дело № 3а-399/2025
(16OS0000-01-2024-001376-89)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Казань 11 июня 2025 года
Верховный Суд Республики Татарстан в составе
председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,
при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АвтоСпецТранс» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «АвтоСпецТранс» является собственником земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные базы жилищно-эксплуатационных и коммунальных организаций; склады) площадью 4 087 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: Республика <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 21 сентября 2011 года.
Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000020 от 31 января 2024 года, рассчитана с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 19 545 095 рублей 80 копеек.
Не согласившись с такой кадастровой стоимостью этого земельного участка, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить его кадастровую стоимость в размере 8 705 147 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.
В ходе рассмотрения дела от представителя административного истца ФИО1, действующей в соответствии с предоставленными ей доверенностью от 15 февраля 2023 года полномочиями, поступило заявление об уточнении административных исковых требований, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 9 040 882 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административный иск в уточненной формулировке поддержала.
Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 административный иск не признала.
Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинет Министров Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 68/24 от 1 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «АвтоСпецТранс», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 8 705 147 рублей.
На основании ходатайства представителя административного истца судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка в представленном отчете и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.
Согласно заключению № 1620/07-4 от 23 апреля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 68/24 от 1 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости», экспертом выявлены неточности, которые могли привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельного участка. Проведенный анализ расчетной части отчета показал, что по состоянию на 1 января 2022 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 8 705 147 рублей определена в нем неверно.
Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 9 040 882 рубля.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В пункте 19 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Представитель общества с ограниченной ответственностью «АвтоСпецТранс» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка согласился.
Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.
По мнению суда, заключение № 1620/07-4 от 23 апреля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.
Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.
Судом не усматривается нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.
Представители государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по фактическому использованию, сегменту рынка; неверно применена корректировка на торг, площадь, удаленность от крупной автодороги; проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.
Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.
Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации земельных участков (таблица 5 л.д. 54-58 т. 2).
При определении рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом применены корректировки на торг, объем передаваемых имущественных прав, площадь, расположение относительно крупной автомагистрали объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 8 л.д. 62-63 т. 2).
При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2022 г. ФИО3). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан, а, соответственно, и по городу Казани Республики Татарстан.
Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного земельного участка являлись: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – коммерческое, индустриального или свободного назначения; дата предложения – до 1 января 2022 года; расположение – <адрес>.
В письменных пояснениях экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 указано, что в ходе проведенного исследования использованы предложения (аналоги) на дату, ближайшую к дате оценке, которые отражены в доступных источниках. Примененная экспертом корректировка на площадь выполнена согласно данным таблицы СтатРиелт на 1 января 2022 года, которая не содержит указанных административным ответчиком ограничений. Дорога по улице Васильченко не является крупной автомагистралью, это второстепенная дорога, которая как раз и ведет к крупной автомагистрали по ул. Тэцевская. Она расположена в удалении от объекта оценки. При этом дорога к ней по ул. Васильченко проходит через железнодорожный переезд. Предприятие по «приемке и скупке вторсырья металлопроката» прежде, чем реализовать как товар, этот металлолом собирает, утилизирует, складирует, приводит в надлежащий вид путем распиливания и прочее. Данный вид работ нельзя отнести к торговым видам деятельности. Это переработка, сортировка и хранение, что относится к производственно-складской деятельности. Тип зоны размещения объекта оценки «производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур» наименование – зона размещения объектов транспорта (Т). Вид разрешенного использования объекта оценки – производственные базы жилищно-эксплуатационных и коммунальных организаций, склады. Расчет проводится на основании разрешенного вида, то есть производственно-складского.
Также экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 в пояснениях указано, что в заключении отражен результат проведенного им обзора рынка, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимости отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом установлено, что объект оценки расположен на сегодняшний день в зоне размещения объекта транспорта (Т), используется как производственно-складская зона. В рамках производства экспертиз определение варианта использования объекта для установления его рыночной стоимости проводится по условиям, заданным при назначении судебной экспертизы и представленным материалам. Исходя из целей оценки основным критерием определения наиболее эффективного использования является законодательная разрешенность, то есть экспертом принимается назначение в соответствии с его текущим разрешенным использованием. Поэтому в рамках данного экспертного заключения наиболее эффективным вариантом использования объекта исследования принимается его разрешенное использование – производственные базы жилищно-эксплуатационных и коммунальных организаций; склады, то есть под индустриальную застройку. На сегодняшний день в здании КПП часть помещений сдана в аренду под магазин по продаже аккумуляторов. В интернете найдено 38 отзывов о данном предприятии – начиная с 19 декабря 2024 года, иной информации не выявлено, следовательно, на дату оценки объект оценки используется по назначению – под индустриальную застройку.
Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «АвтоСпецТранс» на праве собственности земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.
При оценке заключения № 1620/07-4 от 23 апреля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 1620/07-4 от 23 апреля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью «АвтоСпецТранс»» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка 26 декабря 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.
Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено административным истцом также к Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должны отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данным административным ответчикам должно быть отказано.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АвтоСпецТранс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные базы жилищно-эксплуатационных и коммунальных организаций; склады) площадью 4 087 квадратных метров с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес> размере 9 040 882 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 декабря 2024 года.
В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «АвтоСпецТранс» к Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.
Судья Ю.А. Старшая
Справка: решение принято судом в окончательной форме 27 июня 2025 года в виде электронного документа.
Судья Ю.А. Старшая