судебной строительно-технической экспертизы, составленному ООО «ЛЭС Эксперт», в квартире №119 имеются строительные дефекты, которые носят устранимый характер; стоимость устранения недостатков составляет 530 604 руб. 00 коп.
Указанное заключение повторной судебной экспертизы, составленное экспертами ООО «ЛЭС Эксперт», является обоснованным, мотивированным, составленным в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем является достоверным доказательством и должно быть положено в основу решения суда по настоящему гражданскому делу.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что объект долевого строительства был передан истцу с рядом недостатков, которые ответчиком своевременно устранены не были, суд, принимая во внимание стоимость устранения недостатков, определенную на основании заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы, приходит к выводу о взыскании с ответчика суммы расходов по устранению недостатков в размере 530 604 руб. 00 коп., а также неустойки за просрочку исполнения обязанности по устранению недостатков.
Неустойка за просрочку исполнения обязанности по устранению недостатков подлежит начислению за период с 04.09.2021г. по 28.03.2022г. и исходя из расчета 530 604*206*1% составляет 1 093 044 руб. 24 коп.
Однако, по смыслу действующего законодательства размер неустойки не может превышать стоимости работ (услуг), в связи с чем неустойка в настоящем случае может учитываться в размере не более стоимости работ по устранению недостатков квартиры – 530 604 руб. 00 коп.
Вместе с тем, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 150 000 руб. на основании положений ст. 333 ГК РФ и заявления ответчика, поскольку размер неустойки предъявленной ко взысканию является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств.
Разрешая исковые требования в части взыскания излишне уплаченных денежных средств, суд исходит из следующего.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Из материалов дела следует, что по условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.05.2018г. застройщик принял на себя обязательства построить и передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру, проектной площадью 58,40 кв.м.
Согласно акту приема-передачи квартиры от 09.07.2021г. застройщик передал участнику долевого строительства квартиру площадью 57,50 кв.м., то есть меньше чем проектная площадь на 0,9 кв.м.
Указанное расхождение между проектной и фактической площадью квартиры истец считает основанием для производства взаиморасчетов между сторонами.
Вместе с тем, пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. предусмотрено, что цена договора подлежит изменению исключительно в случаях если фактическая площадь квартиры превышает либо является меньшей, чем проектная более чем 1 кв.м.
Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора участия в долевом строительстве, изменение площади квартиры на менее чем 1 кв.м. не влечет изменения цены договора участия в долевом строительстве.
Каких-либо доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что уменьшение фактической площади квартиры в отличие от проектной площади являются недостатками, которые делают ее непригодной для проживания, не представлено.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеназванные обстоятельства, принимая во внимание что пункт 4.4 договора истцом не оспаривался, недействительным не признан, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения данной части исковых требований.
На основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., исходя из обстоятельств нарушения прав истца как потребителя со стороны ответчика.
На основании положений ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию штраф за нарушение прав потребителя в размере 345 302 руб. 50 коп., исходя из расчета (530604+150000+10000)/2.
На основании ст.ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере 20 000 руб.
Требования истца о взыскании с ответчика стоимости расходов по оплате стоимости досудебной экспертизы удовлетворению не подлежат, поскольку заключение досудебной экспертизы не положено в основу решения суда.
Кроме того, на основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу ООО «ЛЭС Эксперт» подлежат взысканию расходы по оплате стоимости работ по подготовке экспертного заключения в размере 80 000 руб.
На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию госпошлина в размере 13 906 руб. 04 коп.
Согласно ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Исходя из фактических обстоятельств дела и имущественного положения сторон, а также положений постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022г. №479, суд приходит к выводу о возможности предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда сроком до 30.06.2023г. включительно.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.
Взыскать в пользу ФИО2 с АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» расходы на устранение строительных недостатков в размере 530 604 руб. 00 коп., неустойку в размере 150 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп., штраф в размере 345 302 руб. 00 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 13 906 руб. 04 коп.
Предоставить АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2023 года включительно.
Взыскать с АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» в пользу ООО «ЛЭС Эксперт» расходы по подготовке экспертного заключения в размере 80 000 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Солнцевский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья А.А.Пучков
решение изготовлено в окончательной
форме 23.11.2022