Дело № 2-736/2025

УИД 61RS0036-01-2025-000652-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2025 года Каменский районный суд Ростовской области в составе судьи Калачевой Ю.О.,

с участием истца ФИО1,

представителя третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области – ФИО2,

при секретаре Ковалевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Каменск-Шахтинского о признании права собственности и сохранении квартиры в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Каменска-Шахтинского о признании права собственности и сохранении квартиры в реконструированном виде, в котором с учетом уточнений просит суд сохранить жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> реконструированном состоянии; признать за ним право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м; сохранить здание многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> реконструированном состоянии.

В иске ФИО1 сослался на то, что он является, собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Для улучшения жилищных условий он произвел реконструкцию жилого дома со строительством пристройки к <адрес> по вышеуказанному адресу. В ходе проведения работ увеличена общая площадь помещения до <данные изъяты> кв.м., жилая площадь - <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Администрацию г.Каменска-Шахтинского Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры, однако ему отказано в связи с не предоставлением необходимых документов. Согласно техническому заключению, произведенная реконструкция выполнена в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности, выполненные работы по реконструкции не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего многоквартирного жилого дома, не противоречат градостроительным, техническим, строительным и другим нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, жилое помещение может быть сохранено в реконструированном состоянии.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, КУИ администрации г.Каменска-Шахтинского РО.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель третьего лица - Комитета по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского Ростовской области – ФИО2, не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчика Администрации г. Каменска-Шахтинского, третьи лица – ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об отложении слушания дела не просили.

Представитель ответчика в отзыве на исковое заявление просил суд рассмотреть настоящее дело в его отсутствие. Также в отзыве представитель Администрации г. Каменска-Шахтинского указал, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат ввиду следующего. ФИО1 осуществил строительство пристройки к <адрес> по вышеуказанному адресу, на земельном участке принадлежащим собственникам многоквартирного дома по <адрес>. 24.01.2025 истцу отказано в предоставлении муниципальной услуги в выдаче разрешения на реконструкцию жилого помещения, поскольку заявитель не представил полный пакет документов в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Проведение собственником квартиры реконструкции возможно только при наличии согласия собственников квартир в этом доме. Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Само обращение истца в Администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры (по завершению строительства и без предъявления документов, предусмотренных положениями ст. ст. 51, 55 ГрК РФ), не подтверждает принятие таких мер. Доказательства, свидетельствующие о том, что истец предпринимал меры к получению от уполномоченного органа разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законом, материалы дела не содержат.

Дело рассмотрено в отсутствии неявивишихся лиц, участвующих в деле на основании положений ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, письменный отзыв представителя ответчика, выслушав истца и представителя третьего лица, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Согласно пункту 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Пункт 3 статьи 16 ЖК РФ определяет, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно части 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем. При этом действующее законодательство понятие "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит.

На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023 года (далее - Обзор).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как указано в пункте 3 Обзора, изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ (пункт 8 Обзора).

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Как указано в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Из анализа указанных выше норм права следует, что строительство объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, должны осуществляться по соглашению участников общей собственности. В случае отсутствия такого согласия такая реконструкция является самовольной.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым (или условным) номером: № на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 61-АЖ № 503149 (л.д. 8), что также подтверждается выпиской из ЕГРН. (л.д. 102-103)

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО1 для улучшения жилищных условий, без разрешающей документации произвел реконструкцию жилого дома со строительством пристройки к <адрес> по вышеуказанному адресу. В ходе проведения реконструкции выполнены следующие работы: закладывание оконных проемов в несущей стене; демонтаж перекрытия ранее существующей пристройки; демонтаж ограждающих конструкций стен ранее существующей пристройки; устройство фундаментов проектируемой пристройки; монтаж стен проектируемой пристройки; монтаж элементов кровли, совмещенной с перекрытием; устройство оконных и дверного проемов; устройство новых несущих перегородок; внутренние и наружные отделочные работы; благоустройство прилегающей территории. В результате выполненных работ - возведения указанной пристройки, общая площадь <адрес>, увеличилась до <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв.м., что подтверждается техническим паспортом, изготовленному ООО «Каменское БТИ-Кадасгр» 25.11.2024 (л.д. 9-14)

24.01.2025 администрацией г. Каменска-Шахтинского Ростовской области отказано ФИО1 в выдаче разрешения на реконструкцию <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с не предоставлением необходимых документов: градостроительного плана на земельный участок, результатов инженерных изысканий и проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации. (л.д. 18).

Собственниками квартир № расположенных в общем доме с истцом, 05.05.2025 представлено заявление, в котором они не возражают против реконструкции <адрес>.

Из заключения специалиста ООО «Корус» следует, что в результате проведенного в соответствии с нормативными положениями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» обследования суммарная категория технического состояния строительных конструкций здания многоквартирного жилого дома, в том числе жилого помещения (<адрес>) после проведения работ по реконструкции со строительством пристройки, расположенного по адресу: <адрес> оценивается как «работоспособное».

Выполненные работы по реконструкции многоквартирного жилого дома со строительством пристройки к <адрес> не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего здания, не противоречат градостроительным, техническим, строительным и другим нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, предупреждают риск получения травм жильцами при передвижении внутри жилого помещения, при входе в него и выходе и при пользовании внутридомовыми коммуникациями. (л.д. 20-80)

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом, возведенная истцом пристройка занимает часть земельного участка под многоквартирным домом, находится в границах земельного участка (л.д. 53).

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

На основании изложенного, принимая во внимание, что выполненные работы по реконструкции не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не противоречат градостроительным, строительным и другим нормам и правилам, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Каменск-Шахтинского о признании права собственности и сохранении квартиры в реконструированном виде удовлетворить.

Сохранить жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Сохранить здание многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> реконструированном состоянии, с учетом реконструкции <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 07.05.2025.

Председательствующий: