Дело № 2-2501/22

36RS0005-01-2022-001905-08

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 26.10.2022 г. г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего – судьи Зелениной В.В., при секретаре Кулик В.Ю., с участием истца ФИО6, представителя истца ФИО7, ответчика ФИО8, представителя ответчика ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры, указав, что 17.02.2022 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому истец (продавец) продал, а ответчик (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей плошадью 59,4 кв.м., кадастровый №. 24.02.2022г. произведена регистрация права собственности на квартиру за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.03.2022г. Согласно п.3 договора стоимость квартиры определена соглашением сторон в сумме 2400000 рублей 00 копеек. Согласно п.4 договора оплаты квартиры осуществляется в рассрочку в следующем порядке: 40 000 рублей 00 копеек покупатель передал продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора в качестве задатка; 210 000 рублей 00 копеек покупатель передает продавцу в качестве первоначального взноса в день подписания настоящего договора; 765 000 рублей 00 копеек оплачивает покупатель в счет имеющейся задолженности по коммунальным платежам: оплата за содержание жилого помещения, домофон, капитальный ремонт здания, электроэнергия, водоснабжение, газ. Оплата производится после перехода права собственности от продавца к покупателю в течение 3 рабочих дней; 1385000 рублей 00 копеек покупатель передает продавцу за счет собственных средств с использованием аккредитивной формы расчетов в следующем порядке: Срок действия аккредитива -30 дней. Раскрытие аккредитива производится после предоставления продавцом и покупателем документов.

Учитывая, что право собственности на квартиру у покупателя было зарегистрировано 24.02.2022 г., расчет за квартиру должен был быть полностью произведен покупателем не позднее 24.03.2022 г.

Денежная сумма 2 400 000 рублей покупателем продавцу не выплачена полностью. Это подтверждается в том числе копией финансового лицевого счета №<***> от 28.03.2022 года, выданной УК РЭК №22 об имеющийся задолженности по коммунальным платежам, хотя по условиям договора покупатель должен был их погасить в течение 3 рабочих дней после перехода права собственности, т.е. не позднее 01.03.2022 года.

Истец считает, что невыплата ответчиком продавцу стоимости квартиры является существенным нарушением договора купли-продажи. Согласно п.6 договора в случае неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого объекта недвижимости, переход права собственности на который за ним зарегистрирован, по требованию продавца, договор, может быть расторгнут с возвращением переданного по договору объекта недвижимости продавцу, а покупателю, переданных продавцу денежных средств за указанный объект недвижимости.

Истцом, в соответствии со ст.452 ГК РФ и в соответствии с п.6 договора, 30.03.2022 года было направлено ответчику требование о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи от 17.02.2022 года.

Истец считает, что неоплата ответчиком истцу полной стоимости по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением договора. Существенный характер нарушения выражен в возникновении у истца значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком полной стоимости квартиры. Также считает, что неоплата стоимости квартиры ответчиком повлекла его неосновательное обогащение в форме квартиры, полученной им 17.02.2022 согласно п. 14 договора. В соответствии со ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В связи с чем, истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 17.02.2022 г., заключенный между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в натуре - квартиру по адресу: <адрес>; погасить запись государственной регистрации права от 24.02.2022 года за №; признать прекращенным право собственности ответчика на квартиру по адресу: <адрес>; признать за истцом, ФИО6, право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец поддержала исковые требования, за исключением требования о взыскании неосновательного обогащения, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 17.02.2022г., заключенный между нею и ответчиком, возвратив ей в собственность спорную квартиру, прекратить право собственности ФИО8 на квартиру по адресу: <адрес>. Также пояснила, что продавала квартиру через риелторское агентство, предварительный договор купли-продажи заключала с ФИО9, который передал ей денежные средства в размере 40000,00 руб. в качестве задатка под расписку. Основной договор был заключен с ФИО8, но она ей никаких денежных средств не передавала.

Представитель истца по устному ходатайству ФИО7 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО8 в судебном заседании не возражала против расторжения договора купли-продажи при условии возврата ей уплаченных денежных средств. Суду пояснила, что денежные средства в размере 210000,00 руб. в счет оплаты по договору она передавала ФИО6 лично в МФЦ при заключении договора, но документального подтверждения этому не имеется. Денежные средства в размере 40000,00 руб. передавались ею ФИО9 для передачи истцу в качестве задатка, поскольку он является ее представителем. Оплата задолженности по коммунальным услугам ею не производилась, т.к. истец не снялась с регистрационного учета, денежные средства с аккредитива она сняла.

Представитель ответчика по устному ходатайству ФИО9 доводы ответчика поддержал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Кодекса. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (статья 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, ФИО6 принадлежала на праве собственности квартира площадью 59,4 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 142-143, 144-145).

22.12.2021г. между ФИО6 (продавец) и ФИО9 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность за счет использования наличных денежных средств квартиру по адресу: <адрес>, и в будущем в срок до 11.02.2022г. (включительно) заключить основной договор (купли-продажи) указанной квартиры (л.д. 138).

В силу п. 2.1 данного договора покупателем выплачивается продавцу денежная сумма в размере 40000 руб. 00 коп. в качестве задатка.

ФИО9 истцу были переданы денежные средства в размере 40000 руб.00 коп. в качестве задатка за спорную квартиру, что не оспаривалось сторонами по делу.

Затем 17.02.2022г. между ФИО6 (продавец) и ФИО8 (покупатель), был заключен договор купли-продажи <адрес> (л.д. 14-17).

Согласно п.3 указанного договора, отчуждаемая квартира оценивается сторонами настоящего договора в 2400000 руб., из которых 40000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств до подписания данного договора в качестве задатка; денежная сумма в размере 210000 руб. передается покупателем продавцу в качестве первоначального взноса в день подписания договора; часть стоимости приобретаемого имущества в размере 765000 руб. покупатель оплачивает в счет имеюшейся задолженности по коммунальным платежам. Оплата производится после перехода права собственности от продавца к покупателю в течение 3 рабочих дней; денежную сумму в размере 1385000 руб. покупатель передает продавцу за счет собственных средств с использованием аккредитивной формы расчетов в следующем порядке: Срок действия аккредитива -30 дней. Раскрытие аккредитива производится после предоставления продавцом и покупателем в банк оригинала данного договора с отметкой Управления Росреестра по <адрес> о государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости, оригинала выписки из ЕГРН на объект покупателя, справки о составе семьи.

В силу п. 6 договора в случае неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого объекта недвижимости, переход права собственности на который за ним зарегистрирован, по требованию продавца договор может быть расторгнут с возвращением переданного по договору объекта недвижимости продавцу, а покупателю переданных продавцу денежных средств за указанный объект недвижимости.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в установленном законом порядке (л.д. 17).

Впоследствии 24.02.2022г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о переходе права собственности на спорную квартиру к ФИО8 (л.д. 18-19).

Статьями 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес ответчика 30.03.2022г. направлено требование о расторжении договора купли-продажи (л.д. 9,10, 21).

Однако, данное требование было оставлено без удовлетворения, в связи с чем, ФИО6 обратилась в суд с данным иском.

В судебном заседании было установлено, что ответчик не произвела оплату по договору купли-продажи спорной квартиры в полном объеме.

Как следует из информации о состоянии лицевого счета на <адрес>.10 по <адрес>, представленной ООО «УК РЭК №», лицевой счет открыт на имя ФИО8, за период с июля 2019г. по июль 2022г. имеется задолженность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 178 639 руб. 43 коп., оплата задолженности не производилась (л.д. 78, 79-84, 96, 97-111, 115-132).

Согласно ответа ПАО «Банк Уралсиб» от 17.08.2022г., банком 17.02.2022г. был выпущен аккредитив №LC2022001576 на сумму 1 385 000 руб. 00 коп. на оплату недвижимости по договору купли-продажи квартиры от 17.02.2022г., плательщиком по которому является ФИО8, получателем – ФИО6, срок действия аккредитива до 14.09.2022г. (л.д. 69-75).

Как следует из расходного кассового ордера № от 15.09.2022г. указанные денежные средства в размере 1 385 000 руб. 00 коп. получены ФИО8 (л.д. 153).

Таким образом, в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости ФИО6 в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В силу абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Статей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании ответчик не отрицала факт неоплаты ею стоимости спорной квартиры по договору купли-продажи в полном объеме.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что невыполнение ответчиком обязанности по оплате приобретаемой квартиры является существенным нарушением условий заключенного сторонами договора купли-продажи, в связи с чем, заключенный между сторонами договор подлежит расторжению, что является основанием для возврата недвижимого имущества в собственность истца.

Таким образом, требования истца о расторжения договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность истца подлежат удовлетворению.

Кроме того, подлежит прекращению право собственности ФИО8 на <адрес>, кадастровый №, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО6 на <адрес>.

При этом суд учитывает, что истец не отрицала передачу ей денежных средств в размере 40000 руб.00 коп. в счет оплаты по спорному договору купли-продажи.

Доводы ФИО8 о том, что ею была оплачена ФИО6 денежная сумма в размере 210000 руб.00 коп. при заключении договора, в связи с чем ей подлежат возврату денежные средства в размере 250000 руб.00 коп., суд считает необоснованными, поскольку ею не представлено достаточных доказательств передачи указанных денежных средств истцу.

По ходатайству обеих сторон в судебном заседании были допрошены свидетели.

Так, свидетель ФИО1 - знакомый истца, присутствовавший при заключении договора купли -продажи, пояснил, что истец попросила его пойти вместе с ней в банк, чтобы поддержать ее при заключении договора купли-продажи квартиры. Он пришел туда вместе со своей женой, при этом они все время находились рядом с ФИО6 Изначально они приехали в банк около 17.00, потом пошли в МФЦ, где истец и ответчик подписывали какие-то документы. Денежные средства ФИО6 в тот день от ответчика не получала. Разговоров про деньги он не слышал, только то, что истец должна выписаться из квартиры и через 10 дней она должна была получить деньги. По дороге в банк и в МФЦ истец не оставалась один на один с ответчиком.

Свидетель ФИО2 - знакомая истца, присутствовавшая при заключении договора купли продажи, которая пояснила, что 17.02.2022г. ФИО6 продавала квартиру. В этот день она (свидетель) поехала в банк вместе со своим мужем ФИО1 поддержать Жанну. Когда они приехали в банк, то некоторое время ждали другую сторону сделки, потом началось оформление договора. После этого все отправились в МФЦ, там в окне № оформляли договор. Наедине с ФИО6 ответчик не оставалась. Потом все поехали домой. Деньги при заключении договора истцу не отдавали. Все происходило у нее (свидетеля) на глазах, ни она, ни ФИО6 никуда не отходили. Когда в окне № происходило оформление, покупатели какую-то сумму заплатили в кассу, платил мужчина. На сделке присутствовали мужчина и женщина, а также были 2 риелтораи ФИО10. Про оплату услуг риелтора ей ничего не известно.

Данным показаниям у суда нет оснований не доверять, так как они полны, последовательны и не противоречат собранным по делу доказательствам.

Свидетель ФИО3 – риелтор, присутствовавшая при заключении сделки, пояснила, что когда истец продавала квартиру, они заключили агентский договор, по которому 3% от суммы договора должно было отойти ей (свидетелю). Когда выяснилось, что квартира еще не перешла по наследству к ФИО6, она (свидетель) сказала истцу, что комиссия составляет 200000 руб.00 коп. Также у истца была задолженность по квартплате на один миллион рублей. Сначала ФИО6 дали задаток в размере 20000 руб.00 коп., чтобы она вступила в наследство. Затем истец сказала, что этих денег ей не хватит, после чего она (свидетель) вновь обратилась к покупателям, чтобы ей дали еще 20000 руб.00 коп. Истцу ФИО8 отдала 210 000 руб.00 коп. - это комиссия компании, ФИО6 отдала их ей (свидетелю). Также 6000 руб. 00 коп.ФИО6 должна была лично ей (свидетелю), которая забрала их себе. Кроме этих денег больше никому ничего не передавалось. В риелторском агентстве не работает по трудовому договору, гражданско-правовой договор между ними также не заключен. Агентский договор был заключен истцом с компанией, но не с ней (свидетелем) лично. Она (свидетель) получила деньги от истца и отдала их директору по развитию ООО «Космос», это подтверждает агентский договор. Денежные средства были ей (свидетелю) переданы купюрами по 5 000 руб.00 коп. в МФЦ. При передаче присутствовали ФИО11, она (свидетель), директор ФИО4 и ФИО8. ФИО1 при этом не присутствовал.

Свидетель ФИО5 пояснила, что познакомилась с истцом при заключении сделки. Истцу была выдана сумма задатка, чтобы оформить свою квартиру, так как она не вступила в наследство. Истец куда-то потратила эти деньги, после чего ей был выдан еще один задаток. ФИО6 вступила в наследство на две квартиры, после чего сама попросила выйти быстрее на сделку, и дней через 10 она состоялась. Часть денежных средств за квартиру была положена на аккредитив в ПАО «Банк Уралсиб». После этого они пошли в МФЦ, где стали регистрировать документы, оплатили госпошлину 2 000 руб.00 коп. После этого происходил расчет. ФИО8 передала истцу деньги, купюрами по 5000 руб.00 коп., ФИО6 их пересчитала и подписала риелтору расписку, что претензий не имеет. 210000 руб.00 коп. - это агентское вознаграждение, и какая-то сумма была в качестве долга еще. Долг был включен в 210 000 руб. 00 коп.Так было указано в договоре.

К данным показаниям суд относится критически ввиду следующего.

Из материалов дела усматривается, что между ФИО6 и агентством недвижимости «СмениКварти.Ру», действующим под управлением ООО «Космос», был заключен агентский договор №763333 от 03.02.2020г., по которому ООО «Космос» приняло на себя обязательства по совершению полного комплекса услуг, направленных на продажу квартиры по адресу: <адрес>, стоимость услуг составляет 200000 руб.00 коп. (л.д. 150,151). При этом, ООО «Космос» выдана доверенность на имя ФИО3 на совершение сделок с недвижимостью в интересах ФИО6 по вышеуказанному агентскому договору (л.д. 148).

Однако, доказательств оплаты истцом денежных средств по указанному договору в материалы дела не представлено, сама истец этот факт отрицает.

Кроме того, сам по себе факт уплаты или неуплаты денежных средств по агентскому договору между ФИО6 и ООО «Космос» не может являться подтверждением передачи денежных средств от ФИО8 к ФИО6, поскольку ФИО8 стороной данного обязательства не является.

Какие-либо письменные доказательства, подтверждающие факт передачи ФИО6 17.02.2022г. денежных средств в размере 210 000 руб.00 коп. ФИО8 в счет оплаты квартиры, суду представлены не были.

Таким образом, с ФИО6 в пользу ФИО8 подлежат взысканию денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 17.02.2022 г. в размере 40000 руб. 00 коп.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Государственная пошлина отнесена к судебным расходам (п. 1 ст. 88 ГПК РФ).

Следовательно, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 4682 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, уплаченной ФИО6 при подаче иска, что подтверждается чеком-ордером от 26.05.2022 г. (л.д. 27).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО6 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 59,4 кв.м., кадастровый №, заключенный 17.02.2022 г. между ФИО6 и ФИО8, возвратив в собственность ФИО6 <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО8 на <адрес>, кадастровый №, запись в ЕГРН № от 24.02.2022 г.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО6 на <адрес>.

Взыскать с ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженки <адрес> в пользу ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженки <адрес> государственную пошлину в размере 4682 (четыре тысячи шестьсот восемьдесят два) руб.00 коп.

Взыскать с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженки <адрес> в пользу ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженки <адрес> денежные средства, уплаченные за квартиру в размере 40 000 (сорока тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Советский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Зеленина В.В.

В окончательной форме решение принято 01.11.2022г.