Дело № 2-2-19/2023
УИД 13RS0015-02-2023-000006-90
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
с. Ельники 16 марта 2023 г.
Краснослободский районный суд Республики Мордовия в составе:
председательствующего судьи Седовой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Шаталиной Е.М.,
с участием в деле:
истца ФИО1, её представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от 20 февраля 2023 г.,
ответчика ФИО3,
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, Управления Росреестра по Республике Мордовия,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований указала, что 13 июля 2022 г. между ней и ФИО3 заключен договор купли-продажи, согласно которому она продала ответчику земельный участок с кадастровым номером № площадью 1700 кв.м, и жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 46,2 кв.м, расположенные по адресу: Россия, <адрес>. Земельный участок был продан за 200 000 рублей, которые ответчик передала ей при подписании договора, а жилой дом был продан за сумму 400 000 рублей, которую ответчик в установленный договором-купли-продажи срок – до 01 октября 2022 г. должна была перевести на её расчетный счет, указанный в договоре. В виду того, что в указанный срок денежные средства за жилой дом на её счет не поступили, она в досудебном порядке предложила ФИО3 оплатить 400 000 рублей в счет покупки жилого дома до 15 октября 2022 г., однако указанные денежные средства ответчик ей не выплатила. Считает неоплату покупателем стоимости переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества существенным нарушением условий договора, что по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора по решению суда.
Просила суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, заключенный между ней и ФИО3 13 июля 2022 года; возвратить в её собственность жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 46,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1700 кв.м; взыскать с ФИО3 в её пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 7200 рублей.
В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО2 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснили, что в первом абзаце просительной части искового заявления допущена описка в адресе в части названия улицы и номера дома. Правильно следует читать «<адрес>». Дополнительно просили взыскать с ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, а всего 9200 рублей.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании не возражала против расторжения заключенного с ФИО1 13 июля 2022 г. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, при этом, по её мнению, ФИО1 должна возвратить ей денежную сумму в размере 200 000 рублей, которую она уплатила ей за земельный участок. Дополнительно пояснила, что при покупке жилого дома она осматривала его не полностью. При подписании договора купли-продажи претензий к техническому и санитарному состоянию жилого дома и земельного участка не имела и была согласна принять их в собственность без предъявления претензий в последующем. Жилым домом её семья пользуется как дачей, и за время проживания обнаружили в нем недостатки. Не оспаривая факт оплаты стоимости жилого дома в сумму 400 000 рублей, указала, что за жилой дом ФИО1 она планировала произвести оплату за счет средств материнского капитала, но это оказалось невозможным, поскольку дом не соответствовал техническим требованиям. Своих денежных средств на покупку жилого дома у неё не было, и нет в настоящее время.
Выслушав пояснения сторон, представителя истца, показания свидетеля, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Из материалов гражданского дела установлено, что 13 июля 2022 г. между ФИО1 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиям которого ФИО1 продала, а ФИО3 купила в собственность: земельный участок: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 1700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: №; расположенный на земельном участке жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 46,2 кв.м, назначение: жилой дом, этаж 1, инвентарный №, условный номер №, кадастровый номер №. Стороны оценили земельный участок и жилой дом в сумму 600 000 российских рублей. Земельный участок продан за сумму 200 000 рублей, которую покупатель уплатил продавцу до подписания договора, что подтверждается подписями сторон в договоре. Жилой дом продан за сумму 400 000 рублей, расчет производится в безналичном порядке путем перевода денежных средств от покупателя на расчетный счет продавца по реквизитам: <данные изъяты>. Покупатель принял на себя обязательство перечислить продавцу сумму за жилой дом до 01 октября 2022 г. До момента полного расчета жилой дом находится в залоге у продавца (пункт 5 договора).
Указанная цена установлена по добровольному соглашению сторон с учетом технических характеристик жилого дома и земельного участка и их местонахождения, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 6 договора).
Согласно пункту 8 договора покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданных ему жилого дома и земельного участка, претензий не имеет и согласен принять их в собственность без предъявления претензий в последующем.
Стороны договора пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемых жилого дома и земельного участка и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю жилого дома и земельного участка считается исполненной. Деньги в сумме 200 000 рублей переданы от покупателя продавцу в полном объеме (пункт 9 договора).
Право собственности возникает у покупателя на вышеуказанные отчуждаемые жилой дом и земельный участок с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 10 договора) (л.д.5, 39, 58).
Из представленных суду выписок из ЕГРН установлено, что право собственности ответчика ФИО3 на указанные в договоре купли-продажи от 13 июля 2022 г. объекты зарегистрировано в установленном порядке, о чем 14 июля 2022 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи: в отношении земельного участка запись №, в отношении жилого дома запись №.
Материалами представленных по запросу суда реестровых дел подтверждается принадлежность жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, до заключения договора купли-продажи от 13 июля 2022 г. ФИО1 (л.д. 28-62).
Указывая, что ответчик денежные средства по договору купли-продажи за жилой дом в сумме 400 000 рублей продавцу не перечислила, истец просит расторгнуть договор купли-продажи по основаниям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с существенным нарушением условий договора покупателем.
Факт неоплаты истцу суммы 400 000 рублей за жилой дом по договору купли-продажи ответчик ФИО3 в судебном заседании признала, что в силу части 2 статьи 68 ГПК РФ освобождает истца от необходимости доказывания этого обстоятельства.
Свидетель ФИО5 в судебном заседании показал, что сожительствует с ответчиком ФИО3, но в браке не состоят. Жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, используются ими как дача. До заключения договора купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка он и ФИО3 осматривали эти объекты, они им очень понравились, и предложенная истцом цена ФИО3 устраивала. Собственных денег на покупку жилого дома и участка у ФИО3 не было, за земельный участок она расплатилась кредитными денежными средствами, а за жилой дом планировала заплатить за счет средств материнского капитала.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух, или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из содержания приведенных норм гражданского законодательства следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним. В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В связи с не уплатой ответчиком стоимости жилого дома по договору купли-продажи от 13 июля 2022 г. в сумме 400 000 рублей ФИО1 в порядке досудебного урегулирования спора 03 октября 2022 г. направила ответчику ФИО3 письменное требование об оплате задолженности по договору в срок до 15 октября 2022 г. (л.д. 6).
Данное требование истца ответчиком не было выполнено, что побудило истца обратиться в суд с иском к ответчику.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд рассмотрел дело по имеющимся доказательствам и заявленным требованиям.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что, фактически жилой дом и земельный участок переданы истцом и приняты ответчиком в день заключения договора купли-продажи. Ответчик ФИО3 и её семья пользуются приобретенными у истца жилым домом и земельным участком, перевезли в жилой дом своё имущество.
Доводы ответчика о том, что оплата за жилой дом по договору предполагалась за счет средств материнского капитала, правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку договором купли-продажи такое условие не предусмотрено.
По смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.
С учетом установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу, что неоплата покупателем 2/3 цены по договору, в сумме 400 000 рублей, с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, и является существенным нарушением договора.
Из разъяснений, содержащихся в абзацах третьем, четвертом и пятом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) также указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 4-КГ18-27).
В судебном заседании ответчик ФИО3 согласилась на расторжение договора купли продажи, заявив о том, что ФИО1 обязана возвратить ей при этом денежные средства, уплаченные за земельный участок в сумме 200 000 рублей. Данный довод ответчика лишен правовых оснований.
Так в силу положений пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Условиями договора не предусмотрено право покупателя требовать возвращения переданной продавцу денежной суммы в счет оплаты по договору в случае его расторжения.
Анализ заключенного сторонами договора купли-продажи от 13 июля 2022 г. позволяет прийти к выводу о том, что продавец ФИО1 в полном объеме и надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору, предоставила покупателю равноценное исполнение. Покупатель ФИО3 до подписания договора ознакомилась с техническими характеристиками и санитарным состоянием переданных ей объектов недвижимости, претензий не имела. Недобросовестного поведения со стороны продавца судом не установлено.
Довод ответчика о том, что ФИО1 препятствовала в осмотре дома, опровергается показаниями свидетеля ФИО5, который пояснил, что до заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка он и ФИО3 осматривали эти объекты, они им очень понравились.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав может быть осуществлена путем прекращения или изменения правоотношения; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО3 существенно нарушила условия договора купли-продажи, не исполнив обязанность по оплате жилого дома, в связи с чем требования о расторжении договора купли-продажи законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
В связи с удовлетворением требования истца ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 13 июля 2022 г. ответчик ФИО3 обязана возвратить переданное ей недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка.
Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В силу статьи 88 ГПК РФ к судебным расходам относится государственная пошлина и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела.
При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 9200 рублей, что подтверждается чеками-ордерами от 18 ноября 2022 г. и от 06 февраля 2023 г., и соответствует требованию подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (л.д. 3, 15).
В связи с тем, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме, указанная сумма расходов истца по уплате государственной пошлины подлежит взысканию в её пользу с ответчика ФИО3
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный 13 июля 2022 года между ФИО1 и ФИО3.
Обязать ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) возвратить ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) земельный участок с кадастровым номером №, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.
Аннулировать регистрационные записи в Едином государственном реестре недвижимости, составленные 14 июля 2022 года за № и № о государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Россия, <адрес>.
Восстановить регистрационные записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 9200 (девять тысяч двести) рублей.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия через Краснослободский районный суд Республики Мордовия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В. Седова
Мотивированное решение составлено 17 марта 2023 г.
Председательствующий судья Е.В. Седова