Решение по делу № 2-3247/2025 от 17.11.2025 - об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

УИД 66RS0007-01-2025-002301-49 Дело № 2-3247/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 31 октября 2025 года

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Делягиной С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гладковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «г. Екатеринбург» в лице Администрации г.Екатеринбурга к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах Х.Д,М., ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником квартиры < № > площадью 51,4 кв.м с кадастровым номером < № > (далее – КН :74) в доме < адрес > в г. Екатеринбурге (далее – спорное имущество, изымаемая квартира, жилое помещение). Многоквартирный дом по указанному адресу расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников расположенных в нем помещений. На основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 12.11.2021 < № > жилой дом < адрес > в г. Екатеринбурге был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания. Поскольку снос либо реконструкция дома в установленные для этого срока произведены не были, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 09.08.2022 < № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежит квартира < № > с КН :74. Учитывая, что соглашение об изъятии и определении выкупной стоимости изымаемого имущества заключено не было, Администрация г. Екатеринбурга просит в судебном порядке: изъять у ответчика ФИО1 для муниципальных нужд путем выкупа квартиру < № > площадью 51,4 кв.м с КН :74 в доме < адрес > в г. Екатеринбурге с выплатой ей в качестве возмещения 3 875 140 руб.; прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение; возложить обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, признать право муниципальной собственности на спорную квартиру, признать ответчика право пользования жилым помещением и выселить из него.

Определением суда от 23.07.2025 к производству суда приняты уточненные исковые требования, согласно которым истец просит:

1) Изъять у ФИО1 жилое помещение – квартиру < № > площадью 51,4 кв.м (кадастровый < № >), расположенную по адресу: < адрес >, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы в размере 3 875 140 руб.;

2) Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение – квартиру < № > площадью 51,4 кв.м (кадастровый < № >), расположенную по адресу: < адрес >;

3) Обязать ФИО1 принять причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

4) Признать право собственности на жилое помещение – квартиру < № > площадью 51,4 кв.м (кадастровый < № >), расположенную по адресу: < адрес > за городским округом муниципальным образованием «город» Екатеринбург;

5) Признать ФИО1, Х.Д,М., ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением – квартирой < № > площадью 51,4 кв.м (кадастровый < № >), расположенной по адресу: < адрес >;

6) Выселить ФИО1, Х.Д,М., ФИО2 из жилого помещения – квартиры < № > площадью 51,4 кв.м (кадастровый < № >), расположенной по адресу: < адрес >.

Этим же определением суда к участию в деле 2-3247/2025 в качестве соответчиков привлечены Х.Д,М., < дд.мм.гггг > г.р., в лице законного представителя ФИО1, а также ФИО2

В судебном заседании при рассмотрении дела по существу представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме. Возражала относительно выводов, представленных в заключении судебной оценочной экспертизы.

В возражениях на экспертное заключение представитель истца указала, что рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок уже включена в рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, в связи с чем основания для суммирования рыночной стоимости квартиры и рыночной стоимости доли в земельном участке отсутствуют. В случае перехода права собственности на жилые помещения, взятые в качестве аналогов (в случае их продажи) судьба доли в праве собственности на общее имущество будет следовать судьбе жилого помещения. Повторное включение рыночной стоимости доли в общем имуществе, как и доли в земельном участке в размер возмещения приводит к необоснованному завышению выкупной цены спорного жилого помещения, что нарушает принцип равнозначности возмещения. Кроме того, указывает, что эксперт включает в размер возмещения услуги риэлтора, связанные с подбором временного жилого помещения, в размере 7728 руб., между тем указанные расходы не включены в число убытков, предусмотренных ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации; оплата услуг риэлтора при краткосрочной аренде жилого помещения является чрезмерными расходами и не может быть включена в размер возмещения. Отмечает также и то, что при расчете стоимости жилого помещения экспертом были выбраны 7 объектов-аналогов, которые в большинстве своем расположены в кирпичных домах. Вместе с тем спорное жилое помещение расположено в МКД с деревянными перекрытиями, материалом стен – брусья, соответственно, указанный МКД может быть отнесен к домам деревянного типа. Материал стен является одним из ценообразующих факторов, однако, экспертом корректировка на материал стен не была применена, что значительно завышает рыночную стоимость оцениваемого жилого помещения, приравнивая его по характеристикам к аналогичным помещениям в кирпичных и панельных домах, имеющих более привлекательные характеристики. С включением в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истец также не согласен. Согласно Постановлению Главы города Екатеринбурга от 12.01.1995 < № > МКД № < адрес > в г. Екатеринбурге принят в муниципальную собственность от АООТ «Балтымский кирпичный завод». Первая приватизация в МКД оформлена 11.11.1991. С указанного момента собственники приобрели обязанность по надлежащему содержанию общего имущества МКД. Таким образом, на момент первой приватизации Администрация г. Екатеринбурга не являлась наймодателем, соответственно, не несла обязанность проводить капитальный ремонт. Кроме того, здание МКД было построено и введено в эксплуатацию в 1952 г. Ограждающие строительные конструкции здания запроектированы по старым теплотехническим и противопожарным нормам. Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) срок эффективной эксплуатации такого здания составляет 30 лет. Таким образом, предельный срок эксплуатации МКД истек в 1982 г., то есть еще до передачи жилого дома в муниципальную собственность. Именно истечение предельного срока эксплуатации здания, а не отсутствие капитального ремонта, явилось причиной признания его аварийным. В ведение Администрации г. Екатеринбурга указанный МКД был передан с уже значительно истекшим сроком эффективной эксплуатации здания.

Ответчик ФИО1 указала, что возражений относительно изъятия жилого помещения, признания утратившей право пользования квартирой, выселении из нее не имеет, спор состоит лишь в размере выкупной стоимости за изымаемое имущество. Полагала, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение подлежит определению в соответствии с заключением эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Помощник прокурора Емельянова М.К. в своем заключении против удовлетворения исковых требований не возражала; полагала, что выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение подлежит определению в соответствии с выводами эксперта.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора, сопоставив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержатся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, связанных, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В соответствии со статьей 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества (пункт 2).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10).

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации (пункт 13).

Согласно статье 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества; сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения (пункт 2).

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (пункт 3).

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (пункт 4).

Как установлено судом и следует из материалов дела, многоквартирный дом < адрес > в г. Екатеринбурге расположен на земельном участке площадью 583 кв.м. который подлежал образованию из земельного участка с КН < № > в соответствии с Постановлением Администрации г. Екатеринбурга < № > от 09.08.2022.

На основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 12.11.2021 < № > указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания.

Ответчик ФИО1 является собственником квартиры < № > площадью 51,4 кв.м с кадастровым номером < № > (далее – КН :74), расположенной в вышеуказанном доме; право единоличной собственности зарегистрировано 02.10.2018.

Согласно выписке из поквартирной карточки от 12.02.2025, в жилом помещении по месту жительства в настоящее время зарегистрированы: собственник ФИО1 (с 03.02.1993), ее сын Х.Д,М., < дд.мм.гггг > г.р. (с 04.06.2013), а также ФИО2 (с 21.05.2018).

В связи с признанием дома аварийным, собственникам помещений, расположенных в нем, были направлены требования о сносе аварийного дома в срок до 15.05.2022; названное требование ФИО1 было направлено почтой 29.11.2021, адресатом не получено.

Поскольку снос либо реконструкция дома в установленный для этого срок произведены не были, с заявлением на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного дома собственники жилых помещений не обращались, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 09.08.2022 < № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежит квартира < № >.

02.10.2024 ответчику ФИО1 почтой направлен проект соглашения об изъятии принадлежащего ей недвижимого имущества, почтовая корреспонденция вручена адресату 05.10.2024.

Поскольку в досудебном порядке соглашение сторонами подписано не было, Администрация г. Екатеринбурга обратилась с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, спор относительно процедуры изъятия между сторонами отсутствует.

Принимая во внимание соблюдение стороной истца процедуры изъятия земельного участка и расположенных на нем строений, отсутствие возражений со стороны ответчика относительно изъятия принадлежащей ФИО1 квартиры для муниципальных нужд, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

Вместе с тем, определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, размер возмещения за изымаемое жилое помещение Администрацией г. Екатеринбурга определен на основании представленного отчета < № > об оценке от 02.08.2024, подготовленного ООО «ЗСК-Центр», в котором рыночная стоимость всего объекта оценки (с учетом убытков) по состоянию на дату исследования 10.06.2024 определена в размере 3875 140 руб. и включает в себя стоимость жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок под ним; убытки определены в размере 281 140 руб. и включают в себя убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки, связанные с переездом, с поиском другого жилого помещения до приобретения права собственности на него, с оформлением права собственности на другое жилое помещение.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, является рекомендуемой, в том числе для цели совершения сделки, в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку сроки актуальности оценки, представленной истцом, истекли, а вопрос о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, входит в число обстоятельств, подлежащих установлению по делу, и требует наличия специальных познаний, суд, учитывая имеющийся между сторонами спор относительно выкупной стоимости, а также принимая во внимание заявленное стороной ответчика несогласие с предложенной стороной истца стоимостью выкупа, своим определением от 18.08.2025 в целях полного и правильного рассмотрения дела назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» – ФИО4

Согласно полученному заключению эксперта < № > от 22.09.2025 с учетом пояснений эксперта о наличии технической ошибки, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры < № > с КН :74 по состоянию на дату проведения экспертизы определена в размере 4466 000 руб., из которых рыночная стоимость жилого помещения без учета прав на земельный участок – 3 770 000 руб.; рыночная стоимость общего имущества в МКД с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество составляет 182 000 руб.; рыночная стоимость доли на земельный участок под МКД – 514 000 руб.; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с изъятием квартиры для муниципальных нужд (оплата услуг риэлтора, расходы на переезд, государственная пошлина, уплачиваемая при покупке жилого помещения, расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения другого жилья – найм жилья за разумный период времени) – 306 486 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 513967,85 руб.

Возражения стороны истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы суд отклоняет.

Из экспертного заключения следует, что для оценки экспертом использовались аналоги – двухкомнатные квартиры, расположенные в аналогичных МКД 4-го ценового пояса, но не признанных аварийными на дату оценки, пригодных для проживания. Год ввода в постройки домов выбран в диапазоне 1959 г. – 1993 г. При выборе предложений рассматривались предложения на вторичном рынке, исключены предложения с указанием на вероятную перспективу расселения дома. Данные МКД определены экспертом как наиболее соответствующие объекту оценки по потребительским качествам.

По смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение предполагает приобретение равнозначного жилья по местоположению, общей площади, количеству комнат и т.д. Поскольку приобретение на открытом рынке жилое помещение в аналогичном признанному аварийному жилом доме, не представляется возможным, следовательно, при применении поправки на техническое состояние собственник заведомо не сможет рассчитывать на приобретение жилья с аналогичными количественными характеристиками.

Стороной истца было указано на то, что экспертом необоснованно не применена корректировка на материал стен.

Вместе с тем эксперт в заключении на стр. 54-57 указала, что поправка на материал стен учитывает влияние типа конструктивных элементов на цены объектов. Объект исследования имеет материал стен – брусья 14х14. Многоквартирные жилые дома с использованием деревянных конструкций в России долгие годы не строились. В ходе анализа вторичного рынка жилья в сегменте и в районе расположения объекта исследования предложений о продаже жилья в деревянных многоквартирных домах экспертом не выявлено, вместе с тем на основе статистического исследования установлено, что корректировка на материал стен из дерева может быть крайне существенной. Однако, в результате получения возмещения за изымаемое жилье собственнику необходимо приобрести сопоставимую недвижимость в рамках тех предложений, которые существуют на рынке в текущих условиях, то есть с учетом того, что отсутствуют предложения о продаже в деревянных МКД. По смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение предполагает приобретение равнозначного жилья по местоположению, общей площади, количеству комнат и т.д. (равноценное возмещение). Следовательно, при применении поправки на материал стен из дерева в рамках настоящего заключения собственник заведомо не сможет рассчитывать на приобретение жилья с аналогичными количественными характеристиками – местоположением, площадью, количеством комнат и пр. Учитывая данное обстоятельство для исключения необоснованного искажения суммы возмещения экспертом было принято решение не применять поправку на материал стен – для всех аналогов коэффициент 1.

Поскольку в данном случае оснований для применения корректировки эксперт не усмотрел и аргументировал данный подход, доводы стороны истца в данной части состоятельными не являются.

Доводы о необоснованном включении в расчет итоговой суммы стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок и стоимость доли в праве общей собственности на общее имуществе в многоквартирном доме, поскольку рыночная стоимость изымаемой квартиры уже включает в себя вышеуказанные стоимости на земельный участок и общее имущество многоквартирного дома (как и стоимость выбранных объектов-аналогов), суд отклоняет, так как они основаны на неверном толковании истцом статьи 128, статьи 130, части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также не учитывают императивную норму части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должны учитываться как стоимость доли в праве собственности на общее имущество в изымаемом многоквартирном доме, так и стоимость доли в праве собственности на земельный участок. Земельный участок, представляющий собой объект гражданских прав, в силу статей 5, 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выступает самостоятельным объектом оценки, в связи с чем установлению подлежит его рыночная стоимость. Стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок подлежит включению в общий размер возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд.

С учетом изложенного, включение в размер возмещения стоимости доли в праве общей долевой собственности общее имущества, в т.ч. на земельный участок, является законным.

Истцом также приведены доводы о том, что расходы по оплате услуг риэлтора, связанных с подбором временного жилого помещения, не включены в число убытков, предусмотренных ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а, значит, оплата стоимости таких услуг не может быть включена в размер возмещения.

Оценивая приведенные доводы, суд учитывает, что ответчик ФИО1 вместе со своим сыном проживает в изымаемой квартире. Соответственно, для того, чтобы подобрать и приобрести новую квартиру, взамен изымаемой, а также зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, потребуется определенное время, в течение которого ответчик вправе прибегнуть к услугам риелтора (в том числе и для подбора жилого помещения для временного пребывания). Наличие таких расходов связано с изъятием жилого помещения, то есть относится к убыткам, которые подлежат возмещению, а соответственно и включению в размер выкупной стоимости.

Доказательств того, что услуги риелтора при поиске жилья для временного пользования стоят менее определенной экспертом суммы, истцом не представлено. Оснований полагать названные расходы чрезмерными суд не находит.

Вопреки доводам стороны истца, сама по себе необходимость включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер выкупной стоимости прямо следует из положений закона.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Включение в рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соответствует нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлено на полное возмещение собственникам убытков, причиненных изъятием жилого помещения.

Поскольку в материалах дела отсутствует информация о том, что капитальный ремонт жилого помещения производился, экспертом принято решение рассчитать величину физического износа многоквартирного жилого дома по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения (1992 г.). Накопленный физический износ здания МКД по состоянию на 1992 г. расчетно составил величину 80 %, при которой состояние соответствовало категории «аварийное», а здание в целом – «ветхое». Следовательно, МКД на дату первой приватизации, согласно нормативным срокам эксплуатации жилых зданий, нуждался в проведении капитального ремонта.

Поскольку дом уже нуждался в проведении капитального ремонта на момент первой приватизации, но ремонт его до 2021 г. (дата признания МКД аварийным) выполнен не был, таким образом, непроведение капитального ремонта является причиной его последующего разрушения и признания аварийным.

Экспертом рассчитана стоимость компенсации за непроведенный ремонт следующих элементов здания: крыши, фасада, фундамента, системы электроснабжения, канализации, холодного водоснабжения. Поскольку рассматриваемый жилой дом не содержит лифтов – замена лифтового оборудования, как указал эксперт, не требуется; подвал в доме отсутствует, соответственно, расчет ремонта подвала также не требуется; сети газоснабжения, горячего водоснабжения и отопления отсутствуют, исходя из чего, расчет ремонта данных инженерных систем не проводился.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома для собственника жилого помещения площадью 51,4 кв.м определен экспертом в сумме 513967,85 руб., путем выведения расчетного значения стоимости капитального ремонта, а также доли собственника в общем имуществе МКД (0,1163).

Как следует из материалов дела, МКД 1952 года постройки, при этом нормативные сроки службы, в т.ч. инженерных сетей, предусмотренные ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденные Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 < № >, истекли.

Отмечает суд также и то обстоятельство, что МКД < адрес > в г. Екатеринбурге, был передан в муниципальную собственность от АООТ «Балтымский кирпичный завод» на основании Постановления Главы Администрации г.Екатеринбурга < № > от 12.01.1995 во исполнение Постановления Главы Администрации г. Екатеринбурга < № > от 11.03.1994 и на основании Решения городской комиссии «По приему и передаче ведомственного жилищного фонда и инженерных коммуникаций в муниципальную собственность г. Екатеринбурга».

Согласно п. 4 указанного постановления < № > от 12.01.1995, в связи с принятием в муниципальную собственность жилищного фонда финансово-бюджетному управлению было предписано: произвести по фактическим затратам на основании финансового плана финансирование убытков по эксплуатации жилищного фонда АООТ «Балтымский кирпичный завод» в 1 квартале 1995 г.; учесть с 01.04.1995 в нормативах Орджоникидзевского района расходы на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда с учетом принятого жилищного фонда АООТ «Балтымский кирпичный завод».

Комитету по экономике согласно п. 5 постановления, предписано учесть увеличение объема муниципального жилищного фонда Орджоникидзевского района за счет принятых объектов от АООТ «Балтымский кирпичный завод» при формировании плана капитального ремонта жилищного фонда, перечня «ветхих» жилых домов, подлежащих отселению в 1996 г. и последующих годах.

Таким образом, при принятии в муниципальную собственность жилищного фонда Администрация г. Екатеринбурга в полном объеме приняла на себя и бремя его содержания, включая проведение работ капитального характера, в силу чего в настоящее время оснований для освобождения истца от уплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд не усматривает.

Таким образом, суд, оценивая заключения эксперта, полагает, что оно выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Ходатайства о назначении повторной/дополнительной экспертизы заявлено не было.

Ввиду выявления технической ошибки на стр. 70 и стр. 71 экспертного заключения в части указания адреса и площади объекта, не соответствующего фактическим данным по делу, экспертом направлены в адрес суда пояснения на этот счет. Согласно названным пояснениям, при проверке всех расчетных данных установлено, что все количественные расчеты (стоимостные показатели, площади, коэффициенты) в заключении выполнены верно для объекта с адресом: < адрес > площадью 51,4 кв.м Описанная ошибка в адресе и площади объекта (на стр. 70-71) является технической, носит исключительно текстовый характер и не влияет на методологию расчетов, итоговую стоимость объекта, иные существенные выводы экспертизы.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает возможным положить заключение эксперта с учетом дополнительных пояснений в основу решения суда об определении выкупной стоимости спорного жилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, размер возмещения для ФИО1 за принадлежащую ей квартиру подлежит определению в размере 5286453,85 руб. (3770 000 руб. (стоимость квартиры без учета прав на земельный участок) + 182 000 руб. (стоимость доли в праве общей имущество МКД) + 514 000 руб. (стоимость доли на земельный участок) + 306 486 руб. (убытки) + 513967,85 руб. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт)).

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) является его выселение из этого жилого помещения, в связи с чем, требования о признании ФИО1, Х.Д,М., ФИО5 утратившими право пользования изымаемым жилым помещением и выселении из него являются законными с учетом характера возникших правоотношений.

Участвующий в судебном заседании помощник прокурора Емельянова М.К. в своем заключении также полагала указанные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713, признание гражданина утратившим/прекратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда является основанием для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу положений пункта 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты, учитывая, что последствия изъятия земельного участка наступают только после предоставления выкупной стоимости.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования муниципального образования «г. Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах Х.Д,М., ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении ? удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 (СНИЛС < № >) для муниципальных нужд путем выкупа квартиру < № > площадью 51,4 кв.м с кадастровым номером < № > в доме < адрес > в г.Екатеринбурге.

Взыскать с муниципального образования «г. Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС < № >) выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в общем размере 5286 453 руб. 85 коп.

Возложить на ФИО1 обязанность принять причитающееся ей к выплате возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить Администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности ФИО1 (СНИЛС < № >) на принадлежащую ей квартиру < № > площадью 51,4 кв.м с кадастровым номером < № > в доме < адрес > в г. Екатеринбурге.

Признать право собственности на указанную квартиру за городским округом муниципальное образование «г.Екатеринбург».

Признать ФИО1 (СНИЛС < № >), Х.Д,М. (свидетельство о рождении III-АИ < № >, выдан ОЗАГС Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга 30.05.2013), ФИО2 (паспорт < № >, выдан ОУФМС России по Свердловской области в Орджоникидзевском районе г. Екатеринбурга 13.12.2010) утратившими право пользования жилым помещением – квартирой < № > в доме < адрес > в г. Екатеринбурге, и выселить их из указанного жилого помещения.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу и после уплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для регистрации права собственности городского округа муниципальное образование «город Екатеринбург» на квартиру с кадастровым номером < № >.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия ФИО1, < дд.мм.гггг > г.р., Х.Д,М., < дд.мм.гггг > г.р., ФИО2, < дд.мм.гггг > г.р., с регистрационного учета из жилого помещения – квартиры < адрес > в г. Екатеринбурге.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти рабочихдней.

Судья С.В. Делягина

Решение суда в мотивированном виде изготовлено < дд.мм.гггг >.

Судья С.В. Делягина