Судья: Сорокина Е.Б. Дело № 33а-7476/2023(2а-2094/2023)

64RS0045-01-2023-002208-78

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 сентября 2023 года город Саратов

Судебная коллегия по административным делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Чаплыгиной Т.В.,

судей Совкича А.П., Дементьева А.А.,

при секретаре Сергеевой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шмидта ФИО11 к министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство.

по апелляционной жалобе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области,

на решение Кировского районного суда города Саратова от 23 мая 2023 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Чаплыгиной Т.В., объяснения представителя министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области Крыловой ФИО12., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя административного истца ФИО1 ФИО13 и ФИО2 ФИО14., обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

Шмидт ФИО15. обратился с указанным административным иском, в котором просил признать незаконным Уведомление министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства (далее также – ЖКХ) Саратовской области от 23 марта 2023 года № об отказе в выдаче разрешения на строительство здания гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения, по адресу: <адрес>.; обязать министерство строительства и ЖКХ Саратовской области в течение 10 дней с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта подготовить и выдать Шмидту ФИО16. разрешение на строительство здания гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения, по адресу: <адрес>

Требования мотивированы тем, что Шмидт ФИО17., являясь собственником земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании государственной регистрации права от <дата> №, и арендатором земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, угол улицы имени ФИО9, на основании договора замены стороны в обязательстве от <дата>, дата государственной регистрации: <дата>, номер государственной регистрации: №, обратился к Министерству строительства и ЖКХ Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения, по адресу: <адрес>, <адрес> С.Т., на земельных участках с кадастровыми номерами №

Уведомлением № от <дата> заявителю отказано в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по основаниям несоответствия запроектированного объекта разрешённому использованию земельного участка (т. 1 л.д. 8).

Административный истец считает данный отказ незаконным и подлежащим отмене, ссылаясь на следующее.

В целях строительства объекта, заместителем главы администрации муниципального образования «Город Саратов» по градостроительству и архитектуре подготовлен градостроительный план земельного участка NRU 64304000- 181, которым установлено, что земельные участки расположены в территориальной зоне ОД 2.1 - зона перспективного развития многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания со сносом существующей застройки.

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером №, выданному <дата> администрацией муниципального образования «Город Саратов», к основным видам использования земельного участка относит: возведение отдельно стоящих офисов зданий делового коммерческого назначения (код - 8.31), размещение гостиниц, а также зданий, использованных в целях извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания них (код - 1.22.).

В градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером №, выданном <дата> администрацией муниципального образования «Город Саратов», указано, что к основным видам использования земельного участка относится: размещение объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код - 4.2), размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (код 4.6.), размещение гостиниц, а также зданий, использованных в целях извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания них (код - 4.7.). Кроме того, в градостроительном плане указанно: «Земельный участок расположен в территориальной зоне ОД 2.1. - зона административно-делового, культурно-зрелищного, торгового назначения. Подзона И2 - «Новый исторический центр». Установлен градостроительный регламент».

На момент выдачи указанных градостроительных планов земельных участков они соответствовали: Решению Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» и Решению Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года № 54-397 «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» в редакции 23 июля 2021 года, статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в которых строительство гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения было отнесено к основному виду использования земельного участка.

Таким образом, административный истец полагал, что запроектированный объект соответствует виду разрешённого использования земельного участка.

Решением Кировского районного суда города Саратова от 23 мая 2023 года административные исковые требования удовлетворены, признано незаконным уведомление министерства строительства и ЖКХ Саратовской области от 23 марта 2023 года №, на министерство строительства и ЖКХ Саратовской области возложена обязанность в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда подготовить и выдать Шмидту ФИО18. разрешение на строительство здания гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения, по адресу: <адрес>Т. (т. 2, л.д. 11-17).

Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области с решением суда, не согласно, указывает, что в случае его вступления в законную силу фактически административному истцу предоставляется право нарушить общий порядок приведения земельных участков в соответствие видам разрешенного использования. Полагает, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с договором аренды, в том числе учитывать вид разрешенного использования объекта аренды. Просит решение суда отменить, в удовлетворении административных исковых требованиях отказать (том 2, л.д. 18-19).

В письменных возражениях и дополнениях к ним представители административного истца указывают, что решение суда первой инстанции законное и обоснованное (т. 2 л.д. 48, 70).

На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили. Учитывая положения статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда в полном объеме в соответствии с требованиями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (пункты 3, 4 части 2 статьи 310 КАС РФ).

Такие основания по делу имеются.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями» (т. 1 л.д. 36).

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.Т., категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями» (т. 2 л.д. 61).

Право аренды указанного земельного участка получено административным истцом по договору от <дата> замены стороны в обязательстве от <дата> (л.д. 80/оборот).

Из текста договора аренды следует, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями».

Собственник и арендатор земельных участков обратился с заявлением к ответчику о выдаче разрешения на строительство «Здания гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения», предоставив соответствующий пакет документов (т. 1 л.д. 9-68).

Обжалуемым уведомлением заявителю было отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду несоответствия вида запроектированного объекта «Здания гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения» виду разрешенного использования земельных участков: «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями» (т. 1 л.д. 8).

Удовлетворяя административные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 209 ГК РФ, статьями 37, 39, частями 1, 10 и 13 статьи 51, частью 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ (далее также – ГрК РФ), установив, что в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером №, выданном <дата> администрацией муниципального образования «Город Саратов», указано, что к основным видам использования земельного участка относится: размещение объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код - 4.2), размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (код 4.6.), размещение гостиниц, а также зданий, использованных в целях извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания них (код - 4.7.); что земельный участок расположен в территориальной зоне ОД 2.1. - зона административно-делового, культурно-зрелищного, торгового назначения, подзона И2 - «Новый исторический центр», установлен градостроительный регламент, учитывая, что на момент выдачи указанных градостроительных планов земельных участков они соответствовали Решению Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» и Решению Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года № 54-397 №

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16 октября 2020 года № 42-П (далее ? постановление № 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 ГрК РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в ГрК РФ (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П).

В силу части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Вопросы, касающиеся строительства и эксплуатации зданий и сооружений, регулируются как градостроительным законодательством, так и нормами, в том числе земельного законодательства.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года.

Публичный земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ЗАО «СЭФ» в аренду сроком на 25 лет постановлением Мэра <адрес> от <дата> № (т. 2 л.д. 73).

Договором от <дата> произведена замена стороны в обязательстве, арендатором указанного земельного участка стало ЗАО «Поволжский немецкий банк» (т. 2 л.д. 74).

По договору замены стороны в обязательстве от <дата> арендатором указанного земельного участка стало ООО «Кронверк» (т. 2 л.д. 76/оборот).

По договору замены стороны в обязательстве от <дата> арендатором указанного земельного участка стало ООО «Саратовский текстиль» (т. 2 л.д. 78/оборот).

По договору замены стороны в обязательстве от <дата> арендатором указанного земельного участка стало ООО Предприятие «Индустрия», которое уступило своё право по договору от <дата> административному истцу (т. 2 л.д. 79, 80/оборот).

Приобретая право аренды по договору от <дата>, административный истец, к которому перешли права и обязанности арендатора, выразил своё согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями».

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Административный истец как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Обращение административного истца с настоящим иском, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, поэтому, как правильно указывает в своей апелляционной жалобе административный ответчик, вступление в законную силу решения суда фактически приведёт к изменению вида разрешенного использования арендованного земельного участка с использования «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями» на использование для строительства «здания гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения», при том, что административнй истец не лишён права обратиться к собственнику арендованного земельного участка с соответствующим заявлением об изменении вида разрешенного использования и поучаствовать в дальнейших публичных процедурах.

Вывод суда первой инстанции о том, что строительство «Гостиницы со встроенными помещениями коммерческого назначения» отнесено градостроительным регламентом к основному виду использования земельного участка «Гостиничное обслуживание», в связи с чем запроектированный объект не противоречит виду разрешённого использования земельных участков, не обоснован поскольку из содержания пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке, при возведении либо реконструкции объекта капитального строительства необходимо соблюдение функционального назначения возводимой постройки целевому назначению и разрешённому использованию имеющегося земельного участка.

Не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) не допускается.

В силу пункта 2 статьи 309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

Поскольку по делу установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судебная коллегия полагает возможным отменить состоявшееся решение районного суда об удовлетворении административного искового заявления и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 308-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда города Саратова от 23 мая 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через Кировский районный суд города Саратова в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: