77RS0021-02-2021-009875-58
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес
Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2023 года
Мотивированное решение составлено 31 мая 2023 года
24 мая 2023 года Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Жребец Т.Е., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6/2023 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ОАО «7-й адрес», ЗПИФ недвижимости «Фонд Реконструкции и Развития» под управлением ООО «Управляющая компания «Деловой фио», Управлению Росреестра по адрес, Комитету государственного строительного надзора (МОСГОССТРОЙНАДЗОР), кадастровым инженерам фио фио и ФИО5, ООО Управляющая компания "Деловой фио" о признании права собственности отсутствующим, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, признании объектов единым недвижимым комплексом, возложении обязанности, истребовании из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, фио, ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ОАО «7-й адрес», ЗПИФ недвижимости «Фонд Реконструкции и Развития» под управлением ООО «Управляющая компания «Деловой фио», Управлению Росреестра по адрес, Комитету государственного строительного надзора, члену СРО Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» фио фио и ФИО5, ООО Управляющая компания "Деловой фио" о признании отсутствующим право собственности на земельные участки, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, признании объектов единым недвижимым комплексом, возложении обязанностей, истребовании из чужого незаконного владения.
Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многофункциональном жилом комплексе RedSaid на основании заключенных с ОАО «7-й адрес» договоров участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик обязался построить и передать в собственность дольщикам квартиры и общее имущество, расположенные в многофункциональном жилом комплексе с ДОУ и подземной автостоянкой по адресам: адрес и по адресу: адрес.
Многофункциональный жилой комплекс представляет собой единый недвижимый комплекс, с закрытой территорией внутри которой расположены 8 многоквартирных корпуса, объединенных между собой единым стилобатом, в подземной части которого располагаются подземная автостоянка и единые для всех домов инженерные коммуникации.
На сегодняшний день сложилась ситуация, при которой собственники помещений жилого комплекса не могут оформить земельные участки и общее имущество на праве долевой собственности, нарушаются предусмотренные законом права на владение, пользование и распоряжение земельными участками, общим имуществом, предназначенных для обслуживания помещений всего многофункционального комплекса.
Застройщик принял на себя обязательства построить многофункциональный жилой комплекс в соответствии с Проектной документацией, Проектной декларацией, ввести комплекс в эксплуатацию и передать жителям в срок не только квартиры, но и помещения общедомового имущества, инженерное оборудование, помещения проходной, входных групп, помещения для размещения служб сервиса, иные помещения и оборудование для обслуживания многоквартирных домов, а также земельные участки. Помимо того застройщик обязался оборудовать дома жилого комплекса внутренними сетями и системами, которые после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должны принадлежать на праве долевой собственности участникам долевого строительства и/или собственникам помещений. Между тем, собственникам помещений стало известно, что земельные участки, на которых расположен Единый многофункциональный жилой комплекс, до настоящего времени принадлежит на праве собственности застройщику – ОАО «7-й адрес», в то время как жилой комплекс простроен, сдан в эксплуатацию, расположенные в нём квартиры и машино-место реализованы застройщиком, в том числе истцами. Кроме того, помещения общего имущества: помещения диспетчерских служб (инженерные помещения), помещения КПП (центральная проходная) в нарушение закона не являются долевой собственностью собственников помещений комплекса, а принадлежат на праве собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» (далее - Фонд), тем самым нарушаются права долевой собственности иных собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе право на владение, пользование и распоряжением данным имуществом. Жилой комплекс эксплуатируется собственниками помещений по проектному назначению как единый недвижимый комплекс, имеет общую закрытую территорию, огороженную по периметру забором, вход и въезд на которую осуществляется по пропускам через контрольно-пропускной пункт, проход на территорию комплекса осуществляется через единую для всех корпусов центральную проходную, расположенную в одном из домов, все корпуса и строения расположены на едином стилобате с общей подземной частью с расположенными в ней коммуникациями. Согласно проектной и технической документации все части многофункционального жилого комплекса с ДОУ и подземной автостоянкой составляют единое домовладение. Конструктивные решения не позволяют отдельным корпусам многофункционального жилого комплекса с ДОУ и подземной автостоянкой эксплуатироваться самостоятельно.
Жилые корпуса расположены на двух смежных участках с кадастровыми номерами: ... по адресу: адрес и № ... по адресу: адрес, по виду разрешенного использования предназначены для смешанного размещения общественно-деловых и жилых объектов, для иных видов жилой застройки. На двух смежных земельных участках осуществлено озеленение и благоустройство, дворовая пешеходная территория для всех 9 корп., вход в жилой комплекс осуществляется через единую центральную проходную, расположенную во 2-м корпусе д. 9 по адресу: адрес. Стилобат и расположенная под ним подземная парковка с расположенными в ней инженерно-подземными коммуникациями объединяют все корпуса общим фундаментом.
В качестве доказательств, истец ссылает на то, что застройщиком утверждена одна проектная декларация от 06 апреля 2014 г., в которой указана цель строительства как: строительство многофункционального жилого комплекса с ДОУ и подземной автостоянкой, который представляет собой 9 отдельно стоящих корпусов переменной этажности, объединенных одно-двухуровнеевым стилобатом с расположенной на двух подземных этажах автостоянкой для жителей комплекса. Так, согласно проектной декларации от 30 декабря 2016 года: количество объектов капитального строительства – 1 (п.9.1.1); вид строящегося объекта – многоквартирный дом (п. 9.2.1); количество этажей – 1-21 и 2 поземный (п. 9.2.19); общая площадь – 193 030 кв.м. (п. 9.2.20). Согласно проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы Рег. № 77-1-4-0234-12 от 19 апреля 2012 г. архитектурные решения п. 4.2 многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой представляет собой 9 переменной этажности (1-21 эт.), объединенных общим одно-двухуровневым стилобатом.
Москомстройнадзор выдал застройщику одно разрешение на строительство многофункционального жилого комплекса с ДОУ и подземной автостоянкой, расположенное по адресу: адрес, адрес и адрес, со следующими параметрами: общая площадь 193 030 кв.м., площадь участка 5,0021 га., количество этажей 1-21 + 2 подз., объем 843 760 куб.м., в том числе подземной части 299 980 куб.м., общая площадь квартир 89 600 кв.м., количество квартир 951 шт., адрес кв.м.
Комитетом государственного строительного надзора адрес от 31 октября 2017 года № 7... выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию многофункционального жилого комплекса с ДОУ и подземной автостоянкой, расположенного на смежных земельных участках с кадастровыми номерами ... и № ... по адресу: адрес,2,3,4 стр. 5 и по адресу: адрес,2,3,4, стр. 5 со следующими характеристиками: строительный объем – 843 76 куб.м., общая площадь -182 771,5 кв.м., площадь нежилых помещений – 95 606,2 кв.адрес жилого фонда: количество этажей – 2-21 + цокольный + 2 подземных, количество мест хранения автомобилей – 1 430, общая площадь автостоянки 44 765, 2 кв.м., общая площадь жилых помещений 87 165, 3 кв.м., общая площадь нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества 28 591,6 кв.м., количество квартир – 954 шт.
Комитетом государственного строительного надзора адрес в письме от 16 сентября 2020 года № 3Г-2278/20-1 со ссылкой на проектную документацию и разрешение строительство указал, что во всех положительных заключениях экспертизы проектная документация многофункционального жилого комплекса с ДОУ и подземной автостоянкой рассматривается как по единому объекту капитального строительства.
Управляющая компания ООО «Р7 Резиденс» письмом от 11 сентября 2020 года № 02/09 указала, что по территории подземного паркинга проходят коммуникации, предназначенные для обслуживания многоквартирных домов комплекса. По сведениям публичной кадастровой карты, усматривается, что два многоквартирных корпуса расположены одновременно на двух земельных участках. Таким образом, приведенные характеристики указывают, на то, что Многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой является единым недвижимым комплексом. Между тем, жилой комплекс поставлен на кадастровый учет не как единый недвижимый комплекс, а как несколько отдельно стоящих многоквартирных домов и строений, что привело к нарушению прав и законных интересов собственников помещения жилого комплекса.
В настоящий момент помещение диспетчерских служб занимает управляющая компания «Р7 Резиденс». Согласно планам БТИ и кадастровым сведениям это: помещения с кадастровыми №№ 7... - площадью 14,4 кв.м, ... - площадью 45,2 кв.м, ... - площадью 65,5 кв.м, ... - площадью 26 кв.м, расположенные по адресу: адрес. Помещение КПП в корпусе 2 (строительном) - помещение с кадастровым № ... - площадью 90,97 кв.м, расположенное по адресу: адрес.
Проектной декларацией от 2017 года была откорректирована группа служебных помещений в корпусе 6 (строительном), а именно указано, что «помещение сервисной службы выделено в состав встроенно-пристроенных арендных помещений». Указанные выше помещения с 21.08.2018 г. принадлежат на праве собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» и обременены доверительным управлением ООО «Управляющая компания «Деловой дом фио». Однако, помещение КПП (центральная проходная), расположенное по адресу: адрес, фактически является единственным способом прохода собственников, жителей и посетителей комплекса на внутреннюю территорию к жилым помещениям; передача данного помещения в собственность третьих лиц фактически означает, что жители дома не имеют права свободно и беспрепятственно осуществлять проход в принадлежащие им квартиры и лишены права владения и пользования данным помещением по своему усмотрению. В помещениях диспетчерских служб в настоящий момент располагается управляющая компания ООО УК «Р7 Резидентс», которая на коммерческой основе арендует указанные помещения у ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие», тем самым возлагая на собственников помещений жилого комплекса дополнительные расходы за содержание общедомового имущества, а в будущем лишают собственников право разместить иную управляющую компанию. Право долевой собственности на спорные помещения зарегистрировано на ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» 21.08.2018 г., т.е. после введения дома в эксплуатацию и передачи квартир по передаточным актам истцам и иным собственникам; согласия на передачу в долевую собственность Фонду указанных помещений собственники помещений, в том числе истцы, не давали. Спорные нежилые помещения имеют неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолированы от него, являются вспомогательными; пользование жилыми помещениями в жилом комплексе без спорных нежилых помещений проектом не предусмотрено. Спорные помещения используются для нужд собственников других помещений многофункционального жилого комплекса, что свидетельствует об их принадлежности к общему имуществу всех собственников помещений в многофункциональном жилом комплексе с ДОУ и подземной автостоянкой.
В данной связи истцы просили суд признать отсутствующим право собственности ОАО «7-й таксомоторный парк» на земельный участок с кадастровым номером ... расположенного по адресу: адрес, вл. 9, погасить запись о регистрации № 77-77/11/017/2014-331 от 01 апреля 2014 года; признать отсутствующим право собственности ОАО «7-й таксомоторный парк» на земельный участок с кадастровым номером ... расположенного по адресу: адрес, вл. 6, погасить запись о регистрации № ... от 13 апреля 2012 года; признать отсутствующим право обременения – ипотеку в силу закона, установленную в пользу ВТБ Банка, в отношении земельного участка с кадастровым номером ... на основании договора участия в долевом строительстве № 543/16/К-ДДУ выдан 19 февраля 2016 года, кредитного договора № ...3, выдан 05 октября 2017 года, дополнительного соглашения к ДДУ № 543/16/К-ДДУ от 19 февраля 2016 года выдан 05 октября 2017 года – погасить запись о регистрации № ...... от 24 октября 2017 года, по договору участия в долевом строительстве № 785/17/К-ДДУ выдан 28 марта 2017 года, кредитного договора <***> выдан 06 апреля 2017 года – погасить запись о регистрации № ...-77/022/2017-133 от 28 апреля 2017 года; признать отсутствующим обременения – ипотеку в силу закона, установленную в пользу ВТБ Банка, в отношении земельного участка с кадастровым номером ... на основании договора участия в долевом строительстве № 543/16/К-ДДУ выдан 19 февраля 2016 года, кредитного договора № ...3, выдан 05 октября 2017 года, дополнительного соглашения к ДДУ № 543/16/К-ДДУ от 19 февраля 2016 года выдан 05 октября 2017 года – погасить запись о регистрации № ...-77/012/2017-426 по договору участия в долевом строительстве № 785/17/К-ДДУ выдан 28 марта 2017 года, кредитного договора <***> выдан 21 октября 2014 года, кредитного договора <***> выдан 21 ноября 2014 года – погасить запись о регистрации № 77-77-04/068/2014-935 от 15 декабря 2014 года; признать многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой по адресу: адрес, вл. 9 и по адресу: адрес в составе объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ... расположенных на земельных участках с кадастровым ими номерами ... и 77:01:0004038:15 – единым недвижимым комплексом; обязать кадастровых инженеров ФИО6 и ФИО5 в течение 30-дней со дня вступления решения в законную силу изготовить технический план с ДОУ и подземной автостоянкой по адрес, вл. 9 и по адрес, вл. 6 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31 октября 2017 года № 7... и направить его в орган, осуществляющий государственный кадастровый учёт; в случае просрочки исполнения требования п. 4 или отказа от изготовления технического плана на единый недвижимый комплекс или иные нарушения, повлекшие за собой невозможность исполнения судебного акта взыскать с кадастровых инженеров фио и ФИО5 в пользу истцов судебную неустойку в размере 100 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда; обязать филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» управление Росреестра по адрес осуществить постановку на кадастровый учёт многофункционального жилого комплекса с ДОУ и подземной автостоянкой по адрес, вл. 9 и по адрес, вл. 6 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 31 октября 2017 года № 7... как единого недвижимого комплекса с присвоением единого кадастрового номера; истребовать из чужого незаконного владения у ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» и признать за жителями многофункционального жилого комплекса по адрес, д. 9, корп. 1,2,3,4 и по адрес, д. 6, корп. 1,2,3,4 право долевой собственности на следующие нежилые помещения с кадастровыми №№ 7... площадью 14,4 кв.м, ... площадью 45,2 кв.м, ... площадью 65,5 кв.м, ... площадью 26 кв.м, расположенные по адресу: адрес, д. 6, корп. 4; признать отсутствующим право собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на помещение с кадастровым № ... площадью 90,97 кв.м, расположенное по адресу: адрес, д. 9, корп. 2, обязать управление Росреестра по адрес внести соответствующие записи в ЕГРН.
Истцы ФИО1, фио, представитель истцов по доверенностям, в судебное заседание явились, требования иска поддержали.
Представитель ответчика ОАО «7-й адрес» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истцов, по доводам изложенным в возражениях, приобщенных в материалы дела.
Представитель ответчика фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истцов, по доводам изложенным в возражениях, приобщенных в материалы дела, также заявил о пропуске истцами срока исковой давности
Представитель ответчика МОСГОССТРОЙНАДЗОР в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истцов, полагая заявленные требования необоснованными.
Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Деловой фио» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истцов, по доводам изложенным в возражениях, приобщенных в материалы дела, также заявил о пропуске истцами срока исковой давности.
Иные стороны в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались.
При таком положении, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав объяснения явившихся участников, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многофункциональном жилом комплексе RedSaid на основании заключенных с ОАО «7-й адрес» договоров участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик обязался построить и передать в собственность дольщикам квартиры и общее имущество, расположенные в многофункциональном жилом комплексе с ДОУ и подземной автостоянкой по адресам: адрес и по адресу: адрес.
Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что в целях реализации договора застройщик вправе без согласования с участником долевого строительства вносить изменения в Проектную документацию; стороны соглашаются с тем, что изменение Проектной документации не будет являться для участника долевого строительства существенным, в частности, в следующих случаях: изменения Проектной документации, непосредственного не затрагивающие квартиру (п. 2.7.1); изменения Проектной документации в отношении мест общего пользования многоквартирного жилого дома, не создающие препятствий к использованию квартиры (затруднение доступа в квартиру и т.п.) (п. 2.7.2); изменение вида использования нежилых помещений многоквартирного жилого дома (п. 2.7.7).
19.04.2012 г. Мосгосэкспертизой выдано положительное заключение (рег. № 77-1-4-0234-12) Проектной документации без сметы и результатов инженерных изысканий, в п. 4.2 которого указано, что многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой представляет собой 9 отдельно стоящих объемов переменной этажности (1-21 этажей), объединенных общим одно-двухуровневым стилобатом; на 1-м этаже корпуса 2 размещаются КПП, вестибюли, торговые и обслуживающие помещения; на 1-м этаже корпуса 6 размещаются помещения диспетчерских служб комплекса, торговых и обслуживающих помещений.
В Проектной документации на 2012 год, утвержденной положительным заключением Государственной экспертизы (рег. № 77-1-4-0234-12 от 12.04.2012 г.), предусмотрено размещение следующих помещений: помещение диспетчерских служб на 1-м этаже в корпусе 6 (строительном) - помещения с кадастровыми №№ 7... - площадью 14,4 кв.м, ... - площадью 45,2 кв.м, ... - площадью 65,5 кв.м, ... - площадью 26 кв.м, расположенные по адресу: адрес. Помещение КПП в корпусе 2 (строительном) - помещение с кадастровым № ... - площадью 90,97 кв.м, расположенное по адресу: адрес.
Проектной декларацией от 2017 года была откорректирована группа служебных помещений в корпусе 6 (строительном), а именно указано, что «помещение сервисной службы выделено в состав встроенно-пристроенных арендных помещений».
31.10.2017 г. Комитетом государственного строительного надзора адрес ОАО «7-я адрес» выдано разрешение № 7... на ввод объекта по строительному адресу: адрес и адрес эксплуатацию.
В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что собственникам помещений стало известно, что помещения диспетчерских служб (инженерные помещения), помещения КПП (центральная проходная) в нарушение закона не являются долевой собственностью собственников помещений комплекса, а принадлежат на праве собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» (далее – Фонд), при этом собственники помещений не давали согласие на передачу в собственность данных помещений.
Так, 06.04.2017 г. между ОАО «7-я адрес» и ООО УК «Деловой фио», осуществляющее управлением имуществом ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» был заключен договор участия в долевом строительстве № 09/17/н-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 2 и/или отдельно стоящее жилое здание корпуса 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - нежилое помещения № 1 площадью 90,97 кв.м, наименование: помещения отдела продаж, расположенное по адресу: адрес и адрес, с условным № 5 и нежилое помещение № 2 площадью 45,19 кв.м, наименование: помещение инженерной компании, расположенное по адресу: адрес и адрес, с условным № 20; участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
21.02.2018 г. между ОАО «7-я адрес» и ООО УК «Деловой фио», осуществляющее управлением имуществом ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» подписан акт приема-передачи нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве № 09/17/Н-ДДУ от 06.04.2017 г., по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: нежилое помещение пом. I, ком. 1-8, расположенное по адресу: адрес, площадью 91 кв.м.
03.05.2018 г. между ОАО «7-я адрес» и ООО УК «Деловой фио», осуществляющее управлением имуществом ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» подписан акт приема-передачи нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве № 09/17/Н-ДДУ от 06.04.2017 г., по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: нежилое помещение пом. II, ком. 9, расположенное по адресу: адрес, площадью 45,2 кв.м.
11.10.2017 г. между ОАО «7-я адрес» и ООО УК «Деловой фио» был заключен договор участия в долевом строительстве № 44/Н-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее жилое здание корпуса 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства - нежилое помещения № 1 площадью 14,40 кв.м, наименование: аппаратная АТС, расположенное по адресу: адрес, адрес, адрес, с условным № 1; нежилое помещение № 2 площадью 65,53 кв.м, наименование: диспетчерская охраны, расположенное по адресу: адрес, адрес, адрес, с условным № 2; нежилое помещение № 3 площадью 25,99 кв.м, наименование: помещение службы эксплуатации, расположенное по адресу: адрес, адрес, адрес, с условным № 3; участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора и принять объекты долевого строительства у застройщика при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
17.11.2017 г. между ОАО «7-я адрес» и ООО УК «Деловой фио» осуществляющее управлением имуществом ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № 44/Н-ДДУ от 11.10.2017 г., по которому внесены изменения в п. 1.2 договора, в характеристиках объектов долевого строительства исключено наименование.
03.05.2018 г. между ОАО «7-я адрес» и ООО УК «Деловой фио» осуществляющее управлением имуществом ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» подписаны акты приема-передачи нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве № 44/Н-ДДУ от 11.10.2017 г., по которым застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объекты долевого строительства, имеющие следующие характеристики: нежилое помещение пом. II, ком. 17, расположенное по адресу: адрес, площадью 14,4 кв.м; нежилое помещение пом. II, ком. 1, расположенное по адресу: адрес, площадью 65,5 кв.м; нежилое помещение пом. II, ком. 6, расположенное по адресу: адрес, площадью 26,0 кв.м.
Право собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 91 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 14.05.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».
Право долевой собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 14,4 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».
Право долевой собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 45,2 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».
Право долевой собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 65,5 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».
Право долевой собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 26 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».
В целях проверки доводов истцов о том, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов, определением суда от 26.07.2022 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр судебных экспертиз».
По выводам судебной строительно-технической экспертизы, помещение с кадастровыми №№ ..., являются единым объектом, а именно: многофункциональным зданием, т.е. зданием, включающим в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, обеспечивающих выполнение определенного процесса и имеет единое назначение – проживание и удовлетворение бытовых потребностей жителей дома и прилегающих территорий. Объект имеет единые конструктивные элементы, единое ограждение, систему допуска/пропуска, общие инженерно-технические внутридомовые системы. Функциональное назначение и фактическое использована объектов соответствует проекту. Возможность разделения пространства внутреннего благоустройства, самостоятельная эксплуатация каждого объекта не представляется возможным.
В ходе проведения экспертного осмотра установлено, что помещение с кадастровым № 7..., общей площадью 14,4 кв.м, используется в качестве технического помещения; помещение с кадастровым № ..., общей площадью 45,2 кв.м, используется в качестве помещения управляющей компании; помещение с кадастровым № ..., общей площадью 65,5 кв.м, используется управляющей компанией; помещение с кадастровым № ..., общей площадью 26 кв.м, используется управляющей компанией (дирекция); помещение с кадастровым № ..., общей площадью 91 кв.м, используется в качестве центральной проходной.
На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что эксплуатация помещения с кадастровым № ... (многофункционального здания) не представляется возможным, в указанных помещениях имеется оборудования, необходимое для обслуживания и/или функционирования всех объектов.
Суд считает указанное экспертное исследование, допустимым доказательством по делу, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям закона. Экспертиза проведена в установленном порядке на основании определения суда, выполнена компетентным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу согласно ст. 307 УК РФ. При проведении судебной экспертизы в распоряжение эксперта были предоставлены все имеющиеся в материалах дела документы, которые учитывались экспертом при даче заключения, что следует из текста заключения, выводы эксперта являются ясными и понятными, эксперт обладает квалификацией, необходимой для дачи ответов на поставленные вопросы. Оснований сомневаться в правильности или обоснованности изложенных специалистом выводов суд не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы исследования, суду не представлено.
Разрешая настоящий спор в указанной части, суд приходит к выводу о том, что тот факт, что право собственности ответчика - ЗПИФН ««Фонд Реконструкция и Развитие» на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, возникшее в силу закона, прекратилось.
При этом суд учитывает, что в п. 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Одно из таких исключений установлено положениями п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Также в соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В силу положений п.1 ст.35 ЗК РФ, а также ст.271 ГК РФ, истцы, как сособственники собственники помещений в многофункциональном жилом комплексе, приобретает лишь право на использование земельного участка, принадлежащего другому лицу.
Таким образом, в силу положений закона, возникновение у истцов права собственности на помещения в многофункциональном жилом комплексе, не влечет за собой переход к ним права собственности общей долевой собственности на земельной участок, на котором расположены помещения.
Учитывая, что каких-либо нарушений прав истцов ответчиками при осуществлении права владения, пользования и распоряжения этим имуществом судом не установлено, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований и считает необходимым в иске отказать в полном объеме.
Решением Пресненского районного суда адрес от 02 февраля 2023 года по гражданскому делу № 2-2/2023 был рассмотрен иск ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27 к ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие», под управлением ООО «Управляющая компания «Деловой дом Калита», в лице ООО «Управляющая компания «Деловой дом Калита», АО «7-й адрес» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилые помещения, признании права собственности отсутствующим, возложении обязанности.
Указанным решением, исковые требования истцов были частично удовлетворены:
признано отсутствующим право собственности Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие", на нежилые помещения с кадастровыми номерами: №7..., площадью 14,4 кв.м., №..., площадью 45,2 кв.м., №..., площадью 65,5 кв.м., №..., площадью 26 кв.м., расположенные по адресу: адрес, а также на помещение с кадастровым номером ..., площадью 90,97 кв.м., расположенное по адресу адрес
Возложена обязанность на Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" возвратить в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов многофункционального жилого комплекса по адресу: адрес,2,3,4, адрес,2,3,4:
нежилое помещение с кадастровыми номерами №7..., площадью 14,4 кв.м, расположенное по адресу: адрес.
нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 45,2 кв.м., расположенное по адресу: адрес.
нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 65,5 кв.м., расположенное по адресу: адрес.
нежилое помещение №..., площадью 26 кв.м., расположенное по адресу: адрес.
нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 90,97 кв.м., расположенное по адресу г. адрес.
Решение не вступило в законную силу.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов в части истребовать из чужого незаконного владения у ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» и признать за жителями многофункционального жилого комплекса по адрес,2,3,4 и по адрес,2,3,4 право долевой собственности на следующие нежилые помещения с кадастровыми №№ 7... площадью 14,4 кв.м, ... площадью 45,2 кв.м, ... площадью 65,5 кв.м, ... площадью 26 кв.м, расположенные по адресу: адрес; признать отсутствующим право собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на помещение с кадастровым № ... площадью 90,97 кв.м, расположенное по адресу: адрес, обязать управление Росреестра по адрес внести соответствующие записи в ЕГРН, поскольку спор в указанной части ранее рассмотрен судом, по иску иных собственников жилых помещений, машино-мест, в многофункциональном жилом комплексе RedSaid.
Вместе с тем, в возражениях на исковое заявление ответчики указали, что требования истцов части не подлежат удовлетворению в связи с пропуском истцами срока исковой давности.
По мнению истцов, технические планы были составлены некорректно.
Истцы утверждают, что кадастровые инженеры должны были составить один технический план на единый недвижимый комплекс, состоящий из 10 зданий.
По мнению истцов, Мосгосстройнадзор должен был обратиться в Управление Росреестра по Москве о кадастровом учете единого недвижимого комплекса непосредственно после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а Управление Росреестра по Москве осуществить кадастровый учет. Однако, этого не было сделано.
Ввиду обжалования бездействий госорганов, действий кадастровых инженеров, АО «7-й ТМП», по мнению истцов, на основании нового технического плана должен быть поставлен Управлением Росреестра по Москве на кадастровый учет единый недвижимый комплекс.
В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статьей 196 ГК РФ устанавливается общий срок исковой давности в три года.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В порядке, предусмотренном п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Срок защиты нарушенного права при обжаловании решений и действий, бездействий органов государственной власти составляет 3 месяца с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении права (ч.1 ст. 219 КАС РФ). Пропуск срока является основанием для отказа в иске вне зависимости от того, сделано ли заявление о применении срока.
Срок исковой защиты нарушенного права по требованию к АО «7-й ТМП», кадастровым инженерам ФИО6, ФИО5 составляет 3 года с момента, когда истцы узнали или должны были узнать о защите нарушенного права (ст. 396, 200 ГК РФ). 04.06.2021 предъявлен иск. О вмененных нарушениях истцы узнали или должны были узнать непосредственно после получения уведомления о завершении строительства и готовности объектов долевого строительства к передаче. В уведомлении имелась ссылка на разрешение на ввод объектов в эксплуатацию от 31.10.2017 №77-181000-008077-20.
В период с 12.12.2017 по 08.01.2018 истцы получили от АО «7-й ТМП» вышеуказанные уведомления. Уведомления получены: ФИО1 - 08.01.2018, повторно 08.01.2018; ФИО3 - 14.12.2017, повторно 07.01.2018; ФИО4 - 03.01.2018, повторно 03.01.2018, повторно 04.01.2018; ФИО2 - 12.12.2017, повторно 12.12.2017, повторно 14.12.2018.
Настоящее заявление и заявление кадастровых инженеров ФИО6, ФИО5 о применении исковой давности являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований в части:Признать многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой в составе 10 зданий, расположенных на земельных участках с кадастровым номерами 77:01 ::0004038:2 и 77:01 ::0004038:2, единым недвижимым комплексом (п. 5 иска); Обязать кадастровых инженеров ФИО6 и ФИО5 изготовить технический план на единый недвижимый комплекс и направить его в Управление Росреестра по Москве (п. 6 иска); Взыскать с кадастровых инженеров ФИО6, ФИО5 судебную неустойку за отказ или уклонение от исполнения решения суда (п. 7 иска); Обязать Управление Росреестра по Москве поставить на кадастровый учет вышеуказанный единый недвижимый комплекс с присвоением ему единого кадастрового номера.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований ФИО1. ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ОАО "7-й адрес", ЗПИФ недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" под управлением ООО "УК "Деловой дом фио", Управление Росреестра по адрес, МОСГОССТРОЙНАДЗОРУ, кадастровым инженерам ФИО6, ФИО5, ООО Управляющая компания "Деловой фио" о признании права собственности отсутствующим, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, признании объектов единым недвижимым комплексом, возложении обязанности, истребовании из чужого незаконного владения – отказать
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Пресненский районный суд адрес.
Судья Жребец Т.Е.