Дело № 2-1956/2025
55RS0026-01-2025-002855-80
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Знаменщикова В.В., при секретаре судебного заседания Дауберт Н.А., помощнике судьи Тихонове Д.С., рассмотрел в городе Омске в открытом судебном заседании 03 декабря 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к Министерству энергетики и жилищно-коммунального хозяйства <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес>, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11, ФИО12, ФИО9, Администрации ОМР <адрес>, Администрации Ачаирского сельского поселения Омского муниципального района <адрес> о признании жилого дома домом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6 обратился в Омский районный суд <адрес> с вышеназванными исковыми требованиями, указав, что он является собственником <адрес> по адресу: <адрес>. Фактически жилой дом состоит из блоков, не имеется общедомового имущества, имеются отдельные выход из квартир на земельный участок. Собственники помещений в доме приняли решение об изменении статуса жилых помещений на дома блокированной застройки, подано заявление в регистрирующий орган, но связи с наличием арестов в отношении части квартир изменения в ЕГРН не были внесены.
На основании вышеизложенного просит признать многоквартирный дом расположенный по адресу: <адрес> совокупностью домов блокированной застройки.
В судебном заседании истец ФИО6 участия не принимали, уведомлен надлежащим образом.
Представители ответчиков - Администрации Ачаирского сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, Администрации Омского муниципального района <адрес>, Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства <адрес>, Управление Росреестра по <адрес> в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.
Ответчики ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11, ФИО12, ФИО9 в судебном заседании участия не принимали, уведомлены надлежащим образом.
Представитель третьего лица ООО "Компания АС", Омское РОСП ГУФССП России по <адрес>, ООО "Аналитика", Бюджетное учреждение <адрес> «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в судебном заседании участия не принимали, уведомлены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов ФИО15 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований.
В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела установлено, согласно выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлен многоквартирный дом с кадастровым номером <адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).
Статья 36 ЖК РФ относит к общему имуществу в многоквартирном доме крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилыми домами «блокированной» застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Согласно ранее действовавшему СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденного Приказом Министерства регионального развития РФ от 24.12.2010 N 778, «блокированный» жилой дом (дом жилой «блокированный» застройки) - это здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа. «Блокированный» тип многоквартирного дома может иметь объемно-планировочные решения, когда один или несколько уровней одной квартиры располагаются над помещениями другой квартиры или когда автономные жилые блоки имеют общие входы, чердаки, подполья, шахты коммуникаций, инженерные системы. Приквартирный участок - земельный участок, примыкающий к жилому зданию (квартире) с непосредственным выходом на него
Согласно СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001 (утв. и введены в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр) блок жилой автономный представляет собой жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными включает в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
При этом к приквартирному участку относится земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.
Обязательным условием отнесения дома к блокированному, является наличие у каждого блока самостоятельного земельного участка. При наличии у собственников жилого дома зарегистрированного права собственности на земельный участок соблюдение указанного требования возможно путем раздела земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком.
Таким образом, из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются: наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками); статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).
В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г.), разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.
В силу ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.
Главным признаком дома блокированной застройки является наличие общей боковой стены без проемов между жилыми блоками (домами).
Также Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устранена правовая неопределенность, возникающая при определении статуса жилых домов.
С учетом названных изменений существующие и вновь возводимые дома подлежат отнесению к одному из трех видов жилой недвижимости: жилой дом, блокированный жилой дом, многоквартирный дом.
Таким образом, блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке.
При этом необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом и индивидуальный жилой дом, имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования (и категория) земельного участка (земельных участков), на котором будет создан жилой дом блокированной застройки, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации такого жилого дома.
Согласно выводам специалиста ООО «Аналитика» от 01.11.2025 по результатам обследования здания по адресу: <адрес> установлено, что оно соответствует требованиям действующего законодательства.
В результате обследования выявлено, что здание имеет признаки совокупности домов блокированной застройки (линейная) блокировка. В здании имеются отдельные автономные жилые блоки, расположенные в ряд, которые разделены боковыми стенами без проемов и проходов. В здании расположены квартиры с отдельными входами от огороженных индивидуальных участков. Постройка не превышает трех этажей, а количество однотипных самостоятельных секций менее десяти. Общедомовое имущество отсутствует. В доме отсутствуют общие помещения, в которых находятся инженерные сети. Обследованные квартиры не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков (квартир). Отсутствуют общие входы, вспомогательные помещения, межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, земельные участки, подполья, подвалы, шахты коммуникаций. В квартирах имеются самостоятельные системы отопления от газовой сети, индивидуальная вентиляция, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
Выводы специалиста основаны на изучении технической документации на многоквартирный дом и в результате непосредственного осмотра объекта.
Специалист, проводивший исследования, обладает необходимой компетенцией. ООО «Аналитика» состоит в членах в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования.
Также в материалы дела представлено техническое заключение специалиста ООО «Аналитика» от 09.09.2024 с учетом которого представилось невозможным проведение капитального ремонта дома за счет средств РФКР.
Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственником машино - места, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2).
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7).
В соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 названного закона в кадастр недвижимости вносятся сведения об объекте недвижимого имущества назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание.
Таким образом, содержащиеся в отношении спорного дома в Едином государственном реестре недвижимости сведения являются единственными достоверными
В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу названного федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных названным федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.
Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.
Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Из материалов дела следует, что в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, большинством голосов собственники отказались от капитального ремонта и приняли решение о необходимости изменения статуса многоквартирного дома на дом блокированной застройки, выбрано уполномоченное на обращение в регистрирующий орган лицо.
Вместе с тем Управление Росреестра по <адрес> в адрес ФИО10 направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учете внесения изменений в статус дома о причине наложения ареста на <адрес> данном доме.
Таким образом, собственники помещений в доме согласны на изменение статуса многоквартирного дома на дома блокированной застройки, но имеют к этом препятствия.
Заключением кадастрового инженера ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что спорное здание расположено на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для размещения дома ИЖЗ. Территориальная зона допускает размещение дома блокированной застройки.
Из ответа Администрации ОМР от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорный дом расположен в зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2). Градостроительный регламент названной территориальной зоны не препятствует размещению домов блокированной застройки, тем более, что появление таких домов сложилось исторически.
Спорный многоквартирный <адрес> года постройки изначально состоял из домов блокированной застройки.
На основании изложенного следует, что по адресу: <адрес> расположен дом, состоящий по сути из шести самостоятельных блоков.
Согласно технической документации жилые помещения в таком виде существуют с момента постройки дома.
В дело представлен технический план здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, отражающий параметры образуемых домов.
Точность измерений при определении координат характерных точек объектов недвижимости установлена приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машиноместа".
Площади домов определены с учетом требований данного приказа, а потому подлежат уточнению.
В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации изменений в праве собственности на рассматриваемый дом и выделенные в натуре объекты, с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Руководствуясь статьями 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать здание с кадастровым номером № совокупностью домов блокированной застройки №, №, №, №, №, №.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о многоквартирном жилом доме с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО4 (№ ФИО8 (№), ФИО5 (№ право общей долевой собственности по 1/3 доли за каждым на дом блокированной застройки №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 73,1 кв.м.
Признать за ФИО6 (№), ФИО11 (№) право общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на дом блокированной застройки №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 72,9 кв.м.
Признать за ФИО12 (№ право собственности на дом блокированной застройки №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 72,3 кв.м.
Признать за ФИО10 (№) право собственности на дом блокированной застройки №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 71,9 кв.м.
Признать за ФИО3 (№) право собственности на дом блокированной застройки №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 71,5 кв.м.
Признать за ФИО2 (№) право собственности на дом блокированной застройки №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 73,1 кв.м.
Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости на основании положений Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья В.В. Знаменщиков
Решение в мотивированном виде изготовлено 17 декабря 2025 года.