Решение по делу № 2-807/2023 от 13.12.2023 - о взыскании задолженности по договору технического обслуживания объекта недвижимости, пени.

УИД 42RS0018-01-2023-000749-34

Дело № 2-807/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Судья Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области

Сальникова Е.Н., при секретаре Русаковой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке

13 декабря 2023 г.

гражданское дело по иску ООО «Запсиб Траст» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору технического обслуживания объекта недвижимости, пени,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Запсиб Траст» первоначально обратились в Орджоникидзевский районный суд г. Новокузнецка с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору технического обслуживания объекта недвижимости, пени. Определением Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка от 28.06.2023 в качестве соответчика привлечена ФИО1 После принятия уточненных исковых требований определением Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка от 14.08.2023 ФИО3 исключен из числа соответчиков, дело передано для рассмотрения по подсудности в Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка; принято судом к производству.

Определением Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка от 02.10.2023 в качестве соответчика привлечен ФИО3; определением от 20.11.2023 в качестве соответчика привлечен ФИО2, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Мир-Эстейт».

В итоговой редакции исковых требований ООО «Запсиб Траст» просит взыскать с надлежащего ответчика ФИО3, ФИО1 расходы, связанные с содержанием мест общего пользования и техническим обслуживанием на основании договора от 01.01.2019 за период с февраля 2022 г. по декабрь 2022 г. в сумме 171983,36 руб. следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г<данные изъяты> пени – 21583,57 руб., начисленные за период с 16.02.2022 по 28.03.2023; пени за несвоевременную оплату задолженности из расчета 0,1 % от суммы просроченного платежа (на остаток долга с учетом суммы погашения задолженности) за каждый день просрочки за период со дня, следующего за днем вынесения решения до дня, когда ответчик фактически исполнит обязательство, включительно; расходы по оплате госпошлины – 4639,67 руб.; вернуть из бюджета излишне уплаченную сумму госпошлины – 929,47 руб.

Исковые требования с учетом их уточнения мотивированы тем, что места общего пользования (МОП) в отдельно стоящем здании, площадью 5719,3 кв.м., с кадастровым номером № расположенном по адресу: <****>, не были распределены между сособственниками, в связи с чем последние обратились в 2019 году в Центральный районный суд г. Новокузнецка. Решением суда от 19.03.2019 признано право общей долевой собственности за ФИО3 (38/100 доли), ООО «Запсиб Траст» (43/100 доли), ООО «Мир-Эстейт» (19/100 доли) на нежилые помещения: помещение 12, общей площадью 153,8 кв.м., кадастровый №; помещение 7, общей площадью 116,2 кв.м., кадастровый №; помещение 9, общей площадью 15,5 кв.м., кадастровый №; помещение 8, общей площадью 13,4 кв.м., кадастровый №.

21.12.2018 проведено общее собрание собственников помещений, на котором собственниками приняты следующие решения, оформленные протоколом общего собрания от 21.12.2018: избрать ООО «Запсиб Траст» в качестве управляющей компании по обслуживанию и текущему содержанию общего имущества здания, а также утвердить договор технического обслуживания объекта недвижимости от 01.01.2019 на срок с 01.01.2019 по 31.12.2022; утвердить стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания в размере 65 рублей за 1 кв.м.; порядок оплаты услуг: оплата услуг собственников производится внесением предоплаты 15 числа текущего месяца в размере 70 % от фактических затрат за предыдущий месяц, оставшаяся часть в размере 30 % вносится собственником не позднее 5-ти рабочих дней с момента подписания акта выполненных работ.

10.12.2019, 22.12.2020, 24.05.2022 проведены собрания собственников помещений, расположенных в здании по адресу: <****>, на которых собственниками приняты решения: утвердить ежемесячную стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества (приложение № 2 к договору) здания в размере 65 руб. за 1 кв.м. площади объекта, принадлежащего собственнику. Данная стоимость действовала и применялась до 31.12.2022 для расчета оплаты собственниками услуг по договору технического обслуживания объекта недвижимости от 01.01.2019. На собраниях собственниками также принимались решения об утверждении приложения № 3 к договору - План затрат, график и стоимость производства ремонта общего имущества на каждый последующий календарный год. Так собственниками были утверждены Приложения № 3 протоколами общих собраний от 22.12.2020 на 2021 г., от 24.05.2022 на 2022 г.

Стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания для ответчика ФИО3 в месяц в 2022 г. составляла 6444,1 рублей, исходя из площади в собственности 99,1 кв.м.

В силу п. 1.2 договора истец обязался заключить от своего имени договор с ресурсоснабжающими организациями в отношении объекта, с последующей компенсацией стоимости данных услуг ответчиком пропорционально площади, принадлежащих ему помещений. Компенсация затрат по ресурсоснабжению, согласно пункту 2.2 договора, включает фактические затраты Управляющей компании по следующим статьям: тепловая энергия, электрическая энергия, водоснабжение, сброс сточных вод, сбор, вывоз и утилизация крупногабаритных отходов (КТО), плата за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения и за сброс загрязняющих веществ в составе сточных вод сверх установленных нормативов состава сточных вод.

Размер стоимости услуг по ресурсоснабжению подтверждается договорами, актами и счетами-фактурами, выставленными ресурсоснабжающими организациями (ПАО «Кузбассэнергосбыт», ООО «Водоканал», ООО «ЭнергоТранзит»); услуги по сбору вывозу и утилизации крупногабаритных отходов (КТО) - вывоз снега осуществляется силами ИП З и подтверждается УПД от декабря 2022 г. №251 на сумму 10400 руб. Электроснабжение осуществляется на основании договора, заключенного между ПАО «Кузбассэнергосбыт» и ООО «Запсиб Траст» № 101819 от 01.09.2015. Теплоснабжение осуществляется на основании договора, заключенного между ООО «Энерготранзит» и ООО «Запсиб Траст» от 04.07.2018 № 368. Водоснабжение и водоотведение осуществляется на основании договора, заключенного между ООО «Водоканал» и ООО «Запсиб Траст» от 04.07.2018 № 368. Также указанным договором на водоснабжение и водоотведение на основании Постановления Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжении водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» предусмотрена обязанность истца производить в пользу ООО «Водоканал» плату за негативное воздействие на централизованную систему водоотведения, согласно ежемесячного расчета, произведенного ресурсоснабжающей организацией.

Размер компенсации затрат по ремонту и ресурсоснабжению недвижимого имущества должника определяется пропорционально его доле недвижимого имущества и ее расчет приводится в акте о выполненных работах, подписываемым с собственником, за каждый месяц.

Управляющей компанией в 2022 г. произведены ремонтные работы:

- в июле 2022 г. по замене розлива ХВС на объекте по адресу: <****> (1 этаж), на сумму 62520 руб.; размер компенсации затрат по данному ремонту в июле 2022г. для должника, исходя из его доли, составил 875,28 руб.;

- в августе 2022 г. ремонтные работы на общую сумму 224161 руб., в том числе: обследование сетей ВиВ на сумму 6065 руб.; замена трубопровода сетей теплоснабжения – 98616 руб.; установка кранов на подводке к конвектору, замена трубопровода отопления - 19980 руб.; замена запорной арматуры в тепловой камере - 99500 руб.; размер компенсации затрат по ремонтам в августе 2022г. для должника исходя из его доли составил 3138,25 руб.;

- в сентябре 2022 г. произведены ремонтные работы на общую сумму 236336 руб., в том числе: работы по обследованию сетей ВиВ на объекте по адресу: <****> (пожарный гидрант) на сумму 7278 руб., по устранению аварийной ситуации в пределах индивидуального теплового пункта на сумму 39106,60 руб.; сантехнические работы по подготовке к ОЗП 2022-2023 г.г. на общую сумму 65000 руб.; по устранению аварийной ситуации на трубопроводе теплоснабжения на сумму 94951,40 руб.; сантехнические работы по устранению аварийной протечки в колодце на наружных сетях противопожарного водопровода с применением мотопомпы для откачки воды - 30000 руб.; размер компенсации затрат по ремонтам в сентябре 2022 г. для должника исходя из его доли составил 3308,70 руб.;

- в октябре 2022 г. произведены ремонтные работы на общую сумму 120000 руб., в том числе: сантехнические работы по устранению аварийных протечек на внутренних сетях ХВ системе отопления на объекте по адресу: <****> (пожарный гидрант) - 22000 руб.; асфальтирование территории (после аварийной замены трубы системы отопления) - 98000 руб.; размер компенсации затрат по ремонтам в октябре 2022г. для должника исходя из его доли составил 1680 руб.;

- в ноябре 2022 г. произведены ремонтные работы на общую сумму 484738 руб., в том числе работы по: замене аварийного участка теплотрассы на сумму 463238 руб., по ремонту колодца пожарного гидранта - 21500 руб.; размер компенсации затрат по ремонтам в ноябре 2022 г. для должника, исходя из его доли составил 6786,33 руб.;

- в декабре 2022 г. произведены ремонтные работы на общую сумму 48090 руб., в том числе: работы по замене насоса системы отопления - 38890 руб.; по замене видеонаблюдения - 9200 руб.; размер компенсации затрат по ремонтам в декабре 2022 г. для ответчика исходя из его доли составил 673,26 руб.

Общая стоимость ремонтных работ в 2022 г. составила 1175845 руб., соответственно сумма, которая должна быть компенсирована ответчиком в соответствии с договором технического обслуживания объекта недвижимости от 01.01.2019, составляет 16461,83 руб.

Договором технического обслуживания объекта недвижимости от 01.01.2019, действовавшим до 31.12.2022, определен срок оплаты собственником оказанных управляющей компанией услуг. В соответствии с п. 2.2 договора оплата за оказанные услуги производится следующим образом: вносится предоплата в размере 70 % от фактических затрат за предыдущий месяц до 15 числа текущего месяца; оплата оставшихся 30 % стоимости услуг производится собственником не позднее 5 рабочих дней со дня подписания акта сдачи-приемки результатов оказанных услуг (выполненных работ); согласно п. 2.3 договора, стоимость ремонта общего имущества собственник компенсирует в течение 30 дней с момента получения от УК акта выполненных работ.

В качестве ежемесячной предоплаты, установленной п. 2.2 договора от 01.01.2019, истец в период до 31.12.2022 выставлял ответчику счет на оплату в размере стоимости услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания (согласно Приложению № 2 к договору), составляющую 6444,10 руб. в месяц (исходя из расчета имеющейся в здании площади в собственности ответчика и стоимости услуг за 1 кв м. = 65 руб/ кв.м./в месяц). Ответчику в месяце, следующим за расчетным, к оплате предъявлялась сумма компенсации коммунальных услуг в полном объеме за фактически потребленные коммунальные услуги в расчетном месяце. Остаточный платеж, предъявляемый к оплате должнику, является возмещением коммунальных расходов. Возмещение расходов по производству ремонтов, произведенных согласно Приложения № 3 к договору, выставлялись к оплате также отдельно от остальных платежей.

Услуги собственникам были оказаны надлежащим образом в соответствии с условиями договора; от собственников претензий по качеству оказанных услуг и каких-либо уведомлений о наступлении форс-мажорных обстоятельств или об отказе от исполнения договора не поступало.

Ответчик оплатил оказанные услуги частично. В платежных поручениях должник каждый раз некорректно указывал назначение платежа, поэтому истец был вынужден самостоятельно зачесть денежные средства в счет уплаты задолженности и текущих платежей.

За просрочку платежей договором (п. 4.2) предусмотрена ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету, задолженность ответчика по оплате стоимости услуг/работ за период с февраля по декабрь 2022 г. составляет 150396,79 руб., в том числе: 66081,23 руб. - долг за содержание и текущий ремонт общего имущества, 67858,95 руб. - долг за компенсацию стоимости услуг по ресурсоснабжению (коммунальные услуги). В нарушение условий договора ФИО3 не исполняет обязанность по оплате оказанных услуг.

Общая сумма договорной неустойки - пени, расчет которой произведён с учетом моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», действовавшим в период с 29.03.2022 по 01.10.2022 включительно, составляет на 28.03.2023 21583,57 руб., согласно представленному расчету.

На момент обращения с настоящим иском в суд сособственниками общего имущества в здании являлись ООО «Запсиб Траст», ООО «Мир-Эстейт», ФИО3 Последнему на праве общей долевой собственности (размер доли 38/100 = 113,582 кв.м.) на основании решения Центрального районного суда г. Новокузнецка от 19.03.2019 по делу №2-128/2019, вступившего в законную силу 23.04.2019, принадлежат следующие помещения, являющиеся местами общего пользования (МОП) (помещения общего назначения - лестницы, лифт): нежилое помещение 12, общей площадью 153,8 кв.м., кадастровый №; помещение 7, общей площадью 116,2 кв.м., кадастровый №; помещение 9, общей площадью 15,5 кв.м., кадастровый №; помещение 8, общей площадью 13,4 кв.м., кадастровый №. Согласно решению, ООО «Запсиб Траст» владеет МОП в размере 43/100 доли, что составляет 128,527 кв.м., ООО «Мир-Эстейт» - 19/100, что составляет 56,791 кв.м.

Кроме этих помещений, являющихся местами общего пользования, на праве собственности ФИО3 принадлежали находящиеся в спорном здании нежилые помещения, общей площадью 2159 кв. м., имеющие кадастровые номера: №

Для определения доли каждого собственника расчет произведен следующим образом - путем сложения площади всех основных помещений всех собственников и определения доли каждого собственника от общей получившейся площади (деление общей площади каждого собственника на общую площадь всех объектов всех собственников). Так, ООО «Запсиб Траст» владеет общей площадью 3624 кв.м. (без МОП), ООО «Мир-Эстейт» владеет общей площадью 1225,7 кв.м. (без МОП), ФИО1 владеет общей площадью 2159 кв.м. (не владеет МОП). ФИО3 владеет только МОП, площадью 113,582 кв.м.

ФИО1 постоянная часть стоимости услуг начислялась на общую площадь принадлежащих ей помещений – 2158,8 кв.м. Переменная часть - расчет оплаты за коммунальные услуги рассчитывалась исходя из доли общей площади её помещений от общей площади помещений всех собственников (исключая МОП).

В судебное заседание представитель истца ООО «Запсиб Траст» не явилась, извещена судом надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил. Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании 20.11.2023 исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, пояснения относительно алгоритма расчета предъявленных сумм затруднилась дать.

Ответчики ФИО1, ФИО2, привлеченный на основании определения суда от 20.11.2023, в судебном заседании исковые требования не признали, возражали против их удовлетворения.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, направил в суд уполномоченного представителя.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5, действующий на основании доверенности от 13.10.2018, выданной сроком на 6 лет (л.д. 200 т. 2) в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения.

Третье лицо – ООО «Мир Эстейт» в судебное заседание представителя не направили, извещены судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав позицию стороны ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходит из следующего.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление №64), разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 2 Постановления N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В настоящее время аналогичное правовое регулирование приведено в пункте 2 статьи 141.4, пунктах 1, 2 статьи 287.5 ГК РФ (введены Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ), согласно которым: помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи; если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения имущество в этих здании или сооружении (общее имущество); предназначение имущества для обслуживания более одного помещения может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений; к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Судом установлено, что отдельно стоящее здание, состоящее из 3 этажей (в том числе подземный - 1), расположенное по адресу: <****>, имеет общую площадь 5719,3 кв.м., кадастровый №, разделено на нежилые помещения с присвоением каждому помещению кадастрового номера, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 54-83 т. 1).

Протоколом общего собрания собственников помещений, расположенных в здании по адресу: <****>, от --.--.----. собственниками принято решение об избрании сроком на три года ООО «Запсиб Траст» в качестве управляющей компании по обслуживанию и текущему содержанию здания, утверждена стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания в размере 65 рублей за 1 кв.м.; утвержден договор технического обслуживания объекта недвижимости от 01.01.2019 срок действия с 01.01.2019 по 31.12.2022; порядок оплаты услуг - внесение предоплаты 15 числа текущего месяца в размере 70 % от фактических затрат за предыдущий месяц, оставшаяся часть в размере 30 % вносится собственником не позднее 5-ти рабочих дней с момента подписания акта выполненных работ (л.д. 24-25 т. 1).

10.12.2019, 22.12.2020, 24.05.2022 были проведены собрания собственников помещений, расположенных в здании по адресу: <****>, на которых собственниками утверждена ежемесячная стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества (приложение № 2 к договору) здания в размере 65 руб. за 1 кв.м. площади объекта, принадлежащего собственнику. Данная стоимость действовала и применялась до 31.12.2022 для расчета оплаты собственниками услуг по договору технического обслуживания объекта недвижимости от 01.01.2019. На собраниях собственниками также принимались решения об утверждении приложения № 3 к договору - План затрат, график и стоимость производства ремонта общего имущества на каждый последующий календарный год (л.д. 32-38 т. 1).

Протоколом собрания собственников от 22.12.2020, а впоследствии протоколом от 24.05.2022 собственниками принято решение о том, что стоимость производства ремонтных работ общего имущества, предусмотренных Приложением № 3 к договору от 01.01.2019 не включается в стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания, оплата производится отдельно. Собственник помещения обязан компенсировать управляющей компании стоимость ремонтных работ общего имущества в течение 30 дней с момента получения акта о выполненных работах от управляющей компании. Собственниками в протоколе от 24.05.2022 определена общая стоимость работ по приложению № 3 на 2022 г. в размере 1505000 руб., их которых доля ФИО3 – 21070 руб., ФИО1 – 469560 руб. (л.д. 34, 37, 38об т. 1).

01.01.2019 между ООО «Запсиб Траст» (управляющая компания) в лице ООО «Мир-Эстейт» и ФИО3 (собственник) заключен договором технического обслуживания объекта недвижимости (л.д. 26-31 т. 1), предметом которого является оказание управляющей компанией услуг по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту мест общего пользования, внешних площадей, инженерных сетей, коммуникаций и оборудования объекта, согласно Приложению № 2, которые собственник обязуется принять и оплатить (п. 1.1). Стоимость услуг, указанных в п. 1.1 договора, составляет 65 руб. за 1 кв.м. площади объекта, принадлежащего собственнику (п. 2.1).

Кроме того, в соответствии с п. 1.2 договора управляющая компания обязуется заключить от своего имени договор с ресурсоснабжающими организациями в отношении объекта, с последующей компенсацией стоимости данных услуг собственником, пропорционально площади принадлежащих ему помещений. Компенсация затрат по ресурсоснабжению включает в себя фактические затраты управляющей компании по следующим статьям: тепловая энергия, электрическая энергия, водоснабжение, сброс сточных вод. Предоплата в размере 70% от фактических затрат за предыдущий месяц вносится до 15 числа текущего месяца. Оставшаяся часть в размере 30 % вносится собственником не позднее 5-ти рабочих дней с момента подписания Акта выполненных работ. В случае, если в течение 5-ти рабочих дней с момента передачи акта в курьерскую службу акт приемки не будет подписан или не предъявлены претензии относительно качества выполненных работ, работы считаются принятыми (п. 2.2).

Также в соответствии с п. 1.3 договора управляющая компания обязуется произвести ремонт общего имущества, согласно графику планового ремонта (Приложение № 3) с последующей компенсацией стоимости ремонта собственником пропорционально площади принадлежащих собственнику помещений (п. 1.3). Стоимость ремонтных работ общего имущества, указанных в приложении № 3 к договору, подлежит компенсации собственником в течение 30-ти дней с момента получения акта о выполненных работах от управляющей компании (п. 2.3).

Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность сторон в случае просрочки внесения платежей, предусмотренных договором, свыше 10 банковских дней – пострадавшая сторона вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка от 19.03.2019 за ФИО3 (в размере 38/100 доли), ООО «Мир-Эстейт» (в размере 19/100 доли) и ООО «Запсиб Траст» (в размере 43/100) признано право общей долевой собственности на общее имущество – нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <****>: помещение 12, площадью 153,8 кв.м., кадастровый №; помещение 7, площадью 116,2 кв.м., кадастровый №; помещение 9, площадью 15,5 кв.м., кадастровый №; помещение 8, площадью 13,4 кв.м., кадастровый № (л.д. 41-43 т. 1).

Решением суда установлено, что нежилое помещение 12, общей площадью 153,8 кв.м., кадастровый №является общим коридором второго этажа здания, а также путем на (запасной) аварийный выход из здания; нежилое помещение 7, общей площадью 116,2 кв.м, кадастровый № является общим входом с двух сторон здания, а также общим коридором первого этажа здания; нежилое помещение 9, общей площадью 15,5 кв. м., кадастровый № является (запасным) пожарным выходом из здания; нежилое помещение 8, общей площадью 13,4 кв.м, кадастровый № является (запасным) пожарным выходом из здания; указанные нежилые помещения предназначены для обслуживания всего здания по адресу: <****> в целом. Право собственности на общее имущество определено судом за каждым из сособственников пропорционально площади находящихся у него в собственности помещений.

Право собственности на основании решения Центрального районного суда г. Новокузнецка от 19.03.2019 зарегистрировано в Управлении Росреестра в установленном законом порядке 19.07.2019 за ФИО3 (38/100 доли), ООО «Мир-Эстейт» (19/100 доли) и ООО «Запсиб Траст» (43/100 доли), что подтверждается представленной сторона истца в материалы дела выпиской из ЕГРН по состоянию на 22.11.2022, а также запрошенной судом выпиской из ЕГРН по состоянию на 05.10.2023 (л.д. 16-24 т. 3).

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 04.08.2021 ФИО3 продал ФИО1 принадлежащие ему объекты недвижимого имущества (офисно-производственные нежилые помещения, склад), общей площадью 2158,80 кв.м., расположенные в здании по адресу: <****>: помещение 1, площадью 133,1 кв.м., кадастровый №; помещение 2, площадью 110,5 кв.м., кадастровый №; помещение 3, площадью 157,5 кв.м., кадастровый №; помещение 4, площадью 862,7 кв.м., кадастровый №; помещение 14, площадью 162,8 кв.м., кадастровый №; помещение 15, площадью 732,2 кв.м., кадастровый № (л.д. 39-40 т. 1, л.д. 33-38 т. 3).

Переход прав собственности к ФИО1 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2021 (на помещения 2, 3, 4, 14), 15.12.2021 (на помещение 1), 17.02.2022 (на помещение 15), что подтверждается сведениями ЕГРН (л.д. 239-246 т. 2).

Из представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов за период с января 2022 г. по март 2023 г. между ООО «Запсиб Траст» и ФИО3 по договору технического обслуживания недвижимости от 01.01.2019 следует, что задолженность ФИО3 составляет 150396,79 руб., указанная сумма задолженности предъявлена ко взысканию ООО «Запсиб Траст» с ФИО3, ФИО1

При этом, обращаясь с иском в суд, сторона истца полагает, что ответчик ФИО3, как долевой собственник общего имущества спорного здания, обязан нести расходы на ремонт и содержание общего имущества на основании заключенного 01.01.2019 с ООО «Запсиб Траст» договора технического обслуживания объекта недвижимости. Учитывая, что стороны договора согласовали порядок покрытия расходов по содержанию имущества и затрат по ресурсоснабжению, ответчик ФИО3, как долевой собственник общего имущества, а ответчик ФИО1 как собственник нежилых помещений несут бремя по содержанию общего имущества, и обязаны оплачивать ежемесячно расходы по содержанию общего имущества и компенсацию затрат по ресурсоснабжению пропорционально своей доле в общем праве.

В окончательной редакции иска представитель истца просит суд взыскать с надлежащего ответчика ФИО3, ФИО1 образовавшуюся задолженность.

В качестве подтверждения выполнения работ и услуг, предусмотренных договором от 01.01.2019 по техническому обслуживанию объекта недвижимости за 2022 г. стороной истца представлены договоры, заключенные с ресурсоснабжающими организациями, договоры подряда с ремонтными и обслуживающими организациями, договоры поставки, счета-фактуры, акты сдачи-приемки, акты о приемке выполненных работ, локально-сметный расчет (л.д. 84-241 т. 1., л.д. 1-24 т. 2), Приложение № 3 к договору на 2022 г (л.д. 31), где определена доля ФИО3 в размере 1,4 % и размер компенсации затрат на ремонт общего имущества – 21070 руб.; определена доля ФИО1 – 31,2 % и размер компенсации затрат на ремонт общего имущества (л.д. 31, 38 об. т. 1).

Участвующими в деле лицами не оспаривается и материалами дела подтверждается факт нахождения нежилых помещений, принадлежащих ФИО1, а также принадлежащего ответчику ФИО3 на праве общей долевой собственности общего имущества в здании по адресу: <****>, где функции управляющей организации осуществляет ООО «Запсиб Траст», а также факт оказания ООО «Запсиб Траст» услуг по управлению и содержанию общего имущества в данном здании в спорный период.

Ответчику ФИО3 на основании решения Центрального районного суда г. Новокузнецка от 19.03.2019 на праве общей долевой собственности принадлежат 38/100 долей в праве на общее имущество, общей площадью 298,9 кв.м., находящееся в здании по адресу: <****>. При этом ФИО3 в заявленный истцом период уже не являлся собственником нежилых помещений в указанном здании, после продажи помещений, общей площадью 2158,8 кв.м., ФИО1 на основании договора купли-продажи от 04.08.2021 и регистрации за ней перехода права собственности в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 3 названного Постановления право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (абзац 2 пункта 5 Постановления N 64 от 23.07.2009).

Таким образом, ФИО1, став собственником расположенных в здании нежилых помещений, общей площадью 2158,8 кв.м, приобретенных у ФИО3, в силу указанных норм права приобрела долю в праве собственности на общее имущество здания, независимо от государственной регистрации права на указанную долю в общем имуществе за ФИО3, и обязана нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, исходя из площади принадлежащих ей помещений.

Согласно позиции стороны ответчика ФИО1 ООО «Запсиб Траст» выставляет ей счета на оплату за ремонт и текущее содержание общего имущества, исходя из площади принадлежащих ей нежилых помещений, оплату по счетам вносит арендатор ООО «Полиграфист», в связи с чем, оснований для взыскания с нее задолженности по спорному договору не имеется.

В материалах дела имеются платежные поручения за 2022г., подтверждающие внесение ООО «Полиграфист» оплат в счет погашения задолженности за ФИО3 за коммунальные услуги за 2021 г. (л.д. 25-34 т. 2). Также оплачивались выставляемые ООО «Запсиб Траст» счета ФИО1 за 2022 г., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской по операциям по банковскому счету, платежными поручениями (л.д. 57-71 т. 3).

В соответствии с частью 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В силу аналогии закона собственнику нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

У собственника помещения, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

С момента отчуждения ФИО3 помещений в здании ФИО1 и государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, к ФИО1 в силу закона перешло и право долевой собственности на помещения, являющиеся общим имуществом здания, в отношении которых истцом предъявлены исковые требования. При этом, отсутствие регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО1 права общей долевой собственности на помещения, являющиеся общим имуществом здания, и наличие такой регистрации права за ФИО3 в данном случае правового значения не имеет.

Не оспаривается, что принадлежащие ФИО3 на праве общей долевой собственности помещения относятся к общему имуществу нежилого здания (предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом здании), суд считает недоказанным факт использования ответчиком ФИО3 недвижимого имущества в здании, ввиду его продажи ФИО1, следовательно, ФИО3 не должен нести обязанность по содержанию общего имущества.

Из чего следует, что правовых оснований для взыскания с ответчика ФИО3 расходов, связанных с содержанием мест общего пользования и техническим обслуживанием на основании договора от 01.01.2019 за период февраль 2022 г. – декабрь 2022 г. не имеется, поскольку в спорный период он собственником нежилых помещений в здании по адресу: <****> не являлся, поскольку продал их ФИО1 (помещение 1, площадью 133,1 кв.м., кадастровый №; помещение 2, площадью 110,5 кв.м., кадастровый №; помещение 3, площадью 157,5 кв.м., кадастровый №; помещение 4, площадью 862,7 кв.м., кадастровый №; помещение 14, площадью 162,8 кв.м., кадастровый №; помещение 15, площадью 732,2 кв.м., кадастровый №). Одновременно с регистрацией перехода к ФИО1 права собственности на указанные помещения, в силу закона к ней перешло и право общей долевой собственности на общее имущество здания, и она в силу прямого указания закона обязана нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащих ей помещений.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании установлено, что расчет спорной задолженности произведен следующим образом: первоначально определена доля каждого сособственника в имуществе путем сложения площадей всех помещений собственников и определения доли каждого собственника от общей получившейся площади (деление общей площади каждого собственника на общую площадь всех объектов всех собственников). Так, ООО «Запсиб Траст» владеет общей площадью 3624 кв.м. (без МОП), ООО «Мир-Эстейт» владеет общей площадью 1225,7 кв.м. (без МОП), ФИО1 владеет общей площадью 2159 кв.м. (не владеет МОП). ФИО3 владеет только МОП, площадью 113,582 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН, имеющимся в материалах дела, общая площадь здания по адресу: <****> составляет 5719,30 кв.м. (л.д. 54-71 т. 1).

Документально размер площади нежилых помещений, находящих в собственности ООО «Запсиб Траст» и ООО «Мир-Эстейт», ФИО1, ФИО3, исходя из которых производился расчет доли участия каждого из них в содержании общего имущества, не подтвержден.

Более того, если исходить из пояснений представителя истца в судебном заседании 20.11.2023, ООО «Запсиб Траст» владеет общей площадью 3624 кв.м. (без МОП), ООО «Мир-Эстейт» владеет общей площадью 1225,7 кв.м. (без МОП), ФИО1 владеет общей площадью 2159 кв.м. (не владеет МОП), ФИО3 владеет только МОП, площадью 113,582 кв.м., то общая площадь принадлежащих сособственникам помещений, расположенных в здании составляет округленно 7008 кв.м. (без учета площади общего имущества, составляющей 298,9 кв.м.), что значительно превышает общую площадь здания, учтенную в ЕГРН (5719,3 кв.м.). Доказательств иной площади здания и порядка расчета в материалы дела не представлено.

Согласно позиции стороны истца, имеются дополнительные хозяйственные блоки, выходящие за пределы основного офисного здания, и общая площадь, распределенная между сособственниками, действительно составляет 7008 кв.м., исходя из этой суммарной площади и производился расчет доли участия каждого сособственника в содержании общего имущества, выставлялись счета. Однако документальное подтверждение своим пояснениям, свидетельствующее о том, что общая площадь здания по <****> превышает площадь, установленную в ЕГРН – 5719,3 кв.м., суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В судебное заседание 13.12.2023 представитель истца, будучи надлежащим образом извещенной, не явилась по неизвестной суду причине, не обеспечила явку специалиста, составляющего расчет заявленных требований, а также производившего расчеты доли участия каждого сособственника в содержании общего имущества при выставлении им счетов на оплату, о допросе которого представитель истца ходатайствовала в судебном заседании 20.11.2023 и обязалась обеспечить явку, и что явилось основанием для отложения судом судебного разбирательства.

По статье расходов, предусмотренных п. 1.1 договора от 01.01.2019, за содержание и текущий ремонт общего имущества здания ФИО3 выставлялись счета на оплату, исходя из площади принадлежащего ему общего имущества в размере 99,14 кв.м. в сумме 6444,10 руб. ежемесячно (99,14 кв.м. х 65 руб.) (л.д. 36-49 т. 2), что, по мнению суда, является неверным. Более того, ФИО3 принадлежит 38/100 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, общей площадью 298,9 кв.м, следовательно, исходя из размера доли, площадь принадлежащего ему общего имущества составляет не 99,14 кв.м., как указано в расчетах истца, а 113,58 кв.м. Представитель истца в судебном заседании 20.11.2023 пояснила, что при выставлении счетов ответчиков, действительно, использовался неверный расчет площади общего имущества, принадлежащего ФИО3 – 99,14 кв.м.

Более того, суд считает, что расчет обязательных расходов на содержание общего имущества здания, бремя которых несет собственник помещения в таком здании, исходя из принадлежащей ФИО3 площади мест общего пользования, которые после продажи помещений ФИО1 в силу закона перешли к последней, противоречит нормам действующего законодательства, поскольку расчет указанных расходов в соответствии с действующим законодательством определяется долей в праве общей собственности на общее имущество указанного собственника.

В свою очередь, определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Размер платы за содержание общего имущества на практике может быть рассчитан как путем выделения доли собственника в общем имуществе, умноженной на утвержденный общим собранием собственников тариф, так и путем умножения площади принадлежащего собственнику помещения на утвержденный общим собранием собственников тариф.

Но при этом в обоих случаях сумма платы всех собственников здания должна равняться стоимости расходов за содержание общего имущества всего здания, утвержденной общим собранием (как за месяц, так и за год).

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 30.12.2016 N 45049-АТ/04 в пределах своей компетенции разъяснил порядок расчета платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, указав, что в настоящее время применяется следующий расчет: годовая сумма расходов делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества, предъявляемой к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет. Таким образом, для расчета размера платы за содержание и ремонт общего имущества используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования, как неверно рассчитано истцом.

Переменная часть расходов по обслуживанию здания, выставляемых к оплате ФИО3 ежемесячно в 2022 г. на основании актов, содержит указание на долю ФИО3 – 1,4 % (л.д. 47, 49-95 т. 2), при этом пояснить алгоритм, по которому рассчитывалась указанная доля участия ответчика в содержании общего имущества, какая площадь бралась в расчеты, представитель истца суду не смогла, ввиду чего проверить правильность и обоснованность начислений ФИО3 указанных расходов не представляется возможным, принимая во внимание то обстоятельство, что в собственности ФИО3 с 14.12.2022 не имеется «полезных» помещений в здании.

ФИО1 в марте 2022 г. истцом выставлены к оплате расходы по обслуживанию здания, исходя из ее процента участия 31,2 %. Ежемесячный тариф за содержание и ремонт общего имущества рассчитан, исходя из общей площади принадлежащих ей помещений в здании – 2158,8 кв.м., о чем указано в счетах (л.д. 48 т. 2, л.д. 54-56 т. 3), однако не представляется возможным определить, исходя из какой общей площади здания произведен расчет доли участия ФИО1 в содержании общего имущества здания. Кроме того, выставляемые ООО «Запсиб Траст» счета ФИО1 ею оплачивались, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской по операциям по банковскому счету, платежными поручениями (л.д. 57-71 т. 3).

Акт сверки взаимных расчетов между ООО «Запсиб Траст» и ФИО1, а также подтвержденного документально расчета задолженности стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Таким образом, истцом не подтверждены обоснованность произведенного расчета задолженности, верность начислений ответчикам расходов по содержанию общего имущества.

При указанных обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании задолженности по договору технического обслуживания объекта недвижимости от 01.01.2019, пени, начисляемые за ненадлежащее исполнение обязательств по указанному договору и отказывает в удовлетворении исковых требований.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме, не подлежит удовлетворению и требование о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4639,67 руб.

При обращении в суд ООО «Запсиб Траст» оплачена государственная пошлина в сумме 5569,14 руб. (л.д. 14 т. 1), тогда как при заявленной цене иска 171983,37 руб. уплате подлежала государственная пошлина в сумме 4639,67 руб. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 929,47 руб. подлежит возврату ООО «Запсиб Траст».

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ООО «Запсиб Траст» в удовлетворении исковых требований к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании расходов, связанных с содержанием мест общего пользования и техническим обслуживанием на основании договора от 01.01.2019 за период с февраля 2022 г. по декабрь 2022 г. в сумме 171983,36 руб., пени в сумме 21583,57 руб., начисленные за период с 16.02.2022 по 28.03.2023; пени за несвоевременную оплату задолженности из расчета 0,1 % от суммы просроченного платежа (на остаток долга с учетом суммы погашения задолженности) за каждый день просрочки за период со дня, следующего за днем вынесения решения до дня, когда ответчик фактически исполнит обязательство, включительно; расходов по оплате госпошлины – 4639,67 руб.

Выдать ООО «Запсиб Траст» справку на возврат государственной пошлины на сумму 929,47 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 декабря 2023 г.

Судья Е.Н. Сальникова