36RS0029-01-2025-000216-68

Дело № 2-202/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Поворино Воронежская область 12 сентября 2025 г.

Поворинский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Кирпичевой А.С.,

при секретаре Летуновской Е.С.,

с участием представителя истца – ФИО1,

представителя ответчика – ООО «Агрохолдинг-АСТ» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Поворинского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-АСТ» о взыскании арендной платы, неустойки за просрочку арендной платы и судебных расходов, по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-АСТ» к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права общей долевой собственности и регистрации перехода права на земельную долю, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Агрохолдинг-АСТ» и с учетом его уточнения просит взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды земельного участка от 18.02.2008 за период с 2022 по 2024 гг. в размере 63 975 рублей, неустойку за просрочку внесения арендной платы по вышеуказанному договору за период с 01.11.2022 по 09.07.2025 в размере 21 620 рублей, а также судебные издержки на оплату справки о предоставлении информации о средней рыночной стоимости аренды земельной доли в размере 5 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей (т. 1 л.д. 119-120).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ей принадлежит 1/16 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый № (единое землепользование), из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

18.02.2008 между собственниками земельный долей и ОАО «Знамя Октября» заключен договор аренды данного земельного участка, который не расторгнут, недействительным не признан. Ответчик ООО «Агрохолдинг-АСТ» является правопреемником акционерного общества и в спорный период пользовался принадлежащей истцу земельной долей, однако арендную плату не вносил. Со ссылкой на положения п. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации полагает, что с ответчика также подлежит взысканию неустойка в связи с просрочкой исполнения договора аренды.

Возражая против исковых требований ФИО3, ответчик ООО «Агрохолдинг-АСТ» предъявил исковые требования и с учетом их уточнения (т. 2 л.д. 21-22) просит признать предварительный договора купли-продажи земельной доли, заключенный 25.11.2016 между ФИО3 и ОАО «Знамя Октября», основным договором, признать за ООО «Агрохолдинг-АСТ» право общей долевой собственности на спорную земельную долю и осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на земельную долю, принадлежащую ФИО3, к ООО «Агрохолдинг-АСТ», возместить судебные расходы.

При этом, ООО «Агрохолдинг-АСТ» ссылается на то, что стороны в договоре от 25.11.2016, поименованном предварительным, определили цену земельной доли в 100 000 рублей, которая была уплачена в момент заключения предварительного договора. Факт передачи ФИО3 денежных средств в размере стоимости принадлежащей ей земельной доли также подтверждается распиской от 25.11.2016. В связи с этим полагает обязательства покупателя по договору купли-продажи исполненными в полном объеме. Доверенность на оформление прав покупателя на спорную земельную долю продавцом не была выдана, в связи с чем покупатель лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретенное имущество.

В судебном заседании представитель истца – ФИО4 исковое заявление доверителя поддержал по основаниям в нем изложенным, против удовлетворения исковых требований ООО «Агрохолдинг-АСТ» возражал по доводам, приведенным в письменных возражениях (т. 2 л.д. 12-15), просит применить последствия пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям.

Представитель ответчика - ООО «Агрохолдинг-АСТ» ФИО2 в судебном заседании против исковых требований ФИО3 возражала по доводам, приведенным в исковом заявлении общества, полагает, что не подлежат применению последствия пропуска срока исковой давности по заявленным обществом требованиям, поскольку ООО «Агрохолдинг-АСТ», как правопреемнику АО «Знамя Октября», о заключенном договоре купли-продажи земельной доли ФИО3 стало известно в 2024 г. после ее обращения в прокуратуру, а затем в суд.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что за ФИО3 зарегистрирована 1/16 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый № (единое землепользование), из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, которая обременена правом аренды в пользу ОАО «Знамя Октября» на основании договора аренды земельного участка от 18.02.2008 (т.1 л.д. 87-96).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

25.11.2016 между ФИО3 и ОАО «Знамя Октября» заключен предварительный договор купли-продажи спорной земельной доли (т. 1 л.д. 81). Факт заключения данного договора сторонами не оспаривался.

Согласно п. 3 договора стороны определили стоимость земельной доли – 100 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно п. 1 договора от 25.11.2016 продавец и покупатель пришли к взаимному соглашению о купле-продаже земельной доли (1/16 доли) в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Из п. 4 договора следует, что продавец получает задаток в сумме 100 000 рублей в момент заключения настоящего договора.

Получение ФИО3 указанной суммы также подтверждается распиской от 25.11.2016 (т.1 л.д. 82).

Сопоставив содержание п. 3 и п. 4 договора, суд приходит к выводу, что полученная продавцом сумма в размере 100 000 рублей задатком не является, поскольку определена сторонами в качестве выкупной цены земельной доли.

Таким образом, надлежит признать, что в соответствии с заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, обязанность покупателя по полной оплате стоимости земельной доли исполнена в момент подписания предварительного договора, земельная доля передана во владение ОАО «Знамя Октября» и с 25.11.2016 до момента обращения в суд истец ФИО3 правопритязаний на нее не заявляла.

С учетом установленных обстоятельств, предварительный договор от 25.11.2016 не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно положения ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о сроках и порядке заключения основного договора, основаниях прекращения обязательств по предварительному договору к договору, заключенному 25.11.2016 между ФИО3 и ОАО «Знамя Октября», не подлежат применению.

Как разъяснено в пп. 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку исходя из обстоятельств дела, суд пришел к выводу, что заключенный 25.11.2016 предварительный договор является основным договором купли- продажи земельной доли ФИО3, то в силу п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации это является основанием приобретения ОАО «Знамя Октября» права общей долевой собственности на спорную земельную долю.

В ходе судебного разбирательства установлено, и сторонами не оспорено, что правоприемником ОАО «Знамя Октября» является ООО «Агрохолдинг-АСТ» в результате реорганизации акционерного общества в форме присоединения к ООО «Агрохолдинг-АСТ» (т. 1 л.д. 224-231).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2, 3 пункта 1 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства (пункт 5 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и их разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Однако, как следует из разъяснений в п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

ФИО3 не была лишена права на обращение в суд о понуждении покупателя к такой регистрации после принятия от него исполнения по оплате приобретенного имущества, вместе с тем она с такими требованиями не обращалась и в настоящем деле заявила исковые требования о взыскании с ответчика арендных платежей.

Обращение ООО «Агрохолдинг-АСТ» с иском о защите своих прав на спорную земельную долю, исходя из сложившихся между сторонами правоотношений и с учетом исполнения обязательств его правопреемником по договору от 25.11.2016, нельзя признать злоупотреблением правом и не может явиться основанием для отказа в защите его прав.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса (пункт 1).

Как следует из пункта 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования, соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Законодатель не устанавливает срок для государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что о нарушении права на земельную долю, возникшего на основании заключенного 25.11.2016 между ФИО3 и ОАО «Знамя Октября» договора, поименованного ими предварительным, ООО «Агрохолдинг-АСТ» стало известно с момента обращения ФИО3 в 2024 г. с заявлениями, в которых она указала, что является сособственником земельного участка с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 48-49, 101-102).

Кроме того, согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сторона, фактически исполнившая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом также следует учитывать, что институт исковой давности является средством достижения юридической определенности. В данном же случае применение срока исковой давности противоречит этой цели, потому как его применение к спорным правоотношениям лишает покупателя (его правопреемника), законно владеющего на основании договора купли-продажи спорной земельной долей и полностью оплатившего ее стоимость продавцу, принявшему исполнение покупателем его обязательств по договору продажи, лишается возможности приобрести право собственности, возникающее после государственной регистрации перехода права собственности, и как следствие, полноценно пользоваться и распоряжаться этим объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Факт нахождения спорной земельной доли во владении ответчика сторонами не оспаривался. Наличие между сторонами настоящего судебного спора исключает их самостоятельное обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности на земельную долю.

При установленных судом обстоятельствах, иск ООО «Агрохолдинг-АСТ» подлежит удовлетворению.

Поскольку суд пришел к выводу о доказанности наличия у ООО «Агрохолдинг-АСТ» оснований для возникновения права общей долевой собственности (1/16 доли) на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый № (единое землепользование), из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, и регистрации перехода права собственности на указанную земельную долю к нему, исковые требования ФИО3, вытекающие из арендных правоотношений, которые прекратились в связи с отчуждением последней спорной земельной доли, не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации с ФИО3 подлежат взысканию в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-АСТ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

С учетом изложенного, в силу ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО3 в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-АСТ» о взыскании арендной платы, неустойки за просрочку арендной платы и судебных расходов отказать.

Признать основным договором купли-продажи предварительный договор купли-продажи от 25.11.2016, заключенный между ФИО3 и открытым акционерным обществом «Знамя Октября».

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-АСТ» право общей долевой собственности (1/16 доли) на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый № (единое землепользование), из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Зарегистрировать переход права общей долевой собственности (1/16 доли) на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый № (единое землепользование), из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, от ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-АСТ».

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг-АСТ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца после его вынесения в окончательной форме через Поворинский районный суд Воронежской области.

Судья А.С. Кирпичева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.09.2025