УИД 58OS0000-01-2023-000143-06 Дело № 3а-3/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2023 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Паксяевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РАО «Наровчатское» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

30 октября 2023 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РАО «Наровчатское» (далее – ООО «РАО «Наровчатское», административный истец, общество) об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», административный ответчик, бюджетное учреждение) от 3 июля 2023 года № и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 249 375 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: животноводческие комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении от 3 июля 2023 года № (далее также – решение об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемое решение), затрагивает права административного истца, как собственника объекта недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2022 года, на основании отчёта об оценке от 20 декабря 2022 года № (далее – отчёт об оценке), подготовленного оценщиком О "Э" (далее – О "Э") М, в размере 6 980 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела после проведения повторной экспертизы от представителя административного истца ООО «РАО «Наровчатское» ФИО1 поступило заявление об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости 10 216 900 рублей, выразив согласие с результатом определения рыночной стоимости спорного земельного участка, указанном в заключении эксперта А "П" (далее – А "П") И от 11 января 2023 года №.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО Государственная кадастровая оценка» ФИО2 в судебное заседание не явилась, в заявлении просила о рассмотрении дела в своё отсутствие, возражая против удовлетворения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным. При вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной полагалась на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), Управление Росреестра по Пензенской области, администрация Нижнеломовского района Пензенской области, администрация Голицынского сельсовета Нижнеломовского района, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО3, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО4, ППК «Роскадастр» ФИО5, администрации Нижнеломовского района Пензенской области ФИО6 поступили отзывы и ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс представителей лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 210-227).

Действующая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков», и составила 13 430 781 рублей 25 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 августа 2023 года № (том 1 л.д. 4).

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, является 1 января 2022 года. Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 9 января 2023 года.

При этом на дату составления отчёта об оценке действовала кадастровая стоимость спорного земельного участка, утверждённая приказом названного органа от 9 ноября 2021 года № 446-пр, по состоянию на 1 января 2021 года, с датой начала применения 1 января 2022 года в размере 18 540 725 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2023 года № (том 1 л.д. 179).

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ООО «РАО «Наровчатское» является собственником земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 249 375 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: животноводческие комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 ноября 2023 года № (том 2 л.д. 263-264).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьёй 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 настоящего Кодекса.

Поскольку ООО «РАО «Наровчатское» является собственником земельного участка, и на нём лежит обязанность по уплате земельного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, он вправе обратиться с соответствующим заявлением в бюджетное учреждение.

Как следует из обстоятельств дела, 2 июня 2023 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, согласно которому его рыночная стоимость по состоянию на 20 декабря 2022 года составила 6 980 393 рубля или округлённо 6 980 000 рублей (том 2 л.д. 3-79).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 3 июля 2023 года № в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта (том 1 л.д. 207-208).

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного истца ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» возражениями относительно представленного отчёта судом по ходатайству представителя административного истца ООО «РАО «Наровчатское» ФИО1 назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №.

При назначении судебной экспертизы сторона административного истца признала обстоятельство наличия в отчёте оценщика недостатков, приведённых в решении бюджетного учреждения, а также несоответствия определённой оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости его действительной рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2022 года. Суд, в силу части 1 статьи 65 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приняв данное обстоятельство в качестве факта, не требующего дальнейшего доказывания, с учётом мнения лиц, участвующих в деле, не поставил перед экспертом вопрос о соответствии представленного отчёта требованиям действующего законодательства.

Указанную позицию сторона административного истца подтвердила и в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт об оценке спорного земельного участка по состоянию на 20 декабря 2022 года, выполненный оценщиком О "Э" М подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «РАО «Наровчатское» о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта О "М" (далее – О "М") В от 5 декабря 2023 года № следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 20 декабря 2022 года составляет 14 266 709 рублей (том 2 л.д. 108-169).

Согласно двум справкам указанного эксперта от 12 декабря 2023 года в подготовленном заключении эксперта имеется три ошибки в расчётах. По его дополнительному расчёту рыночная стоимость спорного объекта на дату оценки составляет 12 056 480 рублей (том 2 л.д.201-221).

В связи с допущенными ошибками при выполнении судебной экспертизы у суда возникли сомнения в обоснованности представленного экспертом заключения, в связи с чем по ходатайству стороны административного истца назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту А "П" И, на разрешение поставлен вопрос, аналогичный вопросу при назначении первоначальной экспертизы.

По результатам проведённого исследования экспертом А "П" И представлено в суд заключение эксперта от 11 января 2023 года №, в котором она пришла к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 20 декабря 2022 года составляет 10 216 900 рублей (том 3 л.д. 8-38).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20 декабря 2022 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой повторной экспертизы.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки представляет собой участок с разрешённым использованием для сельскохозяйственного производства, категории земли – земли сельскохозяйственного назначения, которые на рынке земли выделены в отдельный класс, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на снижение цены в процессе торгов (для всех объектов-аналогов), на передаваемые права (для объекта-аналога №), на местоположение (балл бонитета) (для объектов-аналогов №, №, №, №, №, №), на удалённость от областного центра (для объекта-аналога №), на площадь участка (для объектов-аналогов №, №, № №, №), на расположение около подъездной дороги с твёрдым покрытием (для объектов-аналогов №, №, №, №, №), на наличие ветхих строений (для объекта-аналога №), на фактическое использование земельного участка (для всех объектов-аналогов), на степень эксплуатации земельного участка/залежности (для объектов-аналогов №, №, №, №), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта А "П" И от 11 января 2023 года № в размере 10 216 900 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 2 июня 2023 года – день обращения «РАО «Наровчатское» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Расходы по уплате государственной пошлины и проведения судебных экспертиз, понесённые стороной административного истца, к распределению не заявлены.

По ходатайству А "П" денежные средства в размере 20 000 рублей, поступившие от административного истца на депозитный счёт Пензенского областного суда за проведение повторной судебной экспертизы, подлежат перечислению на счёт экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РАО «Наровчатское» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 3 июля 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 249 375 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: животноводческие комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 20 декабря 2022 года №, выполненного оценщиком О "Э" М, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 249 375 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: животноводческие комплексы, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 20 декабря 2022 года в размере равном его рыночной стоимости – 10 216 900 (десять миллионов двести шестнадцать тысяч девятьсот) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «РАО «Наровчатское» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 2 июня 2023 года.

Перечислить с депозитного счёта Пензенского областного суда денежные средства в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей, поступившие от общества с ограниченной ответственностью «РАО «Наровчатское» за проведение повторной судебной экспертизы на расчётный счёт А "П" № в ПФ "П" к/сч № БИК № ОГРН № от 9 августа 2018 года, ИНН № КПП №.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 25 января 2024 года.

Судья Е.М. Шелахаева