Решение по делу № 3А-276/2023 от 21.08.2023

УИД 59OS0000-01-2023-000235-93

Дело № 3а-276/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2023 года Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Юрченко И.В.,

при секретаре Смирновой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12 мая 2023 года № ОРС-59/2023/000463, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:923 в размере его рыночной стоимости,,

установил:

ФИО1 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее также – ГБУ «ЦТИ ПК») от 12 мая 2023 года № ОРС-59/2023/000463 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:923 в размере его рыночной стоимости, одновременно заявлены требования об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 апреля 2023 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта капитального строительства: нежилого помещения с кадастровым номером **:923, площадью 326,3 кв.м., расположенного по адресу: **** 59/1, 10 этаж. Кадастровая стоимость объекта не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы заявителя.

Решением ГБУ «ЦТИ ПК» от 12 мая 2023 года отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что основания, по которым административный ответчик отказал ему в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, приведенные в решении от 12 мая 2023 года являются необоснованными и незаконными, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:923 в размере его рыночной стоимости 12424 000 рублей по состоянию на 19 апреля 2023 года.

Административный истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представителем административного истца представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указывает, что против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной судебным экспертом, не возражает.

Административный ответчик ГБУ «ЦТИ ПК» в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором выражает согласие с выводами судебного эксперта, доводы, изложенные в возражениях, поддерживает.

Заинтересованные лица Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, администрация г. Перми в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п, которым установлена дата перехода к применению на территории Пермского края положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Пермском крае применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 1 января 2021 года на территории Пермского края вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **:923, площадью 326,3 кв.м., расположенного по адресу: **** 59/1, 10 этаж, кадастровая стоимость которого определена в размере 19489641,22 руб. Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Административным истцом 19 апреля 2023 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:923 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 апреля 2023 года в размере 12424 000 рублей, определенной в отчете об оценке № 35/23 от 19 апреля 2023 года, выполненном оценщиком Б.

ГБУ «ЦТИ ПК» 12 мая 2023 года, в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», принято мотивированное решение № ОРС-59/2023/000463 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 7 ФСО VI, подпунктов 1,2,3,4,6,7,8,9, 10 пункта 3 ФСО IV, подпунктам 1, 2 пункта 10 ФСО V, подпунктов 3,4 пункта 9 ФСО V, подпункта «д» пункта 22 ФСО №7.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению административным ответчиком.

Срок рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюден.

Содержание решения ГБУ «ЦТИ ПК» № ОРС-59/2023/000463 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения ГБУ «ЦТИ ПК» соблюден.

На основании определения Пермского краевого суда от 15 июня 2023 года, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту П..

Во исполнение указанного определения Пермского краевого суда экспертом представлено заключение эксперта № 23/20 от 19 июля 2023 года.

Согласно заключению эксперта в отчёте об оценке № 35/23 от 19 апреля 2023 года, выполненном оценщиком Б. имеются ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – объекта недвижимости с кадастровым номером **:923 определена в размере 16268 000 рублей по состоянию на 19 апреля 2023 года.

По результатам проведенного анализа на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и требованиям Федеральных стандартов оценки, экспертом выявлено следующее.

П. 2.4.5-2.4.7, 2.4.11-2.4.14 таблицы - стр.4-5 Отчета:

- нарушен п.3.2 ФСО IV - «цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки». Оценщик не раскрыл предпосылки для определения стоимости, не указал соответствующие нормативные акты.

- нарушен п.3.3 ФСО IV - отсутствует указание на то, что оценка проводится в соответствии с ФЗ.

- нарушен п.3.4 ФСО IV - отсутствует информация о предпосылках стоимости.

- нарушен п.3.6 ФСО IV - отсутствует пункт «Специальные допущения, иные существенные допущения».

- нарушен п.3.7 ФСО IV - отсутствует пункт «Ограничения оценки»;

- нарушен п.3.8 ФСО IV - отсутствует пункт «Ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке объекта оценки»;

- нарушен п.3.9 ФСО IV - отсутствует пункт «Указание на форму составления отчета об оценке».

В экспертируемом отчете был применен сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах этого подхода. По мнению эксперта, отказ от применения затратного и доходного подходов является обоснованным. В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж. Эксперт считает, что оценщик выбрал корректные и уместные методы оценки.

Однако имеются замечания по содержанию отчета, методологии и корректности проведенных расчетов, устранение которых может повлиять на конечный результат.

На стр. 64-67 оценщиком осуществлен выбор объектов сравнения для расчета рыночной стоимости объекта оценки. Несмотря на то, что на дату оценки рынок офисной недвижимости г. Пермь достаточно развит и активен, в качестве аналогов оценщиком выбраны офисные помещения, предлагаемые к продаже в 2021 году. Обоснование этого выбора в отчете не приведено.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что представленный отчет об оценке № 35/23 от 19 апреля 2023 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Выявленные экспертом в отчете об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ отчет вводит в заблуждение и является недостоверным, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Выводы эксперта свидетельствуют о том, что оспариваемое решение бюджетного органа является законным, поскольку отчет об оценке содержит недостатки, влияющие на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, позволяющих прийти к выводу о том, что отчет об оценке № 35/23 от 19 апреля 2023 года, выполненный оценщиком Б., мог быть принят ГБУ «ЦТИ ПК» для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, соответственно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ «ЦТИ ПК», в связи с чем в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 12 мая 2023 года № ОРС-59/2023/000463 следует отказать.

В связи с тем, что в отчете об оценке № № 35/23 от 19 апреля 2023 года имеются ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом определен размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 16268 000 рублей по состоянию на 19 апреля 2023 года.

В данном случае заключение эксперта П. может быть использовано в качестве надлежащего доказательства в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение эксперта № 23/20 от 19 июля 2023 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего наличие в отчете об оценке, представленном административным истцом, ошибок, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 19 апреля 2023 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы судебной оценочной экспертизы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:923 следует установить в размере 16 268 000 рублей по состоянию на 19 апреля 2023 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 19 апреля 2023 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 326,3 кв.м., расположенного по адресу: **** 59/1, кадастровый номер **:923 равной его рыночной стоимости в размере 16 268 000 рублей по состоянию на 19 апреля 2023 года.

В удовлетворении административного иска ФИО1 о признании незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12 мая 2023 года № ОРС-59/2023/000463 отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 апреля 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2023 года