Решение по делу № 3А-36/2023 от 10.02.2023

Дело № 3а-36/2023

УИД 26OS0000-04-2022-000360-86

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 10 февраля 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Овсянниковой А.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО3,

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО4,

представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя - ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему и ФИО6 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 406 кв.м, расположенное на № этаже, по адресу: <адрес>

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика имущественного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, просит установить его кадастровую стоимость равной рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «Аманейдж» от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на 01 января 2022 года в размере 10 213 000 рублей.

Административный истец ФИО1, представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

От административного истца ФИО1 в материалах дела имеется заявление с просьбой о рассмотрении настоящего административного дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - ФИО7 в представленных ранее возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержала административный иск, уточнив исковые требования в соответствиями с выводами судебной оценочной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО3, а также представители заинтересованных лиц ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4 и администрации г. Ставрополя – ФИО5 возражали против удовлетворения административного иска, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорного земельного участка, выразили несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ФИО1 15 ноября 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В пункте 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу ФИО1 и ФИО на праве общей долевой собственности по 3/4 и 1/4 доли в праве соответственно принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 406 кв.м, расположенное на № этаже, по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21 сентября 2022 года № №

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 21 097 373,63 рублей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 10 октября 2022 года № №

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Аманейдж» от ДД.ММ.ГГГГ №-№, в котором рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 10 213 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» от 26 декабря 2022 года № 85Э/12/2022 рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 10 650 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Аргумент» в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-500/2022 (№ 3а-36/2023) с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru, архив объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru/ (https://ruads.org/), и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, анализ ценообразующих факторов и рынка недвижимости коммерческого назначения в <адрес>, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже недвижимости коммерческого назначения, анализ цен предложения в аренду объектов торгово-офисного назначения в <адрес> за период с 01 января 2018 года по 01 января 2019 года, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – помещения коммерческого назначения, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сравнительным подходом и доходным подходом.

В результате анализа рынка офисно-торгового/свободного назначения, схожих с оцениваемым, было найдено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки. При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов-аналогов, местоположение, дата продажи. Объекты-аналоги также имеют аналогичное разрешенное использование, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и оцениваемый объект.

Так, при определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения с кадастровым номером № экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, локальное местоположение, на свободный доступ, этажность, на функциональность, техническое состояние. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

При сборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом в рамках доходного метода исследования было выявлено 3 предложения аренды объектов коммерческого (торгово-офисного) назначения, расположенных <адрес>, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам: местоположение, вид разрешенного использования и возможное использование, состояние. Параметры не указанные в объявлениях, были уточнены по средствам телефонной связи.

При расчете стоимости арендной ставки для объекта оценки применялись следующие корректировки: скидка на торг, локальное местоположение, этажность, наличие отдельного входа, площадь.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с кадастровым номером №

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Доводы представителя заинтересованного лица – администрации города Ставрополя ФИО5, приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, являются несостоятельными и опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО8, проводившего по делу судебную оценочную экспертизу, в которых он подтвердил свое заключение и указал на то, что экспертом был осуществлен выезд на место расположения аналога № 2, по результатам которого установлено, что он отчетливо просматривается с проезжей части ул. Краснофлотской, т.е. расположен на ее «красной линии», при этом данный объект является встроенным нежилым помещением, расположенным на первом этаже жилого дома, имеющего закрытую территорию в виде металлического забора и на территорию которого можно попасть только зная пароль от домофона. Таким образом, по результатам личного осмотра объекта аналога №2 характеристика «вторая линия» в отношении данного аналога была изменена на «красная линия», при этом статус свободного доступа с «имеет свободный доступ» изменен на «отсутствует свободный доступ». Данные корректировки являются равнозначными (устранена повышающая корректировка 25% на «вторую линию», при этом добавлена повышающая корректировка на «отсутствие свободного доступа» в размере 25%).

Учитывая эти пояснения, положения нормативных правовых актов в рассматриваемой сфере правоотношений суд полагает, что ни одно из замечаний не требует внесения исправлений в судебную оценочную экспертизу, не свидетельствует о необходимости назначения повторной экспертизы.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовавшихся источниках получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорного земельного участка от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» № 85-Э/12/2022 от 22 декабря 2022 года, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Аманейдж» от 12 октября 2022 года № 022-22-К данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы от 22 декабря 2022 года № 85-Э/12/2022 ООО «Аргумент».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером №

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 15 ноября 2022 года.

Судебная оценочная экспертиза оплачена административным истцом ФИО1 в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком и квитанцией, поступившими от ООО «Аргумент», поэтому вопрос о распределении судебных расходов по результатам настоящего судебного заседания судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 406 кв.м, расположенное на № этаже, по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 10 650 000 (десять миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 15 ноября 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 февраля 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий