10RS0005-01-2024-001367-73 №2-21/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
11 декабря 2025 г. г. Костомукша
Костомукшский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Фазылова П.В. при секретаре Горшковой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению З.А.А. к администрации Костомукшского муниципального округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
установил:
З.А.А. обратился в суд с указанным иском, мотивируя требования тем, что 07.10.2010 между администрацией Костомукшского городского округа и индивидуальным предпринимателем Б.В.Н. был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для строительства пункта автосервиса. 11.03.2009 Б.В.Н. было получено разрешение на строительство автосервиса №RU №, а также произведена вырубка деревьев, отсыпка участка песком и возведение фундамента под здание автосервиса. 23.05.2015 Б.В.Н. уступил по договору право аренды указанного земельного участка В.В.П. 07.07.2021 между наследниками В.В.П. и истцом был заключен договор уступки прав по договору аренды земельного участка. 04.07.2022 истцом были получены технические условия для подключения к центральной системе холодного водоснабжения и водоотведения, а также технические условия на присоединение к электрическим сетям. 16.02.2024 истцом была построена линия электропередачи к земельному участку и получено от сетевой организации уведомление о возможности обеспечения присоединения к электрическим сетям. 07.07.2024 в адрес истца от ответчика поступило уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 07.04.2010 №. Поскольку у истца не имеется действующего разрешения на строительства, технического плана на объект не завершенного строительства - фундамент, а иным способом защитить свое право для продления договора аренды он не может, то заявитель просит признать за ним право собственности на указанный объект незавершенного строительства.
Определением от 18.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Карелия.
Определением от 03.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - МИЗО).
Истец З.А.А. в судебном заседании участия не принимал, просил о рассмотрении дела без его участия. Ранее в судебных заседаниях истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснял, что ему известно о том, что спорный земельный участок будет предоставлен для строительства домов и именно по этой причине ему ответчик различными способами препятствует в получении разрешения на строительство и проектной документации, расторгает с ним договор аренды.
Ответчик, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не обеспечил участия представителя в судебном заседании. Согласно поступившему в суд отзыву и дополнительным письменным объяснениям ответчик исковые требования не признает в полном объеме.
В связи с вступлением в законную силу Закона Республики Карелия от 21.04.2025 №3042-ЗРК «О преобразовании муниципального образования «Костомукшский городской округ» Республики Карелия в связи с наделением его статусом муниципального округа» администрация Костомукшского городского округа переименована в администрацию Костомукшского муниципального округа (Решение Совета Костомукшского городского округа IV Созыва от 11.06.2025 №368-СО/IV, решение Совета Костомукшского муниципального округа IV Созыва от 23.06.2025 №376-СО/IV).
Третьи лица Управление Росреестра по Республики Карелия, МИЗО, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили, отзывов не представили.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом
Согласно абз.2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3).
В судебном заседании установлено, что 05.04.2010 администрацией Костомукшского городского округа было издано постановление № «О передаче в аренду земельного участка для строительства пункта автосервиса ИП Б.В.Н.», согласно которому постановлено передать в аренду на условиях договора, сроком на 3 года с момента регистрации настоящего постановления, земельный участок с кадастровым № площадью 875,0 кв.м. (категория земель - земли населенных пунктов), расположенный по адресу: <адрес>, ИП Б.В.Н..
Одновременно постановлено считать утратившим силу постановление главы администрации № от 17.07.2006 «О передаче в аренду земельного участка под строительство пункта автосервиса ЧП Б.В.Н.».
07.04.2010 между администрацией Костомукшского городского округа (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Б.В.Н. (арендатор) был заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендатору был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 875 кв.м., расположенный в <адрес>, для строительства пункта автосервиса, со сроком действия с 05.04.2010 по 04.04.2013.
08.07.2010 по заявлению Б.В.Н. проведена государственная регистрация аренды указанного земельного участка.
11 марта 2009 г. администрацией Костомукшского городского округа выдано Б.В.Н. разрешение на строительство №RU № - 05 для строительства пункта автосервиса по <адрес> в <адрес> на основании проекта, разработанного ООО «Макромир» (шифр - 339) со сроком действия 6 месяцев до 10.09.2009.
Действие настоящего разрешения неоднократно продлевалось, в последний раз до 13.02.2014.
23.01.2015 между индивидуальным предпринимателем Б.В.Н. и В.В.П. был заключен договор уступки прав аренды земельного участка по договору № аренды земельного участка от 07.04.2010.
07.07.2021 между наследниками умершего В.В.П. (В.А.О., В.Д.В., В.А.В.) и З.А.А. был заключен договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 875 кв.м., для строительства пункта автосервиса, по договору аренды земельного участка № от 17.07.2006.
Согласно передаточному акту к договору от 07.07.2021 прежние арендаторы передали новому арендатору земельный участок без построек и сооружений.
15.07.2021 произведена государственная регистрация договора уступки прав (аренда).
Письмом от 04.06.2024 № администрация Костомукшского городского округа уведомила З.А.А. об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 07.04.2010 №, указав, что договор считается расторгнутым с 10 сентября 2024 г.
Данное уведомление 07.07.2024 было получено З.А.А.
27.08.2024 З.А.А., ссылаясь на то, что спорный объект в силу ч.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации является его собственностью, обратился в суд с настоящим иском.
Рассматривая дело по существу, суд приходит к выводу, что исковые требования не обоснованы в силу следующего.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п.1 ст. 130 ГК РФ).
Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
Пунктом 1 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ч.1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение на строительство пункта автосервиса З.А.А. не выдавалось.
Поданные З.А.А. 26.04.2022 и 21.06.2022 заявления о выдаче разрешения на строительства были оставлены без удовлетворения в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч.7 ст. 51 ГрК РФ.
Решения администрации Костомукшского городского округа от 04.05.2022 и от 27.06.2022 об отказе в выдаче разрешения на строительство истцом З.А.А. надлежащим образом не оспаривались.
Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от 16.09.2024, подготовленного кадастровым инженером В.А.В., являющегося работником ООО «ГеоКОМ», степень готовности объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, составляет 12%, площадь - 190,6 кв.м.
Истец от проведения назначенной строительно-технической экспертизы отказался.
В соответствии с ч.1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.
Частью 10 указанной статьи предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления в соответствии с настоящей частью государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не требуется в случае, если право на такой земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости, а также на соответствующий объект незавершенного строительства, необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.
Приведенные выше положения гражданского и градостроительного законодательства признают объектом незавершенного строительства объект, которые соответствует двум критериям: является капитальным и еще строится.
Судом установлено отсутствие совокупности данных фактов, имеющих юридическое значение.
Как следует из материалов дела, истец З.А.А. приобрел право на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора уступки от 07.07.2021.
В соответствии с п.18 договора № аренды земельного участка от 07.04.2010 арендатору в обязательном порядке следует получить разрешение на строительство в администрации Костомукшского городского округа, запрещается использовать земельный участок без разрешения на строительство. В противном случае указанное обстоятельство является основанием для одностороннего расторжения договора.
Пунктом 25 договора № аренды земельного участка от 07.04.2014 определен срок его действия - с 05.04.2010 по 04.04.2013.
Поскольку ИП Б.В.Н. после истечения срока продолжил пользоваться земельным участком (до 13.02.2014 ему было продлено разрешение на строительство), а администрация Костомукшского городского округа не выразила возражений, то в силу п.2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
07.07.2024 З.А.А. было получено от администрации Костомукшского городского округа уведомление об отказе от исполнения договора № аренды земельного участка от 07.04.2010.
Направленное 26.08.2024 З.А.А. заявление о продлении договора аренды от 07.04.2010 было оставлено администрацией Костомукшского городского округа без удовлетворения в связи с отсутствием на спорном земельном участке какого-либо объекта незавершенного строительства.
Согласно выписке из ЕГРН от 18.09.2024 №КУВИ-001/2024-233703005 на земельном участке отсутствует объект недвижимости, состоящий на государственном кадастровом учете.
Решением Костомукшского городского суда Республики Карелия от 05.12.2024 по гражданскому делу №2-811/2024 по иску З.А.А. к администрации Костомукшского городского округа, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании незаконным уведомления об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, о продлении договора аренды и по иску администрации Костомукшского городского округа к З.А.А. об обязании освободить земельный участок в удовлетворении иска З.А.А. было отказано, иск администрации Костомукшского городского округа удовлетворен.
Суд обязал З.А.А. в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от железо-бетонного фундамента и передать земельный участок администрации Костомукшского городского округа по акту приме-передачи.
Указанное решение суда от 05.12.2024 не вступило в законную силу.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 25.02.2025 приостановлено производство по гражданскому делу по апелляционной жалобе З.А.А. на решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 05.12.2024 по гражданскому делу №2-811/2024 до рассмотрения по существу настоящего гражданского дела.
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу абз.1 п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (абз. 1 п.2 ст. 222 ГК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абз. 4 п.2 ст. 222 ГК РФ).
В силу ч.21.5 ст. 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
Срок разрешения на строительство № №, выданное первоначальному арендатору по договору аренды от 07.04.2010 - ИП Б.В.Н. истек 13.02.2014. В дальнейшем ни Б.В.Н., ни В.В.П., ни его наследники за выдачей или продлением срока разрешения на строительство не обращались.
Следовательно, все работы, произведенные арендаторами на земельном участке после 13.02.2014, произведены с нарушением действующего законодательства и являются самовольными.
Истец З.А.А. в иске указывает, что строительство фундамента осуществил ИП Б.В.Н. Он (З.А.А.) 04.07.2022 получил технические условия для подключения к центральной системе холодного водоснабжения и водоотведения, а также к электрическим сетям, а 16.02.2024 построил линию электропередачи к земельному участку и получил от сетевой организации уведомление о возможности обеспечения присоединения к электрическим сетям.
Поскольку спорный объект в отсутствии разрешения на строительство нельзя использовать по назначению, то у суда отсутствуют правовые основания для квалификации спорного объекта как объекта незавершенного строительства.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление №10/22) сформулирован подход к разрешению споров о признании права.
Согласно пунктам 58 и 59 постановления №10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Как усматривается из материалов дела, З.А.А. просит признать свое право на спорный объект как на объект недвижимого имущества. Однако право собственности З.А.А. на спорный объект в установленном порядке никогда не регистрировалось. З.А.А. не представил надлежащих доказательств возникновения у него права на этот объект независимо от регистрации.
Таким образом, основания для признания за З.А.А. права собственности на спорный объект отсутствуют.
Вместе с тем обращаясь в суд с требованием о признании права собственности на спорный объект, З.А.А. из-за уведомления о расторжении договора аренды, подтверждающим его право на участок, занятый спорным объектом, отказом ответчика в продлении договора на новый срок, исходил из невозможности иным образом добиться продление договора аренды.
Однако в регистрирующий орган в соответствии с ч.10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» истец не обращался.
Отсутствие у З.А.А. документов, необходимых для государственной регистрации его права собственности на спорный объект, не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил действующего законодательства о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 333.40 НК РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено.
Исходя из цены иска (132000 руб.) государственная пошлина должна была быть уплачена в размере 3840 руб.
Истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 4900 руб.
Таким образом, уплаченная государственная пошлина в размере 1060 руб. подлежит возврату З.А.А.
Руководствуясь ст.ст. 39, 173, 196-198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении искового заявления З.А.А. к администрации Костомукшского муниципального округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.
Возвратить З.А.А. <данные изъяты> уплаченную государственную пошлину по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции в размере 1060 руб. по чек ордеру ПАО Сбербанк от 18.09.2024 СУИП <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца через Костомукшский городской суд Республики Карелия.
Судья П.В. Фазылов