Решение по делу № 02-4953/2025 от 19.11.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

УИД 77RS0031-02-2025-005515-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2025 года адрес

Хорошевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Сорокиной С.В., при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4953/2025 по иску ФИО1 к фио, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам фио, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в обоснование своих требований указав, что фио является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, общей площадью 43,8 кв.м, этаж 3, с кадастровым номером 77:08:0008002:9005. Указанная ½ доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) принадлежит ФИО1 на основании договора передачи квартиры в собственность от 15.03.2006, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 11.05.2006 сделана запись регистрации № 77-77-08/042/2006-566, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 12.03.2025. Ранее вторая доля квартиры принадлежала фио на праве собственности. 25.03.2024 истец получил от фио простое письмо от 20.03.2024 (РПО № 12318187214413) с уведомлением о продаже доли в квартире и предложением использовать право преимущественной покупки. В ответ на указанное письмо фио своим письмом от 15.04.2024 (РПО № 12318188215594) выразил согласие воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить долю фио Письмо получено фио 19.04.2024. Ответа на письмо истца фио не направила, на связь после этого не выходила, в спорной квартире не появлялась. При этом фио является супругой фио, отца истца. С момента направления уведомления о продаже истец виделся со своим отцом, но он также не высказал никаких намерений о продаже доли, не обсуждал условия сделки и не согласовывал дату заключения сделки, хотя у него были сведения от истца о том, что тот намерен сохранить данную квартиру в собственности семьи для дальнейшего проживания с семьей в этой квартире. Также истец неоднократно сообщал отцу, что в случае, если ему нужны будут денежные средства за указанную долю, то истец выкупит данную долю и выплатит денежные средства за данное имущество. В феврале 2025 года истцу стало известно о продаже фио в нарушение преимущественного права покупки истца ½ доли в праве общей долевой собственности. Так, 02.11.2024 между фио (продавец) и ФИО3, ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, договор удостоверен фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио, зарегистрирован в реестре за № 25/232-н/77-2024-8-1661. Согласно вышеуказанному договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру фио передала, а ФИО3 3.Ш. и ФИО2 приняли в общую совместную собственность и оплатили на условиях, указанных в договоре, принадлежащую фио ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: адрес, Строгино, адрес. Кадастровая стоимость квартиры составляет сумма, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2024-268693766, выданной 02.11.2024 Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Москве. Кадастровая стоимость ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет сумма Согласно п. 4 договора стороны оценили указанную ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру в размере сумма В силу п. 4.1 договора фио и ФИО2 купили у фио указанную ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру за сумма в общую совместную собственность. При этом нотариусом согласно п. 9 договора сторонам договора разъяснено, что телеграммы от 27.07.2024 Nº 3125222/105/021 и от 20.09.2024 № 261001 о предстоящем отчуждении вышеуказанной ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру собственнику квартиры ФИО1 не вручены, адресат выбыл. Таким образом, истец не был надлежащим образом, в письменной форме уведомлен фио о намерении продать свою долю посторонним лицам. Тем самым было нарушено принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

На основании изложенного истец просит осуществить перевод прав и обязанностей покупателя ½ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, Строгино, адрес, с ответчиков на истца по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 02.11.2024; по исполнении фио обязанности покупателя по передаче сумма продавцу фио в счет уплаты покупной стоимости доли, внести в ЕГРН сведения о приобретении права собственности фио на жилое помещение по адресу: адрес, Строгино, адрес.

Представитель истца ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчиков фио, ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, пояснил суду, что требования законодательства об извещении сособственника недвижимого имущества, имеющего преимущественное право покупки, о продаже доли соблюдены продавцом фио в полном объеме.

Представитель третьего лица фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по аналогичным основаниям, которые подробно изложены в письменном отзыве на иск.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив и исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований.

В соответствии с положениями ст. 9 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Таким образом, по смыслу положений ст. 250 ГК РФ, установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

В соответствии с ч. 4 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

Как установлено судом и следует из материалов дела, фио является собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, общей площадью 43,8 кв.м, этаж 3, с кадастровым номером 77:08:0008002:9005.

Указанная ½ доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру) принадлежит ФИО1 на основании договора передачи квартиры в собственность от 15.03.2006, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 11.05.2006 сделана запись регистрации № 77-77-08/042/2006-566, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 12.03.2025.

Ранее вторая доля квартиры принадлежала фио на праве собственности.

Указанные обстоятельства также подтверждаются материалами регистрационного дела в отношении спорного недвижимого имущества.

Из пояснений истца следует, что в феврале 2025 года истцу стало известно о продаже фио ½ доли в праве общей долевой собственности.

Так, 02.11.2024 между фио (продавец) и ФИО3, ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, договор удостоверен фио, временно исполняющей обязанности нотариуса адрес фио, зарегистрирован в реестре за № 25/232-н/77-2024-8-1661.

Согласно вышеуказанному договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру фио передала, а ФИО3 3.Ш. и ФИО2 приняли в общую совместную собственность и оплатили на условиях, указанных в договоре, принадлежащую фио ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: адрес, Строгино, адрес.

Кадастровая стоимость квартиры составляет сумма, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2024-268693766, выданной 02.11.2024 Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Москве.

Кадастровая стоимость ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет сумма

Согласно п. 4 договора стороны оценили указанную ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру в размере сумма

В силу п. 4.1 договора фио и ФИО2 купили у фио указанную ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру за сумма в общую совместную собственность.

Истец ссылается на нарушение истцом при заключении вышеуказанной сделки положений ст. 250 ГК РФ.

Между тем, 25.03.2024 истец получил от фио простое письмо от 20.03.2024 (РПО № 12318187214413) с уведомлением о продаже доли в квартире и предложением использовать право преимущественной покупки.

В ответ на указанное письмо фио своим письмом от 15.04.2024 (РПО № 12318188215594) выразил согласие воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить долю фио

Письмо получено фио 19.04.2024.

27.05.2024 фио направила в адрес истца договор купли-продажи доли в квартире заказным письмом с уведомлением и описью вложения, однако указанный договор истцом не получен, письмо возвращено отправителю, что подтверждается почтовыми документами.

27.07.2024 и 20.09.2024 фио направлялись телеграммы в порядке, установленном приказом Минцифры России от 03.02.2022 № 85 «Об утверждении Требований к оказанию услуг телеграфной связи» (Зарегистрировано в Минюсте России 02.06.2022 № 68707), на имя истца, которые также не были получены истцом.

Каких-либо доказательств того, что спорные телеграммы не были вручены адресату по обстоятельствам, от него не зависящим, суду истцом не представлено.

В судебном заседании был допрошен в качестве свидетеля отец истца фио, который показал суду, что встречался с истцом в июне 2024 года, вручил ему договор купли-продажи доли в квартире, однако истец отказался его получать. фио уклонялся от получения извещения о продажи квартиры, препятствуя ее продаже.

Суд принимает во внимание показания свидетеля фио, поскольку они последовательны, непротиворечивы, кроме того, факт общения истца со свидетелем в юридически значимый период стороной истца не оспаривался.

Истец ссылается на свое фактическое проживание по другому адресу, в подтверждение чего представляет копию свидетельства о государственной регистрации права от 20.04.2009, справку СНТ «Рябинушка», а также указывает на то, что фио было известно о фактическом местонахождении истца по адресу: адрес, г.адрес, адрес «Рябинушка», уч. 42.

Между тем, из материалов дела следует, что адресом регистрации истца по месту жительства является адрес, фактическое проживание истца не по месту регистрации, которым и обусловлено неполучение извещений по адресу регистрации, не свидетельствует о несоблюдении в отношении него продавцом фио процедуры по уведомлению о намерении продать долю в праве собственности на квартиру.

Так, в соответствии с положениями ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, осуществление лицом своих прав и обязанностей, связанных с местом проживания, находится в зависимости от волеизъявления такого лица, которое при добросовестном отношении должно позаботиться о получении почтовой корреспонденции, направляемой на его имя по месту регистрации.

Согласно п. п. 1, 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713), согласно которым местом жительства гражданина в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом, признается место его регистрации по месту жительства.

Не проживая постоянно по адресу регистрации, истец, исходя из принципов добросовестности, заботливости и разумности своих действий, не был лишен возможности обратиться в почтовое отделение с заявлением о перенаправлении ей поступающей по адресу регистрации корреспонденции на адрес фактического проживания, однако каких-либо доказательств тому, что истец обращался с соответствующим заявлением о перенаправлении поступающей корреспонденции, суду не представлено.

Таким образом, утверждения истца о нарушении преимущественного права покупки необоснованно, противоречит фактическим обстоятельствам и доказательствам по делу, поскольку в действительности, все требования законодательства третьим лицом были соблюдены, сделка сторонами исполнена.

Извещение о сделке направлено и в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ считается полученным.

При таких обстоятельствах, материалами дела установлена достаточная совокупность совершения третьим лицом фио необходимых, возложенных на нее законом действий по соблюдению преимущественного права истца на приобретение им доли в спорном имуществе, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что у третьего лица имелись основания для заключения спорного договора купли-продажи имущества с ответчиками.

Истцом внесены денежные средства на депозит Управления Судебного департамента в адрес в размере сумма, что подтверждено чеком по операции от 12.11.2025.

Однако доказательств того, что истец просил заключить с ним договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности либо он имел денежные средства, достаточные для покупки спорной доли на момент совершения сделки, истцом в материалы гражданского дела не представлено.

Подтверждение наличия денежных средств на приобретение спорной доли только лишь на момент рассмотрения дела в суде не может свидетельствовать о том, что в период совершения сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, истец располагал данной суммой и выразил надлежащим образом готовность ее приобретения.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что фио надлежащим образом исполнила свою обязанность по извещению сособственника квартиры № 298, расположенной по адресу: адрес, о намерении продать принадлежащую ей долю, а истец не воспользовался имеющимся у него преимущественным правом покупки этой доли, истцом не представлены объективные доказательства, свидетельствующие о нарушении фио преимущественного права покупки доли спорной квартиры и возможности приобретения доли в праве общей собственности по цене, за которую она была продана ответчикам, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Остальные исковые требования ФИО1 являются производными и также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к фио, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Хорошевский районный суд адрес.

Решение принято в окончательной форме 19.01.2026

Судья С.В. Сорокина