Дело № 2-3766/2023
УИД:48RS0001-01-2023-002893-76
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 декабря 2023 года город Липецк
Советский районный суд г. Липецка в составе:
председательствующего судьи Санкиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жиляковой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН «ТЦ «Подарочный» к ФИО2 о приведении помещения в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
Товарищество собственников недвижимости «Торговый центр «Подарочный» обратилось с иском ФИО2 о приведении помещения в первоначальное состояние. В иске указало, что ФИО2 на праве собственности принадлежат нежилые помещения: № площадью 3,7 кв.м. и № площадью 12,9 кв.м. Данные помещения являются соседними между собой. Первоначально, согласно технической документации, помещения были изолированными друг от друга. Однако, произведя реконструкцию, ответчик объединил указанные помещения и передал их в аренду ООО «Социальная аптека Центр». Реконструкция объектов недвижимости выполнена в обход законодательных требований и ущемляет права других сособственников помещений в Торговом центре. В частности, для помещения № оборудован отдельный вход с улицы (с фасадной стороны) путем разрушения части наружной стены здания, а именно фасадного остекления и кирпичной кладки, с последующим оборудованием дверного проема, установкой дверной коробки и двери из ПВХ и стеклопакета вместо демонтированных элементов наружной стены здания. Вход в помещение № предусмотрен изнутри здания. В коридоре (помещение №, относится к общему имуществу), перед входом в помещение № возведена сплошная перегородка от края помещения № до внутренней поверхности стены и потолка здания.
Поскольку реконструкция произведена самовольно, в ходе её выполнения уменьшилась площадь общего имущества собственников Торгового центра, разрушена площадь наружной стены, которая также относится к общему имуществу собственников Торгового центра, истец просил возложить на ФИО2 обязанность в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда, за свой счет привести здание Торгового центра «Подарочный» в первоначальное состояние, а именно:
- демонтировать перегородку в помещении № (в коридоре здания), установленную перед входом в помещение № и соединяющую стену помещения № с внутренней поверхностью наружной стены и потолком здания. Устранить все технические последствия самовольного монтажа и демонтажа перегородки;
- демонтировать дверную коробку и дверь, расположенные в наружной (фасадной) стене здания и предназначенной для входа/выхода в принадлежащие ответчику помещение №.
После этого, с учетом первоначального архитектурно-градостроительного облика здания, восстановить часть наружной стены здания путем установки фасадного остекления и восстановления кирпичной кладки. Устранить все технические последствия самовольной реконструкции наружной стены здания.
В случае невыполнения решения суда в установленный срок, истец просил взыскать судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день просрочки исполнения. Кроме того, заявлено требование о взыскании понесенных судебных расходов в виде оплаты государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.
Ответчик и его представитель иск не признали. В своих возражениях указали на отсутствие права Товарищества обращаться с подобным иском. Кроме того указали на то, что установка перегородки и двери не могут рассматриваться в качестве реконструкции. Установка двери не уменьшила площадь общего имущества здания, поскольку площадь стен исчисляется без учета площади окон и дверей. Дверной проем обслуживает не только помещение ответчика, поскольку отгораживает улицу от внутренних помещений. Права истца не нарушаются, поскольку сам по себе ФИО1 является собственником помещений в Торговом центре и имеет право на общее имущество. Кроме того, заявили ходатайство о применении ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации к астренту.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом.
Судом определено о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что по адресу: <адрес> «Б» расположен Торговый центр «Подарочный».
ТСН «ТЦ «Подарочный» согласно своим уставным целям и задачам основано для обеспечения совместного использования общего имущества; представление интересов собственников и владельцев помещений в отношениях и консультирование собственников и владельцев помещений по вопросам деятельности Товарищества.
Согласно п.п.8, п.3.1 Устава, Товарищество имеет право представлять законные интересы собственников помещения здания, в том числе в судах.
Текст Устава утвержден протоколом № внеочередного общего собрания собственником помещений нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.
Таким образом, суд приходит к выводу, что Товарищество собственников недвижимости «ТЦ «Подарочный» наделен полномочиями по обращению с исковыми требованиями о приведении нежилых помещений, входящих в состав Торгового центра, в первоначальное состояние. Заявление такого требования направлено на защиту интересов сособственников недвижимости в связи с заявлением о производстве незаконной реконструкции.
Судом также установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение № с кадастровым № площадью 12,9 кв.м., расположенное на 1 этаже ТЦ «Подарочный» в <адрес>.
Ему же принадлежит нежилое помещение № с кадастровым № площадью 3,7 кв.м., расположенное на 1 этаже ТЦ «Подарочный» в <адрес>.
Указанные обстоятельства подтверждаются предоставленными Выписками ЕГРН.
Судом также установлено, что в настоящее время помещения № и № находятся в аренде ООО «Социальная аптека Центр».
Исковые требования обосновываются производством ФИО2 незаконной реконструкцией, в результате которой уменьшилась площадь общего имущества сособственников помещений в Торговом центре.
В обоснование исковых требований стороной истца представлены технический план помещения; инвентаризационный план и фотоматериалы, из которых следует, что в помещении № организован вход с улицы, в результате чего демонтированы часть кирпичной стены и имевшееся остекление; между помещениями № и № возведена перегородка. Истец рассматривает произведенные работы как реконструкция, поскольку в результате таких работ произошло уменьшение площади общего имущества собственником помещений торгового центра.
Согласно экспликации к поэтажному плану строения, первоначальная площадь первого этажа составляла 290,8 кв.м., вспомогательная – 235,1 кв.м. В настоящее время, основная площадь первого этажа Торгового центра составила 282,3 кв.м., вспомогательная 236,6 кв.м.
Судом также была допрошена в качестве свидетеля ФИО4, являющаяся собственником помещения № в литере А, площадью 4,7 кв.м., расположенного в спорном торговом центре.
Свидетель суду показала, что владеет помещением с момента возведения Торгового центра. Вход в аптеку был организован, до этого было общее остекление, а в нижней части была кирпичная стена красно-коричневого цвета. Кроме того, ФИО2 осуществил захват одного квадратного метра от общего коридора, что не устраивает всех собственников. Захват общих площадей является нарушением прав сособственников помещений в торговом центре.
Возражая против удовлетворения иска, сторона ответчика ссылалась на то, что произведенные работы не могут рассматриваться в качестве реконструкции.
Кроме того, стороной ответчика был предоставлен технический ответ по результатам несущих и ограждающих конструкций нежилого помещения № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> «Б», выполненный в 2020 году ООО «Независимая экспертиза» по заказу ООО «Липецкий дизайн».
Согласно данному отчету, в результате выполненных изменений из нежилого помещения № общей площадью 3,5 кв.м., № общей площадью 3,5 кв.м., № общей площадью 3,5 кв.м., № общей площадью 3,7 кв.м., № общей площадью 12,9 кв.м. и мест общего пользования образовалось помещение №, общей площадью 28,0 кв.м.
Все мероприятия по перепланировке нежилого помещения № выполнены технически грамотно и не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные регламентом, а потому разрешение на строительство (реконструкцию) нежилого помещения № не требуется.
Сторона ответчика полагает, что по аналогии с приведенным помещением №, была произведена перепланировка помещений № и №, в связи с чем требования истца удовлетворены быть не могут.
Таким образом, для правильного разрешения постановленного перед судом вопроса, требуется правовая квалификация произведенных работ, с точки зрения возможности их отнесения к реконструкции или перепланировки.
Судом бесспорно установлено, не оспаривалось ответчиком, что им были произведены следующие виды работ:
- организована перегородка в помещении № (в коридоре здания), установленную перед входом в помещение № и соединяющую стену помещения № с внутренней поверхностью наружной стены и потолком здания;
- установлены дверная коробка и дверь, расположенные в наружной (фасадной) стене здания и предназначенные для входа/выхода в принадлежащее ответчику помещение №.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Порядок проведения переустройства (перепланировки) жилых помещений установлен ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).Таким образом, нормы жилищного законодательства предусматривают административный порядок переустройство и (или) перепланировка жилого помещения.
Вместе с тем, ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
О возможности применения по аналогии закона названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям, вытекающим из споров с регистрацией изменений нежилых помещений в результате их перепланировки, разъяснено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 N 307-ЭС16-10385.
В соответствии со статьей 289 и пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Те же положения содержит и пункт 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (части 1, 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Несмотря на то, что в результате действий ответчика произошло уменьшение части общего имущества в виде уменьшения площади помещения №, что не оспаривал ответчик, им не было получено согласие всех собственников помещений в Торговом центре.
Аналогично, демонтировав кирпичную стену и остекление, которые относились к общему имуществу всех собственников помещений, ответчик не получил их согласие на проведение такого рода работ.
Наружная поверхность стен, фасад в целом, как совокупность ограждающих и несущих конструкций, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, следовательно, все работы, связанные с такими объектами, должны осуществляться с согласия собственников всех помещений торгового центра.
Однако, как было пояснено выше, ответчик, во-первых, не присоединял крыльцо (не является общим имуществом, было сооружено застройщиком) к своему помещению, а, во-вторых, не проводил перепланировку, произведя улучшение ограждающих конструкций крыльца. Ответчик считает, что на эти действия не требуется получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч.1 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Принимая во внимание, что в результате действий ответчика произошло уменьшение площади общего имущества собственников помещений торгового центра, суд приходит к выводу, что имела место реконструкция, произведенная с нарушением требований как жилищного, так и градостроительного законодательства: не соблюдён административный регламент, а также не получено согласие всех собственников помещений в торговом центре.
При изложенных обстоятельствах, исковые требования, заявленные ТСН «ТЦ «Подарочный» подлежат удовлетворению в полном объеме.
Принимая во внимание объем работ, который должен произвести ответчик, суд полагает возможным установить срок исполнения решения суда в течение двух месяцев, со дня вступления решения суда в законную силу.
На основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ). Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 ГК РФ).Начисление предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов на сумму судебной неустойки не допускается.
Истцом заявлено требование о взыскании судебной неустойки в размере 5000 рублей за каждый день просрочки.
Ответчик и его представители просили снизить указанный размер, основываясь на положениях ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку целью судебной неустойки является побуждение должника к исполнению судебного акта, а не взыскание завышенного размера компенсации, исключающее с учетом имущественного положения должника достижение цели стимулирования его к исполнению судебного акта, снизив размер неустойки до 100 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.
Заявленный истцом размер 5000 рублей не в полной мере отвечает критериям адекватности, соразмерности и соответствует принципам, указанным в статье 1 ГК РФ и достаточности для защиты нарушенного права в целях побуждения ответчика к надлежащему исполнению им решения суда.
При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ к числу судебных расходов относится так же государственная пошлина.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой со-стоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В данном случае сторона истца понесла судебные расходы по данному делу в виде уплаты истцом государственной пошлины при обращении в суд с указанным иском в размере 6000 рублей, что подтверждается чеком, которые подлежат возмещению истцу путем взыскания этой денежной суммы расходов с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Обязать ФИО2 в течение двух месяцев с даты вступления в законную силу решения суда привести здание ТСН «ТЦ «Подарочный» в первоначальное состояние согласно действующей документации путем демонтажа перегородки, разделившей помещение № и места общего пользования №; демонтажа дверного проема с установкой дверного блока, восстановления витражного остекления в помещении №.
Взыскать с ФИО2 в пользу ТСН «ТЦ «Подарочный» в случае неисполнения решения суда 100 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного акта, судебные расходы в размере 6 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Н.А. Санкина
Мотивированное решение изготовлено 15.12.2023.