Дело № 2-683/2022
УИД 51RS0011-01-2022-000824-36
Решение в окончательной форме изготовлено 25 ноября 2022 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 ноября 2022 года
г. Оленегорск
Оленегорский городской суд Мурманской области в составе
председательствующего судьи Бахаревой И.В.,
при секретаре судебного заседания Востриковой С.В.,
с участием истца ФИО1 и его представителя адвоката Орловой А.Э.,
представителя ответчиков ООО «САНА+», ООО «СЗ ЖилСтрой» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖилСтрой», Обществу с ограниченной ответственностью «САНА+» о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР» - Агентство недвижимости «САНА – PLUS», ООО «САНА+» об обязании заключить договор купли-продажи квартиры ..., расположенной на ... этаже многоквартирного дома ... со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземным паркингом, в районе пересечения улиц ... и ... в городе ..., на условиях, предусмотренных договором оказания услуг № 007900705 от 27 февраля 2020 года с актом о подборе квартиры, заключенным с Агентством недвижимости «САНА– PLUS», с ценой договора 2 315 000 рублей.
В обоснование иска указал, что в феврале 2020 года, проанализировав размещенные объявления по предлагаемым к продаже квартирам, и располагая денежными средствами для этого, обратился в компанию «САНА».
27 февраля 2020 года между ним и Агентством недвижимости «САНА PLUS» (ООО «Центр юридических услуг «Регистр»), аккредитованным ООО «САНА+», агентством недвижимости, был заключен договор оказания услуг № 007900705, согласно которому исполнитель обязался оказать ему услуги по подбору квартиры, отвечающей его требованиям, с целью дальнейшего приобретения в собственность.
В дальнейшем был подписан акт о подборе квартиры по вышеуказанному адресу, определена её стоимость в размере 2 315 000 рублей, без учета скидки, предоставляемой по квартирному сертификату.
Срок подписания договора на приобретение указанной квартиры в собственность был определен – не позднее 10 календарных дней с момента получения уведомления о готовности договора, дата, не позднее которой исполнитель обязался уведомить о готовности договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома к подписанию – не позднее 31 декабря 2021 года.
Одновременно выданы: квартирный сертификат на получение скидки; Приложение № 1 к акту - 2Технические характеристики и описание строительной готовности квартиры» с копией Разрешения на строительство от 24 мая 2019 года; пописаны Правила совместной эксплуатации многоквартирного дома, которые являлись договором присоединения.
Оказанная услуга была им оплачена в размере 57 000 рублей.
Письмом от 14 мая 2021 года ООО «САНА+» уведомила его, что стоимость забронированной квартиры составляет 3 126 000 рублей.
29 декабря 2021 года в офисе Агентства недвижимости «САНА PLUS» ему было предложено подписать договор купли-продажи указанной квартиры по цене 3 126 000 рублей, что не соответствовало условиям ранее заключенного договора по бронированию квартиры, кроме того, изменилась площадь квартиры с 47,79 м2 на 45,2 м2.
30 декабря 2021 года он предложил ответчикам, а также ООО «ЖилСтрой», от имени которого выступало ООО «САНА+» при заключении договора купли-продажи внести изменения в части стоимости квартиры исходя из первоначальных условий и её площади, претензией от 30 февраля 2022 года потребовал заключить договор купли-продажи на прежних условиях, однако, письмом от 14 февраля 2022 года его уведомили, что бронь с его квартиры снята в связи с не подписанием договора купли-продажи в 10-дневный срок с момента получения уведомления.
Просит обязать ООО «САНА+» заключить с ним договор купли-продажи квартиры ..., расположенной на ... этаже многоквартирного дома ... со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземным паркингом, в районе пересечения улиц ... и ... в городе ..., на условиях, предусмотренных договором оказания услуг № 007900705 от 27 февраля 2020 года с актом о подборе квартиры, заключенным с Агентством недвижимости «САНА PLUS», с ценой договора 2 315 000 рублей.
Определением суда от 13 октября 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Специализированный застройщик «ЖилСтрой».
В судебном заседании истец изменил исковые требования, просил обязать ООО «СЗ «ЖилСтрой», ООО «САНА+» заключить с ним договор купли-продажи указанной выше квартиры с ценой договора 2 315 000 рублей.
В письменных дополнениях в обоснование исковых требований указывает, что к возникшим правоотношениям применимы требования пункта 2 статьи 437 Гражданского кодекса РФ, согласно которому содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, дающего предложение. Заключить договор на указанных в предложении условии любым, кто отзовется, признается офертой (публичной офертой).
Обращает внимание, что непосредственно застройщик (инвестор) ООО «СЗ «ЖилСтрой» и действующее от его имени по доверенности «САНА+» договоры с покупателями квартир не заключали. Согласно рекламе реализовывать квартиры были вправе только три аккредитованных агентства недвижимости, в том числе «Центр юридических услуг «РЕГИСТР»- Агентство недвижимости «САНА PLUS».
Просит учесть, что на момент заключения 27 февраля 2020 спорного договора заключить договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома не представлялось возможным, несмотря на финансовую возможность у истца.
Указывает, что заключения договоров купли-продажи и предварительных договоров купли-продажи в отношении будущей недвижимой вещи является возможным, а сведений, указанных в Акте о подборе квартиры и технических характеристиках достаточно для определения объекта договора.
Полагает, что заключенный спорный договор содержит все признаки предварительного договора купли-продажи конкретной квартиры, а выдача агентством сертификата, по своей сути является завуалированным способом получения первого взноса (отвечающего признакам аванса) в счет оплаты квартиры, о котором говорилось в рекламе в размере 2.5 % от стоимости квартиры.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Орлова А.Э. поддержали заявленные требования по основаниям, указанным в уточненном исковом заявлении и пояснениям к нему. Обратили внимание на признаки аффилированности ООО «САНА +», ООО «СЗ «ЖилСтрой», ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР»- Агентство недвижимости «САНА PLUS».
Представитель ответчиков ООО «САНА+», ООО СЗ «ЖилСтрой» ФИО2 исковые требования не признала в полном объёме, по доводам, изложенным в письменных возражениях, указывая, что между истцом и ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР» 27 февраля 2020 года заключен договор № 007900705 оказания услуг, по условиям которого исполнитель принял на себя обязательство оказать ФИО1 услугу по подбору отвечающей требованиям Заказчика квартиры», а истец принял на себя обязательство в полном объеме произвести оплату стоимости услуги по подбору квартиры в день подписания сторонами Акта о подборе квартиры. В тот же день сторонами был подписан Акт о подборе квартиры, в котором заказчик подтвердил, что услуга по подбору квартиры оказана качественно и в полном объеме – заказчику подобрана квартира № ... в строящемся многоквартирном доме по ул. ... в л. ... в г..... Истец оплатил на счет ООО «Центр юридических услуг «Регистр» за оказанную услугу оговоренную договором и актом стоимость оказания услуги.
Обращает внимание, что из буквального значения содержащихся в заключенном между истцом и ответчиком Договора слов и выражений следует, что воля сторон была направлена не на заключение предварительного договора купли-продажи, а на заключение договора об оказании услуг. Доказательств того, что истец был введен ответчиком относительно правовой природы договора в заблуждение не представлены.
Такого вида договора как «бронирование квартиры» Гражданский кодекс РФ не содержит, однако, фактически квартира была исключена из перечня свободных квартир в связи с тем, что ФИО1 имеет намерение в дальнейшем ее приобрести.
Указывает, что заключенный сторонами договор не может быть признан предварительным договором, так как не содержит обязательств в будущем заключить какой-либо основной договор и не определен предмет основного договора, который будет заключен сторонами в будущем (ДДУ, купля-продажа, купля-продажа с рассрочкой). Поскольку из заключенного сторонами договора нельзя с достоверной точностью установить какой конкретный вид договора стороны намерены заключить в будущем, полагает, что указанное полностью исключает правовую возможность квалифицировать заключенный договор как предварительный.
Просит учесть, что ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР» не является ни застройщиком, ни инвестором строительства многоквартирного жилого дома по ул. ... д. ... в г..... При этом, ни застройщиком, ни инвесторами нотариальная доверенность, предоставляющая ему право н6а заключение сделок, указанных в акте о подборе квартиры от 27.02.2020, не оформлялась.
Обращает внимание, что оплаченные истцом на счет ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР» денежные средства являются стоимостью оказанных ответчиком ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР» услуг. В связи с существенным ростом цен на строительные материалы и работы (услуги), повлекшим значительное удорожание возводимого жилья. Между ООО «САНА+» и застройщиком объекта была достигнута договоренность о предоставлении лицам, заключившим с аккредитованными ООО «САНА+» агентствами недвижимости договоров по подбору квартир. Права отказаться от подобранной квартиры с полным возвратом оплаченных за подбор квартиры средств.
Просит также учесть, что между ООО «САНА+» и истцом отсутствуют какие – либо договорные отношения. Каких – либо сделок с ФИО1 ООО «САНА+» не заключало, обязательств по заключению с ним в будущем каких-либо договоров на себя не принимало.
Указывает, что вопреки доводам истца договор купли-продажи квартиры нельзя отнести к категории публичных договоров.
Ответчик ООО «Центр юридических услуг «Регистр» своего представителя в судебное заседание не направил, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Исходя из положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов.
Согласно п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Судом установлено, что 27 февраля 2020 года ФИО1 С.Ю. (заказчик) и ООО Агентство недвижимости «САНА PLUS» (ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР» (исполнитель) заключили договор оказания услуг № 007900705, согласно которому исполнитель обязался оказать заказчику услуги по подбору отвечающей требованиям заказчика квартиры с целью дальнейшего приобретения ее в собственность заказчика и последующему оформлению договора, предметом которого будет приобретение квартиры в собственность заказчика: договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора купли-продажи квартиры, либо договора купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа.
Стоимость оказания услуги по подбору квартиры по настоящему договору составляет 2,5% от стоимости подобранной заказчику квартиры, округленные до тысяч в большую сторону (конкретная сумма указывается в акте о подборе квартиры, Приложении 1 к настоящему договору) (п.2 договора).Денежные средства в размере 57 000 рублей перечислены ФИО1 на счет ООО «Центр юридических услуг «Регистр».
В соответствии с п.4 договора услуга исполнителя по подбору квартиры считается полностью оказанной заказчику в момент подписания сторонами акта о подборе квартиры.
27 февраля 2020 года истцом и ООО «Центр юридических услуг «Регистр» подписан акт о подборе квартиры, которым стороны подтвердили оказание услуг по подбору квартиры согласно договору от 27 февраля 2020 года № 007900705 качественно и в полном объеме.
Из указанного акта следует, что заказчику подобрана квартира в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземным паркингом в районе пересечения улиц ... и ... в г...., земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: Российская Федерация, ..., ... городской округ, г...., жилой район ..., улица ..., дом ... в жилом комплексе «САНА - Высокий стандарт», номер квартиры ... В акте указана стоимость квартиры в размере 2 315 000 рублей.
Из акта о подборе квартиры от 27 февраля 2020 года следует, что оплата стоимости квартиры должна быть произведена:
- по договору купли-продажи квартиры - не менее 20% от стоимости квартиры - в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи квартиры, остальная часть денежных средств - в течение двух месяцев с даты подписания договора;
- по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома – не менее 10% от стоимости квартиры – в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора участия в долевом строительстве, остальная часть денежных средств не позднее 31 июля 2021 года;
- по договору купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа – не менее 20% от стоимости квартиры - в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа, остальная часть денежных средств выплачивается путем внесения ежемесячных платежей, включающих в себя как частичную оплату стоимости квартиры так и сумму начисленных процентов на невыплаченную часть (сумму рассрочки).
Срок подписания заказчиком договора, предметом которого будет являться приобретение квартиры в его собственность - не позднее 10 календарных дней с момента получения от исполнителя уведомления о готовности договора к подписанию. Дата, не позднее которой исполнитель уведомляет заказчика о готовности договора купли-продажи к подписанию - не позднее 31 декабря 2021 года; договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома – не позднее 01.08.2021 года.
Застройщиком дома, в котором расположена подобранная истцу квартира, является ООО «Специализированный застройщик «Проект Финанс». Срок ввода дома в эксплуатацию до 01 февраля 2022 года.
Письмом от 14 мая 2021 года ООО «САНА+» сообщило ФИО1 об изменении стоимости жилого помещения с 2 315 000 рублей до 3 126 000 рублей.
Уведомлением от 27.12.2021 ФИО1 извещен о готовности к подписанию договора купли-продажи подобранной квартиры в жилом доме ... на ул. ... в г. ... и стоимостью с учетом скидки 3 126 000 рублей. К уведомлению приложен проект договора купли-продажи квартиры.
30 декабря 2021 года ФИО1 в адрес ООО «САНА+», ООО «САНА PLUS» направлено письмо, в котором указано о недопустимости изменения условий договора в одностороннем порядке (изменение стоимости квартиры на 3 126 000 рублей и площади квартиры на 45,2 м2) и требованием внести указанные изменения в предложенный ему проект договора купли-продажи.
Письмом от 14 февраля 2022 года ООО «САНА+» известило ФИО1 о снятии брони с квартиры № ... в жилом доме ... на ул. ... в г. ... в связи с не подписанием в установленный срок договора купли-продажи квартиры.
Согласно сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН собственником квартиры ... в доме ... на ул. ... в г.... является ООО «СЗ ЖилСтрой» на сонговании акта приема передачи от 24.11.2021 года.
В феврале 2022 года (указано 30 февраля – вероятно, опечатка) ФИО1 направил в адрес ООО «САНА+», ООО «СЗ «Жилстрой», ООО «САНА PLUS» (ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР») претензию о выполнении условий договора.
Как следует из имеющегося в материалах дела подтверждения аккредитации, ООО «САНА+», действуя от имени и в интересах предпринимателей и компаний, входящих в группу «САНА», подтверждает, что Центр юридических услуг «РЕГИСТР» является аккредитованным партнером ООО «САНА+», уполномоченным осуществлять на возмездной основе поиск клиентов, подбор, бронирование квартир и иных объектов недвижимости, реализуемых ООО «САНА+» по доверенности либо на основании договора от имени и в интересах предпринимателей и компаний, входящих в группу «САНА».
Анализируя представленные по делу доказательства в их совокупности с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, с учетом действующего правового регулирования сложившихся между сторонами правоотношений, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о том, что стороны, заключая договор оказания услуг от 27 февраля 2020 года, фактически имели в виду предварительный договор с обязательством заключить в последующем договор купли-продажи, не имеется.
Об этом свидетельствует статус ООО «САНА PLUS» (ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР»), которое не является застройщиком спорного объекта, не имеет полномочий от имени ООО «САНА+» либо ООО «СЗ «ЖилСтрой» на заключение каких-либо сделок в отношении спорного объекта недвижимости, следовательно не уполномочено на заключение договора купли-продажи квартиры с истцом. Исходя из представленных доказательств ООО «САНА PLUS» (ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР») осуществило подбор квартиры в интересах истца на определенный срок, в связи с чем спорная квартира в течение установленного сторонами срока была снята с продаж и не предлагалась другим лицам, застройщиком квартира иным лица не реализована.
Оснований для квалификации заключенного между ФИО1 и ООО «САНА PLUS» (ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР») договора № 007900705 от 27 февраля 2020 года как предварительного и применения к возникшим между сторонами правоотношениям соответствующих норм материального права, суд не находит.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ). В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п.5 ст.429 ГК РФ применяется п.4 ст.445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В п.14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п.43, 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абз.1 ст.431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п.5 ст.10, п.3 ст.307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст.431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п.п.2 и 3 ст.421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
Исходя из буквального значения содержащихся в договоре № 007900705 от 27 февраля 2020 год, акте о подборе квартиры от 27 февраля 2020 года слов и выражений, сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд не усматривает достаточных оснований полагать, что ООО «САНА PLUS» (ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР»), действующее в своих интересах либо в интересах иных лиц, обязалось заключить в будущем договор купли-продажи квартиры № ..., расположенной в жилом комплексе «...» по адресу: г. ..., жилой район ..., ул. ... д. ....
Доводы стороны истца об аффилированности ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР» - Агентство недвижимости «САНА – PLUS», ООО «САНА+», ООО СЗ «ЖилСтрой», согласованности их действий, преследовании противоправной цели при заключении договора об оказании услуг, а также цели продажи имущества по более высокой цене не подтверждены надлежащими доказательствами. Указанные доводы сводятся к установлению иных обстоятельств по спору.
Также не имеют значения доводы о наличии у истца денежных средств для заключения договора купли-продажи квартиры на день заключения договора оказания услуг по подбору квартиры.
При таких обстоятельствах основания для возложения обязанности на ООО «СЗ «ЖилСтрой», ООО «САНА+» по заключению с ФИО1 договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных договором оказания услуг № 007900705 от 27.02.2020 года с актом о подборе квартиры, заключенным с ООО «Центр юридических услуг «Регистр» - Агентством недвижимости «САНА PLUS», объектом которого является квартира № ... в доме 50 на ул.... жилого района ... в городе ... Республики ... с ценой договора 2 315 000 рублей не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194,198 233, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖилСтрой», Обществу с ограниченной ответственностью «САНА+» о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры № ... в доме ... на ул.... в г. ... Республики ..., кадастровый номер <данные изъяты> на условиях, предусмотренных договором оказания услуг № 007900705 от 27.02.2020 года, заключенным между ФИО1 и ООО «Центр юридических услуг «РЕГИСТР» -Агентстовм недвижимости «САНА PLUS» с ценой договора 2 315 000 рублей – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Оленегорский городской суд.
Председательствующий: И.В. Бахарева