Дело № 2-3712/2025
УИД 14RS0035-01-2025-003725-55
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Якутск 30 апреля 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Новиковой Н.И., при секретаре Скрябиной В.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сахастройфинанс» к ФИО1 о признании недействительным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи в части,
установил:
Истец обратилась в суд с настоящим иском к ответчику. В обоснование своих требований указывает, что 28.10.2021 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: ____, пом.76. Согласно условиям договора покупателем (ФИО1) оплачен задаток в размере 150 000 рублей. 03.12.2021 года между сторонами подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи. Истцом возвращены ответчику денежные средства в размере 100 000 рублей, оставшуюся сумму истец обязался вернуть в срок не позднее 13.12.2021 года. Вместе с тем, согласно пункту 3.2.2 предварительного договора купли-продажи от 28.12.2021 года сумма в размере 50 000 рублей является невозвратной в случае расторжения договора по вине покупателя (ответчика). Предварительный договор купли-продажи расторгнут по инициативе покупателя. Истец полагает, что п. 2.2. соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи противоречит положениям статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просит: признать недействительным пункт 2.2 Соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 03.12.2021 года в силу его ничтожности.
В судебном заседании представители ответчика ФИО2, ФИО3 доводы иска поддержали, просили иск удовлетворить.
Ответчик ФИО1 с иском не согласилась, полагает, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, просила в иске отказать. Пояснила, что предварительный договор купли-продажи был расторгнут в связи с тем, что истец, заключив предварительный договор, в дальнейшем не согласился на оплату по договору согласно пункту 2.3 договора, а именно путем перечисления денежных средств через Сбербанк Публичное акционерное общество и Общество с ограниченной ответственностью «ЦНС».
Суд, заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) и на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно положений статьи ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Таким образом, положениями п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено правило о допустимости использования задатка в предварительном договоре.
Согласно ч. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Согласно ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора предусмотрено действующим законодательством.
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.10.2021 года Общество с ограниченной ответственностью «Сахастройфинанс» и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, по адресу: ____, пом. 76, по условиям которого Общество (продавец) обязуется передать в собственность ФИО1 (покупателя), а покупатель обязуется произвести оплату в качестве задатка в размере 150 000 рублей в день подписания договора (пункт 2.2 предварительного договора купли-продажи), а также оплату в размере 5 850 000 рублей. Перечисления денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется Публичное акционерное общество Сбербанк и Общество с ограниченной ответственностью «ЦНС», по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 5 дней (пункт 2.3 договора).
Пунктом 2.1 указанного договора установлена цена сделки в размере 6 000 000 рублей, указано, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
Стороны пришли к соглашению, что в случае необоснованного отказа продавца от сделки, задаток в размере 150 000 рублей возвращается в полном размере в течение двух календарных дней. Продавец обязуется дополнительно оплатить покупателю 50 000 рублей за нарушение п. 3.1.5 договора (пункт 3.1.5 предварительного договора купли-продажи). В случае необоснованного отказа покупателя от сделки, задаток, указанный в п. 2.2 договора возвращается продавцом в размере 100 000 рублей (пункт 3.2.2 предварительного договора купли-продажи).
В материалы дела представлена расписка от 28.10.2021 года о получении ФИО2, действующей в интересах Общества с ограниченной ответственностью «Сахастройфинанс» в качестве задатка денежных средств в размере 150 000 рублей.
Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок, указанная сумма является частью платы (расчета) по договору купли-продажи (5 850 000 рублей + 150 000 рублей = 6 000 000 рублей).
Пунктом 4.2 названного договора предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи - до 22.11.2021 года.
В указанный срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.
03.12.2021 стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи. Из указанного соглашения следует, что настоящим соглашением по взаимному согласию стороны расторгают предварительный договор купли-продажи от 28.10.2021 года (пункт 1 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи).
Согласно пункту 2 Соглашения продавец обязуется вернуть покупателю задаток в размере 150 000 рублей, уплаченных по расписке о принятии денежных средств от 28.10.2021 года в следующем размере:
2.1. сумму в размере 100 000 рублей в момент подписания соглашения, передача денежных средств подтверждается распиской от покупателя;
2.2. сумма в размере 50 000 рублей в срок не позднее 13.12.2021 года.
Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком установлены статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.
Поскольку стороны пришли к взаимному соглашению о расторжении договора купли-продажи от 28.10.2021 года, что подтверждается материалами дела, то переданный покупателем продавцу задаток в размере 50 000 рублей в счет цены объекта недвижимости должен быть возвращен покупателю.
В ходе разбирательства дела не установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что заключению основного договора препятствовало поведение ответчика.
Вопреки доводам стороны истца оспариваемый пункт 2.2. Соглашения от 03.12.2021 года не противоречит нормам гражданского законодательства, в частности, статьям 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, иное судом не установлено, истцом не представлено.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стороне истца лежит обязанность доказать факт введения ее в заблуждение ФИО1 относительно условий возврата задатка в размере 50 000 рублей.
Заявителем не представлено доказательств, подтверждающих о недобросовестном поведении ФИО1, направленных на обман ФИО2, действующей в интересах Общества при заключении соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, при том, что из текста соглашения от 03.12.2021 года следует, что ФИО2 ознакомлена со всеми положениями соглашения в полном объеме.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «Сахастройфинанс» к ФИО1 о признании недействительным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи в части – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья п/п Н.И. Новикова
Копия верна, судья Н.И. Новикова
Секретарь с/з В.Е. Скрябина
Решение изготовлено 20.05.2025