Решение по делу № 2А-547/2022 от 21.09.2022 - о признании незаконным решении Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обязании осуществить государственную регистрацию права.

Дело №2а-547/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Акъяр 21 сентября 2022 года

Зилаирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующей судьи Подынь З.Н., с участием по системе видеоконференц-связи представителя административного истца ФИО1, административного ответчика – ФИО2, при секретаре Таймасовой Р.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Межмуниципальному отделу по Зианчуринскому, Зилаирскому, Хайбуллинскому районам Управления Росреестра по Республике Башкортостан, Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, ведущему специалисту межмуниципального отдела по Зианчуринскому, Зилаирскому и Хайбуллинскому района Управления Росреестра по Республике Башкортостан ФИО2 о признании незаконным решении Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обязании осуществить государственную регистрацию права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Межмуниципальному отделу по Зианчуринскому, Зилаирскому, Хайбуллинскому районам Управления Росреестра по РБ, Управлению Росреестра по РБ о признании незаконным решении Управления Росреестра РБ, ведущему специалисту межмуниципального отдела по Зианчуринскому, Зилаирскому и Хайбуллинскому района Управления Росреестра РБ ФИО2 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обязании осуществить государственную регистрацию права, в обосновании требований указав, что 22.04.2011г. между КФХ ФИО3 и МУСП «Маканский» был заключен договор купли-продажи имущества с аукциона, на основании указанного договора истцом приобретена мастерская, расположенная по адресу: <адрес>. Истцом договор был исполнен, денежные средства в размере 47 101 руб. переданы продавцу, также на основании акта приема-передачи мастерская была передана в ее собственность. 28.10.2011г. КФХ ФИО3 на основании договора купли-продажи имущества с торгов, без объявления цены, заключенного с МУСП «Маканский» приобрела в собственность склад каменный, расположенный по адресу: <адрес> договор был исполнен истцом, денежные средства в размере 163 765 руб. были переданы продавцу, склад каменный был передан в ее собственность на основании акта приема-передачи от 30.11.2011г. Вышеуказанные договоры купли-продажи не были зарегистрированы надлежащим образом, поскольку 23.11.2021г. (так указано в иске) МУСП «Маканский» ликвидировано, а 23.09.2020г. ИП глава КФХ ФИО3 прекратила свою деятельность. Истец открыто и добросовестно пользуется вышеуказанным имуществом. Однако, ввиду отсутствия надлежащей регистрации договора купли-продажи не имеет возможность осуществлять сделки гражданско-правового характера.

01.03.2021г. она обратилась в Зилаирский межрайонный суд РБ с иском о признании договоров купли-продажи на вышеуказанное недвижимое имущество заключенными и признании права собственности. Решением Зилаирского межрайонного суда РБ от 28.05.2021г. в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 02.09.2021г. вышеуказанное решение суда отставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения ввиду того, что истцом был избран неверный способ защиты прав, поскольку она до подачи иска в суд не обращалась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права, и в случае отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости его не оспорила.

22.10.2021г. она обратилась в Управление Росреестра через МФЦ г.Сибая РБ с заявлением о государственной регистрации права на мастерскую и склад каменный. 04.02.2022г. в государственной регистрации права собственности отказано ввиду непредставления заявления о регистрации права, перехода права от МУСП «Маканский» с приложением правоустанавливающих документов. Поскольку продавец прекратил свое существование к моменту обращения в регистрационный орган, то по мнению истца, требования о предоставлении документов от него необоснованны, в связи с чем считает данные отказы незаконными. Право собственности МУСП «Маканский» на спорные имущества являются ранее возникшими, договоры купли-продажи объекта недвижимости от 22.04.2011г. и 28.10.2011г. сторонами исполнены и единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество является ликвидация продавца.

Просит признать незаконными и отменить решения межмуниципального отдела по Зианчуринскому, Зилаирскому и Хайбуллинскому районам Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 04.02.2022г. №КУВД-001/2021-44415080/7, №КУВД-001/2021-44415080/8, №КУВД-001/2021-44407575/7, №КУВД-001/2021-444407575/8.

Обязать межмуниципальный отдел по Зианчуринскому, Зилаирскому и Хайбуллинскому районам Управления Росреестра по Республике Башкортостан осуществить государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости: мастерскую, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; склад каменный, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения данного дела, направила в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО1 действующая на основании доверенности от 02.03.2021г. исковые требования поддержала в полном объеме и просила удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

ФИО2, действующая за себя как административного ответчика, так и как представитель административного ответчика на основании доверенности Управления Россреестра по Республике Башкортостан № от 29.03.2021г. в судебном заседании исковые требования не признала и суду пояснила, что 22.10.2021г. представителем административного истца были поданы заявления о регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: мастерскую с кадастровым номером № и каменный склад №. В ходе проведения правовой экспертизы ею было установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали записи о государственной регистрации права собственности МУСП «Маканский» на мастерскую и каменный склад. Также ею было установлено, что в договоре купли-продажи от 22.04.2011г. указан был объект «Мастерская», расположенная по адресу: РБ, <адрес>. Однако согласно сведениям из ЕГРН здание с кадастровым номером № является «Склад каменный». Аналогичные сведения были представлены заявителем по объекту недвижимости «Каменный склад». В договоре купли-продажи от 28.10.2011г. объект указан как «Склад каменный», однако согласно сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером № является – «Ангар». В представленных на государственную регистрацию прав договорах отсутствовали необходимые сведения в силу положений ст. 554 ГК РФ. В связи с чем ею было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на «Мастерскую» и «Каменный склад» до ДД.ММ.ГГГГ на основании пунктов 5,7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в государственной регистрации, поскольку договоры купли-продажи не соответствовали требованиям ст. 554 ГК РФ. Согласно сведениям ЕГРН право продавца МУСП «Маканский» не зарегистрировано в установленном законном порядке. Истцом не были представлены документы – основания, подтверждающие возникновение или наличие ранее зарегистрированного права собственности МУСП «Маканский». ДД.ММ.ГГГГг. МУСП «Маканский» ликвидировано, договоры купли-продажи были заключены ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГг., у сторон сделки было время обратиться с заявлением на государственную регистрацию перехода права и права собственности. Основанием для отказа в государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества явилось не только отсутствие продавца, но и отсутствие зарегистрированного ранее возникшего права на указанные объекты. Если бы истец представил регистратору документы, подтверждающие права собственности на объекты за продавцом, то права за покупателем зарегистрировали, поскольку уже имеется такая практика. Причины, препятствующие проведению государственной регистрации права собственности за ФИО3, не были устранены, поэтому на основании пунктов 5, 7 ч.1 ст.26, ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в государственной регистрации вышеуказанных объектов недвижимости было отказано.

Представитель межмуниципального отдела по Зианчуринскому, Зилаирскому, Хайбуллинскому районам Управления Росреестра по Республике Башкортостан ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила суду письменное возражение на административное исковое заявление, в котором просила в удовлетворении иска отказать.

В силу ст.150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом, извещенных о дате, месте и времени судебного заседания представителя межмуниципального отдела по Зианчуринскому, Зилаирскому, Хайбуллинскому районам Управления Росреестра по Республике Башкортостан.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего дела, материалы гражданского дела №2-212/2021, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу п.1 ч.2 ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

В силу положений частей 3 и 7 статьи 1 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с п.3 ч.1 ст. 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Частью 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации в качестве оснований для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названы, в частности:

непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Судом установлено и следует из реестрового дела по объекту с кадастровым номером №, что 22.10.2021г. ФИО3 через своего представителя ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество в отношении нежилого здания - мастерская, приложив оригинал договора купли-продажи от 22.04.2011г., и акт передачи от 30.11.2011г., опись документов от 22.10.2021г., квитанцию об оплате госпошлины.

Из договора купли-продажи от 22.04.2011г. следует, что он заключен между МУСП «Маканский» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО5 и КФХ ФИО3, договор заключен на основании протокола от 12.04.2011г. по результатам проведения аукционных торгов и определению победителя торгов по лоту №. Предметом купли продажи является лот №: «мастерская», находящаяся в <адрес> Республики Башкортостан.

13.05.2011г. между сторонами подписан Акт приема-передачи к договору купли-продажи от 22.04.2011г., согласно которому МУСП «Маканский» передал КФХ ФИО3, а последняя приняла мастерскую, находящуюся в <адрес> Республики Башкортостан.

Также на основании реестрового дела по объекту недвижимости с кадастровым номером № установлено, что 22.10.2021г. ФИО3 через своего представителя ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество в отношении нежилого помещения – склад каменный, приложив оригинал договора купли-продажи от 28.10.2011г., и акт передачи от 30.11.2011г., опись документов от 22.10.2021г., квитанцию об оплате госпошлины.

Из договора купли-продажи от 28.10.2011г. следует, что он заключен между МУСП «Маканский» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО5 и КФХ ФИО3, договор был заключен на основании протокола от 18.10.2011г. по результатам проведения аукционных торгов и определению победителя торгов по лоту №. Предметом купли продажи является лот №: «Склад каменный», находящаяся в <адрес> Республики Башкортостан.

30.11.2011г. между сторонами подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи от 28.10.2011г., согласно которому МУСП «Маканский» передал КФХ ФИО3, а последняя приняла каменный склад, находящийся в <адрес> Республики Башкортостан.

МУСП «Маканский» ликвидировано 23.11.2012г. на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства от 16.11.2012г.

23.09.2020г. КФХ ФИО3 прекратила свою деятельность.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственным регистратором 02.11.2021г. государственная регистрация права собственности на объекты: мастерская и склад каменный была приостановлена сроком до ДД.ММ.ГГГГг. на основании пунктов 5, 7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о чем регистратором вынесено Уведомление №КУВД-001/2021-44415080/1 (в отношении объекта «Мастерская»), Уведомление №КУВД-001/2021-44407575/1 (в отношении объекта «Склад каменный») (л.д. 43-44).

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором отказано в государственной регистрации прав на объекты недвижимости «Мастерская» и «Склад каменный» на основании пунктов 5, 7 ч.1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с истечением срока приостановлении государственной регистрации и неустранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации права собственности ФИО3 о чем регистратором вынесены Уведомления от 04.02.2022г. №КУВД-001/2021-44415080/7, №КУВД-001/2021-44415080/8, №КУВД-001/2021-44407575/7, №КУВД-001/2021-44407575/8 (л.д. 26-27, 28-29, 50, 51).

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации права собственности, административный истец оспорил его в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по вышеуказанным основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным федеральным законом порядке.

К указанному заявлению прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, в том числе являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.2 ч.4 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

Статьей 69 Закона о государственной регистрации установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1).

Государственная регистрация прав на данные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (часть 3).

По общему правилу пункта 3 ч.3 ст. 15 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права, возникающего на основании договора, осуществляется по заявлению сторон договора.

Как установлено судом, МУСП «Маканский», являвшиеся стороной договора (продавцом), ликвидировано 23 ноября 2012г.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как установлено из материалов настоящего дела и гражданского дела №2-212/2021 по иску ФИО3 к СП Маканский сельсовет МР Хайбуллинский район о признании договора купли продажи заключенного и права собственности на недвижимое имущество, и решения Зилаирского межрайонного суда РБ от 28.05.2021г. право собственности МУСП «Маканский» на спорные объекты «Мастерская» и «Склад каменный» не подтверждены, государственная регистрация права собственности на отчуждаемые имущества не произведены. Сведений о наличии у продавца -МУСП «Маканский» вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договоров купли-продажи не имелось.

Право покупателя не может быть зарегистрировано в отсутствие документов, устанавливающих и подтверждающих само право продавца на имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, административным истцом не были представлены в Росреестр по РБ документы и доказательства принадлежности МУСП «Маканский» спорных объектов недвижимости на момент их отчуждения.

Более того на регистрацию были представлены договоры, не соответствующий требованиям ст. 544 ГК РФ, так как в них отсутствовали данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из Уведомлений от 04.02.2022г. №КУВД-001/2021-44415080/7, №КУВД-001/2021-44415080/8 в представленном на государственную регистрацию прав в Договоре купли-продажи от 22.04.2011г. указан объект «Мастерская», расположенная по адресу: РБ, <адрес>. Однако согласно сведениям из ЕГРН здание с кадастровым номером № является «Склад каменный», общей площадью 1 217,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, <адрес>. В п.1.1 Договора отсутствуют необходимые сведения в силу положений ст. 544 ГК РФ, то есть имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимся в представленном заявителем документах и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

Из Уведомлений №КУВД-001/2021-44407575/7, №КУВД-001/2021-44407575/8 следует, что в представленном на государственную регистрацию прав в Договоре о купли-продажи от 28.10.2011г. указан объект недвижимости «Склад каменный», находящийся в <адрес>, однако согласно сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером № является – «Ангар», расположено по адресу: РБ, <адрес>. В п.1.1 Договора отсутствуют необходимые сведения в силу положений ст. 544 ГК РФ, то есть имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимся в представленном заявителем документах и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости. Также не представлены заявление о регистрации права, перехода права от МУСП «Маканский» с приложением правоустанавливающих документов в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Таким образом, у государственного регистратора имелись основания для принятия оспариваемых решений, поскольку в ходе правовой экспертизы было установлено, что на регистрацию представлен договор, не соответствующий требованиям ст. 544 ГК РФ, так как в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, то есть отсутствуют данные позволяющие достоверно определить расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (то есть в представленных договорах отсутствуют полные адреса объектов, площадь помещений, не указаны кадастровые номера земельных участков на которых они расположены и т.д. Кроме того данные объекты в договорах купли-продажи не совпадают со сведениями, имеющимися в едином государственном реестре недвижимости).

Судом, установлено, что отсутствие продавца имущества в связи с его ликвидацией явилось не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ФИО3, но и также отсутствие зарегистрированного ранее возникшего права на объекты недвижимого имущества за продавцом.

Исходя из положений ст. 277 КАС РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, наделенных публичными полномочиями, и их должностных лиц необходимо установить несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность таких условий при рассмотрении административного дела не установлена, то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь ст.ст. 175, 180, 244, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к Межмуниципальному отделу по Зианчуринскому, Зилаирскому, Хайбуллинскому районам Управления Росреестра по Республике Башкортостан, Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, ведущему специалисту межмуниципального отдела по Зианчуринскому, Зилаирскому и Хайбуллинскому района Управления Росреестра по Республике Башкортостан ФИО2 о признании незаконным решении Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обязании осуществить государственную регистрацию права, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Зилаирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья З.Н. Подынь

Мотивированное решение изготовлено 05.10.2022г.