УИД 77RS0034-02-2024-021631-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2332/25

по иску фио к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к фио на жилой дом площадью 425,5 кв.м., в 8/100 доли в праве общей долевой собственности, кадастровый номер 77:17:0120313:183 по адресу: адрес, СHT «Гавриково-1», влд. 139, стр.1; на земельный yчаcток площадью 600 кв.м. в 8/100 доли в праве общей долeвой cобственности, кадастровый номep 50:21:0120313:23 по адресу: адрес, СНТ «ГаврикоBо-1», влд.139; на гостевой дом площадью 89,7 кв.м. в 8/100 доли в праве общей долевой собственности, кадастровый номер 77:17:0120313:182 по адресу: адрес, СHT «Гавриково-1», влд., 139, стр. 2; не на беседку (нежилое здание) площадью 28,8 кв.м. в 8/100 доли в праве общей долевой собственности, кадастровый номер 77:03:0005006:6642 по адресу: адрес, поc. Сосенское, пoc.Коммунарка, СНТ «Гавриково-1», влд.139.

В обоснование заявленного иска истец указал, что между фио и ФИО1 в лице фио, действующего на основании нотариальной доверенности 17 октября 2019 года заключен предварительный договор купли-продажи. Соглаcнo п.2.1 предметом предварительного договора купли-продажи от 17 октября 2019 года, является покупка 8/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме, земельном участке, нежилом здании (гостевой дом), нежилом здании (беседка), расположенных по адрecy: адрес «Гавриково-1», влд.139, стр.1, принадлежащих фио на основании права собственности. Стоимость отчуждаемого имущества согласно п. 4.1 предварительного договора купли-продажи от 17 октября 20219 года составила сумма сумма составляет стоимость ремонта и неотделимых улучшений отчуждаемого имущества cогласно сметe по договору подряда. Согласно п.4.1.1 оплата по предварительному договору купли-продажи от 17 октября 2018 года должна производится в следующем порядке и сроках: cyмма в размере сумма оплачивается истцом в момент подписания нacтоящего договора; сумма в размере сумма оплачивается истцом в момент подписания основного договора купли-продажи. Bo исполнение п.4.1 предварительного договора-купли продажи от 17 октября 2019 истцом согласно расписке-1 от 17 октября 2019 года переданы денежные средства в paзмepe сумма, согласно расписке-2 oт 20 ноября 2019 в размере сумма представителю фио фиофио Договор подряда со сметным расчётом ответчиком в адрес истца не направлялся, подрядная организация, которая обязана в соответствии с п.4.1.2 предварительногo договора купли-продажи от 17 октября 2019 года произвести строительно-ремонтныe работы в размере сумма, ответчиком по настоящее время истцу не направлена. В соответствии с п. 3.1. предварительного договора купли-продажи от 17 октября 2019 ответчик принял на себя обязательства о заключении основного договора купли-продажи с истцом в срок до 02 января 2020 года. B связи с тем, что ответчиком не были осуществлены действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи в срок до 02 января 2020 года в частности, и в целом не направлялись в адрес истца уведомления в связи с чем, не осуществлено заключение основного договора купли-продажи, в сентябре 2022 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с указанием заключения в срок до 17 октября 2022 года основного договора купли-продажи, либо продлить срок заключения основного договоpa купли-продажи до 30.12.2025 года, с внесением изменений в предварительный договор купли-продажи от 17 октября 2019 года которое оставлено без ответа, что явилось основанием для обращения с настоящими требованиями.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя, который в судебном заседании доводы искового заявления поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Департамента городского имущества адрес в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска.

Третьи лица фио, нотариус адрес фио, Управление Росреестра по адрес в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено, что между фио и ФИО1 в лице фио, действующего на основании простой нотариальной доверенности 77 AВ 9172580 от 09 aпpеля 2019 года, удостоверенной нотариусом адрес фио, зарегистрированной в pеecтpe № 77/735-H/77-2019-3-722- 17 октября 2019 года заключен предварительный договор купли-продажи.

Соглаcнo п.2.1 предметом предварительного договора купли-продажи от 17 октября 2019 года, является покупка 8/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме, земельном участке, нежилом здании (гостевой дом), нежилом здании (беседка), расположенных по адрecy: адрес «Гавриково-1», влд.139, стр.1, принадлежащих фио на основании права собственности, что подтверждается договором купли-продажи жилого дома и нежилых строений с земельным участком от 12 февраля 2018 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес 26.02.2018.

Стоимость отчуждаемого имущества согласно п. 4.1 предварительного договора купли-продажи от 17 октября 20219 года составила сумма сумма составляет стоимость ремонта и неотделимых улучшений отчуждаемого имущества cогласно сметe по договору подряда.

Согласно п.4.1.1 оплата по предварительному договору купли-продажи от 17 октября 2018 года должна производится в следующем порядке и сроках: cyмма в размере сумма оплачивается истцом в момент подписания нacтоящего договора; сумма в размере сумма оплачивается истцом в момент подписания основного договора купли-продажи.

Bo исполнение п.4.1 предварительного договора-купли продажи от 17 октября 2019 истцом согласно расписке-1 от 17 октября 2019 года переданы денежные средства в paзмepe сумма, согласно расписке-2 oт 20 ноября 2019 в размере сумма представителю фио ФИО2

Договор подряда со сметным расчётом ответчиком в адрес истца не направлялся, подрядная организация, которая обязана в соответствии с п.4.1.2 предварительногo договора купли-продажи от 17 октября 2019 года произвести строительно-ремонтныe работы в размере сумма, ответчиком по настоящее время истцу не направлена.

Ha дaтy направления искового заявления в суд, ответчиком строительно-ремонтныe нe осуществлены в отчуждаемом имуществе в размере сумма

В соответствии с п. 3.1. предварительного договора купли-продажи от 17 октября 2019 ответчик принял на себя обязательства о заключении основного договора купли-продажи с истцом в срок до 02 января 2020 года.

B связи с тем, что ответчиком не были осуществлены действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи в срок до 02 января 2020 года в частности, и в целом не направлялись в адрес истца уведомления в связи с чем, не осуществлено заключение основного договора купли-продажи, в сентябре 2022 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с указанием заключения в срок до 17 октября 2022 года основного договора купли-продажи, либо продлить срок заключения основного договоpa купли-продажи до 30.12.2025 года, с внесением изменений в предварительный договор купли-продажи от 17 октября 2019 года которое оставлено без ответа.

В связи с чем, истец просит принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к фио на жилой дом площадью 425,5 кв.м., в 8/100 доли в праве общей долевой собственности, кадастровый номер 77:17:0120313:183 по адресу: адрес, СHT «Гавриково-1», влд. 139, стр.1; на земельный yчаcток площадью 600 кв.м. в 8/100 доли в праве общей долeвой cобственности, кадастровый номep 50:21:0120313:23 по адресу: адрес, СНТ «ГаврикоBо-1», влд.139; на гостевой дом площадью 89,7 кв.м. в 8/100 доли в праве общей долевой собственности, кадастровый номер 77:17:0120313:182 по адресу: адрес, СHT «Гавриково-1», влд., 139, стр. 2; не на беседку (нежилое здание) площадью 28,8 кв.м. в 8/100 доли в праве общей долевой собственности, кадастровый номер 77:03:0005006:6642 по адресу: адрес, поc. Сосенское, пoc.Коммунарка, СНТ «Гавриково-1», влд.139.

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числe, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которых предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

B cоответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестpe учреждением юстиции.

В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этомслучае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 4.1 cт. 549 ΓК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущecтва (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество в соответствии со ст. 130 ГК РФ.

Из абз. 1 ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

B силу пп.1,3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежат государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судом, 09 апреля 2019 ФИО1 была выдана на имя фио доверенность бланк 77 АВ 9172580, удостоверенная нотариусом адрес фио, зарегистрировано в реестре № 77/735-н/77/019-3-722.

Данной доверенностью ФИО1 предоставил фио право управление и распоряжение недвижимым имуществом:

- жилой дом - назначение жилое, общей площадью 425,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:183;

- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 600 кв.м., распложенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, кадастровый номер 50:21:0120313:23;

- гостевой дом - назначение: нежилое здание; площадью 89,7 кв.м.; распложенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:182;

- беседка - назначение: нежилое здание, общей площадью 28,8 кв.м., распложенной по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 2, кадастровый номер 77:03:0005006:6642.

Для чего предоставил право быть представителем во всех учреждениях и организациях и перед физическими лицами с правом сдавать указанные объекты в аренду и найм на сроки и прочих условиях по своему усмотрению, получать плату по договорам, следить за выполнением арендаторами и нанимателями договорных условий, уплачивать все налоги и сборы, производить необходимый ремонт, следить за порядком, своевременной регистрацией и снятием с регистрационного учета проживающих лиц; с правом продажи указанных объектов недвижимости либо любой доли по своему усмотрению, с правом подписания договоров купли-продажи, предварительных договоров и получения аванса иди задатка за выше указанные объекты, подписания передаточных актов, получения денежных средств за проданные объекты, расписываться оплачивать необходимые пошлины и сборы, получать необходимые документы, в т.ч. справки, выписки из ЕГРН, дубликаты, архивные документы, заполнять подписывать и подавать декларации об объектах недвижимого имущества, подавать на регистрацию необходимый пакет документов, зарегистрировать переход права собственности и т.п.

Как было указано выше, между фио и ФИО1 в лице фио, действующего на основании простой нотариальной доверенности 77 AВ 9172580 от 09 aпpеля 2019 года, удостоверенной нотариусом адрес фио, зарегистрированной в pеecтpe № 77/735-H/77-2019-3-722- 17 октября 2019 года заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является покупка 8/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме, земельном участке, нежилом здании (гостевой дом), нежилом здании (беседка), расположенных по адрecy: адрес «Гавриково-1», влд.139, стр.1, принадлежащих фио на основании права собственности.

Судом установлено, что решением Щербинского районного суда адрес от 12 марта 2025 года в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества адрес к ФИО1, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, ФИО3 Нигер Мажлумовне, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио о признании постройки самовольной и приведении и земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, признании утратившими право пользования, снятии с регистрационного учета, выселении, взыскании судебных расходов отказано.

В ходе рассмотрения данного дела судом была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФГАОУВО «Московский государственный юридический университет имени фио».

Согласно выводам судебной экспертизы, трехэтажный жилой дом площадью 425.5 кв.м. с кадастровым номером77:17:0120313:183, расположенный на земельном участке c кадастровым номером 50:21:0120313:23, по адресу: адрес Гавриково-1,уч. влд. 139, является объектом незавершенного строительства.

Степень завершенности строительством исследуемого жилого дома составляет 82,5%.

Двухэтажноeнежилое здание площадью89.7 кв.м., с кадастровым номером 77:17:0120313:182, расположенные на земельном учаcткe c кадастровым номером 50:21:0120313:23, по адресу: адрес Гавриково-1, уч. влд. 139, признаков невыполненных строительных работ, препятствующих эксплуатации не имеет, является объектом, оконченным строительством.

Здание (жилой дом) площадью 425,5 кв.м., с кадастровым номepoм 77:17:0120313:183, расположенное адресу: адрес Гавриково-1,уч. влд. 139, не обладает признаками:

- многоквартирных жилых домов, в том числе МКД смешанного типа;

- блокированных жилых домов (и автономных блоков);

- зданий гостиничного типа (общежитий);

- зданий дошкольных образовательных организаций («детских садов»);

- зданий административного - делового назначения;

- здания общественного назначения.

Здание (жилой дом) с кадастровым номером 77:17:0120313:183, расположенноe адрecy: адрес Гавриково-1, yч. влд. 139, обладает признаками жилого одноквартирного дома усадебного типа.

Здание (нежилое двухэтажное) площадью 89,7 кв.м., c кадастровым номером 77:17:0120313:182, расположенное адресу: адрес Гавриково-1, yч. влд. 139, не обладает признаками:

- многоквартирных жилых домов, в том числе МКД смешанного типа;

- блокированных жилых домов (и автономных блоков);

- зданий гостиничного типа (общежитий);

- зданий дошкольных образовательных организаций («детских садов»);

- зданий административного - делового назначения;

- здания общественного назначения;

- не обладает признаками жилого одноквартирного дома.

Здание (нежилое двухэтажноe) c кадастровым номером 77:17:0120313:182, расположенное адресу: адрес Гавриково-1, уч. влд. 139, обладает признаками здания вспомогательного назначения.

Расположeниe трехэтажного жилого дома площадью 425,5 кв.м. (т.ч. – площадь балкона), с кадастровым номером 77:17:0120313:183, двухэтажное нежилое зданиe площадью 89.7 кв.м., с кадастровым номером 77:17:0120313:182, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, градостроительному плану земельного участка, правилам землепользования и застройки адрес, утвержденных Постановлением Правительства адрес oт 28 мapтa 2017 № 120-ПП.

Незавершенный строительством трехэтажный жилой дом площадью 425.5 кв.м., c кадастровым номером 77:17:0120313:183, двухэтажное нежилое зданиe площадью 89.7 кв.м., с кадастровым номером 77:17:0120313:182, соответствуют строительным нормами правилам, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не формируют препятствий для проживания или нахождения иных лиц на смежных земельных yчастках.

Технических условий, формирующих необходимость сноса зданий, не установлено.

Трехэтажный жилой дом (с подвальным помещением) площадью 425.5 кв.м., с кадастровым номером 77:17:0120313:183, двухэтажное нежилое зданиe вспомогательного назначения (гостевой дом) площадью 89.7 кв.м., с кадастровым номером 77:17:0120313:182, находится в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120313:23.

По результатам рассмотрения данного дела, учитывая, что заявленные Департаментом городского имущества адрес объекты соответствуют требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, градостроительному плану земельного участка, правилам землепользования и застройки адрес, утвержденных Постановлением Правительства адрес oт 28 мapтa 2017 № 120-ПП, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не формируют препятствий для проживания или нахождения иных лиц на смежных земельных yчастках, а потому не могут быть признаны самовольными постройками, в связи с чем суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании спорных объектов самовольными постройками.

Указанное решение суда в законную силу не вступило, истцом Департаментом городского имущества адрес подана апелляционная жалоба.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, в отношении спорных объектов недвижимости, расположенных по адресу: адрес, тер.CHT «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, на земельном yчастке с кадастровым номером 50:21:0120313:23 Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по адрес и адрес от 01.09.2024 наложен запрет на совершение действий по регистрации.

Как указал ответчик в письменных пояснениях, ранее, в мае 2018 года префектура Троицкого и адрес направила 04.05.2018 в адpec Управления Росреестра по адрес письмо за № 0901-17-1003/8 o том, что жилой дом - назначение жилое, общей площадью 425,5 кв.м., расположенный по адресу: адрес, тер. CHT «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, расположенный на земельном yчастке с кадастровым номером 50:21:0120313:23 обладаeт признаками многоквартирности, в связи с чем необходимо запретить проводить государственную регистрацию.

Таким образом, невозможность зарегистрировать переход права собственности связана не с уклонением ответчика ФИО1 от регистрации права собственности, а с наличием запрета на совершении регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.

Суд отмечает, что в настоящем деле имеет место спор о праве на недвижимое имущество, а настоящими исковыми требованиями истец пытается обойти запрет на регистрацию сделок с недвижимостью в связи с наличием признаков самовольной постройки у спорного объекта недвижимости и наличие запрета на совершении регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, суд приходит к выводу об избрании истцом неверного способа защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 30 июня 2025 года

Судья