Дело № 2-268/2022 г.
УИД34RS0016-01-2022-000335-14
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Жирновский районный суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи Гущиной И.В. при секретаре Кильдяшевой А.А.,
с участием представителей истца - ответчика АО «Дельта-Агро» ФИО1, ФИО2, ответчика-истца по встречному иску ФИО3
представителей ответчиков - истцов ФИО4, ФИО5,
рассмотрев «26» декабря 2022 года в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Дельта-Агро» к ФИО3, И.А. И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ООО Вавиловское» о признании права отсутствующим и снятии с кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственного назначения, признании незаконными договоров аренды,
по встречному исковому заявлению ФИО3, И.А. И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 к АО «Дельта-Агро», ОАО «Кленовское» о признании договора недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что «27» июля 2006 года заключен Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, «09» октября 2012 года - Договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 73 063 431 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, территория Кленовской сельской администрации, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, арендатором является Истец, Арендодатели - в том числе Ответчики. Согласно положений Договоров Арендодатель передает земельный участок в аренду Арендатору и обеспечивает беспрепятственное пользование арендуемым земельным участком, Арендатор в свою очередь принимает в аренду земельный участок, использует по назначению и оплачивает Арендодателю арендную плату, предусмотренную Договором. «16» февраля 2022 года проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №.Согласно Протокола общего собрания решались следующие вопросы: 1.Избрание председателя и секретаря собрания. 2. Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности: 2.1. Об увеличении срока аренды с ОА «Дельта - Агро» по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от 27.07.2006 года, договору перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ на 6 лет с момента окончания договора аренды, а именно с 2031 года. 2.2. Об увеличении размера арендной платы по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, договору перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ. 3. Принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, видах действий, сроках полномочий. По вопросу 2.1 голоса разделились, «Воздержались» - 0% от числа участников собрания, «За продление» проголосовало 64,51 % от числа участников собрания; «Против увеличения» проголосовало 35,46 % от числа участников собрания, являющихся ответчиками, которым принадлежат 89 долей земельного участка с кадастровым №.Против продления договора по окончанию 2031 года выступили следующие пайщики: ФИО3 - 1 доля, И.А. И. - 2 доли, ФИО6 - 2 доли, ФИО7 - 1 доля, ФИО8 - 3 доли, ФИО9 - 1 доля, ФИО10 - 1 доля, ФИО11 - 2 доли, ФИО12 - 5 долей, ФИО13 - 3 доли, ФИО14 - 2 доли, ФИО15 - 1 доля, ФИО16 - 1 доля, ФИО17 - 1 доля. Иные вопросы на собрании не поднимались, собрании в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время не проводились. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, Договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в отношении земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года действует, со стороны Арендатора исполняется в полном объеме, земли используются в соответствии с назначением, арендная плата выплачивается Арендодателям в полном объеме. Однако, в марте 2022 года, Ответчики обратились в Росреестр с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на принадлежащих им доли, выделенные из массива земельного участка с кадастровым №. Кадастровым инженером ФИО18, подготовлены проект межевания и межевой план в связи с образованием земельных участков путем выдела для сельскохозяйственного производства путем выдела в счет долей Ответчиков в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:07:000000:193. Однако, проект межевания земельного участка, перечень собственников образуемых земельных участков и размер на общем собрании не утверждались. Указанный межевой план послужил основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами: 1) № - площадью 193 005 +/- 3 844 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, территория Кленовской сельской администрации, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО3, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, данные об обременении отсутствуют; 2) №, площадью 386 002 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, территория Кленовской сельской администрации, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - И.А. И., запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ; 3) №, площадью 386 005 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО6, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ; 4) №, площадью 386 006 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО14, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ; 5) №, площадью 772 006 +/- 7 688 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель ФИО7, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/4 доли; ФИО8, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 3/4 доли; 6) №, площадью 193 007 +/- 3 844 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, территория Кленовской сельской администрации, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО9, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ; 7) №, площадью 579 005 +/- 6 658 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель: ФИО10, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/3 доли; ФИО11, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 2/3 доли; 8) №, площадью 1 158 005 +/- 9 416 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, территория Кленовской сельской администрации, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатели: ФИО16, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, долевая собственность 1/6; ФИО13, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, долевая собственность 3/6; ФИО15, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, долевая собственность 1/6; ФИО17, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, долевая собственность 1/6; 9) №, площадью 965 009 +/- 8 596 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО12, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ. В данном споре Договор аренды не расторгнут, не изменен, в части срока договора аренды земельных долей ответчиков, исполняется Арендатором добросовестно, в полном объеме и действует до окончания 2031 года. Согласие ответчикам на выдел, постановку на кадастровый учет, а также регистрации права собственности на земельные участки истец не давал. По состоянию на «ДД.ММ.ГГГГ года каких-либо заявлений от Ответчиков о расторжении или изменении условий Договора в адрес Истца не поступало. Со стороны Истца Договор исполняется в полном объеме. Учитывая вышеперечисленное полагает постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков незаконной и подлежащей отмене ввиду того, что проект межевания не был принят общим собранием, согласие Арендатора на выдел доли из земельного участка сельхозназначения Ответчикам не предоставлялось. Выделенные земельные участки сельскохозяйственного назначения переданы Ответчиками в аренду на основании Договоров аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных в пользу ООО «Вавиловское», о чем Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о регистрации ограничения прав и обременение объектов недвижимости в виде аренды сроком на 5 лет. Ввиду того, что земельные участки, переданные в аренду были выделены без согласования дольщиков и Арендатора земельного участка с кадастровым №, по сути, предметом договоров аренды являются несуществующие земельные участки, сведения об образовании которых подлежат исключению из ЕГРН. Таким образом, Договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, № заключены в нарушение норм ГК РФ являются недействительными.
На основании изложенного, просит суд (с учетом неоднократно измененных исковых требований):
1.Признать подлежащими исключению из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами:
1) 34:07:010001:1478, площадью 193 005 +/- 3 844 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
2) 34:07:010001:1480, площадью 386 002 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
3) 34:07:010001:1481, площадью 386 005 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
4) 34:07:010001:1482, площадью 386 006 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
5) 34:07:010001:1483, площадью 772 006 +/- 7 688 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
6) 34:07:010001:1484, площадью 193 007 +/- 3 844 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
7) 34:07:010001:1485, площадью 579 005 +/- 6 658 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
8) 34:07:010001:1486, площадью 1 158 005 +/- 9 416 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
9) 34:07:010001:1487, площадью 965 009 +/- 8 596 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
2.Признать недействительными и подлежащими исключению записи в ЕГРН:
1) в отношении земельного участка с кадастровым № запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
2) в отношении земельного участка с кадастровым № запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
3) в отношении земельного участка с кадастровым № запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
4) в отношении земельного участка с кадастровым № запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
5) в отношении земельного участка с кадастровым №:
- запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ;
- запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
6) в отношении земельного участка с кадастровым № запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
7) в отношении земельного участка с кадастровым №:
- запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ;
- запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
8) в отношении земельного участка с кадастровым №:
- запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ;
- запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ;
- запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ;
- запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
9) в отношении земельного участка с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
3. Признать отсутствующим право собственности:
1) ФИО3 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
2) И.А. И. на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
3) ФИО6 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
4) ФИО14 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
5) ФИО7 на долевую собственность на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/4 доли.
6) ФИО8 на долевую собственность на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 3/4 доли.
7) ФИО9 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
8) ФИО10 на долевую собственность на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права- № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/3 доли.
9) ФИО11 на долевую собственность на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права
- № от ДД.ММ.ГГГГ, 2/3 доли.
10) ФИО16 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доли.
11) ФИО13 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 3/6 доли.
12) ФИО15 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доли.
13) ФИО17 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доли.
14) ФИО12 на земельный участок с кадастровым №, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
4. Признать недействительными Договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Вавиловское»;
- на земельный участок с кадастровым номером №, заключенный между И.А.И. и ООО «Вавиловское»;
- на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ООО «Вавиловское»;
- на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО14 и ООО «Вавиловское»;
- на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7, ФИО8 и ООО «Вавиловское»;
- на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ООО «Вавиловское»;
- на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО10, ФИО11 и ООО «Вавиловское»;
- на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО16, ФИО13, ФИО15, ФИО17 и ООО «Вавиловское»;
- на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ООО «Вавиловское».
5.Признать недействительными и исключить из государственного кадастра недвижимости записи об обременении в виде аренды земельных участков: № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ.
6. Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об участниках права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>: -ФИО3 - 6/3714 - 1 доля; -И.А. И. - 12/3714 - 2 доли; -ФИО6 - 12/3714 - 2 доли; -ФИО7 - 6/3714 - 1 доля; -ФИО8 - 18/3714 - 3 доли; ФИО9 - 6/3714 - 1 доля; ФИО10 - 6/3714 - 1 доля; ФИО11 - 12/3714 - 2 доли; ФИО12 - 30/3714 - 5 долей; ФИО13 - 18/3714-3 доли; ФИО14 - 12/3714 — 2 доли; ФИО15 - 6/3714 - 1 доля; ФИО16 - 6/3714 - 1 доля; ФИО17 - 6/3714 - 1 доля.
7. Восстановить в Едином государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, в первоначальных границах, предшествовавших выделу из него земельных участков с кадастровыми номерами: №; №; №; №; №; №; №; №; №.
В судебном заседании представители истца – ответчика АО «Дельта-Агро» ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Не согласившись с иском АО «Дельта-Агро», ответчики – истцы ФИО3, И.А.И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 через своего представителя по доверенностям ФИО4, представили письменные возражения на исковое заявление, приобщенные к материалам дела, а также представили встречное исковое заявление к АО «Дельта-Агро», ОАО «Кленовское» о признании договора недействительным, указав, что все предъявленные к ним по первоначальному иску требования основываются на договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ОАО «Кленовское» Жирновского района Волгоградской области и ими - арендодателями. Вместе с тем, АО «Дельта - Агро» также основывает все свои исковые требования на договоре перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном ОАО «Дельта - Агро с ОАО «Кленовское», о чем им всем стало достоверно известно лишь после приобщения судом к материалам настоящего гражданского дела копии этого договора. Заключая между ОАО «Кленовское» и арендодателями ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, сторонами этого договора был предусмотрен специальный пункт 4.3.5., устанавливающий право арендатора, то есть ОАО «Кленовское» передавать земельный участок с кадастровым № в субаренду в пределах срока действия, заключенного договора лишь исключительно с согласия собственников этой земли и арендодателей. Поскольку договор аренды, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «Кленовское», предусматривает в соответствии с законом получение ими периодической арендной платы за использование земли арендатором, то в соответствии с п.1 ст. 423 ГК РФ, он по своей правовой природе является - возмездным договором, а они соответственно - кредиторами ОАО «Кленовское». Как следует из п.1.1 договора перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Кленовское» и ОАО «Дельта - Агро» - первоначальным истцом по делу, в соответствии с настоящим Договором Арендатор передает Новому Арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области, № регистрации №. При этом, между истцом - ОАО «Дельта- Агро» и ОАО «Кленовское» в п. 1.2. этого же договора установлено, что права и обязанности Арендатора по Договору аренды переходят к Новому Арендатору в полном объеме с момента вступления в силу настоящего Договора. Таким образом, давая юридическую оценку договору, заключенному между арендатором ОАО «Кленовское» и АО «Дельта-Агро», считают, что Договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, имеет все необходимые и достаточные признаки договора перевода долга, поэтому на момент его заключения контрагентами он должен был соответствовать как требованиям п.1 ст.391 ГК РФ о том, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора, так и пункту 4.3.5 Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ.Никто и никогда их согласия в качестве кредиторов (арендодателей и собственников земли) на замену лица в действующем обязательстве по договору от ДД.ММ.ГГГГ, а также в иных целях не просил и от них не получал.При таких обстоятельствах, Договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначенияот ДД.ММ.ГГГГ, непосредственно повлек за собой как нарушения их гражданских прав владения, пользования и распоряжения уже имеющимися у них в собственности земельными участками, так и нарушения их охраняемых законом интересов, поэтому сделка, ничтожная в силу закона с момента ее заключения должна повлечь применение судом соответствующих этому последствий.
На основании изложенного, просят суд признать ничтожным договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 73063431 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозназначения – для сельскохозяйственного производства, недействительным с момента его заключения, в части принадлежащих им земельных долей и применить последствия недействительности сделки.
Ответчик-истец ФИО3 в судебном заседании не признав исковые требования АО «Дельта-Агро», поддержал встречный иск, пояснив, что о заключении договора перенайма он не знал и вплоть до обращения истца с иском в суд, своего согласия ни на перенайм, ни на субаренду он ОАО «Кленовское» не давал, надлежащим образом уведомлен об этом не был, получая арендную плату у истца считал, что между ОАО «Кленовское» и АО «Дельта-Агро» имеется договор о совместной деятельности.
Ответчики – истцы, И.А.И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
В судебном заседании представители ответчиков – истцов ФИО4 и ФИО5 встречные исковые требования подержали, просили удовлетворить. В удовлетворении исковых требований АО «Дельта-Агро» просят отказать в полном объеме.
Представитель ответчика по первоначальному иску и третьего лица по встречному иску ООО "Вавиловское" ФИО19, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения, приобщенные к материалам дела, из которых следует, что в марте 2022 года в ООО «Вавиловское» обратились граждане, являющиеся ответчиками по первоначальному иску, с предложением о заключении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые принадлежат им на праве собственности. Убедившись в том, что земельные участки сельскохозяйственного назначения принадлежат на праве собственности данным гражданам, не имеется каких-либо ограничений в использовании, ограничений прав и обременений объекта недвижимости, стороны пришли к соглашению по срокам аренды и ее стоимости, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вавиловское» заключило договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. При заключении вышеуказанных договоров не были нарушены какие-либо нормы действующего законодательства, в связи с чем государственным регистратором ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация данных договоров аренды. На основании изложенного, просит в удовлетворении исковых требований АО «Дельта-Агро» отказать в полном объеме.
В судебном заседании представитель ООО "Вавиловское", действующий на основании доверенности - ФИО4 поддержал вышеуказанные возражения, считает исковые требования АО «Дельта-Агро» незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании представитель истца – ответчика АО «Дельта-Агро» ФИО1 возражала против удовлетворения встречного искового заявления, представила суду письменный отзыв, приобщенный к материалам дела. Считает, что Договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ оформлен с соблюдением необходимых требований законодательства, поскольку условие об уведомлении Арендодателей исполнено, путем размещения в Газете «Жирновские новости» выпуск № от ДД.ММ.ГГГГ уведомления для пайщиков о заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Кленовское» и ОАО «Дельта-Агро» договоре перенайма. Вместе с тем, согласие Арендодателей на передачу прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка и земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ Договором не предусмотрено. Соответственно Договор перенайма не имеет признаков ничтожной сделки. Кроме того, годичный срок исковой давности по признанию Договора перенайма недействительным - пропущен, в связи с чем просит применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении встречного искового заявления.
В судебном заседании представитель истца – ответчика АО «Дельта-Агро» ФИО2 возражения ФИО1 поддержала, просила в удовлетворении встречных исковых требовании отказать, применив последствия пропуска срока исковой давности, указав, что Договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с соблюдением норм действующего законодательства, в связи с чем оснований для признания данной сделки недействительной не имеется. Кроме того, истцами по встречному иску пропущен, предусмотренный законом годичный срок исковой давности применимый к заявленным требованиям о признании сделки недействительной. Учитывая, что истцам было известно о замене арендодателя задолго до подачи АО «Дельта-Агро» искового заявления в суд, следовательно, срок исковой давности для признания сделки недействительной истцами пропущен.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации Кленовского сельского поселения Жирновского района Волгоградской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений не представил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО20, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие, решение по делу принять на усмотрение суда; представила письменные объяснения, имеющиеся в материалах дела.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по Саратовской области ФИО21, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просит принять решение по делу на усмотрение суда; представила письменные объяснения, имеющиеся в материалах дела.
Третье лицо - кадастровый инженер ФИО18, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, возражений не представила.
Суд, выслушав стороны и их представителей, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Положения ст. 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).
Пунктами 1 и 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регламентировано, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
На основании пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, которые по настоящему делу не установлены.
Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного закона.
Статьей 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (пункт 1).
Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).
Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).
Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данное правило применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения конкретизируется в пункте 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Как установлено судом и подтверждается письменными материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО22 - представителем собственников по нотариально заверенным доверенностям в количестве 610 человек и ОАО «Кленовское» был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 25 лет.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» был заключен договор перенайма в отношении вышеуказанного земельного участка, в соответствии с которым все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ переданы новому арендатору ОАО «Дельта-Агро», которое в дальнейшем было переименовано в АО «Дельта-Агро».
ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности, вопросы повестки дня:
1. Избрание председателя и секретаря собрания.
2. Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности:
2.1. Об увеличении срока аренды с ОА «Дельта - Агро» по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, договору перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ на 6 лет с момента окончания договора аренды, а именно с 2031 года.
2.2. Об увеличении размера арендной платы по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, договору перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.
3. Принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, видах действий, сроках полномочий.
По результатам проведения собрания составлен протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по вопросу 2.1 принято решение – увеличить срок аренды с АО «Дельта – Агро» сроком на 6 лет с момента окончания действующего договора аренды.
При решении вопроса 2.1 голоса собственников разделились, «Воздержались» - 0% от числа участников собрания, «За увеличение» проголосовало 64,54 % от числа участников собрания; «Против увеличения» проголосовало 35,46 % от числа участников собрания.
Против продления договора по окончанию 2031 года выступили, в том числе ответчики - истцы: ФИО3 -1 доля, И.А. И. - 2 доли, ФИО6 - 2 доли, ФИО7 - 1 доля, ФИО8 - 3 доли, ФИО9 - 1 доля, ФИО10 - 1 доля, ФИО11 - 2 доли, ФИО12 - 5 долей, ФИО13 - 3 доли, ФИО14 - 2 доли, ФИО15 - 1 доля, ФИО16 - 1 доля, ФИО17 - 1 доля (далее - ответчики – истцы).
В ходе проведения собрания от ФИО23 (6/3714 (1 доля) поступило предложение о желании выделить и отмежевать свои доли. Ответчики-истцы также присоединились к данному предложению.
Данное предложение не рассматривалось на проводимом собрании, так как, в соответствии с ч. 4.1 ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания. Общее собрание не вправе изменять повестку дня общего собрания.
ДД.ММ.ГГГГ межу ФИО24 - представителем Арендодателей, действующим на основании Протокола собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ от имени участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, и АО "Дельта-Агро" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок указанного договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчиками–истцами было принято решение о преобразовании земельного участка с кадастровым номером № путем выдела из него земельных участков в собственность в соответствии с размером зарегистрированных долей в праве собственности на исходный земельный участок, в связи с чем они обратились к кадастровому инженеру ФИО18, которой ДД.ММ.ГГГГ были подготовлены проект межевания земельных участков и межевой план.
Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельных участков кадастровым инженером было опубликовано в газетах «Волгоградская Правда» № от ДД.ММ.ГГГГ и «Жирновские новости» № (13372-13373) от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ от участника общей долевой собственности ФИО25 поступило возражение против намерения выделить земельные участки, в связи с несогласием относительно местоположения их границ, при этом предлагая определить другое местоположение земельного участка.
Заочным решением Жирновского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ указанное возражение было признано необоснованным. ДД.ММ.ГГГГ решение суда вступило в законную силу, в связи с чем возражение относительно размера и местоположения образуемых в результате выдела земельных участков, считается снятым. Иных возражений в адрес кадастрового инженера не поступало.
Вместе с тем, помимо опубликованного в вышеуказанных газетах извещения о необходимости согласования проекта межевания земельных участков, ответчиками–истцами через своего представителя ФИО26, действующего на основании доверенностей, в адрес генерального директора АО «Дельта-Агро» ФИО27 неоднократно направлялись письма, содержащие сведения об их намерении произвести выдел земельных участков из исходного земельного участка с кадастровым номером №, а также получить согласие арендатора. Однако ответов на данные письма материалы дела не содержат.
ДД.ММ.ГГГГ участники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, в лице ФИО26, действующего на основании доверенностей пришли к соглашению о выделении земельных участков сельскохозяйственного назначения в счет земельных долей, утверждении проекта межевания земельных участков сельскохозяйственного назначения, образуемых путем выдела в счет земельных долей.
Вышеуказанный межевой план послужил основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами:
1) № - площадью 193 005 +/- 3 844 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО3, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ;
2) №, площадью 386 002 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - И.А. И., запись о государственной регистрации права - № от 03.03. 2022 года;
3) №, площадью 386 005 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО6, запись о государственной регистрации права - № от 03.03. 2022 года;
4) №, площадью 386 006 +/- 5 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО14, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ;
5) №, площадью 772 006 +/- 7 688 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель:
- ФИО7, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/4 доли;
- ФИО8, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 3/4 доли;
6) №, площадью 193 007 +/- 3 844 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, территория Кленовской сельской администрации, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО9, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ;
7) №, площадью 579 005 +/- 6 658 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель:
- ФИО10, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/3 доли;
- ФИО11, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, 2/3 доли;
8) №, площадью 1 158 005 +/- 9 416 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель:
- ФИО16, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, долевая собственность 1/6;
- ФИО13, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, долевая собственность 3/6;
- ФИО15, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, долевая собственность 1/6;
- ФИО17, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ, долевая собственность 1/6.
9) №, площадью 965 009 +/- 8 596 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель - ФИО12, запись о государственной регистрации права - № от ДД.ММ.ГГГГ.
Выделенные земельные участки сельскохозяйственного назначения были переданы в аренду ООО «Вавиловское» на основании Договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных:
- между ФИО3 и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №;
- между И.А.И. и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №;
- между ФИО6 и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №;
- между ФИО14 и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №;
- между ФИО7, ФИО8 и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №;
- между ФИО9 и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №;
- между ФИО10, ФИО11 и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №;
- между ФИО16, ФИО13, ФИО15, ФИО17 и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №;
-между ФИО12 и ООО «Вавиловское» на земельный участок с кадастровым номером №,
о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о регистрации ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды сроком на 5 лет.
Данные обстоятельства подтверждается: договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ; договором перенайма земельного участка, из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ; протоколом общего собрания участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ; дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ; проектом межевания земельных участков; выкопировкой из газеты "Жирновские новости" № (13372-13373) от ДД.ММ.ГГГГ; выкопировкой из газеты «Волгоградская правда» № (28730) от ДД.ММ.ГГГГ; заочным решением Жирновского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ; соглашением о выделении земельных участков сельскохозяйственного назначения в счет земельных долей, утверждении проекта межевания земельных участков сельскохозяйственного назначения, образуемых путем выдела в счет земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ; заключением кадастрового инженера ФИО18 № от ДД.ММ.ГГГГ; договорами аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными ответчиками-истцами с ООО «Вавиловское»; заявлениями ФИО26, действующего от имени ответчиков-истцов в Управление Росреестра по Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права; выписками из ЕГРН и из ЕГРЮЛ.
Истец по первоначальному иску АО «Дельта-Агро», обращаясь в суд к ответчикам с иском о признании права отсутствующим и снятии с кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственного назначения, признании незаконными договоров аренды, указывает на то, что выдел земельных участков произведен ответчиками без согласия арендатора, что нарушает права истца как арендатора основного земельного участка, в связи с чем считает постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков незаконной и подлежащей отмене. Вместе с тем, истец указывает на то, что выделенные земельные участки переданы ответчиками в аренду ООО «Вавиловское» на основании Договоров аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ. При этом договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также договор перенайма от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время являются действующими, срок действия договора аренды действия с учетом продления установлен до ДД.ММ.ГГГГ, ответчики - физические лица с заявлением о расторжении договора аренды к истцу не обращались, вопрос о расторжении договора аренды на общем собрании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ не поднимался. Истец же в свою очередь, принятые на себя обязательства по договору аренды, исполняет надлежащим образом, земли используются в соответствии с назначением, арендная плата выплачивается Арендодателям в полном объеме.
Вместе с тем, оспаривая то обстоятельство, что АО «Дельта-Агро» является законным землепользователем (арендатором) спорного земельного участка у которого арендодатели должны были истребовать необходимые на выдел земельных участков согласия, ФИО3, И.А.И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 через своего представителя по доверенностям ФИО4 обращаясь в суд со встречным иском к АО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» о признании договора перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» - недействительным, указывают на то, что о заключении данного договора им стало достоверно известно лишь после приобщения судом к материалам настоящего гражданского дела копии этого договора. При этом, заключая между ОАО «Кленовское» и арендодателями ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, сторонами этого договора был предусмотрен специальный пункт 4.3.5., устанавливающий право арендатора, то есть ОАО «Кленовское» передавать земельный участок с кадастровым № в субаренду в пределах срока действия, заключенного договора лишь исключительно с согласия собственников этой земли и арендодателей.
Таким образом, стороны при заключении договора согласовали условие о необходимости получения согласия арендодателя при совершении такой сделки.
Однако, согласия на заключение данного договора они не давали.
Разрешая исковые требования о признании договора перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» недействительным, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно п.2 ст.607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В силу п.5,6 ст.22 Земельного кодекса РФ, (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ), арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Кроме того, исходя из содержания п.4.3.5 Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду в пределах срока действия, заключенного договора с согласия арендодателей.
Таким образом, изначально при заключении договора аренды воля собственников земельного участка была направлена на включение в договор аренды условия о необходимости обязательного согласования с ними передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам.
В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).
В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).
Совершение сделки по перенайму земельного участка с нарушением требований п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ и п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ влечет его недействительность в силу ст.168 Гражданского кодекса.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Учитывая, что договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ в нарушении п.2 ст.615 ГК РФ был заключен между ОАО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» без согласия арендодателей указанного земельного участка, суд приходит к выводу, что спорное соглашение, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, является недействительной (ничтожной) сделкой, как противоречащее приведенным требованиям договора аренды.
Положения ст. 173.1 ГК РФ относящие сделки, совершенные без необходимого согласия третьего лица к оспоримым сделкам к спорным правоотношениям применению не подлежат, поскольку данная норма была введена в действие позднее даты заключения оспариваемого договора (ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, встречные исковые требования суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем полагает признать ничтожным Договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 73063431 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства и применить последствия недействительности сделки.
Однако, суд учитывает, что арендодатели земельного участка с кадастровым номером № представлены множеством лиц, которые по отдельности не отождествляются со всем арендодателем в целом, по настоящему делу исковые требования заявлены только ФИО3, И.А.И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 из участников долевой собственности, истцы не являются большинством из количества участников долевой собственности на указанный земельный участок, иные лица, исковые требования к обществу не заявили, к требованиям истцов не присоединились, более того, общим собранием участников долевой собственности на указанный земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды продлен до 2037 года, большинство собственников земельного участка, не оспорили в установленном законом порядке договор перенайма с момента его заключения ввиду каких-либо нарушений или незаконных условий, суд приходит к выводу, что требования вышеуказанных лиц, являющихся истцами по встречному иску подлежат удовлетворению лишь в части принадлежащих им земельных долей.
Доводы представителей истца АО «Дельта-Агро» о том, что истцом исполнена обязанность, предусмотренная ч. 5 ст. 22 ЗК РФ по надлежащему уведомлению арендодателей о передаче прав и обязанностей к АО «Дельта-Агро» путем размещения в средствах массовой информации соответствующего сообщения, а получение согласия арендодателей в данном случае не требуется, суд не принимает во внимание ввиду следующего.
В силу п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Между тем, доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатели уведомлены о передаче прав третьему лицу по договору аренды в форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, суду не представлено. Размещение истцом объявления в газете «Жирновские новости» выпуск № (44651) от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению суда не является надлежащим уведомлением арендодателей.
Поэтому оснований для отказа во встречном иске по доводам представителей АО «Дельта-Агро» суд не усматривает.
В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Однако обстоятельств, свидетельствующих о том, что истцы были уведомлены либо дали согласие на перенаем спорного земельного участка, судом не установлено. Доказательств, подтверждающих недобросовестность истцов по встречному иску, суду не представлено.
В процессе рассмотрения дела представителем истца – ответчика АО «Дельта-Агро» ФИО1 было заявлено о пропуске истцами по встречному иску годичного срока исковой давности, предусмотренного ч.2 ст.181 ГК РФ.
Согласно ст.181Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N47-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исходя из конституционно-правового смысла рассматриваемых норм (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2008 года N 823-О-О, от 25 февраля 2010 года N 266-О-О), установление сроков исковой давности (то есть срока для защиты интересов лица, права которого нарушены), а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота и не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя.
Представитель истцов по встречному иску – ФИО4 полагает, чтосрокисковойдавностинепропущен, поскольку о наличии заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» договора перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения истцам достоверно стало известно лишь после приобщения судом к материалам настоящего гражданского дела копии этого договора.
Представитель истца – ответчика АО «Дельта-Агро» ФИО1, оспаривая позицию представителя истца, а также поддерживая заявленное ходатайство о пропуске срока исковой давности на подачу встречного иска, обращала внимание на то, что о наличии спорного Договора перенайма от ДД.ММ.ГГГГ и смене арендатора истцам по встречному иску было известно задолго до подачи АО «Дельта-Агро» иска в суд, поскольку в Газете «Жирновские новости» выпуск № (44651) от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано уведомление для пайщиков о заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Кленовское» и ОАО «Дельта-Агро» договоре перенайма. Кроме того, истцы ежегодно получали арендную плату в натуральном виде - зерно. Получение арендной платы происходило в структурных подразделениях АО «Дельта-Агро».
По ходатайству представителя истца – ответчика АО «Дельта-Агро» ФИО1 в судебном заседании были допрошены свидетели ФИО28, ФИО29 и ФИО30
Свидетель ФИО28, суду показал, что он является сотрудником АО «Дельта-Агро» машинистом, а также является собственником доли в праве общей долевой собственности из земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. С 2012 года АО «Дельта-Агро» является арендатором данного земельного участка. Предыдущим арендатором являлся Айтакс-Агро. О смене арендатора ему стало известно из объявлений в газете, магазинах, в канторе АО «Дельта-Агро» и на собраниях собственников земельного участка. Арендную плату он получал зерном или денежными средствами на току, на котором находятся вывески с наименованием АО «Дельта-Агро». Арендную плату получал раз в год, собрания собственников земельного участка проводились ежегодно.
Свидетель ФИО29, суду показал, что он является собственником земельной доли в праве общей долевой собственности из земельного участка с кадастровым номером №. С 2012 года АО «Дельта-Агро» является арендатором данного земельного участка. Предыдущими арендаторами являлись ОАО «Кленовское», «Айтакс-Агро» и др. Арендаторов сменилось много. Ему стало известно о смене арендатора, поскольку в то время он работал в администрации Кленовского сельского поселения. Арендную плату получал на току в с.Кленовка, где имеются вывески с наименованием АО «Дельта-Агро». Ежегодно проводятся собрания собственников земельного участка. О проводимых собраниях ему известно из объявлений, размещенных в администрации, магазинах и газете. Вместе с тем, администрация развозила объявления о проводимых собраниях по соседним населенным пунктам. Про договор перенайма, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» ему неизвестно. Никакие документы, свидетельствующие о необходимости получения его согласия для заключения данного договора ему не приходили, договор он не видел.
Свидетель ФИО30, суду показал, что он является сотрудником АО «Дельта–Агро». С октября 2015 года он был специалистом по социальным вопросам, а с 2022 года работает в должности ревизора. В его обязанности входило общение с пайщиками, организация информационных собраний несколько раз в год. На проводимых собраниях ФИО3 принимал активную позицию. Ежемесячно приезжал в <адрес> для встречи с пайщиками и проводил с ними активную работу. Про договор перенайма земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» ему ничего неизвестно.
Давая оценку показаниям свидетелей, суд приходит к выводу о том, что свидетели не сообщили суду важных обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно для решения вопроса о пропуске срока исковой давности. Показания свидетелей не подтверждают того, когда и при каких обстоятельствах истцам по встречному иску стало известно о заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дельта-Агро» и ОАО «Кленовское» договоре перенайма. Кроме того, к показаниям свидетелей ФИО28 и ФИО30 суд относится критически, поскольку они являются сотрудниками АО «Дельта-Агро», в связи с чем заинтересованы в исходе дела.
Вместе с тем, суд не принимает в качестве бесспорного или достоверного доказательства, свидетельствующего об осведомленности истцов по встречному иску о заключенном Договоре перенайма, представленную суду выкопировку из газеты Жирновские новости» выпуск № (44651) от ДД.ММ.ГГГГ, содержащую уведомление для пайщиков о заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Кленовское» и ОАО «Дельта-Агро» договоре перенайма, поскольку не все граждане выписывают газеты.
Других доказательств, свидетельствующих о том, что истцам по встречному иску было достоверно известно о заключении оспариваемого договора, ранее чем за три года до обращения ими в суд с иском, то есть доказательств, свидетельствующих о пропуске истцами по встречному иску срока исковой давности суду не представлено, в связи с чем суд считает, чтосрокисковойдавности, предусмотренный ч.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ, непропущен.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, исковые требования АО «Дельта-Агро» удовлетворению не подлежат, поскольку в силу того, что договор перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого истец являлся арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № признан недействительным, то получение ответчиками у АО «Дельта-Агро» согласия на выдел земельных участков не требовалось. Кроме того, в силу установленных в суде обстоятельств, у АО «Дельта-Агро» отсутствует право на предъявление исковых требований к ответчикам.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
При подаче встречного иска истцами были понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей каждый, которые подлежат взысканию с АО «Дельта-Агро» в пользу каждого истца по встречному иску.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 197-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление АО «Дельта-Агро» к ФИО3, И.А. И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 о признании права отсутствующим и снятии с кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственного назначения, признании незаконными договоров аренды оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО3, И.А. И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 к АО «Дельта-Агро», ОАО «Кленовское» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки - удовлетворить.
Признать недействительным ввиду ничтожности договор перенайма земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 73063431 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, недействительным с момента его заключения, в части земельных долей принадлежащих ФИО3, И.А. И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 и применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в положение, существовавшее до ее совершения.
Взыскать с АО «Дельта-Агро» в пользу ФИО3, И.А. И., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 К., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по 300 рублей каждому.
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Жирновский районный суд в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено «09» января 2023 года.
Судья: И.В. Гущина