Решение по делу № 2А-4029/2025 от 27.11.2025 | Новочеркасский городской суд (Ростовская область)

УИД 61RS0019-01-2025-006021-18

Дело № 2а-4029/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Бердыш С.А.,

при секретаре Краснобаевой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска о признании действий незаконными,

установил:

ФИО1 обратился с административным исковым заявлением к КУМИ Администрации г. Новочеркасска о признании незаконным действий, указав следующие обстоятельства.

<дата> на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов от <дата> № с истцом был заключен договор аренды земельного участка под строительство зданий, строений, сооружений, в отношении земельного участка с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, для размещения объектов, технологически связанных с эксплуатацией автомобильного транспорта (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки), общей площадью 1243 кв.м., сроком до <дата>

<дата> с истцом был перезаключен договор аренды №, согласно которого ему был передан в аренду земельный участок из состава земель Земли населённых пунктов (категория земель) с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе <адрес> на основании ст. ст. 39.1, 39.6, 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от <дата> № 137-ФЗ (ред. от <дата>), с видом разрешенного использования «для размещения объектов, технологически связанных с эксплуатацией автомобильного транспорта (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки)», общей площадью 1243 кв.м. на срок до <дата>

В дальнейшем в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от <дата> № земельного участка под строительство зданий, строений, сооружений от <дата>, срок договора аренды был продлен до <дата>.

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью о регистрации права аренды № от <дата>.

На указанном земельном участке в соответствии с разрешением на строительство от <дата> №, действующим до <дата>, истцом был построен объект незавершенного строительства «автомойка самообслуживания на 4 поста» степенью готовности 80%, кадастровый № площадью 192,5 кв.м, о чем сделана запись о регистрации права № от <дата>.

В дальнейшем по факту окончания строительства 100% степенью готовности, истцом был сформирован и подан пакет документов, заявление от <дата> № о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Автомойка самообслуживания на 4 поста» по адресу: Российская Федерация, <адрес>, г. о. <адрес> в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска на ввод объекта в эксплуатацию.

В ответ на заявление был получен отказ от <дата> №, согласно которого одним из оснований для отказа послужил следующий факт. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости срок действия договора аренды земельного участка для эксплуатации зданий, строений, сооружений от <дата> № истёк, срок действия с <дата> по <дата>. Уполномоченный орган на предоставление земельных участков (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города) сообщает, что указанный договор аренды не является действующим, продление срока действия согласно действующему земельному законодательству не представляется возможным.

<дата> истцом было подано обращение в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска от <дата> вх. № о заключении договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1243 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения объектов, технологически связанных с эксплуатацией автомобильного транспорта (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки)».

В ответ на обращение был получен отказ от <дата> №, согласно которого истцу было отказано в перезаключении договора аренды по следующей причине, согласно действующему земельному законодательству, повторно заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, с кадастровым номером №, не представляется возможным.

Просил признать незаконным действия КУМИ Администрации г. Новочеркасска, выразившиеся в отказе заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, для размещения объектов, технологически связанных с эксплуатацией автомобильного транспорта (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки), общей площадью 1243 кв.м, выразившиеся в отказе от <дата> №.

Обязать КУМИ Администрации г. Новочеркасска в течение 20 дней с момента вступления в силу решения суда заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, для размещения (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки), общей площадью 1243 кв.м, с ФИО1 на срок 3 года.

Стороны в заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

На основании ст. 150 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что <дата> c истцом был заключен договор аренды № в отношении земельного участка, из состава земель Земли населённых пунктов (категория земель) с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, в районе <адрес> на основании ст. ст. 39.1, 39.6, 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от <дата> № 137-ФЗ (ред. от <дата>), с видом разрешенного использования «для размещения объектов, технологически связанных с эксплуатацией автомобильного транспорта (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки)», общей площадью 1243 кв.м. на срок до <дата>

На указанном земельном участке в соответствии с разрешением на строительство от <дата> №, действующим до <дата>, построен объект незавершенного строительства «автомойка самообслуживания на 4 поста» степенью готовности 80%, кадастровый № площадью 192,5 кв.м, о чем сделана запись о регистрации права № от <дата>.

В дальнейшем по факту окончания строительства 100% степенью готовности истцом был сформирован и подан пакет документов, заявление от <дата> № о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Автомойка самообслуживания на 4 поста» по адресу: Российская Федерация, <адрес>, г. о. <адрес>, в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска на ввод объекта в эксплуатацию.

В ответ на заявление был получен отказ от <дата> №, согласно которого одним из оснований для отказа послужил факт того, что указанный договор аренды не является действующим, продление срока действия согласно действующему земельному законодательству не представляется возможным.

<дата> было подано обращение в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска от <дата> вх. №, о заключении договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1243 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения объектов, технологически связанных с эксплуатацией автомобильного транспорта (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки)».

В ответ на обращение был получен отказ от <дата> №, согласно которого было отказано в перезаключении договора аренды.

Между тем, в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239 1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239 1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239 1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39 6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39 11, пункта 4 статьи 39 16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39 6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39 6 ЗК РФ. Следовательно, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. Что также подтверждается действующей судебной практикой а именно п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.) (с изменениями и дополнениями), Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021 В настоящие время объект незавершенного строительства фактически построен и составляет 100% строй готовность. Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39 11). В силу пункта 4 статьи 39 16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39 6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239 1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39 6 ЗК РФ. С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. В соответствии с п.5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, не на одно из предусмотренных данной статьей оснований Комитетом указанно не было по причине их отсутствия. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление. Из содержания п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС Российской Федерации следует, что в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом. В соответствии с п. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия. В данном случае, суд полагает, что факт нарушения прав административного истца нашел свое подтверждение, т.к. отказ в перезаключении договора аренды земельного участка, был подготовлен без учета установленных в судебном заседании обстоятельств и со ссылкой на нормы права, которые в данном случае не могут быть применимы. Соответственно суд считает, что защита прав административного истца возможна путем повторного рассмотрения заявления по заявленному вопросу. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 218 - 219, 226 - 227 КАС РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 <данные изъяты>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> (ИНН <***>) о признании незаконным действий удовлетворить частично.

Признать незаконным действия Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска, выразившиеся отказе от <дата> № заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, находящегося по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, для размещения объектов, технологически связанных с эксплуатацией автомобильного транспорта (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки), общей площадью 1243 кв.м.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска повторно рассмотреть заявление ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым №, находящегося по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, для размещения объектов, технологически связанных с эксплуатацией автомобильного транспорта (автостанции, автовокзалы, заправочные станции, мойки), общей площадью 1243 кв.м, на новый срок.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня принятия мотивированного текста решения суда в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2025 года.