Решение по делу № 2-3488/2024 от 25.04.2025 - о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности с учетом реконструкции.

Дело № 2-430/2025

УИД 92RS0004-01-2024-003686-43

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

(полный текст)

25 апреля 2025 года г. Севастополь

Нахимовский районный суд г. Севастополя в составе:

председательствующего судьи Романова С.А.,

при секретаре Болотской М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департаменту по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности с учетом реконструкции

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с изложенным иском, с учетом уточнения просит сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, в реконструированном виде - площадью 89,5 кв.м., состоящий их 2-х этажей, признав за ФИО1 право собственности на него.

В обоснование иска истец указала, что является собственником жилого дома 31,5 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 270 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В доме выполнена реконструкция, выраженная в возведении мансардного этажа, которая была произведена до 2014 года.

ФИО1 обратилась к кадастровому инженеру для изготовления технического плана жилого дома. Ей были поданы документы в Севреестр об изменении основных характеристик объекта – жилого дома с кадастровым №, расположенного на ЗУ с КН №, расположенного по адресу <адрес>

Согласно данным технического плана, изготовленного кадастровым инженером ФИО2 площадь жилого дома составила 49,9 кв.м., он состоит из:

- коридора 3-1 площадью 3,3 кв.м.,

- кухни 3-2, площадью 12,2 кв.м.,

- жилой 3-3, площадь. 11, 4 кв.м.,

- жилой 3-4, площадью 6,7 кв.м.,

- коридора 3-5, площадь. 3,7 кв.м.;

- санузла 3-6, площадью 3,1 кв.м.,

- парилки 3-7, площадью 1-9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено уведомление Севреестра о приостановлении государственного кадастрового учета № Причиной уведомления о приостановке стало следующее обстоятельство: в соответствии со сведениями ЕГРН объект капитального строительства – жилой дом, представленный к учено-регистрационным действиям, расположен в зоне с особыми условиями использования «Защитная зона объекта культурного наследия «Северное укрепление, 1807-1812 гг» (реестровый №).

В границах защитной зоны ОКН «Северное укрепление, 1807-1812 гг»., расположенного по адресу: <адрес>, запрещаются строительства объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключение строительства и реконструкции линейных объектов.

Далее Севреестром был вынесен отказ в государственном кадастровом учете, в настоящее время признать право собственность на жилой дом в реконструированном виде возможно только на основании решения суда, что и послужило основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

В судебное заседание истец не явились, была извещена.

Ответчики в судебное заседание не явились, будучи извещены своевременно и надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в установленный законом порядке. Явку представителей не обеспечили.

Руководствуюсь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; право наследования гарантируется (части 1, 2 и 4статьи 35).

В соответствии с частью 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Взаимосвязь упомянутых норм позволяет выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности, постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы, предприняты меры к легализации самовольных строений, не давшие результата; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком своими силами и за счет собственных средств.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства.

ФИО1, является собственником жилого дома 31,5 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 270 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Право собственности на жилой дом возникло на основании решения Нахимовского районного суда города Севастополя по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно, вышеуказанного решения, был произведен реальный раздел домовладения, расположенного по адресу: <адрес> (семь) путем выдела долей в натуре из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Так ФИО1 был выделен отдельный объект недвижимости – жилой дом под лит. Б, состоящий из:

- помещения 3-2, пл., 3,7 кв. м.;

- помещения 3-3, площадью 11,3 кв. м.;

- помещения 3-4, площадью 6,9 кв. м.;

- помещения 3-5, площадью 3,7 кв. м., общей площадью 25,6 кв.м.,

вспомогательного помещения в пристройке лит. «б»:

- помещение I, площадью 5,9 кв. м.; а всего жилой дом лит. Б с пристройкой лит. б, общей площадью 31,5 кв.м.

Также на праве собственности ФИО1 принадлежат постройки хозяйственного назначения сарай лит. К, погреб лит. З, ограждения № и прочие сооружения №.

Право собственности ФИО1 на земельный участок возникло на основании Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ФИО1 и зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись №3.

При оформлении земельного участка в собственность была допущена реестровая ошибка, которая была исправлена на основании решения Нахимовского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскеому делу №. Были установлены границы земельного участка, соответствующие сведения так же были внесены в ЕГРН и получена выписка от 22.05.2024 года.

В рамках рассмотрения настоящего дела, согласно определению Нахимовского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ была назначена и проведена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «АС-ЭКСПЕРТ» сделан вывод, что в соответствии с Техническим паспортом на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным Коммунальным предприятием «БТИ и Государственной регистрации объектов недвижимого имущества» Севастопольского городского совета площадь исследуемого объекта составляет 75,4 кв. м (Рис. 1, Рис. 2), что определяется экспликацией помещений и подтверждается контрольными замерами эксперта:

1-й этаж:

1. Коридор – 3,2 м2;

2. Кухня – 12,2 м2;

3. Жилая комната – 11,3 м2;

4. Жилая комната – 6,9 м2;

5. Коридор – 3,7 м2;

6. Санузел – 3,1 м2;

7. Парилка – 2,0 м2.

Итого: - 42,4 м2.

2-й этаж:

8. Кладовая – 16,1 м2;

9. Коридор – 12,8 м2;

10.Кладовая – 4,1 м2;

Итого: - 33,0 м2.

ВСЕГО по жилому дому: 75,4 м2.

В соответствии с Техническим планом здания, выполненным ДД.ММ.ГГГГ Ассоциацией «Некоммерческое партнерство «Кадастровые инженеры юга» составляет 49,9 кв. м.

Из параметров помещений вышеуказанных планов следует:

Размеры помещений исследуемого объекта, указанные в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ и в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ являются идентичными и определены в соответствии с регламентируемыми требованиями Приложения N 2 к приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0393 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места:

- п. 3. Значение площади здания или сооружения, площади застройки сооружения, площади помещения, машино-места определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра, вычисление площади производится после округления линейных измерений.

В соответствии с Приложением N 2 к приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0393 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места:

- п. 5. Площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

- п. 10.1. В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

- п. 10.3. В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

- п. 10.4. Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 13 настоящих требований.

- п. 13. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне до 45° - от 1,6 метра, при наклоне от 45° и более - от 1,9 метра. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания с высотой потолка менее 1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка не учитываются (не включаются).

В Техническом плане здания, выполненном ДД.ММ.ГГГГ Ассоциацией «Некоммерческое партнерство «Кадастровые инженеры юга» площадь 1- го этажа – 49,9 кв.м. определена с учетом вышеуказанных требований.

Однако, площадь мансарды исследуемого объекта в соответствии с п. 10.4 и п. 13 в общую площадь исследуемого объекта не включена.

Согласно замерам, произведенным экспертом, площадь помещений мансардного этажа (с учетом требований Приложения N 2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393) составляет 39,6 м2.

Общая площадь исследуемого объекта в реконструированном виде составляет 89,5 м2.

Эксперт сделал вывод о том, что реконструкция жилого дома с кадастровым номером № проводилась ранее 2014 г. в части увеличения площади.

Данный факт указывает на образование (возникновение) исследуемого объекта недвижимости в своем существующем виде в период до принятия решения об отнесении участка, расположенного по адресу: <адрес> к защитной зоне ОКН регионального значения «Северное укрепление 1807-1812 г.г.» (Постановление Правительства г. Севастополя от 9 февраля 2017 года N 98-ПП).

Так же экспертом сделан вывод, что исследуемый объект – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам РФ, находится в работоспособном состоянии.

С учетом требований, указанных в уведомлении Департамента архитектуры и градостроительства г. Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ года:

- угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации исследуемого объекта отсутствует;

- условия, ухудшающие проживание для иных граждан и жильцов, отсутствуют.

- интересы и права других лиц, связанные с эксплуатацией исследуемого объекта, не нарушены.

Исследуемый объект был образован (возник) в своем настоящем существующем виде в период до принятия решения об отнесении участка, расположенного по адресу: <адрес> к защитной зоне ОКН регионального значения «Северное укрепление 1807-1812 г.г.» (Постановление Правительства г. Севастополя от 9 февраля 2017 года N 98-ПП).

В связи с многолетним сложившимся порядком пользования собственниками соседних участков с расположенными на них строениями, несоблюдение расстояний от исследуемого объекта до границ участка (менее 3 метров) не создает угрозу для жизни и здоровья жильцов и иных граждан, а также не нарушает их права и интересы.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, а также те обстоятельства, что самовольно возведенный жилой дом находится на земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, соответствует строительным нормам и правилам, соответствует противопожарным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы граждан, а равно не создают угрозу их жизни или здоровью, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1

Разрешение на строительство и ввод реконструированного объекта в эксплуатацию не выдавалось.

В соответствии со п.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 ст.130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, в соответствии с указанной нормой материального права объекты незавершённого строительства отнесены к недвижимому имуществу.

В силу ч.1 ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

В числе способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.

Право собственности на задания, сооружения, и другое вновь созданное имущество, подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При реконструкции могут проводиться следующие работы:

- изменение планировки помещений;

- возведение надстроек, встроек, пристроек (при необходимости — их частичная разборка);

- повышение уровня инженерного оборудования;

- улучшение архитектурной выразительности объекта;

- благоустройство прилегающих территорий.

Таким образом, реконструкция здания включает в себя работы по перепланировке, переустройству и переоборудованию помещений.

В силу части 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 26, статьей 40 Жилищного кодекса РФ, абзацем первым пункта 1.7.1., пунктами 1.7.2., 1.7.3. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Разрешение на реконструкцию, согласно пункту 5 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, в реконструированном виде - площадью 89,5 кв.м., состоящий их 2-х этажей, признав за ФИО1 право собственности на него.

Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН относительно характеристик объекта недвижимости - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Нахимовский районный суд г. Севастополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено 25.04.2025 года.

Судья Нахимовского районного

суда г. Севастополя С.А. Романов