Дело № 2-570/2022

УИД-61RS0061-01-2022-000859-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2022 года ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кудиненко Е.В.

при секретаре Волковой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Л.С.А.,Л.В.А.,Л.И.А..Л.О.А., ПАО «Совкомбанк», третьи лица: орган опеки и попечительства отдела образования администрации района Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, отдел судебных приставов по Кашарскому и Боковскому районам УФССП России по Ростовской области, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, приведении сторон в первоначальное положение, прекращении обременения в виде ипотеки, освобождении имущества от ареста,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что 06.11.2015 года между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 47 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , стоимостью рублей, которая должна быть выплачена продавцу не позднее 01.02.2016 года путем перечисления средств материнского капитала, выданного ФИО6 Государственная регистрация перехода права собственности по договору и залога в силу закона осуществлены. Между тем, обязательство по оплате стоимости дома покупатели не исполнили. Фактически передача имущества также не состоялась, истец продолжает владеть и пользоваться данным жилым домом. В адрес ответчиков направлена претензия о расторжении договора, которая оставлена без ответа. Кроме этого в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении ФИО3, наложен арест в виде запрета регистрации перехода права собственности на данное имущество.

На основании изложенного, уточнив в ходе судебного разбирательства в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи; привести стороны в первоначальное положение, прекратив право общей долевой собственности ответчиков и восстановив ее право собственности на указанный жилой дом; прекратить обременение в виде ипотеки и освободить данное имущество от ареста, наложенного судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении ФИО3

Определением суда от 07.09.2022 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен правопреемник взыскателя по исполнительному производству – ПАО «Совкомбанк».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, посредством телефонограммы сообщила о невозможности явиться в судебное заседание, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили.

Третьи лица своих представителей в суд не направили. Орган опеки и попечительства представил в материалы дела заключение об обоснованности предъявленных требований.

В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно положениям п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ).

На основании положений ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п.2).

Пунктом 3 ст.486 ГК РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Как следует из материалов дела, 06.11.2015 года между Токиной (до брака Коник – л.д.8) О.Н., выступающей в качестве продавца, и ФИО2, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей: П.З.Х. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Л.В.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Л.С.А.., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Л.В.А. ДД.ММ.ГГГГ, Л.И.А.., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Л.О.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и П.Н.Х. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выступающими в качестве покупателей, заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 47 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (л.д.9-10).

В п.5 договора стороны согласовали порядок расчета, а именно стоимость недвижимого имущества в сумме рублей будет выплачена продавцу не позднее 01.02.2015 года путем перечисления безналичным путем за счет средств материнского капитала, причитающихся ФИО6 по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданному УПФ РФ в районе, путем перечисления денежных средств на счет продавца.

Право общей долевой собственности покупателей по 1/9 доли за каждым на объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, из которой следует, что 10.11.2015 года в пользу истца в силу закона произведена также государственная регистрация залога (л.д.36-45).

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Между тем, обязанность по оплате стоимости спорного имущества покупателями не исполнена, ФИО6 не распорядилась средствами материнского капитала, что подтверждается сведениями из пенсионного фонда (л.д.11).

10.06.2022 года истец предъявила ответчикам претензию о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателями обязанности по оплате стоимости жилого дома (л.д.14,15).

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п.4ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.1102 и 1104 указанного кодекса.

Из содержащегося в п.2 ст.450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

Неоплата покупателями всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз.1 п.2 ст.218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (ст. 1104, 1105 ГК РФ).

В данном случае истцом заявлены требования к ответчикам о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и приведении сторон в первоначальное положение путем прекращения права собственности ответчиков на недвижимое имущество, отчужденное по договору купли-продажи, и восстановления права истца. Данный способ защиты прав истца является верным, поскольку как установлено судом, несмотря на указание в договоре купли-продажи о том, что он имеет силу передаточного акта (п.10), спорное жилое помещение в фактическое пользование ответчикам не передано, в нем продолжает проживать истец, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги сельского поселения (л.д.12).

Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд признает доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по оплате стоимости жилого дома, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи и основанием для его расторжения в судебном порядке и возврате данного имущества покупателю путем приведения сторон в первоначальное положение.

Согласно п.1 и 5 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст.19 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 11 ст.53 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ст.25 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Поскольку одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчиков зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона (регистрационная запись 61-61/020-61/020/011/2015-1134/1), то расторжение договора купли-продажи является основанием для прекращения данного обременения.

Что касается требования об отмене ограничений – запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорного жилого дома, принятых судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника ФИО3, то оснований для его удовлетворения не имеется, исходя из следующего.

Как следует из выписки из ЕГРН, действительно, в отношении ФИО3 имеются две записи о запрещении регистрации, зарегистрированные на основании постановлений судебных приставов-исполнителей отделения судебных приставов по Кашарскому и Боковскому районам УФССП России по Ростовской области от 16.06.2021 года и 21.06.2021 года.

Между тем, согласно истребованной судом информации в отделении на принудительном исполнении находится лишь исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ года, возбужденное в отношении истца ФИО1 на основании судебного приказа по делу №№ от ДД.ММ.ГГГГ года о взыскании задолженности в пользу ПАО «Восточный экспресс банк», правопреемником которого является ПАО «Совкомбанк». В рамках данного производства вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации недвижимого имущества, а именно в отношении спорного жилого дома (л.д.71).

В отношении ФИО3 исполнительные производства окончены и принятые по ним 16.06.2021 года и 21.06.2021 года ограничения в виде запрета регистрационных действий в отношении указанного жилого дома отменены, что подтверждается соответствующими постановлениями судебного пристава-исполнителя от 05.07.2021 года (л.д.72-74).

При этом, указанное имущество не может быть освобождено от ареста, наложенного в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении истца с применением способа защиты прав собственника, предусмотренного ст. 442 ГПК РФ, ст.ст. 80, 119 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", поскольку предполагает иной установленный законом порядок отмены соответствующих ограничений.

Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 06.11.2015 года, заключенный между ФИО8 и ФИО2, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних П.З.Х., Л.В.А.,Л.С.А..Л.В.А..Л.И.А..Л.О.А.,П.Н.Х..

Привести стороны в первоначальное положение, прекратив право общей долевой собственности ФИО2, ФИО9 Х,, на жилой дом, общей площадью 47 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: восстановив право собственности ФИО1 (паспорт на указанный жилой дом.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ года номер государственной регистрации № в отношении жилого дома, общей площадью 47 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу:

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2022 года.

Cудья Е.В. Кудиненко