Решение по делу № 2-3719/2022 от 25.08.2022 - о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение, признании недействительной регистрацию перехода права собственности.

Дело № 2-3719/2022

27RS0004-01-2022-002545-15

Решение

Именем Российской Федерации

25 августа 2022 года г.Хабаровск

Индустриальный районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Карпенко А.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности 27АА №1653266 от 09.02.2021,

при секретаре судебного заседания Анненковой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение, признании недействительной регистрацию перехода права собственности,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору купли-продажи от 16.04.2013, заключенному с ФИО7, он приобрел квартиру, расположенную по адресу: . Указанную квартиру он получил от прежнего собственника по акту приема-передачи от 22.04.2013, регистрация права собственности произведена 19.04.2013 за №. С момента получения квартиры по передаточному акту и по настоящее время квартира из его владения не выбывала, он несет бремя ее содержания. Просит признать отсутствующим право собственности ФИО3 на указанную квартиру, признать за ним право собственности на данное жилое помещение.

Впоследствии истец ФИО1 дополнил свои исковые требования, просил признать недействительной регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: , от ФИО1 к ФИО13

Определением судьи Индустриального районного суда г.Хабаровска от 11.07.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, ФИО13, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», ПАО Банк ВТБ.

Определением Индустриального районного суда г.Хабаровска от 01.08.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Дополнил, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Передача недвижимого имущества осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче. Если сторонами в договоре купли-продажи не установлено, что регистрация осуществляется при отсутствии акта о передаче, то государственная регистрация перехода права собственности невозможна. При переходе права собственности на спорную квартиру от ФИО1 к ФИО13 передаточный акт не составлялся. Полагал, что срок исковой давности не подлежит применению, поскольку он является владеющим собственником.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признала, сославшись на обстоятельства, изложенные в отзыве, из которого следует, что между ФИО13 и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО3 приобрела квартиру, расположенную по адресу: , стоимостью 7 000 000 рублей. Государственная регистрации собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником указанной квартиры является ФИО3 Указанная квартира приобретена с использованием заемных денежных средств, предоставленных банком ПАО ВТБ, оплата продавцу произведена в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по возбуждено исполнительное производство №-СВ на основании исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 7 831 720 рублей в отношении должников ФИО1 и ФИО8 в пользу взыскателя ПАО «Росбанк». Постановлением судебного пристава - исполнителя ОСП по от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана МТУ Росимущества в и ЕАО на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. ДД.ММ.ГГГГ комиссия МТУ подписала Протокол № об определении победителя торгов, которым был признан ФИО13, предложивший наиболее высокую цену 6 723 532 рубля 31 коп. за указанное жилое помещение. МТУ Росимущества в и ЕАО и ФИО13 в день подведения торгов ДД.ММ.ГГГГ подписали Протокол № о результатах торгов по продаже арестованного имущества, который имеет силу договора на основании п.6 ст.448 Гражданского кодекса РФ. Согласно пунктов 2.1. - 2.3. главы 2 Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов по продаже арестованного имущества - общая стоимость имущества, установленная по итогам аукциона - 6 723 532 рублей 31 коп., задаток - 332 848 рублей 13 коп., перечисленный покупателем, засчитывается в счет оплаты имущества, ФИО13 (покупатель) обязан в течение 5 рабочих дней с момента подписания протокола уплатить, за вычетом суммы задатка, 6 390 684 рублей 18 коп. После проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ между МТУ Росимущества в и ЕАО и ФИО13 заключен договор купли-продажи арестованного имущества, согласно которого продавец передал в собственность покупателя жилое помещение. ФИО3, приобретая квартиру у ФИО13, является законным собственником данной квартиры. Истцом уже было реализовано право путем оспаривания реализации квартиры с торгов, что подтверждается вступившими в законную силу решениями Индустриального суда . Полагала, что по требованиям о признании недействительной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру пропущен срок исковой давности.

В судебное заседание ответчик ФИО3, третьи лица МТУ Росимущества в хабаровском крае и ЕАО МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, ФИО4, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», ПАО Банк ВТБ, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю не явились, о времени и месте судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В части 1 ст. 348 ГК РФ закреплено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч.1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч.1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Под порядком, установленным процессуальным законодательством в соответствие с приведенной нормой, понимается порядок, закрепленный в Федеральном законе от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Частью 1 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 27.12.2018 года) предусмотрено, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Согласно ч.1, ч.2 ст. 449.1 ГК РФ, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 №354-ФЗ). Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

В силу п. 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 г. №432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества, арестованного во исполнение судебных решений.

Согласно ст. 93 ФЗ от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», торги могут быть признаны недействительными по основаниям, и в порядке, которые установлены ГК РФ.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. (п. 1 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом.

Вступившим в законную силу решением Индустриального районного суда г.Хабаровска от 28.02.2019 по гражданскому делу № отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в и ЕАО, ФИО13 о признании недействительными торгов на жилое помещение.

Вступившим в законную силу решением Индустриального районного суда г.Хабаровска от 10.12.2019 по гражданскому делу № отказано в удовлетворении исковых требований ФИО9, ФИО8 к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в и ЕАО, ФИО13 о признании недействительными публичных торгов на жилое помещение.

Вступившим в законную силу решением Индустриального районного суда г.Хабаровска от 06.07.2021 по гражданскому делу № отказано в удовлетворении исковых требований ФИО9, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО10, ФИО11, к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и ЕАО, ФИО13, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, аннулировании вселения и выселение лиц в жилое помещение, восстановлении права собственности.

Указанными решениями суда установлено, что 12.02.2018 в адрес управления от ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска поступило уведомление о готовности к реализации арестованного имущества, постановление о передаче арестованного имущества на торги от 06.02.2018, постановление об оценке имущества должника судебным приставом-исполнителем от 05.12.2017.

15.02.2018 №1330.-08 МТУ направило в адрес ОСП извещение о реализации арестованного имущества. 07.03.2017 МТУ на сайте tu27.rosim.ru, www.torgi.gov.ru и в газете «Тихоокеанская звезда» опубликована информация о проведении торгов по продаже арестованного имущества с начальной ценой 7 831 720 рублей 80 коп.

28.03.2018 аукцион по продаже арестованного имущества, назначенный на 04.04.2018 по лоту №10 признан несостоявшимся, что подтверждается протоколом №1 от 28.03.2018, ввиду отсутствия заявок на участие в торгах.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес МТУ поступило уведомление о готовновности к реализации арестованного имущества, постановление о передаче арестованного имущества на повторные торги от ДД.ММ.ГГГГ и постановление о снижении цены арестованного имущества на 15%.

ДД.ММ.ГГГГ МТУ на сайте tu27.rosim.ru, www.torgi.gov.ru и в газете «Тихоокеанская звезда» опубликована информация о проведении торгов по продаже арестованного имущества с начальной ценой 6 656 962 рубля 68 коп.

ДД.ММ.ГГГГ комиссией МТУ подписан протокол об итогах приема заявок на участие в торгах по продаже арестованного имущества, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ комиссией МТУ подписан протокол № об определении победителя торгов, которым был признан ФИО12, предложивший наиболее высокую цену 6 723 532 рубля 31 коп. за квартиру, расположенную по адресу: .

МТУ и ФИО13 в день подведения итогов подписали протокол № о результате торгов, который на основании п.6 ст.448 ГК РФ имеет силу договора. ФИО13 произвел оплату в полном объеме и в сроки согласно главы 2 указанного протокола.

Согласно пунктов 2.1. - 2.3. главы 2 протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов по продаже арестованного имущества - общая стоимость имущества, установленная по итогам аукциона 6 723 532 руб.31 коп., задаток в сумме 332 848 руб. 13 коп., перечисленный покупателем, засчитывается в счет оплаты имущества, ФИО13 (покупатель) обязан в течение 5 рабочих дней с момента подписания протокола уплатить, за вычетом суммы задатка, 6 390 684 руб. 18 коп.

В соответствии с платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 произвел перечисление денежной суммы в размере 6 390 684 руб. 18 коп. на счет МТУ Росимущества, основание перевода денежных средств указано - оплата за квартиру на основании протокола 1/3 от ДД.ММ.ГГГГ.

После проведения торгов, по итогам их результатов, ДД.ММ.ГГГГ между МТУ Росимущества в и ЕАО и ФИО13 заключен договор купли-продажи арестованного имущества, согласно которому продавец передал в собственность покупателя жилое помещение, расположенное по адресу: .

Впоследствии на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 приобрела указанную квартиру у ФИО13 стоимостью 7 000 000 рублей.

Государственная регистрации собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ №, государственной регистрация ипотеки в силу закона произведена ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ КУВИ-002/2020-27314953 собственником указанной квартиры является ФИО3

Заявляя исковые требования о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на указанную квартиру, признании недействительной регистрации перехода права собственности к ФИО13, истец ссылается на то, что передаточный акт о передаче спорного недвижимого имущества он не подписывал.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется предать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.п.4.1, 4.2 Договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на имущество возникает у покупателя с момента заключения настоящего договора. В случаях, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации

Указанный договор подписан сторонами, оплата по договору произведена, соответственно при регистрации перехода права собственности к ФИО13 предоставление передаточного акта в регистрирующий орган не требовалось.

Согласно п.п.3.1.2, 3.1.3 Договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется в течение 5 календарных дней с даты заключения договора предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по заявление и все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору на объект недвижимости к покупателю. В течение 14 календарных дней с даты полного расчета передать покупателю объект недвижимости.

В силу п.п.3.3.1, 3.3.2 указанного Договора, покупатель обязуется оплатить приобретаемый объект недвижимости и в течение 5 календарных дней с даты заключения договора предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по заявление и все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору на объект недвижимости к покупателю и ипотеки в силу закона.

Таким образом, при регистрации перехода права собственности к ФИО3 предоставление передаточного акта в регистрирующий орган также не требовалось.

В п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом невозможность защиты должна быть обусловлена наличием государственной регистрации.

Согласно п.59 указанного постановления Пленума, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Учитывая, что ФИО3 приобрела квартиру у ФИО13 на законном основании, она является законным собственником жилого помещения.

Кроме того, процедура проведения публичных торгов по продаже арестованного имущества, договор купли-продажи от 25.06.2018, договор купли-продажи от 06.12.2018 ранее были предметом рассмотрения судебных инстанций, что подтверждается вышеприведенными судебными решениями, согласно которым было отказано в удовлетворении исковых требований истцов, оспаривающих указанные сделки.

Представителем ответчика ФИО5 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по требованиям о признании недействительной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ.

В силу ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, о нарушении своего права истцу стало известно в 2018 году, с настоящими исковыми требованиями он обратился в суд 11.07.2022, т.е. по истечении установленного законом срока.

Доводы истца о том, что срок исковой давности на владеющего собственника не распространяется, являются несостоятельными по следующим основаниям.

В силу ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Между тем, как указывалось выше, ФИО1 не является собственником спорного жилого помещения, в связи с чем, положения ст.208 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение, признании недействительной регистрацию перехода права собственности, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Хабаровска.

Судья Карпенко А.В.

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2022