Копия УИД: 16RS0№-10
дело №
учет №г
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
15 июля 2025 года <адрес>
Кировский районный суд <адрес> Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хузиной Э.Х.,
при секретаре судебного заседания ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО2, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>», Исполнительному комитету муниципального образования <адрес> о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>», Исполнительному комитету муниципального образования <адрес> о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела у ФИО2 садовый <адрес> садовом товариществе № «Химзавода им. Ленина» с правом на земельный участок, площадью 681,5 кв.м, кадастровый №, находившемся в пользовании по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В течение 23 лет ФИО1 владела имуществом, являясь членом СНТ, оплачивала взносы. В августе 2024 г. к ней предъявлены требования об освобождении имущества, стало известно о сделках купли-продажи и дарения в отношении садового дома и земельного участка.
На основании изложенного, уточнив исковые требования, истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: РТ, <адрес>, садоводческое товарищество № «Химзавода им. Ленина», земельный участок 217; применить последствия недействительности сделки, признать недействительными зарегистрированные права собственности на спорное имущество по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО3.
ФИО2 предъявил встречный иск к ФИО1 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ и аннулировании записи в ЕГРН о регистрации договора, указав, что сделка в нарушение закона совершена представителем ФИО2 - ФИО11, являющимся супругом другой стороны сделки (ФИО1). В тексте доверенности поручения и согласия представляемого (ФИО2) на продажу садового дома в пользу супруги доверенного лица ФИО11 – ФИО1 не имеется.
Нарушение интересов ФИО2 заключается в том, что ФИО11 и ФИО1 включили в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ пункт № о приобретении права пользования земельным участком. Цена сделки по договору определена по инвентаризационной стоимости дома без стоимости права аренды земли, при этом земельный участок является более ценным активом. Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ не содержит намерения на отчуждение права аренды земельного участка, на уступку данного права. На момент выдачи доверенности прав на земельный участок у ФИО2 не имелось. Переход права собственности на земельный участок осуществлен без ведома ФИО2, собственника имущества в лице МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>», без согласия супруги ФИО10 по распоряжению совместно нажитым имуществом.
Таким образом условия для совершения сделки не были соблюдены, в связи с чем ФИО2 до 2023 г. являлся арендатором земельного участка, оплачивал арендные платежи и в дальнейшем выкупил земельный участок в соответствии с подп.6 п.2 ст.39.2 Земельного кодекса Российской Федерации. До подачи иска ФИО1 ФИО2 не было известно о фактическом заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. По выписке из ЕГРН объектов, расположенных в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, не имелось.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – адвокат ФИО5, третье лицо ФИО11, представляющий также интересы ФИО1, исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Ответчик ФИО3, представляющий также интересы ответчика ФИО2, исковые требования ФИО1 не признал, встречное исковое заявление поддержал.
Представитель ответчика МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» ФИО6 иск ФИО1 не признала, пояснив, что спорный земельный участок предоставлен ФИО2 в собственность за плату для садоводства на основании подп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание представитель ответчика Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>, представители третьих лиц - Управления Росреестра по РТ, ТСН СНТ КГУ НПП им.ФИО7, третье лицо ФИО10 не явились, надлежаще извещены.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. (п.1)
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. (п.3)
Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.(п.4)
В соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (в той же редакции) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статья 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения сделки, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдана доверенность, удостоверенная нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО8, сроком на три года, в соответствии с которым ФИО2 уполномочил ФИО11 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащей ему садовый домик №, находящийся в садоводческом товариществе Сад № УГКНПП им. ФИО7», расположенном на <адрес> РТ, для чего предоставил право получать необходимые справки, удостоверения и документы, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать ранее возникшее право собственности на недвижимое имущество и договор в органах государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним <адрес>, с правом получения свидетельства о государственной регистрации, делать от его имени заявления, в том числе заявления о регистрации перехода права на недвижимое имущество, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.(л.д. 131)
Постановлением Главы администрации <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отведен земельный участок №, площадью 681,5 кв.м в садовом товариществе № «Химзавод им. Ленина» для сада во временное пользование на условиях аренды сроком на 25 лет.(л.д. 81)
На основании указанного постановления заключен договор об аренде земли № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный от имени ФИО2 представителем ФИО11 (л.д. 82-85)
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, от имени которого действовал ФИО11 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО8, и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи садового дома с мансардой №, площадью 42,7 кв.м (по внутреннему обмеру), находящегося в с/т Сад № «ГКНПП им.Ленина» <адрес>, расположенный на земельном участке, площадью 681,5 кв.м. Сторонами подписан передаточный акт. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, запись №.3-25.2001-1675.2. (л.д. 78-80)
По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № предоставлен во временное пользование на условиях аренды сроком на 25 лет ФИО2 на основании постановления Главы администрации <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 договора). В соответствии со ст.552 ГК ФИО1 Р.Ф. приобретает право пользования земельным участком, занятым отчуждаемым садовым домом и необходимым для его использования (пункт 8 договора).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ садовый домик, площадью 42,7 кв.м, количество этажей – 2, назначение – нежилое, 1985 года постройки, расположенный по адресу: <адрес>, Сад № НПО им.Ленина, участок №, кадастровый №. (л.д. 41-42)
Как следует из реестрового дела №, при регистрации права собственности заявителем представлена справка БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ и карточка учета строений и сооружений, расположенных на участке № садоводческого товарищества № НПО им. Ленина, 1985 года постройки, общей площадью 42,7 кв.м, инвентарный №-С-217, согласие супруги ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ на отчуждение садового домика. (л.д. 76, 86-88)
Согласно техническому паспорту нежилого здания – садовый дом, инвентарный №-С-217, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, сад № НПО им.Ленина, участок 670, с учетом фактического уточнения размеров и изменений методики подсчета площадей, общая площадь нежилого здания составила 31,8 кв.м. Строение состоит из трех комнат, площадью 9,9 кв.м, 7,8 кв.м, 9,2 кв.м (литера А), мансарды (комнаты площадью 1,5 кв.м и 1,9 кв.м) (л.д. 195-203)
ФИО1 является членом товарищества СНТ КГУ НПП «Лагерная» им.ФИО7» и за ней закреплен земельный участок №, площадью 686 кв.м, на котором имеется строение садовый <адрес> (старый №), паевые взносы оплачены полностью в 2009 г., что подтверждается справкой ТСН СНТ КГУ НПП им.ФИО7 станция «Лагерная» от ДД.ММ.ГГГГ и справкой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37, 190)
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 681,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, ст № Химзавода им.Ленина, участок №, категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – садоводство, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован на праве собственности за ФИО3 В пределах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером № (л.д. 43-44)
Объект недвижимости с кадастровым номером №, наименование - садовый дом, площадью 27 кв.м, 1980 года постройки, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании поданной ФИО2 декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 92-98, 173-175)
По договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» в лице председателя, действующего на основании доверенности от имени Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>, и ФИО2 (покупатель) на основании подп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и заявления от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен садовый дом, предоставлен ФИО2 в собственность за плату. (л.д. 61-66)
По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (даритель) безвозмездно передал сыну ФИО3 (одаряемый) земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>, ст № Химзавод им.Ленина, участок 217. Указанный садовый дом принадлежит дарителю на праве собственности на основании технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок - на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с МКУ КЗИО. (л.д. 75)
Оценив в совокупности имеющиеся по делу доказательства, с учетом установленных по делу обстоятельств, и приведенных норм права, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является действительной, поскольку по своему содержанию соответствуют требованиям закона. Выданная ФИО2 доверенность содержит конкретные полномочия по совершение действий по оформлению договора купли-продажи от его имени.
Доказательств, подтверждающих отсутствие воли ФИО2 и заблуждение относительно предоставляемых полномочий, в том числе продать за цену и на условиях по своему усмотрению, отсутствие права у ФИО11 распоряжаться имуществом, нарушение законных интересов третьих лиц и формы или порядка оформления доверенности, не представлено.
Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ оформлена нотариально, выдана сроком на три года. Доверенность подписана ФИО2 в присутствии нотариуса после прочтения доверенности вслух. Нарушений порядка совершения нотариального действия или его недостоверности не установлено. Волеизъявление ФИО2 выражено в требуемой законом форме, относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что его воля была направлена на достижение иных правовых последствий, в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.
В данном случае ФИО2 знал и понимал значение выдачи им доверенности и совершаемых на основании данной доверенности действий, осознавал ее правовые последствия, так как доверенность на полномочие регистрации права собственности на садовый дом с правом получения необходимых документов и заключения договора купли-продажи была подписана собственноручно ФИО2
Доверенность выдана на продажу садового дома, который расположен на земельном участке, находящемся в аренде. Заключение договора купли-продажи садового дома на арендованном земельном участке является законным и не противоречит условиям аренды.
ФИО1 приобрела право аренды на землю на тех же условиях, что и продавец в силу закона, при этом согласие собственника земельного участка не требуется (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Совершение сделки представителем ФИО2 - ФИО11, являющимся супругом другой стороны сделки (ФИО1) не противоречит закону. Согласие супруги ФИО10 при совершении сделки от ДД.ММ.ГГГГ имелось.
Таким образом условия для совершения оспариваемой ФИО2 сделки соблюдены, оснований для признания сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной) и аннулировании записи о регистрации сделки не имеется. Кроме того, ФИО2 пропущен срок исковой давности, о пропуске которого заявлено стороной ФИО1
Вместе с тем суд находит обоснованными исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между МКУ КЗИО ИКМО <адрес> и ФИО2, и применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным договора дарения земельного участка и садового дома от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно материалам дела и пояснениям сторон, на спорном земельном участке находится один садовый дом.
В данном случае ФИО2 на момент выкупа земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически не являлся собственником объекта недвижимости и не имел права на получение земельного участка в собственность. Оформление спорного земельного участка в собственность после отчуждения садового дома на арендованном участке является неправомерным.
Соответственно ФИО2 не вправе был распоряжаться спорным земельным участком и находящимся на нем садовым домом.
Таким образом при оформлении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ допущено нарушение закона, что влечет их недействительность.
Заявление ФИО3 о подложности (фальсификации) договора об аренде № от ДД.ММ.ГГГГ и исключении из числа доказательств по делу ввиду подписания договора от имени ФИО2 иным лицом, не может быть принято судом во внимание, поскольку сторона признавала наличие арендных правоотношений при оформлении права собственности, фактически исполняла договор, оплатив задолженность по арендным платежам на основании судебного приказа, что свидетельствует о юридической силе документа. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе письменным отзывом на исковое заявление ФИО1, (л.д.31-33, 67-69).
При таких обстоятельствах иск ФИО1 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании сделки недействительной следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО3, ФИО2, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>», Исполнительному комитету муниципального образования <адрес> о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.
В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной отказать.
Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество № «Химзавода им. Ленина», земельный участок 217, и применить последствия недействительности сделки.
Признать недействительным договор дарения земельного участка и садового дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и садового дома с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество № «Химзавода им. Ленина», земельный участок 217.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме составлено 29.07.2025
Председательствующий: подпись
Копия верна:
Судья Э.Х. Хузина