УИД 77RS0015-02-2023-008577-344
Дело № 2-229/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
адрес 16 мая 2025 года
Люблинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кененова А.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-229/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Обратившись в суд с названным иском, ФИО1 мотивировала свои требования тем, что ей принадлежит 1/3 доля в праве собственности на жилое помещение по адресу: адрес.
20 мая 2023 года истцу стало известно о заключении 28 марта 2023 года между ответчиками договора купли-продажи, в соответствии с которым ФИО4 продал, а ФИО2 и ФИО3 приняли в общую долевую собственность (по 1/3 доле каждый) 2/3 доли в праве собственности на указанную квартиру.
Ссылаясь на нарушение права преимущественной покупки, а также указывая на отсутствие у фио и ФИО3 финансовой возможности на приобретение недвижимости, ФИО1 просила суд признать указанный договор недействительным.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена, доверила ведение дела представителю.
Представитель ФИО1 по доверенности фио в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настоял по доводам искового заявления.
Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании просили суд в удовлетворении заявленных требований отказать по доводам представленных возражений на иск.
Ответчик ФИО4 в суд не явился, извещен.
В соответствии с принципом диспозитивности гражданского процесса стороны самостоятельно распоряжаются своими материальными и процессуальными правами. В отношении участия в судебном заседании это означает возможность вести свои дела как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ГПК РФ), представлять доказательства, давать письменные объяснения (ст. 135 ГК РФ), а равно отказаться от участия в деле.
Учитывая надлежащее извещение истца и ответчика ФИО4, суд счел возможным в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения явившихся участников процесса, изучив и исследовав материалы дела, и оценив представленные доказательства с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Исходя из положений ст. ст. 15, 17, 19, 55 Конституции Российской Федерации, руководствуясь принципом справедливости, защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, сторон в договоре, третьих лиц.
По смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее ст. ст. 8, 34, 45, 46 и ч. 1 ст. 55, права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются собственникам и иным участникам гражданского оборота.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Одновременно в силу Конституции Российской Федерации Российская Федерация как социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ч. 1 ст. 7), призвана гарантировать реализацию прав и свобод человека и гражданина в этой сфере, в частности права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40), признаваемого международным сообществом в качестве элемента права на достойный жизненный уровень (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, статья 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах).
В силу положений ст. ст. 1 и 9 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Статьями 10 и 11 ГК РФ предусмотрена судебная защита гражданских прав и ее способы, при этом не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Исходя из положений ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Сделка – это юридический факт, влекущий возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей; волевой акт (действие), направленное на достижение определенного правового результата.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 принадлежит 1/3 доля в праве собственности на жилое помещение по адресу: адрес.
2/3 долей в праве собственности на указанную квартиру принадлежали ФИО4 на основании договора дарения от 08 августа 2012 года, заключенного с фио
28 марта 2023 года по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру ФИО4 продал, а ФИО2 и ФИО3 приняли в общую долевую собственность (по 1/3 доле каждый) 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: адрес.
Стоимость квартиры была согласована сторонами сделки и составила сумму в размере сумма (п. 4 Договора). Каждый из покупателей обязался передать продавцу по сумма; расчеты будут производиться через банковскую ячейку депозитария АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) (п. 5 Договора).
Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись о переходе права собственности от 30 марта 2023 года № 77:04:0004027:10864-77/072/2023-22.
Обращаясь в Люблинский районный суд адрес с иском о признании недействительным Договора купли-продажи квартиры от 28 марта 2023 года, ФИО1 указала на нарушение права преимущественной покупки, а также на отсутствие у фио и ФИО3 финансовой возможности на приобретение недвижимости, в связи с чем сделка является ничтожной по основаниям ст. 170 ГК РФ, полагая её притворной.
В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Из изложенного следует, что доказывать обратное должен тот, кто связывает с этим правовые последствия.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания сделки недействительной на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, либо совершали ее с целью прикрыть другую сделку. При этом обязательным условием признания сделки мнимой либо притворной является порочность воли каждой из ее сторон.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, притворная сделка не должна быть направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, должна прикрывать иную волю участников сделки.
В силу указанной нормы, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Следовательно, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оспариваемый договор купли-продажи доли квартиры заключен 28 марта 2023 года, сторонами договора подписан лично, первый лист договора начинается с крупных букв, выделенных жирным шрифтом «Договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру», никакой другой информации не содержит.
Покупателями (ФИО2 и ФИО3) были исполнены обязательства по оплате цены Договора, что объективно подтверждается представленными в материалы дела платежными документами и расписками ФИО4 в получении от каждого покупателя по сумма.
05 апреля 2023 года сторонами сделки был подписан Передаточный акт к Договору купли-продажи квартиры.
ФИО2 и ФИО3, ссылаясь на нарушение своих прав как собственников, обратились в Люблинский районный суд адрес с иском о вселении в жилое помещение по адресу: адрес, и обязании ФИО1 не чинить препятствий в пользовании им, обязании передать ключи от квартиры и определении порядка пользования жилым помещением.
Решением судьи Люблинского районного суда адрес от 22 октября 2024 года требования фио и ФИО3 были удовлетворены.
Вопреки доводам истца, договор купли-продажи был заключен в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством к таким сделкам, соглашение по всем существенным условиям сделки достигнуто, определен объект и его цена, переход права собственности зарегистрирован. Форма сделки ее сторонами соблюдена, денежные средства переданы в полном объеме, что свидетельствует о реальности совершенной сделки и наличии правовых последствий, на которые были направлены действия сторон при заключении оспариваемого договора. Наличие иной сделки, которую бы прикрывал заключенный договор купли-продажи квартиры, судом не установлено, стоимость договора определена сторонами сделки в порядке статьи 421 ГК РФ.
Проверяя доводы истца относительно нарушения права преимущественной покупки, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
По смыслу приведенной правовой нормы сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, установленного ст. 250 ГК РФ, не признается действующим законодательством недействительной, а влечет иные последствия.
Вместе с тем, проверяя данный довод истца, суд отмечает, что о намерении совершить сделку ответчик ФИО4 сообщил ФИО1, направив соответствующее уведомление № 77 АГ 5167230 от 10 декабря 2020 года, заверенное и направленное врио нотариуса адрес ФИО5 – фио
Указанное уведомление содержало предложение на основании наличия преимущественного права покупки доли за сумма.
В установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ месячный срок со дня получения уведомления ФИО1 спорную долю не приобрела, в связи с чем 28 марта 2023 года ФИО4 продал эту долю ФИО2 и ФИО3, не нарушив положений ст. 250 ГК РФ о праве истца на преимущественную покупку доли.
Оценивая относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а равно достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из правового анализа вышеприведенных норм в их взаимосвязи, а также с учетом установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании сделки недействительной отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Люблинский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 30 июля 2025 года