Дело № 2-26/2022

УИД 22RS0025-01-2021-000457-37

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Косиха 22 июня 2022 года

Косихинский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Максачук А.И., при секретаре Зайцевой О.Н.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Контошинского сельсовета Косихинского района Алтайского края, ФИО2, администрации Косихинского района Алтайского края, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельные участки и расположенные на них здания, обязании привести земельные участки в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Косихинский районный суд с иском к ответчикам администрации Контошинского сельсовета Косихинского района Алтайского края, администрации Косихинского района Алтайского края, ФИО2. С учетом уточнения просит:

1. Признать недействительным (ничтожным) Договор аренды №4 от 22.06.2020 г.

2. Признать недействительным (ничтожным) Договор аренды №5 от 22.06.2020 г.

3. Применить последствия ничтожности сделок.

4. Признать недействительным разрешение на строительство № г., административного здания, расположенного по адресу <адрес>.

5. Признать недействительным разрешение на строительство № г., здания склада, расположенного по адресу <адрес>.

6. Признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № г., административного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

7. Признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № г., здания склада, расположенного по адресу: <адрес>.

8. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 77 690 кв.м. <адрес>, а также расположенное на нем здание склада площадью 319,7 кв.м, с кадастровым №.

9. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 70590 кв.м. <адрес>, а также расположенное на нем административное здание площадью 41,2 кв.м., с кадастровым №;

10. Обязать ФИО2 привести земельные участки в первоначальное состояние.

11. Признать недействительным (ничтожным) Договор купли-продажи земельного участка №1 от 12.01.2021 г.

12. Признать недействительным (ничтожным) Договор купли-продажи земельного участка № 2 от 12.01.2021г.

13. Применить последствия ничтожности сделок - Договоров купли-продажи земельных участков.

14. Признать недействительным (ничтожным) Договор о комплексном развитии территории №1 от 23.06.2020 г.

В обоснование заявленных требований указал, что в собственности администрации Контошинского сельсовета имелся земельный участок с кадастровым № площадью 174503 кв.м.

Истец указывает, что является собственником нежилого здания с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, и имеет исключительное право на заключение договора аренды на земельный участок, с кадастровым № площадью 174503 кв.м., на котором находится вышеназванное здание.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, истец обратился 22.04.2020 года в администрацию Контошинского сельсовета, с заявлением, в соответствии с данным заявлением просил предоставить указанный выше земельный участок в аренду. Письмом от 12.05.2020 г. администрация Контошинского сельсовета, отказала в заключении договора аренды.

Кроме того, после данного отказа администрация Контошинского сельсовета разделила массив указанного выше участка на 4 участка:

1. №, площадью 77 690 кв.м.

2. №, площадью 7 578 кв.м.

3. №, площадью 17 521 кв.м.

4. №, площадью 70 590 кв.м.

Истец указывает, что, используя своё право, вновь обратился 10.06.2020 года с заявлениями о передаче данных участков в аренду. Однако администрация Контошинского сельсовета 08.07.2020 г. (исх. №) отказала, пояснив, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № переданы в аренду другому лицу, (по договорам аренды, арендатором является гр. ФИО2).

Истец указывает, что извещение о проведении аукциона не публиковалось, то есть земельные участки переданы без проведения аукциона, торгов, в нарушении законодательства, в нарушение требований земельного законодательства, изданы незаконные постановления о предоставлении ФИО2 указанных выше земельных участков.

Договора аренды между администрации сельсовета и ФИО2 заключен 22.06.2020 г.

В целях сокрытия незаконных действий по передачи земельных участков по вышеуказанным договорам аренды, администрацией Контошинского сельсовета 23.06.2020 г. заключен договор о комплексном развитии территории с ФИО2

В соответствии с ч.10 ст. 46.10 Градостроительного кодекса РФ Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается уполномоченным органом местного самоуправления, принявшим решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, с победителем открытого аукциона на право заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее в настоящей статье также - договор) или иным лицом, имеющим в соответствии с настоящим Кодексом право на заключение такого, договора.

На земельных участках № и №, переданных без проведения торгов, на момент заключения договора аренды, не было размещено никаких объектов недвижимости, виды разрешенного использования земельного участка соответствовали правилами землепользования и застройки.

В случае если был заключен договор о комплексном развитии территории, то данный договор заключен также без проведения аукциона.

Не было опубликовано никаких информационных сообщений о принятом решении о комплексном развитии территорий, на сайте и на информационных щитах никакой информации не размещалось.

Таким образом, договор аренды может быть заключен без торгов только в случае, заключенного ранее договора о комплексном развитии территории, который должен был быть заключен на аукционе.

Администрация Контошинского сельсовета Косихинского района допустило нарушение действующего законодательства, заключив без проведения аукциона договор аренды земельных участков и договор о комплексном развитии территорий, также допущены нарушения при принятии решения о развитии территорий, если данное решение принималось, и нет оснований для принятия такого решения.

21.07.2020 г. истцом была направлена жалоба в Федеральную антимонопольную службу по Алтайскому краю (далее по тексту ФАС).

После проверки фактов, изложенных в заявлении, ФАС выдала администрации Контошинского сельсовета предупреждение о прекращении незаконных действий. Ответ прокуратуры Алтайского края от 06.10.2020 г. также подтвердил незаконные действия Администрации Контошинского сельсовета. Прокурором вынесены представления по фактам нарушения законодательства администрацией Контошинского сельсовета о возложении обязанности прекратить нарушение земельного законодательства и вернуть земельные участки в казну. Однако по настоящее время противоправные действия не прекращены.

Кроме того, ФИО2 на предоставленных спорных земельных участках начал строительство здания без разрешительных документов, за данные действия он был привлечён к административной ответственности 05.10.2020 г., было возбуждено административное производство и материал направлен для рассмотрения в Инспекцию строительного и жилищного надзора Алтайского края, то есть выявлен и подтвержден факт незаконного строительства.

Зная о всех спорах, предупреждениях ФАС, представлении прокуратуры Косихинского района, о незаконности решений о предоставлении вышеуказанных земельных участков в аренду сроком на 11 месяцев, и соответственно заключения договоров аренды на вышеуказанные земельные участки, которые послужили основанием для дачи разрешения на строительство здания, ФИО2, пользуясь доверием специалиста администрации Косихинского района, получил разрешительную документацию на строительство, на основании договоров аренды на земельные участки и практически сразу ввел объекты в эксплуатацию, т.е. ввёл в заблуждение должностное лицо администрации и получил выгоду, тогда как строительство объектов было начато в мае 2020 года и полностью завершилось в сентябре 2020 года.

При получении разрешений на строительство было допущено существенное нарушение действующего законодательства, в том числе:

- земельные участки предоставлены на основании незаконной сделки, которые были признаны незаконными прокуратурой и Федеральной антимонопольной службой, которые заявляли требование о расторжении данных договоров. Данные решения гос. органов ответчиками не оспаривались и в последующем были исполнены (договора аренды расторгнуты по соглашению сторон).

- заявление о выдачи разрешений на строительство было подано после завершения строительства, то есть процедура получения данных документов нарушена. ФИО2 за строительство без разрешительной документации привлечен Инспекцией строительного и жилищного надзора Алтайского края к административной ответственности, что подтверждается Постановлением № от 27.10.2020 г. При проведении проверки ФИО2 свою вину признавал, данное постановление не обжаловал.

- в градостроительных планах земельных участков нет информации о построенных объектах. Соответственно, выданное без соблюдения требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на строительство, фактически недействительны.

Так как разрешения на строительство, а также градостроительные планы выданы незаконно, следовательно, и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию недействительно.

Право собственности на недвижимые объекты зарегистрированы на основании недействительных документов.

Право собственности на здание склада, расположенного по адресу <адрес>, зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №.

Право собственности на административное здание расположенного по адресу <адрес>, зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №.

Для регистрации объектов недвижимости было предоставлено разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, а также правоустанавливающие документы на земельный участок -договора аренды на 11 месяцев, которые прокуратурой и ФАС признаны заключенными с нарушением законодательства и обязали расторгнуть данные договора.

После регистрации права собственности на указанные выше здания, ответчики расторгли договора аренды на спорные земельные участки, то есть согласились с результатами проверки, признавшей их незаконными.

Таким образом, ответчики не выполняли требования прокуратуры и ФАС с целью получения разрешительной документации и регистрации права на объекты недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3. Земельного кодекса РФ Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 п. 1 ст. 39.3. Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

В соответствии с п. 1 ст. 39.20. Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Истец указывает, что действия, совершенные ответчиками, были направлены на незаконное приобретение спорных земельных участков, так как собственники недвижимых объектов, в соответствии с приведенными нормами, имеют право без торгов приобрести в собственность земельные участки, расположенные под зданиями.

Зная данные нормы законодательства, ответчики заключили договора купли-продажи на спорные земельные участки, на основании которых ФИО2 зарегистрировал право собственности на земельные участки, регистрация произведена 14.01.2021 г и 20.01.2021 г.

Истец полагает, что ФИО2 незаконно зарегистрировал право собственности, так как основанием для регистрации послужили незаконно полученные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. В связи с указанным ФИО2 не имел права без торгов приобрести земельные участки, а, следовательно, договора купли-продажи являются недействительными.

Заключая договора купли-продажи земельных участков без торгов нарушены права третьих лиц (потенциальных покупателей), в том числе истца. Также причинен ущерб муниципальному образованию, так как земельные участки проданы по заниженной цене, существенно ниже рыночной, бюджет недополучил денежные средства.

Истец вынужден защищать свои права путем предъявления иска о признании права отсутствующим, так как иные способы защиты не могут быть осуществлены. Так указанное право нельзя защитить с помощью виндикации или признания права, так как фактически оно не оспаривается и зарегистрировано в установленном порядке. В сложившейся ситуации запись в ЕГРН нарушает права истца, поскольку значительно ограничивает возможность реализации его прав и правомочий, отсутствует возможность приобрести земельные участки, так как земельные участки незаконным способом захвачены ФИО2 при содействии администрации Контошинского сельсовета.

Право истца не может быть защищено иными способами (виндикация, признание права) поэтому согласно абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 истец вправе требовать признания права собственности ответчика на вышеназванные земельные участки отсутствующим.

Также, в связи с незаконными сделками в отношении земельных участков, и последующем незаконном строительстве, считает необходимо привести земельные участки в первоначальное состояние.

Истец указывает, что о фактах, изложенных в исковом заявлении было сообщено в Новоалтайский межрайонный следственный отдел СУ СК РФ по Алтайскому краю, которым было проведена проверка действий главы сельсовета. В соответствии с Постановлением от 08.11.2021 г. в возбуждении уголовного дела на данный момент отказано. В рамках следственных мероприятий был установлен факт передачи земельных участком без торгов, а также строительства объектов без разрешительной документации. Также указано на необходимость выбора иного способа защиты права, а именно признание сделок незаконными.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснил, что спорные земельные участки представлены ФИО2 в аренду 22.06.2020 года, на основании заявлений, поступивших в сельскую администрацию 02.06.2020 года. От истца заявление поступило в сельсовет 10.06.2020 года. При наличии 2-х поданных заявок, не понятно по какой причине земельные участки были переданы ФИО2 на основании Договоров аренды сроком на 11 месяцев. Ни каких публикаций не было, то есть принцип публичности был нарушен, что подтверждает недействительность договоров аренды. Далее ответчик ФИО2 начал строительство 2-х зданий без получения соответствующего разрешения, данный факт подтвержден материалами проверок, свидетелями и не оспаривается ответчиком. За данное нарушение он привлечен к административной ответственности. В ходе проверок ФИО2 указывалось на незаконность его действий, но он продолжил незаконные действия (продолжил строительство и использование земельных участков) - это свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика. Считает Разрешение на строительство является незаконным, а, следовательно, Разрешение на ввод объекта также незаконным. Ответчик никаких доказательств, подтверждающих период строительства не представил, не представил ни договоров подряда, ни документов подтверждающих покупку стройматериалов, нет никаких первичных документов. Просит отнестись критически к показаниям свидетеля ФИО5, так как он не пояснил о каком участке идет речь, ни адреса, ни кадастрового номера свидетель не помнит. По мнению представителя истца, является доказанным факт недействительности договоров аренды по причине нарушенной процедуры, также доказан факт недействительность Разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. Поскольку регистрация произведена на основании документов являющихся незаконными, полагает, что возможно удовлетворить требования о признании права отсутствующим.

Представитель ответчика администрации Контошинского сельсовета ФИО6 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени слушания дела, в предыдущем судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований ФИО4 Суду пояснил, что не имея правовой грамотности, заключил договоры аренды и договор о комплексном освоении в твердой убежденности в том, что не нарушает требований действующего законодательства и при этом помогает бюджету и населению поселения, поскольку арендная плата поступала в бюджет поселения а построенные ФИО2 здания способствовали освоению пустующих земельных участков, а также развитию производства и появлению рабочих мест.

Представитель ответчика администрации Косихинского района Алтайского края в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени слушания дела, письменных возражений относительно заявленных исковых требований не представил.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований ФИО4 Суду пояснил, что действовал добросовестно, планировал организовать производство в сельской местности, заключил необходимые договора, которые от него требовались, получил разрешительную документацию, все необходимые документы для получения разрешения на строительство были получены, в том числе проект изготовлен и был предоставлен в уполномоченные органы в районную администрацию, никаких возражений или указаний на незаконность сделки он не получал.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Суду пояснила, что истец не вправе обращаться в суд с названными исковыми требованиями. Истец, зная о том, что на момент обращения с заявлениями о предоставлении земельного участка не имел права собственности на здание склада с кадастровым №, в исковых требованиях неоднократно заявляет обратное, как доказательство нарушенных прав и законных интересов, что является недобросовестным поведением со стороны Истца и злоупотребление правом. Поскольку исковые требования построены на утверждении о наличии указанного права, в силу вышеназванных положений пункту 1 статьи 3 ГПК РФ истец не имеет права на судебную защиту несуществующего права. Наличие в действиях ФИО4 признаков недобросовестного поведения и злоупотребления правом является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Ссылка ФИО4 в обоснование исковых требований на представление прокуратуры и предупреждения УФАС по Алтайскому краю в отношении действий ответчиков является несостоятельной в силу исполнения ответчиками предписаний названных органов. Ответчиками расторгнуты договоры аренды на земельные участки, о чем Прокуратура Алтайского края письмом от 24.12.2021 сообщила истцу. В названном письме также указано, что Инспекцией строительного и жилищного надзора Алтайского края Налимов привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Расторжением названных договоров аренды исполнено и предупреждение УФАС по Алтайскому краю. Полагает нецелесообразным давать оценку исполнению либо неисполнению норм Градостроительного кодекса РФ, приведенных истцом в обоснование исковых требований, поскольку этому дана оценка Прокуратурой Алтайского края и УФАС по Алтайскому краю и данные обстоятельства, не могут и не должны повлиять на рассмотрение исковых требований.

Полагает, что утверждение истца о том, что договор о комплексном развитии территории от 23.06.2021 между ФИО2 и Контошинской администрацией был заключен в целях сокрытия незаконных действий по передаче земельных участков, является не обоснованным, поскольку указанный договор был заключен позднее, чем договоры аренды земельных участков от 22.06.2022 года, и не мог стать основанием их заключения.

Считает, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми № ответчиками не было допущено нарушения норм и требований действующего законодательства. Цена продажи согласно требованиям, установленным частью 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ определена в размере их кадастровой стоимости. Следовательно, земельные участки проданы по максимально возможной цене.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальным федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением изъятых их оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как установлено судом и следует из представленных материалов, в распоряжении истца ФИО4 находится нежилое здания площадью 153,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Указанное здание в ноябре 2015 года поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №.

Утверждение истца о том, что на момент возникновения спорных правоотношений он являлся собственником нежилого здания с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, и в связи с этим имеет исключительное право на заключение договора аренды на указанный земельный участок, с кадастровым № площадью 174503 кв.м., на котором находится вышеназванное здание является не обоснованным.

В Едином государственном реестре недвижимости право собственности на указанный объект недвижимости в установленном порядке не зарегистрировано. Истом не представлено доказательств регистрации его права собственности на нежилое здание с кадастровым №.

Только в судебном порядке на основании решения Косихинского районного суда от 24 марта 2022 года, вступившего в законную силу 21.06.2022 года за ФИО4 признано право собственности на нежилое здание с кадастровым №, площадью 153,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

На момент возникновения спорных правоотношений право собственности на Земельный участок с кадастровым №, согласно сведений из ЕГРН принадлежало муниципальному образованию Контошинский сельсовет Косихинского района Алтайского края с 16.04.2020 года.

Установлено, что 22.04.2020 года истец обратился в администрацию Контошинского сельсовета, с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 174503 кв.м. с кадастровым № для ведения сельского хозяйства сроком на 49 лет.

12.05.2020 года администрацией Контошинского сельсовета отказано в предоставлении вышеуказанного земельного участка, ввиду того, что сведения о правоустанавливающих документах на объект с кадастровым № в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, а также возможности заключения договора аренды данного земельного участка исключительно путем проведения аукциона.

Установлено, что по результатам проведенных администрацией Контошинского сельсовета кадастровых работ земельный участок с кадастровым № был разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами №.

Письмом администрации Контошинского сельсовета, по результатам рассмотрения обращения ФИО4 от 10.06.2020 года в предоставлении земельных участков с кадастровыми № отказано, в связи с предоставлением этих участков другому лицу (ФИО2).

22.06.2020 года земельные участки с кадастровыми № администрацией Контошинского сельсовета предоставлены в аренду ФИО2 для осуществления предпринимательской деятельности на основании пп. 13.2 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, без опубликования информационного сообщения. Земельные участки относятся к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для предпринимательства.

Согласно пп. 13.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, изъятого для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, иного земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

При этом, договор о комплексном развитии территории от 23.06.2020 № 1 между администрацией сельсовета и ФИО2 заключен после подписания договора по передаче земельных участков с кадастровыми №, без проведения аукциона.

21.07.2020 года ФИО4 обратился с жалобой в Федеральную антимонопольную службу по Алтайскому краю, по результатам рассмотрения которой, ФАС вынесло в отношении администрации Контошинского сельсовета предупреждение о прекращении незаконных действий.

Кроме того, установлено, что 01.10.2020 года администрацией Косихинского района ФИО2 на земельные участки № выданы градостроительные планы, последним начато строительство здания, при этом до начала строительства за разрешением на строительство в администрацию Косихинского района ФИО2 не обращался.

В связи с выявленными нарушениями закона, в том числе при отказе в предоставлении ФИО4 земельного участка прокурором Косихинского района 05.10.2020 года главе администрации Контошинского сельсовета внесено представление.

По результатам проверки прокурором Косихинского района 05.10.2020 года в отношении ФИО2 вынесено постановление о возбуждении производства об административном правонарушении, предусмотренном ч.1 ст.9.5 КоАП РФ (строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство), которое направлено для рассмотрения в Инспекцию строительного и жилищного надзора Алтайского края.

Представление об устранении нарушений, внесенное прокурором Косихинского района главе Контошинского сельсовета, рассмотрено. Согласно ответа главы сельсовета от 18.11.2020 года исх. № в адрес ФИО2 направлены соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков и договора о комплексном развитии территории. 22.12.2020 года расторгнуты договора аренды земельных участков и договор о комплексном развитии территории от 23.06.2020 № 1 заключенные между администрацией Контошинского сельсовета и ФИО2

Частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ предусмотрена ответственность за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство.

В абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № II «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» разъяснено, что субъектом ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, является застройщик, поскольку в силу статьи 51 ГрК РФ на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 58 ГрК РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут административную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением Госинспекции Алтайского края от 27.10.2020 года ФИО2 привлечен к административной ответственности по ч.1 ст. 9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере 2000 руб.

В соответствии с вышеуказанным постановлением совершенное правонарушение выразилось в следующем.

ФИО2 на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по <адрес>. На указанном земельном участке ФИО2 в нарушение требований ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отсутствие разрешения на строительство возводится объект капитального строительства: залит свайный фундамент размером 30x11 м, на котором возведен деревянный каркас здания холодного склада.

Осмотром территории земельного участка, по вышеуказанному адресу установлено, что на земельном участке залит свайный фундамент размером 30x11м, на котором возведен деревянный каркас здания холодного склада (акт осмотра от 01.10.2020 года).

Как следует из объяснений ФИО7 на земельном участке по адресу: <адрес>, предоставленного ему на основании договора аренды, в начале сентября 2020 года залит свайный фундамент размерами 30x11м, на нем возведен деревянный каркас здания холодного склада.

В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ, на основании заключенного договора аренды земельного участка от 22.06.2020 года ФИО7 является застройщиком вышеуказанного объекта. Возводимый им объект, являясь объектом капитального строительства, не является исключением, указанным в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, таким образом для осуществления его строительства требуется разрешение на строительство, обязанность по получению, которого возложена на застройщика объекта.

Разрешение на строительство объекта на земельном участке по <адрес> не выдавалось (письмо администрации Косихинского района Алтайского края от 30.09.2020 года).

Являясь застройщиком при строительстве объекта, ФИО2 своими действиями совершил правонарушение, предусмотренное ч.1 ст.9.5 КоАП РФ, т.к. предвидел возможность наступления вредных последствий своего действия (бездействия), но без достаточных к тому оснований самонадеянно рассчитывал на предотвращение таких последствий либо не предвидел возможности наступления таких последствий, хотя должен был и мог их предвидеть (ч.2 ст.2.2 КоАП РФ).

Состав административного правонарушения подтверждается материалами дела: постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 05.10.2020 г., актом осмотра территории от 01.10.2020 г. с приложенными фотоматериалами, объяснением ФИО2 от 02.10.2020 г., договором аренды от 22.06.2020 г. № 5, письмом администрации Косихинского района Алтайского края от 30.09.2020 г. №.

Оценивая показания допрошенных в судебном заседании свидетелей: Л., В., М., ФИО5, относительно начала и окончания срока строительства и сопоставляя их с представленными материалами в том числе собранными при рассмотрении дела об административном правонарушении, суд приходит к следующему. Собранные в рамках производства пор делу об административном правонарушении в отношении ФИО2 по ч.1 ст.9.5 КоАП РФ материалы, которые содержат в том числе и Акт осмотра территории от 01.10.2020 года с приложенными фотоматериалами, свидетельствуют о том, что строительство началось в сентябре 2020 года с изготовления свайного фундамента. Анализируя представленные доказательства суд приходит к выводу, что именно представленные письменные материалы являются наиболее достоверными и актуальными в сложившейся ситуации, поскольку с момента указанных событий до опроса в судебном заседании указанных лиц в качестве свидетелей, прошло значительное количество времени. Допрошенные свидетели (Л., В., М.) не являются специалистами в области строительства по этому их показания о том, что строительство начато в мае 2020 года и полностью завершилось в сентябре 2020 года, не могут достоверно свидетельствовать об этапах строительства, в том числе о начале или окончании строительства, поэтому в указанной части к их показаниям суд относится критически.

Таким образом установлено из представленных документов, что 22.06.2020 года земельные участки с кадастровыми № были переданы администрацией Контошинского сельсовета Косихинского района Алтайского края ФИО2 на основании заявлений о предоставлении вышеуказанных земельных участков, без проведения торгов, без опубликования информационного сообщения.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п.п. 13.2 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды оного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, изъятого для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, иного земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

При этом установлено, что договор о комплексном развитии территории № 1 заключенный 23.06.2020 заключенный между администрацией Контошинского сельсовета Косихинского района райского края и ФИО2 заключен после заключения договоров по передаче земельных участков с кадастровыми № и также без проведения аукциона.

Таким образом, установлено, что администрацией Контошинского сельсовета Косихинского района Алтайского края нарушен порядок предоставления земельных участков с кадастровыми №.

Кроме того, ФИО2 на предоставленных спорных земельных участках начал строительство здания без разрешительных документов, в связи с чем был привлечён к административной ответственности 27.10.2020 года по ч.1 ст.9.5 КоАП РФ по факту незаконного строительства начатого в сентябре 2020 года, что следует из представленных материалов.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств нарушения его прав указанными действиями.

Согласно пункту 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В развитие закрепленной в статье 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть первая статьи 3 ГПК Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Тем самым гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (Определение Конституционного Суда РФ от 25.04.2019 N 1021-0).

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Таким образом, норма гражданского законодательства о праве на судебную защиту устанавливает условие: наличие нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица переводит лицо в статус заинтересованного и имеющего право на судебную защиту.

Кроме того, применительно к статье 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В основаниях заявленных исковых требований ФИО4 неоднократно ссылался на наличие у него права собственности на здания склада, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №.

Однако в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на указанный объект в установленном порядке не зарегистрировано. Истом не представлено доказательств регистрации его права собственности на здания склада, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно ст. 12 ГК РФ избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права или к реальной защите законного интереса.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку исковые требования построены на утверждении о наличии указанного права, в силу вышеназванных положений пункту 1 статьи 3 ГПК РФ ФИО4 не имеет права на судебную защиту несуществующего права.

В силу положений ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения его права ответчиком.

Как установлено судом и следует из представленных материалов право собственности ФИО2 на земельные участки с кадастровыми №, право на которые ФИО4 требует признать отсутствующим, не нарушает прав истца, что в силу положений части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

В данном случае, отсутствие прав ФИО2 на земельные участки, право на которые является предметом спора, не повлечет восстановление прав ФИО4, поскольку у него не имеется прав на приобретение указанных земельных участков по указанным выше основаниям.

Согласно установленным обстоятельствам и вопреки доводам истца у администрации Контошинского сельсовета Косихинского района Алтайского края не было правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № с истцом, в виду наличия у него исключительного права на заключение договора аренды на указанный земельный участок, с кадастровым №.

Как следует из п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Согласно п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, на праве оперативного управления.

Согласно п. 1 ст.39.20, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, действующее земельное законодательство дает право на заключение договора аренды земельного участка собственникам объектов недвижимости, расположенным на таком земельном участке.

Следовательно, учитывая положения п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ и положения п.п. 9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, у ФИО4 право собственности на объект недвижимого имущества - здание склада, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым №, не возникло на момент спорных правоотношений и соответственно оснований для заключения договора аренды земельного участка, на котором указанный объект недвижимости расположен, не имелось.

При этом ФИО4 при обращении с заявлением в администрацию Контошинского сельсовета о предоставлении спорных земельных участков были нарушены нормы, закрепленные в ст. 39.17 Земельного кодекса РФ в части оснований предоставления земельных участков и состава прилагаемых к заявлению документов. Из представленных заявлений ФИО4 невозможно установить, на каком основании Контошинский сельсовет должен был предоставить земельные участки ФИО4 и какими документами подтверждено его право на здание склада, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым №.

При этом вопреки доводам истца произведя раздел земельного участка с кадастровым номером 22:19:060009:397 на 4 участка:

1. №, площадью 77 690 кв.м.

2. №, площадью 7 578 кв.м.

3. №, площадью 17 521 кв.м.

4. №, площадью 70 590 кв.м.

Контошинский сельсовет реализовал свое право, при этом не нарушив прав иных лиц, в том числе и прав ФИО4, с учетом отсутствия у него, или каких-либо иных лиц, прав на приобретение указанного земельного участка.

Ссылка ФИО4 в обоснование заявленных исковых требований на представление прокуратуры, а также вынесенное УФАС по Алтайскому краю предупреждение в отношении действий ответчиков является несостоятельной в силу исполнения ответчиками предписаний названных органов.

Как установлено судом и следует из представленных материалов ответчиками исполнено внесенное прокурором Косихинского района представление об устранении нарушений. 22.12.2020 года расторгнуты договора аренды земельных участков и договор о комплексном развитии территории от 23.06.2020 № 1 заключенные между администрацией Контошинского сельсовета и ФИО2, о чем Прокуратура Алтайского края письмом от 24.12.2021 № сообщила ФИО4

В связи с чем допущенные нарушения в действиях администрации Контошинского сельсовета выразившиеся в нарушении порядка предоставления земельных участков с кадастровыми №, устранены и не требуют судебного вмешательства.

В заявленных исковых требованиях ФИО4 просит о применении последствий ничтожности сделок - договоров аренды земельных участков № 4, 5 от 22.06.2020 года.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двустронняя реституция).

Между тем, применение двусторонней реституции в отношении договоров аренды № 4,5 от 22.06.2020 года заключенных между администрацией Контошинского сельсовета и ФИО2 не представляется возможным, поскольку названные договоры были расторгнуты, как уже указано выше, допущенные нарушения в действиях администрации Контошинского сельсовета устранены.

Кроме того, ФИО2 привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство) в виде административного штрафа в размере 2000 руб.

Расторжением названных договоров аренды земельных участков и договора о комплексном развитии территории от 23.06.2020 года заключенных между администрацией Контошинского сельсовета и ФИО2 фактически исполнено и предупреждение УФАС по Алтайскому краю.

Согласно постановления от 08.11.2021 года об отказе в возбуждении уголовного дела, Следственным комитетом РФ по Алтайскому краю действиям главы администрации Контошинского сельсовета по заключению договоров аренды и заключению договора о комплексном освоении территории дана оценка, при этом указано, что каких-либо данных, свидетельствующих о совершении должностным лицом - Главой Контошинского сельсовета ФИО6 преступлений, не выявлено.

Давая оценку доводам истца, о том, что ФИО2 незаконно зарегистрировал право собственности на земельные участки, так как основанием для регистрации послужили незаконно полученные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. В связи с указанным ФИО2 не имел права без торгов приобрести земельные участки, а, следовательно, договора купли-продажи являются недействительными, суд приходит к следующему.

Земельный кодекс РФ устанавливает обязанность уполномоченного органа предоставить из государственной (муниципальной) собственности в частную собственность земельный участок собственнику объекта, на нем расположенного, в случае, если от собственника поступило заявление о предоставлении.

Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения тортов в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 на праве собственности принадлежат:

- здание склада площадью 319,7 кв.м., с кадастровым №, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый номер участка №);

- административное здание площадью 41,2 кв.м., с кадастровым №, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый номер участка №).

В соответствии с п. 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании заявлений ФИО2 о предоставлении земельного участка в собственность администрацией Контошинского сельсовета осуществлена продажа земельных участков с кадастровыми №. При этом, стоимость продажи земельных участков, согласно требованиям, установленным частью 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ определена в размере их кадастровой стоимости.

Согласно действующего законодательства, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость (часть 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ).

Из указанного следует, что спорные земельные участки с кадастровыми №, проданы по максимально возможной цене, в связи с чем доводы истца о том, что земельные участки проданы по заниженной цене, также являются не обоснованными.

Таким образом, при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми № ответчиками не было допущено нарушения норм и требований действующего законодательства, при этом у администрации Контошинского сельсовета не было оснований для отказа в предоставлении земельных участков ФИО2

Давая оценку требованиям истца о признании отсутствующим права собственности на земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, на здание склада с кадастровым №, на земельный участок площадью 70590 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на административное здание с кадастровым №, суд приходит к следующему.

Согласно абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 иска о признании права отсутствующими может быть предъявлен в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца.

Между тем, как указано выше, права ФИО4 не были нарушены регистрацией права собственности на спорные объекты, поскольку право самого истца на здание склада с кадастровым №, расположенное в <адрес>, на момент подачи заявлений о предоставлении земельного участка (22.04.2020 года и в последующем) не было зарегистрировано в установленном законом порядке и не зарегистрировано до настоящего времени.

Истец, зная о том, что на момент обращения с заявлениями о предоставлении земельного участка не имел права собственности на здание склада с кадастровым №, в основаниях исковых требований неоднократно заявляет обратное, ссылаясь на данный факт, как доказательство нарушенных прав и законных интересов, что является недобросовестным поведением со стороны истца и злоупотребление правом.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Наличие в действиях истца признаков недобросовестного поведения и злоупотребления правом может послужить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2021 N 309-ЭС20-22423 по делу N А60-65079/2019).

В связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения всех заявленных ФИО4 исковых требований: о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды № 4,5 от 22.06.2020 г., применения последствий ничтожности сделок, признании недействительным разрешения на строительство № г., административного здания, расположенного по адресу <адрес>, а также разрешения на строительство № г., здания склада, расположенного по адресу <адрес>, признания недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № г., административного здания, расположенного по адресу <адрес> и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № г., здания склада, расположенного по адресу <адрес>, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельные участки и расположенные на них здания, требований об обязании привести земельные участки в первоначальное состояние, признании недействительным (ничтожным) Договоров купли-продажи земельного участка № 1, 2 от 12.01.2021 г., применении последствий ничтожности сделок - Договоров купли-продажи земельных участков, признании недействительным (ничтожным) Договора о комплексном развитии территории №1 от 23.06.2020 г.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к администрации Контошинского сельсовета Косихинского района Алтайского края, ФИО2, администрации Косихинского района Алтайского края, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельные участки и расположенные на них здания, обязании привести земельные участки в первоначальное состояние, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Косихинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2022 года.

Судья А.И. Максачук