61RS0023-01-2025-005361-40

К делу №2-3868/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года г.Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего Филоновой Е.Ю., при секретаре Бережновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Шахты Ростовской области о сохранении жилого помещения (квартиры) в перепланированном виде и признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации г.Шахты Ростовской области о сохранении жилого помещения (квартиры) в перепланированном виде и признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что он владеет квартирой, находящейся по адресу <данные изъяты>. Право собственности возникло на квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от 26.03.2015 г., о чем составлена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.04.2015, №<данные изъяты>. Так же по данному договору истцом был приобретен земельный участок плошадью 241 кв.м. с кадастровым номером №<данные изъяты>, расположенный по адресу г<данные изъяты>, земельный участок 12/2. Квартира была реконструирована ФИО2 за счет собственных средств. В настоящее время площадь квартиры составляет 73,6 кв.м., жилая площадь – 43,1 кв.м. Истец обратилась в Администрацию г. Шахты Ростовской области за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако Администрацией г. Шахты Ростовской области отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Просит суд сохранить квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу <данные изъяты>, кадастровый номер № <данные изъяты>, общей площадью 73,6 кв.м. в перепланированном и реконструированном виде и признать за ним право собственности на указанную квартиру.

Определением суда от 02.10.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО3

Протокольным определением суда от 10.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Ростовской области.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика Администрации г.Шахты Ростовской области ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на исковое заявление, в котором просил в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представил письменный отзыв.

Исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Также собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного Кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Согласно п. 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Согласно разъяснениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, данным в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г.), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г.) Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, даны разъяснения о том, что при возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Пунктами 3, 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г. № 25, предусмотрено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капительного строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Частью 1 ст. 26 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно п. 2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объекта капитального строительства, если при этом затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления.

На основании п. 5 ст. 8 ГК РФ разрешение на реконструкцию выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст.ст. 51, 52, 55 Градостроительного кодекса РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

В силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, указывают на недопущение переоборудования и перепланировки жилых домов и квартир (комнат), ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии с пунктами 1.7.1., 1.7.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>, земельный участок общей площадью 441,0 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу <данные изъяты> принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи (с привлечением кредитных средств) от 26.03.2015 (л.д. 15,16), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 20).

Согласно сведений из ЕГРН по состоянию на 02.09.2025 общая площадь квартиры составляла 58,6 кв.м. (л.д. 12-14).

Согласно техническому паспорту от 08.08.2014 по состоянию на 08.08.2014 общая площадь квартиры составила 58,60 кв.м. Изменение общей площади произошло за счет самовольной пристройки, внутренне перепланировки, уточнения линейных размеров (л.д. 17-18).

Согласно техническому паспорту от 02.05.2024 по состоянию на 02.05.2024 общая площадь квартиры составила 73,60 кв.м. и жилой 43,1 кв.м. Изменение общей площади произошло за счет произведенной внутренней перепланировки и реконструкции квартиры №<данные изъяты> (л.д. 21-22).

В 2014 году жилой дом лит. «<данные изъяты>, до приобретения квартиры № <данные изъяты> истцом, был переустроен под квартиру №<данные изъяты>; №<данные изъяты>; соответственно был разделен земельный участок, на котором данный дом расположен, что подтверждается Соглашением о прекращении долевой собственности от 27 января 2015 года. Сведения кадастрового учета образованных после переустройства земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, на которых расположены квартиры №<данные изъяты> и №<данные изъяты> дома по <данные изъяты>, не имеют разрешенного использования «Под многоквартирным домом».

Спорная квартира расположена на земельном участке площадью 241 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном на землях населенных пунктов с разрешенным использованием: земли под домами индивидуальной жилой застройки по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Шахты, г<данные изъяты>, земельный участок 12/2, принадлежащий истцу на праве собственности.

Собственник квартиры № <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 33,7 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, ФИО3 имеет в собственности земельный участок площадью 367 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный на землях населенных пунктов с разрешенным использованием: «Индивидуальные жилые дома» по адресу: <данные изъяты>.

В сведениях кадастрового учета образованных после переустройства земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, на которых расположены квартиры №<данные изъяты> и №<данные изъяты> дома по <данные изъяты>, отсутствует разрешенное использование «Под многоквартирным домом».

В соответствии с соглашением от 14.04.2021 о перераспределение земельных участков, находящихся в собственности ФИО2 собственник перераспределил земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> (ФИО6 5а) и <данные изъяты> <данные изъяты> на два самостоятельных площадью 200 кв.м. с к.н. <данные изъяты> (<данные изъяты> кв.м. с к.н. <данные изъяты> (<данные изъяты>). Земельному участку с к.н. <данные изъяты> площадью 200 кв.м. (<данные изъяты>) согласно Постановлению Администрации г. Шахты от 24.03.2022 № 853 присвоен адрес: ул. <данные изъяты>, земельному участку с к.н. <данные изъяты> площадью 241 кв.м. (<данные изъяты>) согласно Постановлению Администрации г. Шахты от 12.02.2024 № 415 присвоен адрес: <данные изъяты>, земельный участок 12/2.

На момент реконструкции истцом квартиры № <данные изъяты> в 2024 году жилой дом по <данные изъяты> в городе Шахты имел назначение «Жилой дом» и наименование «Жилой дом», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.02.2024 г. за № КУВИ-001/2024-32686758 и техническим паспортом от 02.05.2024 года.

Назначение объекта «Многоквартирный дом» был внесено в сведения кадастрового учета здания с кадастровым номером <данные изъяты> при установлении адреса земельного участка с к.н. <данные изъяты>, на котором расположена квартира № <данные изъяты> после перераспределения земельных участков, находящихся в собственности ФИО2 и реконструкции им квартиры № <данные изъяты>. Как следует из выписки из ЕГРН от 30.09.2024 года за № <данные изъяты> наименование объекта «Жилой дом» при этом было сохранено.

Из технического заключения от 18.08.2025, выполненного ООО «Архитектурно-кадастровое бюро», следует, что в квартире № <данные изъяты> изменилась общая площадь до 73,6 кв. м, в том числе жилой до 43,1 кв.м в результате перепланировки и реконструкции, а именно:

- возведена пристройка со стороны комнаты №<данные изъяты>;

- устроен дверной проем из оконного проема в капитальной стене между комнатой №<данные изъяты> и возведенной пристройкой.

При проведении перепланировки и переустройства соблюдены все СНиП, СанПин, нормы и правила пожарной безопасности для жилых помещений. Специалистами ООО «Архитектурно- кадастровое бюро» сделаны следующие выводы:

Обследованная квартира №<данные изъяты> после реконструкции по <данные изъяты> размещается в границах земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020338:1163 и не выходит за его пределы.

Строительные конструкции обследованной квартиры №<данные изъяты> по <данные изъяты> после реконструкции в г<данные изъяты> находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям санитарных (СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»), противопожарных (Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» №123-ФЗ от 22.07.2008г.), строительных (СП 54.13330.2022 «Здания жилые и многоквартирные») и других норм, действующих на территории РФ.

Обследованная квартира №<данные изъяты> после реконструкции по <данные изъяты> соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7,8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №185-ФЗ от 02.07.2013, а также параметрами, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам, содержащихся в иных документах, не нарушает права и охраняемы законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. (л.д. 24-35)

Оценив в совокупности с иными представленными по делу доказательствами полноту, обоснованность и достоверность выводов данного заключения, суд полагает, что заключение ООО «Архитектурно-кадастровое бюро» от 18.08.2025 отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств.

Выводы, приведенные в данном заключении, достаточно полные и ясные. Объективных оснований не доверять выводам судебного эксперта у судов не имеется. Данное заключение не опровергнуто иными доказательствами не оспорено, ответчиком доводы, изложенные в возражениях не подтверждены соответствующими доказательствами, ходатайства о назначении экспертизы не заявлено.

Обслуживание газового хозяйства спорной квартиры производилось в 2024 году в соответствии с Договором о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования в МКД от 17.04.2024 года, в 2025 году- в соответствии с дополнительным соглашением № 2393Д к договору о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования в МКД от 17.04.2024 года. Обстоятельств, свидетельствующих об изменении системы газоснабжения спорной квартиры, ответчиком в материалы дела не представлено.

Решением Администрации г.Шахты Ростовской области от 26.08.2025 № 61-59-151-2025 ФИО2 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании изложенного, судом установлено, что истец не выполнил установленный законом порядок проведения реконструкции квартиры, произведенные работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями).

Таким образом, возведение пристройки с присоединением к жилой комнате изменило границы спорной квартиры, что свидетельствует о произведенной реконструкции.

Из материалов дела следует, что перепланировка квартиры истца предусматривает изменение ее габаритов за счет возведенной пристройки со стороны комнаты №<данные изъяты> в пределах границ земельного участка принадлежащем истцу. При этом дом по <данные изъяты> в городе Шахты после реконструкции и переустройства в 2014 году не имеет ни мест общего пользования, ни общих конструктивных элементов, ни общих коммуникаций, ни выходов на общий земельный участок, ни иных признаков многоквартирного дома. После произведенной истцом реконструкции одной из частей дома ни площадь квартиры №<данные изъяты>, ни размер земельного участка, на которой размещена квартира №<данные изъяты>, соответственно, ни площадь мест общего пользования не изменились.

При таких обстоятельствах, учитывая, что перепланировка и реконструкция квартиры соответствуют техническим нормам и правилам, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, произведена на земельном участке принадлежащем истцу, используется по назначению, суд приходит к выводу, что исковые требования о сохранении квартиры в перепланированном и реконструированном виде и признании права собственности на спорную квартиру, подлежат удовлетворению.

При этом суд считает возможным сохранить квартиру в следующих размерах: коридор площадью 10.4 кв.м, жилая 2 площадью 15,8 кв.м, жилая 3 площадью 12,0 кв.м., санузел площадью 4,0 кв.м, кухня площадью 16,1 кв.м, жилая 6 площадью 15,3 кв.м, итого общей площадью 73,6 кв.м, в том числе жилой 43,1 кв.м.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, удовлетворить.

Сохранить квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу <данные изъяты>, кадастровый номер № <данные изъяты>, в перепланированном и реконструированном виде, в следующих размерах: коридор площадью 10.4 кв.м, жилая 2 площадью 15,8 кв.м, жилая 3 площадью 12,0 кв.м., санузел площадью 4,0 кв.м, кухня площадью 16,1 кв.м, жилая 6 площадью 15,3 кв.м, итого общей площадью 73,6 кв.м, в том числе жилой 43,1 кв.м.

Признать за ФИО2 (<данные изъяты> года рождения, паспорт гражданина РФ: <данные изъяты>) право собственности на квартиру № <данные изъяты> расположенную по адресу <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 73,6 кв.м, в том числе жилой 43,1 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд Ростовской области.

Судья подпись Е.Ю. Филонова

Решение в окончательной форме принято: 14.01.2026.