УИД: 77RS0004-02-2021-011966-21
Дело № 2-1251/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
адрес 24 ноября 2022 года
Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Осиповой А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1251/2022 по исковому заявлению адрес к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки,
Установил:
адрес обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании денежных средств по оплате излишков площади в размере 1 219 920 руб., неустойки за несвоевременную уплату цены договора за период с 28.09.2019 по 23.12.2019 в размере 63 087,25 руб., неустойку за несвоевременную уплату цены договора с 24.09.201 по день фактической оплаты задолженности, расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 334,30 руб.
Требования мотивированы тем, что 15 апреля 2016 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 22/3.2/75-2, согласно которому застройщик принял на себя обязательства по строительству и передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В соответствии с п.3.1 договора и п. 4 акта приема-передачи квартиры цена объекта долевого строительства составляет 62 342 400 руб.
Согласно п. 3.4.1 договора, если в результате окончательного определения площади квартиры фактическая площадь окажется больше проектной суммарной площади квартиры, более чем на 1 %, то цена договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между фактической и проектной суммарной площадью квартиры (далее – излишки площади). Доплата производится участником долевого строительства в течении десяти рабочих дней с момента получения от застройщика уведомления. адрес квартиры оказалась больше проектной суммарной площади квартиры на 2,99 кв.м. (2 %), в связи с чем у ответчика появилась обязанность по доплате за приобретенную квартиру в размере 1 219 920 руб. Застройщик направил ответчику уведомление о готовности объекта к передаче с требованием о доплате денежных средств за квартиру, которое было вручено 13.09.2019. Таким образом, срок оплаты истек 27.09.2019. Также, согласно п.3.4.1 договора в случае просрочки участника в оплате излишков площади, застройщик вправе потребовать от участника оплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 02/ЮР-2020 от 23.09.2021, которая была оставлена без удовлетворения.
Представитель истца адрес в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности, который возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме по доводам письменных возражений.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, допросив эксперта, оценив собранные по делу доказательства по отдельности и в их совокупности, приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом, 15 апреля 2016 года между ФИО1 (участник долевого строительства) и ОАО адрес заключен Договор № 22/3.2/75-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, ФИО2 улица, вл. 11, в соответствии с условиями которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
адрес является правопреемником ОАО адрес.
В соответствии с п. 2.1 договора проектная суммарная площадь квартиры с условным номером 75 составляет 149,81 кв.м. адрес объекта является ориентировочной. адрес объекта, включая площади летних помещений с учетом понижающих коэффициентов (согласно действующим СНиП) будет определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности (далее -адрес помещения).
Согласно п.3.1 договора цена договора, подлежащая уплате участником, определяется из расчета 408 000 руб. за один квадратный метр проектной суммарной площади квартиры, указанной в п.2.1 договора, если иное не следует из п.3.4 договора, и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке.
Цена договора определяется как произведение проектной суммарной площади объекта, указанной в столбце 6 таблицы, и стоимости одного квадратного метра площади объекта, указанной в п.3.1 договора, и составляет 61 122 480 руб. (п. 3.1)
Согласно п.3.4.1 договора, если в результате окончательного определения площади квартиры фактическая площадь окажется больше проектной суммарной площади квартиры, более чем на 1 %, то цена договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между фактической и проектной суммарной площадью квартиры (далее – излишки площади).
Участник обязан оплатить излишки площади, по цене, равной стоимости одного квадратного метра указанной в п.3.1
Оплата производится участником долевого строительства в течении десяти рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего уведомления.
В случае просрочки участника в оплате излишков площади, застройщик вправе потребовать от участника оплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
29.08.2019 истец направил ответчику уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче, в котором указана общая площадь помещения – 152 80 кв.м., с требованием о доплате денежных средств за квартиру, которое было вручено 13.09.2019 (л.д. 32-35 тома 1).
06.10.2019 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры 87 Б с кадастровым номером 77:01:0005010:5423, фактической площадью 152,80 кв.м, общей площадью 149,9 кв.м, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу.
Пунктом 3 данного акта предусмотрено, что площадь приобретаемого объекта по отношению к проектной площади объекта, указанной в договоре участия в долевом строительстве, изменилась в сторону увеличения на 2,99 кв.м (2 %) и составляет 152,80 кв.адрес доплаты денежных средств за приобретаемый объект составляет 1 219 920 руб. и подлежит доплате участником в течение 10 банковских дней с момента подписания акта (п. 3 акта).
Пунктом 4 акта приема-передачи определена цена участия в долевом участия в общем размере 62 342 400 руб. с учетом необходимой доплаты (л.д. 38 тома 1).
16.12.2020 истцом в адрес ответчика была направлено уведомление о задолженности № 22-1274295/20 с требованием об оплате задолженности (л.д. 37-41 тома 1).
24.09.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия № 02/ЮР от 23.09.2021 с требованием об оплате задолженности, в связи с увеличением площади помещения по результатам деятельности кадастрового инженера, в размере 1 219 920 руб., которая была оставлена без удовлетворения (л.д. 41-45 тома 1).
Как следует из представленного суду технического плана здания, составленного ООО Бюро технической инвентаризации «Ваши документы», площадь жилого помещения по адресу: адрес (Б) (корп. 3.2 на 9 этаже), составляет 152,8 кв.м (л.д. 20-25 тома 1).
Возражая против заявленных требований, сторона ответчика заявила ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
Определением Гагаринского районного суда адрес назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью установления фактической площади квартиры по адресу: адрес (Б) (корп. 3.2 на 9 этаже).
Согласно заключению эксперта АНО «Межрегиональный центр экспертизы» № 99-08-А/22 от 25.07.2021, фактическая общая площадь квартиры, расположенной по адресу: адрес (Б) (корп. 3.2 на 9 этаже) по результатам обмеров, с учетом требований, предъявляемых при осуществлении кадастровой деятельности, включая все площади помещений квартиры с учетом встроенных шкафов, холодных кладовых и других помещений в квартире, включая летние (лоджии, балконы, веранды, терассы) с учетом понижающих коэффициентов (согласно действующим СНиП) без учета строительных работ, произведенных после 06 октября 2019, составляет 152,1 кв.м.
Суд принимает заключение эксперта АНО «Межрегиональный центр экспертизы» в качестве допустимого, относимого и достоверного доказательства, поскольку не доверять изложенным в заключении доводам и сделанным на их основе выводам, у суда оснований не имеется. Экспертное заключение составлено на основании определения суда, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по 307 УК РФ, отводов эксперту заявлено не было, предметно заключение эксперта не оспорено.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 пояснил, что на момент осмотра им квартиры временной разметки внутренних перегородок не было, но из видеозаписи, а также представленных в дело измерений помещений квартиры экспертом произведен расчет толщины внутренних перегородок – около 9 -10 см. При расчете суммировал общую площадь помещения, исключив толщину перегородок из расчета 10 см. Так, разница по внешней границе стен и внутренней составляет приблизительно 18 см, то есть около 9 см одна внутренняя перегородка. В проекте фигурировала толщина стен 12 см и кирпич, тогда как из представленного видео следует, что в качестве разметки внутренних перегородок были установлены газопеноблоки, которые значительно тоньше, газопеноблоков толщиной 12 см не бывает. 10 см это максимальное значение, даже с учетом погрешности измерений. Эксперт пояснил, что производил экспертизу по другой квартире, с которой сейчас соединена обследуемая квартира. Из видеозаписи и иных документов следует, что стена находится на существенном расстоянии. На схеме 3 в заключении видно, что стена смещена на 44 см. Вскрытия штукатурки экспертом не производилось при исследовании. При исследовании другой квартиры (86Б) при расчете экспертом учитывалась толщина штукатурки 3 см. Экспертом производились замеры при осмотре, в том числе торцов с учетом допущений на штукатурку. В заключении не применялся коэффициент на плитку, так как измерения им по плитке не производились, плитка не везде. Считал площадь санузлов в том числе по измерениям снаружи. Погрешность составляет 0,1 кв.адрес при получении результата измерений произведены повторно расчеты с учетом допустимых допущений в противоположную сторону с целью опровергнуть полученный результат, полагая необходимым подвергнуть проверке полученные расчеты. При расчетах изначально экспертом были приняты как неизменные обстоятельства – выполнение железо-бетонных конструкций, а также соответствие внешних стен плану. Затем при осмотре квартиры 87Б и последующих измерениях эксперт понял, что стена была передвинута на 44 см в сторону уменьшения площади квартиры. Результат перепроверен с учетом всех допущений. адрес квартиры 154,86 см.
Оценивая показания эксперта, суд приходит к выводу о том, что он дал подробные и последовательные показания, пояснил происхождение результатов расчетов. При этом, выводы эксперта о том, что в настоящий момент внешняя стена квартиры 87Б передвинута в сторону увеличения квартиры и уменьшения квартиры 86Б, в заключении мотивированы, в связи с чем оснований в них сомневаться суд не находит. Между тем, исходя из данных осмотра, а также материалов дела, экспертом произведен расчет не только фактической площади квартиры, но и площади квартиры до произведенных истом переустройств на дату передачи квартиры.
Принимая во внимание, что из заключения судебной строительно-технической экспертизы, следует, что общая площадь переданного 06.10.2019 ФИО1 жилого помещения составляла на дату передачи 152,1 кв.м, учитывая, что данная площадь жилого помещения больше ориентировочной стоимости указанного помещения в договоре № 22/3.2/75-2 от 15.04.2016 на 2,29 кв.м (152,1 – 149,81), что более 1 % (2%).
Разница между общей ценой квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра и ценой квартиры, указанной в договоре, составляет 934 320 руб. (408 000 х 2,29).
С учетом установленного актом приема-передачи срока – 10 банковских дней, установленного для доплаты цены квартиры, суд полагает законными и обоснованными требования о взыскании недоплаты за квартиру в размере 934 320 руб. и неустойки за период с 19.10.2019 до 24.11.2022 в размере 247 003,06 руб. за 1 133 дня (1 133 х 7 % : 300 х 934 320 = 247 003,06) с учетом ставки рефинансирования на день исполнения обязательства 06.10.2019 (п. 3.4.1. договора).
Суд также полагает с учетом условий договора об обязанности ответчика нести ответственность виде неустойки до момента фактического исполнения обязательства неустойку подлежащей взысканию до момента фактического исполнения обязательства.
Доводы истца о необходимости взыскания неустойки с учетом общей площади квартиры в настоящий момент, учитывая, что ответчиком произведено увеличение площади квартиры за счет другой квартиры, полученной по договору с ответчиком, в отношении которой судом отказано во взыскании излишков цены договора, так как при расчете площади квартиры 86 Б не был учтен факт переноса внешней стены квартиры, направлены на оспаривание вступившего в законную силу решения. При этом, суд учитывает, что в производстве Гагаринского районного суда адрес имеется заявление адрес о пересмотре решения суда от 08.02.2022 (№ 13-1215/2022) по указанным основаниям.
Доводы ответчика об отсутствии допущенных нарушений, о допущенных нарушениях при производстве судебной экспертизы являются надуманными, направленными на избежание гражданской ответственности, опровергаются заявлением судебной экспертизы. Указание на неверный расчет площади с учетом толщины перегородок, установленной технической документацией в размере 12 см суд находит необоснованным, так как истцом представлены изменения к проектной документации, где очевидно указано на то, что внутренние перегородки выполняются из пеноблоков, а толщина внутренней перегородки без учета штукатурки составляет 8 см (л.д. 65-66 тома 2).
Принятое экспертом значение толщины пеноблоков 10 см и учет его при расчете площади суд полагает обоснованным, поскольку, как следует из заключения судебной экспертизы и показаний эксперта, им учтена погрешности измерений, а также производился расчет при допущении иных размеров, что не повлияло на окончательный вывод.
Суд не находит оснований для снижения в соответствии с учетом требований ст. 333 ГК неустойки за просрочку цены квартиры с учетом существенного периода просрочки исполнения обязательства, принятого ответчиком на себя не позднее 06.10.2019, соразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, общей стоимости цены квартиры.
На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы в размере 8 123,85 руб. на оплату государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям (53,05 %).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ФИО1 (паспортные данные) в пользу адрес (ИНН <***>) плату за квартиру в размере 934 320 руб., неустойку в размере 247 003,06 руб., расходы по оплате государственной пошлины 8 134,85 руб.
Взыскивать с ФИО1 в пользу адрес неустойку, исходя из задолженности по оплате цены квартиры, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с 25.11.2022 руб. до даты фактического исполнения обязательства.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Гагаринский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 30 ноября 2022 года.
Судья А.Н. Кочнева