Решение по делу № 3А-63/2023 от 24.04.2023

Дело № 3а-63/2023 (3а-805/2022) 55OS0000-01-2022-000743-11

Строка стат. отчета 3.121

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Илларионова А.В.

при секретаре Рябуха В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 апреля 2023 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения от 22 сентября 2022 года № ОРС-55/2022/000290 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> рублей.

На основании отчета об оценке объекта оценки № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, административный истец 25 августа 2022 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – Бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. по состоянию на 1 марта 2022 года.

Решением Бюджетного учреждения от 22 сентября 2022 года № ОРС-55/2022/000290 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного выше решения Бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом их уточнения, просила признать незаконным решение Бюджетного учреждения от 22 сентября 2022 года № ОРС-55/2022/000290, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей по состоянию на 1 марта 2022 согласно отчету № 05/03/2022-И от 17 апреля 2023 года.

Представитель Бюджетного учреждения ФИО3 просил в удовлетворении требований отказать.

Представитель Администрации города Омска ФИО4 просил в удовлетворении требования об оспаривании решения Бюджетного учреждения отказать, против удовлетворения требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не возражал.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен статьей 221, регулирующей вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ предусмотрено, что до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее – Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения – с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре надвижимости;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 2418 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Омской области подлежат применению положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

Частями 2, 3 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Согласно части 4 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости

Частью 15 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение Бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> рублей.

25 августа 2022 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 марта 2022 года.

При обращении заявителем представлен отчет № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 марта 2022 года составляет <...> рублей.

Решением Бюджетного учреждения от 22 сентября 2022 года № ОРС-55/2020/000290 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости отказано в связи с несоответствием представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в отношении отчета № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> Бюджетным учреждением отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Согласно статье 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1.1 пункта 1.1 регламента рассмотрения Бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116, Бюджетное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости на территории Омской области, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно пункту 1.1 положения о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в Бюджетном учреждении, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21, комиссия по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости создается в целях реализации при выполнении работ по государственной кадастровой оценке пункта 8.6 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, а также статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости утвержден приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21.

Таким образом, оспариваемое административным истцом решение Бюджетного учреждения от 22 сентября 2022 года № ОРС-55/2022/000290 принято уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, в предусмотренный частью 10 названной статьи тридцатидневный срок со дня поступления заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Не согласившись с вышеуказанным решением Бюджетного учреждения, административный истец обратился в Омский областной суд 14 октября 2022 года с административным исковым заявлением.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года, подготовленный оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>

С целью проверки обоснованности выводов Бюджетного учреждения относительно представленного административным истцом отчета об оценке, указанных в решении от 22 сентября 2022 года № ОРС-55/2022/000290 и послуживших основанием для отказа в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определением суда от 24 ноября 2022 года по ходатайству представителя общества с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» назначена судебная экспертиза по вопросам о наличии в отчете об оценке объекта оценки № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года, подготовленном оценщиком ФИО1, нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в решении Бюджетного учреждения, о соответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>

Согласно заключению эксперта № 3221/2-4 от 15 марта 2023 года в отчете № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года отсутствуют нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков.

Не согласившись с изложенными выводами, представителем Администрации города Омска ФИО4 на заключение эксперта № 3221/2-4 от 15 марта 2023 года представлены возражения, в которых выражено несогласие относительно исключения объекта-аналога № 1 из выборки, а также с отсутствием расчетов, производимых с помощью программного обеспечения АВЕРС, и указаний на конкретные аналоги выборки или их числовое значение, что, в свою очередь, не позволяет сделать вывод о том, к каким именно объектам-аналогам они относятся.

Экспертом ФИО5 на вопросы Администрации города Омска, представленные после получения заключения эксперта № 3221/2-4 от 15 марта 2023 года, даны обоснования того, почему экспертом не принят в расчет объект-аналог № 1, с указанием на то, что каждый оценщик руководствуется разработанной методикой.

Проанализировав и оценив заключение эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Эксперт федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного заседания представитель административного истца представила уточненный отчет № 05/03/2022-И от 17 апреля 2023 года, в котором определен размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 марта 2022 года в сумме <...> рублей.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу положений частей 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Суд не может признать выводы заключения эксперта № 3221/2-4 от 15 марта 2023 года обоснованными, а доводы представителя Администрации города Омска считает заслуживающими внимания.

В отчете № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года оценщик из итоговой выборки, в которую включил 8 из 13 известных аналогов, исключил аналог № 1, в то время как при оставлении в выборке аналога № 1 коэффициент вариации (33 %, использованный оценщиком при проверке гипотезы нормальности распределения, не превышен, а стоимость объекта оценки существенно увеличивается.

В материалах дела имеется уточненный отчет об оценке 05/03/2022-И от 17 апреля 2023 года, в котором в итоговую выборку включены 9 аналогов (№№ 1, 2, 4-8, 11, 12), и коэффициент вариации составил 32,3 %, что подтверждает гипотезу о нормальности распределения и отсутствия необходимости исключения максимального значения выборки (объекта-аналога № 1).

Таким образом, доводы представителя Администрации города Омска о несоответствии отчета № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункту 5 ФСО № 3, пункту 25, подпункту «в» пункта 22 ФСО № 7 нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и признаются судом обоснованными.

При таком положении требование административного истца о признании незаконным решения Бюджетного учреждения от 22 сентября 2022 года № ОРС-55/2022/000290 подлежит оставлению без удовлетворения, так как отчет № 05/03/2022 от 30 мая 2022 года не соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости суд исходит из следующего.

Проанализировав содержание отчета № 05/03/2022-И от 17 апреля 2023 года, суд считает, что в нем отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), учитывающих характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки, содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводилась по состоянию на 1 марта 2022 года.

Оценщиком проанализирован рынок недвижимости по состоянию на дату оценки, произведен анализ рынка объектов оценки, произведен анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, описан выбор и применение подхода и метода оценки. Оценщиком был проведен анализ рынка земельных участков в городе Омске, при котором отбор осуществлялся исходя из вида разрешенного использования, совпадающего с фактическим использованием – «производственная деятельность». В заключении произведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж в выборку включено 13 объектов-аналогов, в итоговой выборке приведены 9 объектов-аналогов. Оценщиком описаны применяемые корректировки, приведено обоснование их применения.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы отчета № 05/03/2022-И от 17 апреля 2023 года, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в указанном документе, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка после предоставления суду данного отчета не просили.

Исходя из вышеизложенного суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов оценщика в отчете № 05/03/2022-И от 17 апреля 2023 года и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 марта 2022 года в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей на основании названного отчета.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать дату поступления заявления в Бюджетное учреждение (25 августа 2022 года).

Таким образом, заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 марта 2022 года в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 25 августа 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Старгород-Агро» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 4 мая 2023 года.