Дело № ...
10RS0№ ...-88
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2022 года ........
Кондопожский городской суд Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Береговой С.В.,
при секретаре Вогулевой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ........, ФИО6 о признании смешанного (трехстороннего) договора купли-продажи и мены недвижимого имущества действительным,
установил:
Иск заявлен по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между Крюковцовой (фамилия изменена на ФИО1 согласно свидетельству о заключении брака I-ГИ № ...) Е.В., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 заключен смешанный (трехсторонний) договор купли-продажи и мены жилых помещений и земельного участка в результате которой ФИО6 перешел жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: ........, Онежская набережная, ........А, а собственность истцов, кроме ФИО5 перешла квартира, расположенная по адресу: ........, с доплатой 500000 руб.; ФИО5 в счет продажи доли в праве на жилой дом и земельный участок ФИО6 передала 50000 руб. Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости состоялась ХХ.ХХ.ХХ. С использованием средств материнского капитала в собственность ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ФИО2 приобретена комната, расположенная по адресу: ........А, ........, комн. 4 (по ? доли в праве на каждого члена семьи). При решении вопроса об отчуждении указанной комнаты необходимо было получить разрешение органа опеки и попечительства, которое ФИО1 было получено с условием последующего приобретения в собственность несовершеннолетнего ФИО2 1/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ......... При обращении к нотариусу об удостоверении сделки по выделу доли несовершеннолетнему нотариусом отказано, поскольку сделка от ХХ.ХХ.ХХ не имеет нотариального удостоверения и является ничтожной. Отсутствие нотариального удостоверения сделки лишает права несовершеннолетнего получить выделенную в его собственность долю на жилое помещение. Просят признать смешанный (трехсторонний) договор купли-продажи и мены жилых помещений и земельного участка, заключенный ХХ.ХХ.ХХ действительным.
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО8, также являющаяся представителем ФИО3, ФИО4 и ФИО5, требования поддержали в полном объеме. В случае удовлетворения иска просили расходы на представителя и по оплате государственной пошлине оставить за истцами.
Ответчик ФИО6 в судебном заседании не отрицала, что сделка была осуществлена и исполнена сторонами, но не имела нотариального удостоверения.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ........ в судебное заседание не явился, в представленном отзыве указали, что договор мены от ХХ.ХХ.ХХ недвижимого имущества не требовал нотариального удостоверения. Считают себя ненадлежащим ответчиком.
Истцы ФИО3, ФИО4 и ФИО5, представитель третьего лица отдела опеки Администрации Кондопожского муниципального района, третьи лица нотариусы Кондопожского нотариального округа ФИО9 и ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно положений ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 и п. 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Из пункта 4 ст. 166 ГК РФ следует, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
По смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
За исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ и одностороннее изменение условий обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
По смыслу требований п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда только собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1).
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2).
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
В силу семейного законодательства на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность защищать права и интересы несовершеннолетних, в целях выполнения которой органы опеки и попечительства разрешают или не разрешают законным представителям несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в редакции Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.
В соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным решением правления Федеральной нотариальной палаты от ХХ.ХХ.ХХ № ..., Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от ХХ.ХХ.ХХ № ... при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает, в том числе, информацию о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации (пункт 33).
Статьей 165 ГК РФ установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из приведенного гражданского законодательства, по общему правилу несоблюдение обязательного в силу закона и/или договора нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, она не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий.
Для признания сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, действительной, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.
Судом установлено, что ХХ.ХХ.ХХ между ФИО11, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 заключен смешанный (трехсторонний) договор купли-продажи и мены жилых помещений и земельного участка.
Сделка между указанными сторонами совершена, что подтверждается копией указанного договора купли-продажи, актом приема-передачи к договору.
При этом судом установлено, что при совершении сделки сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражен предмет, а также воля сторон, обязательства покупателем по оплате приобретенной недвижимости исполнены, договор и переход права собственности на спорный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке и реально исполнен.
ХХ.ХХ.ХХ, в период действия Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указанный договор был представлен для осуществления государственной регистрации в ЕГРП. В результате проверки соответствующие права лиц, участников сделки, зарегистрированы ХХ.ХХ.ХХ. Вопрос о признании данной записи о регистрации отсутствующей кем-либо из сторон сделки не ставился, требования о недействительности сделки не заявлялись.
В настоящее время ХХ.ХХ.ХХ в адрес ФИО1 направлено уведомление о приостановлении регистрации помещения с кадастровым номером 10:03:0010112;90, расположенного по адресу: ........, в связи с тем, что в ходе проведения правовой экспертизы установлено, что на государственную регистрацию представлен договор дарения от ХХ.ХХ.ХХ, согласно которому ФИО1 дарит ФИО2 1/10 долю в праве общей долевой собственности на помещение, расположенного по адресу: ........, указанный договор не содержит нотариального удостоверения. Таким образом, требования государственного регистратора о нотариальном удостоверении соглашения основаны на законе.
Из ответа нотариуса Кондопожского нотариального округа ФИО10 следует, что в качестве правоустанавливающего документа на принадлежащую ФИО1 долю представлен договор дарения 1/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенный нотариусом ФИО9 ХХ.ХХ.ХХ и смешанный (трехсторонний) договор купли-продажи и мены жилых помещений и земельного участка, заключенный между ФИО11, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, заключенный ХХ.ХХ.ХХ, который в нарушении Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не удостоверен нотариусом. Предложено обратиться в суд за признанием смешанного договора от ХХ.ХХ.ХХ действительным.
Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
В материалах дела имеются сведения из Росреестра, где отсутствует информация о запрете на регистрационные действия в отношении спорного недвижимого имущества на момент совершения сделки от ХХ.ХХ.ХХ.
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ХХ.ХХ.ХХ № ... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).
Оснований для признания сделки недействительной или ничтожной, с учетом позиции сторон и представленных документов, в силу положений Гражданского Кодекса Российской Федерации у суда не имеется.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объекты недвижимости по смешанному (трехстороннему) договору купли-продажи и мены от жилых помещений и земельного участка зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, которое до настоящего времени не оспорено.
В обоснование заявленных требований истцы не ссылались на ничтожность сделки. В целях дальнейшей реализации имущества получено согласие органа опеки на отчуждение объектов недвижимости. Доказательств того, что воля сторон, в частности, в интересах несовершеннолетнего не была направлена на заключение указанного договора, материалы дела не содержат. Напротив, исследованные доказательства не подтверждают наличие у всех сторон сделки иных целей, чем те, которые указаны в смешанном договоре.
Таким образом, доводы истцов о действительности сделки согласуются с условиями и содержанием договора по объектам недвижимости, так и иными фактическими обстоятельствами дела.
С учетом изложенного, давая оценку фактическим обстоятельствам дела суд приходит к выводу о том, что исследованные доказательства подтверждают, стороны, заключая оспариваемый договор купли-продажи объекта недвижимости, осознавали его правовые последствия и желали их наступления.
Как видно из материалов дела, спорный договор заключен ХХ.ХХ.ХХ, исполнение указанного договора купли-продажи мены недвижимого имущества имело место ХХ.ХХ.ХХ, что подтверждается документами, доказательств обратного, не представлено.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что нотариальное удостоверение сделки, на основании которого необходимо было совершить регистрационные действия, прямо предусмотрено нормами п.2 ст. 30 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. (пункт 2 введен Федеральным законом от ХХ.ХХ.ХХ № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Несмотря на несоблюдение нотариальной формы, стороны по смешанному (трехстороннему) договору купли-продажи и мены жилых помещений и земельного участка участники сделки ее исполнили, что давало остальным лицам полагаться на действительность сделки.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что иск к ФИО6 подлежит удовлетворению, соответственно смешанный (трехсторонний) договор купли-продажи и мены жилых помещений и земельного участка, заключенный между ФИО11, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, заключенный ХХ.ХХ.ХХ, на основании которого ФИО11, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4 производит мену (передает в собственность) ФИО6 3/5, 1/10, 1/10, 1/10 (всего 9/10) доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 89,1 кв.м., инвентарный № ..., что подтверждается кадастровым паспортом здания, выданным ХХ.ХХ.ХХ ФИО12 РГЦ «Недвижимость», расположенный по адресу: ........, набережная Онежская, ........ и на земельном участке с кадастровым номером 10:03:0010504:21, принадлежащий им на праве общей долевой собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права 10-АБ 441299, 10-АБ 441296, 10-АБ 441298, 10-АБ 441297 от ХХ.ХХ.ХХ; ФИО11, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4 производит мену (передает в собственность) ФИО6 3/5, 1/10, 1/10, 1/10 (всего 9/10) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 10:03:0010504:21, площадью 1223 кв.м., местоположение: ........, набережная Онежская, на котором расположено здание жилого ........, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежащий им на праве общей долевой собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права 10-АБ 441300, 10-АБ 441175, 10-АБ 441176, 10-АБ 441177 от ХХ.ХХ.ХХ; обмениваемое по настоящему договору имущество признается ФИО11, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО6 неравноценным, в связи с чем производится в доплатой ФИО6 в пользу ФИО11, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4 в сумме 500000 руб. до ХХ.ХХ.ХХ, путем личной передачи денежных средств, 50000 руб. ФИО11 обязуется положить на счет несовершеннолетнего ФИО2; ФИО5 продает за 25000 руб. ФИО6 1/10 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 89,1 кв.м., инвентарный № ..., что подтверждается кадастровым паспортом здания, выданным ХХ.ХХ.ХХ ФИО12 РГЦ «Недвижимость», расположенный по адресу: ........, набережная Онежская, ........ и на земельном участке с кадастровым номером 10:03:0010504:21, принадлежащей ей на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права 10-АБ 465222 от ХХ.ХХ.ХХ; ФИО5 продает за 25000 руб. ФИО6 1/10 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 10:03:0010504:21, площадью 1223 кв.м., местоположение: ........, набережная Онежская, на котором расположено здание жилого ........, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежащий им на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права 10-АБ 465221 от ХХ.ХХ.ХХ; расчет между ФИО5 и ФИО6 производится в полном объеме при заключении Основного договора; ФИО6 производит мену (передает в собственность) ФИО11, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4 жилое помещение: трехкомнатную квартиру, общей площадью 62,8 кв.м., в т.ч. жилой 52 кв.м., расположенную по адресу: ........, просп. Калинина, ........, принадлежащее ей на праве собственности, на основании свидетельства о государственной регистрации от ХХ.ХХ.ХХ ........; в результате настоящего обмена в общую долевую собственность ФИО11, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4 переходит жилое помещение: трехкомнатная квартира, общей площадью 62,8 кв.м., в т.ч. жилой 52 кв.м., расположенная по адресу: ........, просп. Калинина, ........ (доли распределяются следующим образом: 3/10 ФИО11, 1/10 ФИО3, 1/10 ФИО4, ? ФИО2), а в собственность ФИО6 переходит жилой дом общей площадью 89,1 кв.м., расположенный по адресу: ........, набережная Онежская, ........ и земельный участок с кадастровым № ..., площадью 1223 кв.м., на котором расположен указанный жилой дом, признается судом действительным.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
По ходатайству истца, а также с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ХХ.ХХ.ХХ № ... «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы в виде оплаты по государственной пошлине и расходов на представителя не подлежат взысканию с ответчиков.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать смешанный (трехсторонний) договор купли-продажи и мены жилых помещений и земельного участка, заключенный между ФИО11, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, заключенный ХХ.ХХ.ХХ действительным.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Кондопожский городской суд.
Судья С.В. Берегова
Копия верна: судья С.В. Берегова
Мотивированное решение суда принято в окончательной форме 18.10.2022