Дело № 2-670/2025
УИД 55RS0014-01-2025-001213-16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Лобова Н.А., при секретаре судебного заседания Никифоровой О.В., с участием при подготовке и организации судебного разбирательства помощника судьи Киряша А.В., рассмотрев 25.09.2025 в открытом судебном заседании в г. Калачинска Омской области гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Калачинского муниципального района <адрес> о признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Калачинского муниципального района <адрес>, заявив требование о признании права собственности на земельный участок. В обоснование заявленного требования истец указал, что ему на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (далее – ОНС, здание автомойки), расположенный по адресу: <адрес>, проектируемое назначение автомойка. Указанный объект недвижимости находится в границах земельного участка с кадастровым номером № (далее – также земельный участок), площадью 230.2 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства станции технического обслуживания и автомойки, площадью 1 706 кв.м. Земельный участок истцу был предоставлен на праве аренды в соответствии с договором аренды № АЗ-34-74/2011, заключенным ДД.ММ.ГГГГ с администрацией Калачинского муниципального района <адрес>. Срок аренды определен в соответствии с договором на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследствии срок аренды земельного участка на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, истцом было получено разрешение администрации Калачинского муниципального района <адрес> № № на строительство автомобильной мойки на указанном выше земельном участке. Разрешение выдано со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
В 2019 году истцом был построен ОНС со степенью готовности 80%, права в отношении данного объекта зарегистрированы в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Калачинского муниципального района <адрес> с заявлением о заключении договора аренды земельного участка под ОНС. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией Калачинского муниципального района <адрес> был заключен договор № АЗ-34-45/2019, однократно на три года с целью завершения строительства автомойки, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Однако до истечения срока действия договора аренды земельного участка, истец не успел достроить автомойку и ввести ее в эксплуатацию. Тем не менее, в настоящее время объект был достроен ФИО1, что следует из технического плана на здание, выполненного кадастровым инженером ДД.ММ.ГГГГ.
Далее ФИО1 обратился в администрацию Калачинского муниципального района <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако истцом был получен отказ в выдаче указанного разрешения в виду отсутствия у ФИО1 правоустанавливающего документа в отношении земельного участка, которым занят объект недвижимости. Также ФИО1 было отказано в удовлетворении его заявления от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока аренды земельного участка.
При этом в настоящее время ФИО1 продолжает владение и пользование земельным участком, внося арендную плату. В свою очередь администрация Калачинского муниципального района <адрес> до настоящего времени земельный участок из владения и пользования ФИО1 также не истребовала.
По мнению истца, здание автомойки соответствует проектной документации, на что указывает ответ администрации Калачинского муниципального района <адрес>.
В сложившейся ситуации ФИО1 фактически лишен возможности продлить срок действия договора аренды земельного участка, а равно заключить новый договор аренды. Соответственно, единственным, по мнению истца, средством защиты его права является судебная защита путем признания за ним права собственности на здание автомойки.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства, а также на нормы п. 2 ст. 1, ст.ст. 12, 209, чч. 1, 2 ст. 218, ч. 2 ст. 421, ч. 1 ст. 422 ГК РФ, Земельный кодекс РФ, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 173-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ФИО1 просил признать за ним право собственности на здание – автомобильную автомойку с кадастровым номером 55:34:040202:614, площадью 230.2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Калачинский муниципальный район, <адрес>.
В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО4 заявленные требования поддержали по изложенным в иске основаниям.
Представитель администрации Калачинского муниципального района <адрес> ФИО5 разрешение спора оставила на усмотрение суда. Фактические обстоятельства, изложенные в иске, не оспаривала, по существу указав, что единственным препятствием выдать ФИО1 разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию является отсутствие у истца правоустанавливающего документа на земельный участок. Продлить действие договора аренды земельного участка в настоящее время действующее законодательство также не позволяет. В случае признания за ФИО1 права собственности на недвижимый объект земельный участок, как это и планировалось, будет в установленном порядке предоставлен в собственность ФИО1 Фактом размещения объекта недвижимости ФИО1 чьи-либо права не нарушены, равно как администрация муниципального района не подвергает сомнению соответствие здания автомойки установленным требованиям безопасности.
Выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
По итогам судебного следствия на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 34-35) установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (автомобильная мойка) с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>. Причем в настоящее время согласно техническому плану (л.д. 13-27), заключению специалиста, выполненному ООО «Независимая экспертиза и оценка», письму администрации муниципального района(л.д. 39) строительство объекта недвижимости было завершено в 2024 году (л.д. 19). Объект недвижимости был построен на основании разрешения на строительство № №, выданного администрацией Калачинского муниципального района <адрес> ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с заключением специалиста здание (автомойка), расположенное по адресу: <адрес> соответствует проектной документации, строительным нормам и правилам, пожарной безопасности.
Указанный объект недвижимости находится в границах земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 28-33), площадью 230.2 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства станции технического обслуживания и автомойки, площадью 1 706 кв.м. Земельный участок истцу первоначально был предоставлен в соответствии с распоряжением главы Калачинского муниципального района <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49) на праве аренды в соответствии с договором аренды № АЗ-34-74/2011, заключенным ДД.ММ.ГГГГ с администрацией Калачинского муниципального района <адрес> (л.д. 44-47). Срок аренды определен в соответствии с договором на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследствии срок аренды земельного участка на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48). В период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке ФИО1 был построен ОНС со степенью готовности 80%, права в отношении данного объекта зарегистрированы в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Калачинского муниципального района <адрес> с заявлением о заключении договора аренды земельного участка под ОНС. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией Калачинского муниципального района <адрес> такой договор был заключен под № АЗ-34-45/2019, однократно на три года с целью завершения строительства автомойки, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-43). Впоследствии ФИО1 было отказано в удовлетворении его заявления от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока аренды земельного участка либо о предоставлении участка в собственность (л.д. 37). При этом в настоящее время ФИО1 продолжает владение и пользование земельным участком. В свою очередь администрация Калачинского муниципального района <адрес> до настоящего времени земельный участок из владения и пользования ФИО1 также не истребовала.
Однако до истечения срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истец здание автомойки в эксплуатацию не ввел, хотя и зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34).
Администрацией Калачинского муниципального района <адрес> разрешение на ввод завершенного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию ФИО1 также не выдано по причине отсутствия у того правоустанавливающих документов на земельный участок, занятый данным объектом недвижимости (л.д. 38). Отсутствие у ФИО1 разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию лишает истца возможности на регистрацию своего права собственности в отношении вновь созданного объекта недвижимости.
Оценивая установленные в рамках рассмотрения настоящего спора фактические обстоятельства и, как следствие, наличие оснований для возникновения у истца вещного права в отношении спорного объекта недвижимости и, соответственно, оснований для удовлетворения иска, суд, руководствуясь нормами ст. 196 ГПК РФ о разрешении спора в пределах заявленных требований, исходит из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 2 ГК РФ основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав определяет гражданское законодательство.
Такие основания предусмотрены нормами ст. 8 ГК РФ, согласно ч. 1 которой гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
К числу объектов гражданских прав отнесены в соответствии со ст.ст. 128, 130, 141.3 (действующей с 01.09.2022) ГК РФ в качестве объектов недвижимости здания и сооружения, создаваемые в результате строительства.
В развитие указанных правовых норм ч. 1 ст. 218 ГК РФ предусмотрено правило, в соответствии с которым право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ).
В соответствии с п. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.
Как указано выше, судом установлено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обращался за получением разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию для регистрации своего права на спорное имущество в администрацию Калачинского муниципального района <адрес> (л.д. 38), получив отказ в виду того, что для получения такого разрешения согласно ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ требуются, помимо прочего, правоустанавливающие документы на земельный участок. Однако документов на земельный участок ФИО1 также не смог представить из-за истечения ДД.ММ.ГГГГ срока действия договора аренды земельного участка.
В то же время представитель ответчика в судебном заседании не отрицала, что при наличии у ФИО1 на момент его обращения за разрешением на ввод вновь построенного здания автомойки прав на земельный участок, в настоящем случае договора аренды, такое разрешение ФИО1 было бы выдано, а впоследствии земельный участок, занятый спорным объектом недвижимости, ФИО1 также был бы передан в установленном порядке. Представитель ответчика по существу также признала, что только отсутствие правоустанавливающего документа на землю и разрешения на ввод здания автомойки в эксплуатацию стало причиной, по которой ФИО1 не имеет возможности приобрести вновь созданную вещь в собственность, тогда как ее возникновение связано с моментом регистрации права в Едином государственно реестре недвижимости, а такая регистрация допустима лишь при предоставлении как правоустанавливающего документа на землю, так и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, по мнению суда, имеют место и установлены факты наличия у ФИО1 разрешения на строительство, предоставление ему земельного участка для строительства на правах аренды, регистрация за ФИО1 права собственности хотя и на объект незавершенного строительства, но в период действия договора аренды земельного участка, принятие им (ФИО1) мер к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения его строительства, отсутствие допущенных при строительстве спорного здания нарушений градостроительных и строительных норм и правил, пожарной безопасности, угрозы жизни и здоровью граждан, наряду с причинами отказа в выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию со стороны администрации муниципального района, связанные по существу только с истечением срока аренды земельного участка, который не может быть продлен в соответствии с нормами закона, иск о признании права собственности в отношении здания автомойки подлежит удовлетворению. Причем в сложившейся ситуации судебный порядок защиты права для ФИО1 является единственным доступным средством признания права. Избранный способ защиты права соответствует требованиям ст. 12 ГК РФ.
Истечение к моменту завершения ФИО1 строительства спорного здания сроков аренды земельного участка при изложенных обстоятельствах, учитывая, что здание на стадии незавершенного строительства (в объеме 80%) было зарегистрировано в собственности ФИО1, не может служить основанием для отказа в иске. Иное, по мнению суда, влечет нарушение его прав, в том числе как собственника объекта незавершенного строительства, права в отношении которого была зарегистрированы ранее. До настоящего времени администрация муниципального района каких-либо требований в адрес ФИО1 об изъятии земельного участка в связи с истечением договора аренды не предъявляла, аналогичных возражений в ходе судебного разбирательства представителем ответной стороны не заявлено. Не было представлено и доказательств предоставления либо отчуждения земельного участка иным лицам. Напротив, как указано выше, представитель ответчика в судебном заседании допускает в настоящее время возможность продажи участка ФИО1 как собственнику расположенной на нем недвижимости.
Давая указанные правовые оценки, суд исходит из того, что согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Суд также исходит из того, что в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ. Исходя из указанных правовых норм, ФИО1, хотя и не имеющий право после ДД.ММ.ГГГГ приобрести земельный участок, занятый его недвижимостью, в аренду, не лишен права приобретения данного участка на условиях купли-продажи.
Предусмотренных ст. 222 ГК РФ условий для признания спорного объекта недвижимости самовольной постройкой, судом не установлено и ответной стороной о наличии таковых не было заявлено.
Имеющие признаки отступления (по площади) при строительстве от первоначально представленной на момент получения разрешения на строительство проектной документации судом не принимаются во внимание и не могут послужить основанием для отказа в иске, поскольку не установлено существенное превышение параметров застройки, площади разрешенного строительства, коэффициента застройки земельного участка, а также нарушения прав смежных землепользователей. Более того, в дело представлены доказательства того, что ФИО1 в администрацию муниципального района была предоставлена обновленная проектная документация, которая, наряду с завершенным строительством объектом, была предметом исследования специалиста ООО «Независимая экспертиза и оценка», признавшего с учетом этих обстоятельств соответствие построенного здания проектной документации, строительным нормам и правилам, а также пожарной безопасности.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации Калачинского муниципального района <адрес> (ИНН <***>) о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на объект недвижимости нежилое здание – автомобильную автомойку с кадастровым номером №, площадью 230.2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Калачинский муниципальный район, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калачинский городской суд Омской области.
Судья Н.А. Лобов
Мотивированное решение принято 8.10.2025