Апелляционное определение по делу № 2-153/2023 от 09.08.2023

Судья Демченко В.Ф. УИД: № 61RS0051-01-2023-000017-06

№33-13667/2023

№2-153 /2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 августа 2023 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Горбатько Е.Н.

судей Шинкиной М.В., Иноземцева О.В.

при секретаре Черникове С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительными п. 5.2 договоров аренды земельных участков, о признании недействительными договоров аренды земельных участков, о признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о государственной регистрации указанных договоров аренды, о восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записей о государственной регистрации сделок и аренды, произведенных на основании договоров аренды земельных участков, об освобождении земельных участков и о нечинении препятствий в их пользовании, а также по встречному иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО1 о взыскании арендной платы и неустойки по договорам аренды земельных участков по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 19 апреля 2023 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 13.11.2020 года истцом были заключены договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- с ФИО3 – площадью 898000 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- со ФИО10, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 - площадью 2245000 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установлено относительно ориентира вблизи АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- с ФИО9 - площадью 449000 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 5.1 договоров, договоры вступают в силу 13.11.2020 и действуют до 12.11.2027, а по расчетам - до фактического их исполнения.

ФИО1 принял и пользовался указанными выше земельными участками с 13.11.2020. Вместе с тем, в нарушение заключенных договоров данные земельные участки в настоящее время заняты крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО2 и используется им по назначению для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Согласно сведениям из ЕГРН, по состоянию на 16.12.2022 земельные участки находятся в аренде у ФИО2 с 2022 года сроком на десять лет на основании договоров аренды от 2022 года.

Истец полагал, что нахождение земельных участков в аренде у названного ответчика является незаконным, так как договоры аренды от 13.11.2020 в судебном порядке не расторгнуты, являются действующими.

В адрес всех ответчиков были направлены претензии с требованиями освободить земельные участки, которые были оставлены без ответа.

По мнению ФИО1, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в ЕГРН также незаконно была погашена запись о действии заключенных с истцом договоров аренды на земельные участки, так как данные договора ни кто не расторгал.

На основании изложенного, уточнив изначально заявленные исковые требования, ФИО1 просил суд признать п. 5.2 договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровым №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.11.2020 недействительными, полагая их несоответствующими Гражданскому и Земельному законодательству.

Признать недействительными договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 898000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 26.01.2022 между ФИО2-О и ФИО3;

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2245000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установлено относительно ориентира вблизи АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 26.01.2022 между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7;

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 449000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 22.03.2022 между ФИО2 и ФИО9

Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о заключенных договорах аренды от 26.01.2022.

Восстановить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о государственной регистрации:

- сделки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.11.2020 и аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.11.2020, произведенных на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.11.2020;

- сделки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.11.2020 и аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.11.2020, произведенных на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.11.2020;

- сделки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.11.2020 и аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.11.2020, произведенных на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.11.2020.

Обязать ФИО2 освободить земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Обязать ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9 не чинить препятствий ФИО1 в пользовании и владении земельными участками сельскохозяйственного назначения с кадастровым №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Определением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 20.02.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечена СНД

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, СНД в лице представителя ПСИ обратились в суд со встречным иском к ФИО1, в котором указали, что, являются собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ГАИ,о 1/2 доли после 25.12.2021, ФИО3), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ФИО10 ФИО5, ФИО6, ФИО7), НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ФИО9 до 27.09.2021, СНД после 27.09.2021).

13.11.2020 они заключили с ФИО1 договора аренды указанных выше земельных участков на срок до 12.11.2027.

Ответчики полагают, что ФИО1 допустил существенные нарушения условий договоров аренды, не исполнил свои обязательства, предусмотренные их п.п. 2.1, 2.2 и не выплатил арендную плату за 1 год, в связи с чем на основании п. 4.2 договоров аренды с последнего подлежит взысканию и неустойка согласно приведенных расчетов.

Кроме того, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО1 прекратил деятельность крестьянского хозяйства, главой которого он являлся. О прекращении своей деятельности арендодателям не сообщил, обработкой арендованных земельных участков не занимался.

В соответствии с п. 5.2 договоров аренды ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, СНД направили истцу извещения о досрочном расторжении договоров аренды принадлежащих им земельных участков, которые были вручены адресату, и по истечении установленного срока обратились в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о снятии обременении в виде аренды.

После того, как договоры аренды с ФИО1 были расторгнуты, а обременения сняты, 26.01.2022 и 22.03.2022 соответственно собственники земельных участков заключили договоры аренды с ИП ФИО2

25.12.2021 ФИО3 продал 1/2 долю в праве собственности на земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО2

Являлась собственником земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 27.09.2021 ФИО9 подарила его ФИО8.

С учетом приведенных доводов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, СНД, уточниа изначально заявленные исковые требования, просили суд взыскать с ФИО1 за период с 01.11.2021 по 06.04.2023:

- в пользу ФИО3 арендную плату в размере 50 098,63 рублей и неустойку за период с 01.11.2021 по 06.04.2023 (520 дней) в сумме 13 025,64 рублей, что составляет 63 124.27 рубля;

- в пользу ФИО8 арендную плату в размере 31 464,38 рублей и неустойку за период с 01.11.2021 по 06.04.2023 (520 дней) в сумме 8 180,74 рублей, что составляет 39 645.12 рублей;

- в пользу ФИО10, ФИО7, ФИО6 арендную плату по 6 292,87 рубля и неустойку по 1 636,14 рубля, что составляет по 7 929,01 рублей каждому;

- в пользу ФИО5 арендную плату в размере 12 585,75 рублей и неустойку, в сумме 3 272,29 рублей, что составляет 15 858,04 рублей.

Решением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 19 апреля 2023 года в удовлетворении как основных, так и встречных исковых требований отказано.

В своей апелляционной жалобе ФИО1 считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении его искового заявления, просит решение в указанной части отменить и принять новое об удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт приводит доводы о том, что односторонний порядок расторжения договора аренды со стороны арендодателя не предусмотрен действующим законодательством. П.5.2 договоров аренды, предоставляющий арендодателям такую возможность, по мнению апеллянта, является недействительным, поскольку положения ст.ст.450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность одностороннего расторжения договора аренды только в судебном порядке.

Апеллянт приводит доводы о том, что уведомления о расторжении договоров аренды ответчиками не подписывались, что было ими подтверждено лично.

Кроме того, ФИО1 в жалобе выражает несогласие с выводами суда о том, что оплата по договорам аренды производилась ИИК Указывает на имеющиеся в материалах дела расписки ответчиков о получении арендной платы за 2020 год.

ФИО2, ФИО3, ФИО10, ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО8 поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых они просят решение суда оставить без изменения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО1 – ФИО11, представителя ФИО4, ФИО3, ФИО8, ФИО2, ФИО7, ФИО6, ФИО12 – ФИО13, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявивишихся лиц в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельные участки:

- кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 44.9000 кв.м.; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный в координатах на территории Никольского поселения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, до 27.09.2021 принадлежал на праве собственности ФИО9;

На основании договора дарения земельного участка от 12.08.2021 право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с 27.09.2021 перешло к ФИО8 (номер государственной регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).

- кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 898000 кв.м.: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, - до 15.12.2021 полностью на праве собственности принадлежал ФИО3;

Согласно договору купли продажи ? доли в земельном участке с оставшейся долей от 15.12.2021 ФИО3 продал ? доли в земельном участке с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО2 и 26.01.2022 оставшуюся долю в указанном земельном участке передал последнему в аренду.

- кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2245000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в пределах земельного участка, ориентир в близи АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, - принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7 (1/5, номер государственной регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.05.2014), ФИО4 (1/5, номер государственной регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.05.2014), ФИО6 (1/5, номер государственной регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.05.2014), ФИО5 (2/5, номер государственной регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.05.2014).

С 27.03.2017 по 12.11.2020 указанные земельные участки находились по договорам аренды у ИИК, которые были расторгнуты сторонами согласно ч. 1 ст. 450 по обоюдному согласию сторон 12.11.2020.

13.11.2020 ФИО9, ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО6 ФИО5 заключили договоры аренды своих земельных участков с ФИО1, предоставив их арендатору для использования по назначению в целях производства сельскохозяйственной продукции сроком до 12.11.2027 ( п.п. 3.1.1, 3.2.1, 5.1).

Размер арендной платы установлен в п. 2.1 договоров, как в натуральном виде, так и в денежном выражении.

Пункты 5.2 договоров предусматривали, что любая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

Из п. 6.3 договоров следует, что при изменении юридического адреса, либо банковских реквизитов у одной из сторон, она обязана в течение двух рабочих дней письменно известить об этом другую сторону.

В связи с тем, что ФИО1 не выполнялись требования договоров аренды земельных участков по выплате арендной платы и использования их по назначению, на основании п. 5.2 договоров арендодателями были направлены арендатору требования (уведомления) о расторжении договоров аренды земельных участков от 13.11.2020, датированные 08.11.2021, (т. 2 л.д. 58, 102, 104), которые согласно почтовым уведомлениям были получены истцом - ответчиком.

На основании заявлений собственников земельных участков, требований (предупреждений) арендодателей о досрочном расторжении договора аренды от 08.11.2021, а также уведомлений об их вручении, обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровыми №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в пользу ФИО1 были погашены 25.01.2022 и 18.03.2022.

СЕП, ФИО4, ФИО6, ФИО5 и СНД также передали свои земельные участки в аренду ИП ФИО2 26.01.2022 и 22.03.2022 соответственно.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.420, 450, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что в договоре аренды стороны согласовали условия расторжения данного договора как по инициативе арендодателей, так и по инициативе арендатора (п.5.2). Арендодатели реализовали свое право на односторонний отказ от исполнения договоров аренды, направив арендатору соответствующее уведомление о досрочном расторжении договоров.

Сославшись на положения ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей принцип свободы договора, суд не нашел оснований для признания п.5.2 договоров аренды недействительным.

Учитывая, что возможность расторжения договоров аренды была предусмотрена их условиями, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о недействительности последующих договоров аренды, заключенных ответчиками с ФИО2

Оснований для иных выводов судебная коллегия не находит.

Согласно п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

П.1 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

В апелляционной жалобе истцом приведены доводы о несогласии с выводами суда первой инстанции относительно неисполнения им обязанности по внесению арендной платы.

Между тем, указанные в решении суда доказательства нарушения ФИО1 установленных договором аренды обязательств по оплате за аренду им не опровергнуты.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из расписок (т. 2 л.д. 55-57, 97) о получении арендной платы не следует, что именно ФИО1 выплачивал арендодателям арендную плату.

При этом ответчики-арендодатели в суде первой инстанции пояснили, что арендную плату за 2020 год они получали от ИИК

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, п. 5.2 договоров аренды от 13.11.2020 не устанавливают в качестве обязательного условия для расторжения договоров в одностороннем порядке существенное их нарушение со стороны арендатора.

Позиция апеллянта относительно недействительности п.5.2 договоров аренды на том основании, что расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке, является ошибочной.

В соответствии с п.1 ст.310 ГК РФ стороны договора вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

В отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами гл.34 ГК РФ не урегулирован.

В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре. В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п.2 ст.310 ГК РФ).

В данном случае по делу установлено, что расторжение договора произошло по воле арендодателей, являющихся физическими лицами.

Согласно п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п.3 ст.307, п.4 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По делу установлено, что арендодателями арендатору ФИО1 были направлены требования (уведомления) о расторжении договоров аренды земельных участков от 13.11.2020, датированные 08.11.2021, (т. 2 л.д. 58, 102, 104), которые согласно почтовым уведомлениям, были им получены.

Доказательств того, что подписи в уведомлениях истцу не принадлежат, суду представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уведомления не были получены истцом по причине пожара в его домовладении в 2021 году, также подлежат отклонению.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Учитывая, что ФИО1 арендодателям об изменении адреса проживания арендатора не сообщалось, уведомление о расторжении договора считается полученным адресатом.

То обстоятельство, что в суде первой инстанции ответчики поясняли, что лично уведомления о расторжении договора не подписывали, не влечет за собой оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

В данном случае, ответчики указали, что уведомления направлялись по их поручению ИИК, свою волю на расторжение договора подтвердили, пояснив, что ФИО1 никогда не видели, возможности связаться с ним в телефонном режиме не имели, поскольку на звонки он не отвечал, арендную плату получали только от прежнего арендатора – ИИК

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив, предусмотренное пунктом 5.2 договоров аренды от 13.11.2020 право арендодателей в одностороннем порядке отказаться от договоров аренды, направление арендодателями письменного уведомления о расторжении договоров, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности досрочного одностороннего отказа арендодателей от договора аренды.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 19 апреля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 16.08.2023 г.

Председательствующий

Судьи