50RS0031-01-2024-024828-62
Дело № 2-3916/2025 (2-19659/2024;)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 мая 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе
председательствующего судьи Зинченко С.В.,
при секретаре судебного заседания Кальницкой Е.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, обязании вернуть имущество, взыскании судебных расходов,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с требованиями о расторжении договора купли-продажи земельного участка с КН №, а так же договора купли-продажи доли земельного участка КН № с долей жилого дома КН № обязании вернуть имущество, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 180 884 руб. 00 коп.
В обоснование своих требований истец указал, что 18 декабря 2021 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен Договор купли-продажи доли земельного участка, удостоверенный нотариусом Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО3, зарегистрирован в реестре № № от 18 декабря 2021 года (далее - Договор 1).
Согласно пункту 1.1. Договора 1 ФИО1 продала ФИО2 принадлежащей ей по праву общей долевой собственности ? (одна вторая) долю земельного участка площадью 500 кв.м, с кадастровым номером № находящийся по адресу: АДРЕС на землях населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 2.3. Договора 1 ФИО2, купил у ФИО1 указанную долю земельного участка за 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей.
Также, 18 декабря 2021 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен Договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, удостоверенный нотариусом Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО3, зарегистрирован в реестре № № от 18 декабря 2021 г. (далее - Договор 2).
Согласно пункту 1.1. Договора 2 ФИО1 продала ФИО2 принадлежащей ей по праву общей долевой собственности:
? (одна вторая) долю земельного участка площадью 2 926 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: АДРЕС, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, и размещенного на нем ? (одну вторую) долю жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по адресу: АДРЕС
В соответствии с пунктом 2.4. Договора 2 ФИО2, купил у ФИО1 указанную долю земельного участка и долю жилого дома за 17 500 000 (семнадцать миллионов) рублей, из них долю земельного участка за 6 100 000 (шесть миллионов сто тысяч) рублей, долю жилого дома за 11 400 000 (одиннадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.
В нарушение обязательств по оплате стоимости передаваемого Покупателю имущества до Договору 1 и Договору 2 ФИО2 не уплатил ФИО1 цену договоров, а именно по Договору 1 денежные средства в размере в размере 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей, по Договору 2 денежные средства в размере 17 500 000 (семнадцать миллионов) рублей.
12 августа 2024 года истцом была направлена претензия ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи доли земельного участка, а так же доли земельного участка с долей жилого дома, однако требование осталось без удовлетворения, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, пояснила, что имеет с ФИО2 общего ребенка, ранее велось совместное хозяйство. Договора были заключены по просьбе ответчика ФИО2, с целью получения кредита для расширения своего бизнеса.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на передачу денежных средств истице до подписания договора купли-продажи, которая подтверждается расписками, а также указанием в самих договорах, наличие денежных средств на счетах подтверждено банковскими выписками.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора нотариус ФИО3 в судебное заседание не явился о времени и месте извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явилось о времени и месте извещалось в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 8 сентября 2020 года между ..... (Продавец), ФИО1 (Покупатель-1) и ФИО2 (Покупатель-2) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатели покупают в общую долевую собственность в равных долях, по ? доле каждому земельный участок с КН №, а так же жилой дом с КН №, расположенные по адресу: АДРЕС (т. 1, л.д.142-144).
9 октября 2020 года между ФИО5 (Продавец), ФИО1 (Покупатель-1) и ФИО2 (Покупатель-2) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатели покупают в общую долевую собственность в равных долях, по ? доле каждому земельный участок с КН № расположенный по адресу: АДРЕСт. 1, л.д. 211-213).
Оформление недвижимости в общую долевую собственность подтверждает пояснения истицы ФИО1 о ведении общего хозяйства с ответчиком ФИО2.
18 декабря 2021 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен Договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с КН № (Договор 1) (т.1, л.д. 219-221), а так же Договор купли-продажи ? доли земельного участка КН № с ? доли жилого дома КН № (Договор 2) (т. 1, л.д. 168-170).
В соответствии с пунктом 2.3. Договора 1 ФИО2, купил у ФИО1 ? долю земельного участка за 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей.
В соответствии с пунктом 2.4. Договора 2 ФИО2, купил у ФИО1 ? долю земельного участка и ? долю жилого дома за 17 500 000 (семнадцать миллионов) рублей, из них ? доля земельного участка за 6 100 000 (шесть миллионов сто тысяч) рублей, ? доля жилого дома за 11 400 000 (одиннадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.
Истцом была направлена претензия ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи доли земельного участка, а так же доли земельного участка с долей жилого дома, однако требование ответчиком было проигнорировано (т.1, л.д. 51-58).
В обоснование заявленных требований о расторжении договоров купли-продажи ФИО1 указала на то, что в нарушении договорного обязательства стоимость долей не была оплачена покупателем, расписка в получении денежных средств от 18 декабря 2021 года была написана под давлением, указывает, что была на последнем месяце беременности, ФИО2 доверяла, учитывая, что он является отцом их ребенка, фактически денежных средств она не получала (т.1, л.д. 75).
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на то, что согласно буквальному толкованию содержащихся в Договоре-1 и Договоре-2 условий (п. 2.4 и п. 2.5 соответственно), расчет между сторонами произведен полностью до его подписания. Договор-1 и Договор-2, а так же представленные ответчиком расписки являются доказательствами того, что ответчиком денежные средства были переданы ФИО1, так же в расписке указано, что истец не имеет претензий по оплате.
Из показаний допрошенного свидетеля ФИО6 усматривается, что она является пенсионером, периодически ее привлекают как риелтора для сопровождения сделок, она сопровождала сделку покупки спорного имущества в общую собственность ФИО2 и Вишневской Э.Э.С., к не обратились ее знакомые попросили помочь паре, она встретилась с ФИО2 и Вишневской, они пояснила, что хотят в совместную собственность купить жилой дом и земельный участок, и хотят ее оформить по ? доли, в браке они не состояли, также пояснила, что это нормальная практика, когда пара в официальном браке не состоят, оформляют собственность в совместную по ? доли. Также показала, что после сделки она продолжила общение с Вишневской, она периодически ей звонила и консультировалась по разным вопросам, так, в декабре 2021 г. Вишневская ей рассказала, что она заключила с ФИО2 договор купли продажи принадлежащей ей доли в доме и земельных участках, на ее вопрос получила она деньги за имущество, Вишневская ответила, что не получила, что эта сделка была необходима Генриху для получения кредита.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, а именно доказать факт несения убытков, их размер, противоправность и виновность (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.
Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны па предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Положениями статей 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Общая стоимость передаваемого имущества согласно договорам составила 35 000 000 руб.
Как указывает ответчик, что на момент подписания договоров у него на счетах имелась сумма необходимая для исполнения обязательств по двум договорам, а именно сумма 36 761 423, 72 руб.
Из анализа представленных в материалы дела банковских выписок по счетам ФИО2, оборот по счету №№ составил 14 248 654, 45 руб., крупная сумма в размере 10 059452,05 руб. была переведена со счета № № с данного же счета была переведена сумма 15 529 308,90 на счет №№, затем эта же сумма была переведена на счет №.
Согласно выписке по счету № № оборот денежных средств составил 35 661 324, 96 руб., за период с 10.12.2021 по 31.12.2021 операций со счетом не имелось, денежные средства не поступали и не снимались.
Денежные средства в размере 36 761 423, 72 руб. в общей сложности переводились со счета на счет, и эта же сумма фигурирует на счете №, оставалась на счетах, в том числе на дату 24.02.2022, что подтверждается банковскими выписками, сумма в последующем была переведена на валютный счет №
Таким образом, достоверных доказательств передачи денежных средств в счет оплаты договоров купли – продажи Вишневской Э.Э.С. в материалы дела не представлено, наличие на момент заключения сделок финансовой возможности исполнить обязательства, не может безусловно являться подтверждением исполнения таких обязательств.
Отсутствие операции по снятию денежных средств, также является косвенным доказательством, что денежные средства наличными не передавались, указание представителя ответчика, что у ФИО2 имелись в распоряжении иные наличные денежные средства по мимо денежных средств на счетах, объективными доказательствами не подтверждены, учитывая значительный размер стоимости продаваемого имущества (35 000 000 руб).
Таким образом, суд критически относится к доводам ответчика о полном расчете между сторонами до заключения договоров, написанная расписка также не может являться безусловным доказательством передачи денежных средств, учитывая, что на момент заключения договоров стороны проживали совместно, из пояснения Вишневской усматривается, что поскольку она доверяла ФИО2, написала расписку по его просьбе для предоставления в банк.
На основании представленных в материалы дела доказательствах в их совокупности и взаимной связи, доводов лиц, участвующих в деле, закона подлежащего применению, суд приходит к выводу, что права и охраняемые законом интересы истца нарушены, надлежащих доказательств оплаты предусмотренной договором купли-продажи суммы ФИО2 суду представлено не было.
С учетом изложенного, суд полагает, что неисполнение ответчиком предусмотренной договором обязанности по оплате договоров, является основанием для их расторжения.
Оценив вышеуказанные доказательства, с учетом положений статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, поскольку денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу не переданы, допустимых доказательств, подтверждающих передачу ответчиком продавцу денежных средств, в материалы дела представлено не было, допущенное ФИО2 нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения сделки на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, разрешая заявленный спор с учетом установленных фактических обстоятельств дела, суд находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Частью 1 статьи 98 ГК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Разрешая требование о возмещении понесенных истцом расходов по уплате государственной пошлины в размере 180 884 руб. 00 коп., что подтверждается чеком по операции от 16 декабря 2024 года (т.1, л.д. 6), суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов в размере 180 884 руб. 00 коп.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,
решил:
Исковое заявление REF Дело \* MERGEFORMAT ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, обязании вернуть имущество, взыскании судебных расходов – удовлетворить.
Расторгнуть договор от 18.12.2021 купли-продажи ? доли земельного участка с КН № с ? долей жилого дома с КН № расположенных по адресу: АДРЕС удостоверенный нотариусом ФИО3 и зарегистрированным в реестре №
Восстановить запись в ЕГРН о правах на ? долю земельного участка с КН № и 1/2 долю жилого дома с КН №, расположенных по адресу: АДРЕС за Вишневской Энжел – Эмилии Сергеевны ДД.ММ.ГГГГ
Расторгнуть договор от 18.12.2021 купли-продажи ? доли земельного участка с КН № расположенного по адресу: АДРЕС, удостоверенный нотариусом ФИО3 и зарегистрированным в реестре №
Восстановить запись в ЕГРН о правах на ? долю земельного участка с № расположенного по адресу: АДРЕС за Вишневской Энжел – Эмилии Сергеевны ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с ФИО2 в пользу Вишневской Энжел – Эмилии Сергеевны расходы по уплате государственной пошлины в размере 180 884 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
С.В. Зинченко
В окончательной форме решение суда принято 20 июня 2025 года