Судья Бегиашвили Ф.Н. дело № 33-3-6676/2023
№ 2-595/2023
УИД 26RS0029-01-2023-000183-94
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Ставрополь 22 августа 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Трушкина Ю.А.,
судей Муратовой Н.И., Медведевой Д.С.,
при секретаре Горбенко Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 22 марта 2023 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и признании права собственности,
заслушав доклад судьи Муратовой Н.И.,
установила:
ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, который мотивирован тем, что в период с 04.10.2019 по 23.06.2022 ей на праве собственности принадлежали 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с КН ***, а также 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН ***, расположенные по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3. Принадлежавшие ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом представляют собой изолированное жилое помещение - 3-комнатную квартиру. Между нею и ФИО1 12.08.2020 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с п. 5.1 которого стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее 12.11.2020; стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере 1100000 рублей (п. 1.3, 2.1, 3.1 предварительного договора). ФИО1 12.08.2020 передала ей в качестве задатка 100000 рублей наличными на основании соглашения о задатке от того же числа, составленного в простой письменной форме. В соответствии с дополнительным соглашением о задатке от 13.10.2020 ответчик передала ей в качестве задатка еще 90000 рублей наличными деньгами. По состоянию на 13.10.2020 общая сумма задатка, переданного покупателем продавцу, составила 190000 рублей. 06.11.2020 между нею и ФИО1 заключен основной договор купли-продажи, в соответствии с которым она обязалась продать, а ФИО1 купить недвижимость. В тот же день основной договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, который 06.11.2020 выдал свидетельство о передаче заявлений и (или) документов. Нотариусом по просьбе продавца направлено письменное извещение участнику долевой собственности ФИО3 о намерении продать долю постороннему лицу, в котором указаны цена и иные условия продажи недвижимости. За три дня до заключения основного договора купли-продажи, то есть 03.11.2020, она снялась с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу, и освободила жилое помещение, чтобы впоследующем передать его покупателю в счет исполнения обязательств по договору, и переехала для временного проживания к сыну в г.Севастополь, где планировала купить жилье на деньги, полученные от продажи недвижимости в г.Пятигорске. Общая стоимость недвижимости определена сторонами в 1000000 рублей. Хотя в п. 2.5 основного договора купли-продажи было указано о полном расчете между сторонами до его подписания, фактически ФИО1 не оплатила ей полную стоимость недвижимого имущества. На дату заключения основного договора купли-продажи (06.11.2020) в счет обеспечения исполнения обязательств покупателя по предварительному договору ей в качестве задатка были переданы денежные средства не в полном объеме, и впоследствии не выплачены полностью со ссылкой на временные материальные трудности. По состоянию на 03.02.2021 общая сумма переданных ей покупателем денежных средств составила 517000 рублей. Поверив обещаниям покупателя, она разрешила ей вселиться в жилое помещение. ФИО1 стала заявлять, что прекратила оплату недвижимого имущества, узнав о наличии на него обременений (ареста), что не соответствует действительности. Ответчик 10.02.2022 освободила жилье, которое занимала с 30.11.2020. Она вновь зарегистрировалась в жилом помещении по месту жительства 16.02.2022, но в нем фактически не проживала. Ее отсутствием воспользовалась ответчик и в мае 2022 года самоуправно, без ее разрешения вселилась в жилое помещение. Затем, 24.06.2022 ФИО1 зарегистрировала переход к ней права собственности на недвижимое имущество, о чем в ЕГРН внесены записи о регистрации права. Поскольку в нарушение условий основного договора купли-продажи денежные средства за недвижимое имущество ответчиком были уплачены не полностью, истец не получила то, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, то есть полную оплату проданной недвижимости, что является существенным нарушением условий договора со стороны ответчика и основанием для расторжения сделки. Неполная оплата недвижимости является существенным нарушением условий договора и основанием его расторжения. 07.06.2022 она направила ФИО1 претензию о расторжении основного договора купли-продажи, которую ответчик получила 21.06.2022 и оставила без ответа.
ФИО2 просила расторгнуть договор от 06.11.2020 купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенных по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3, заключенный между ФИО2 и ФИО1; прекратить право собственности ФИО1 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенных по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3; признать за ФИО2 право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенных по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3.
Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 22.03.2023 расторгнут договор от 06.11.2020 купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с КН ***, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН ***, расположенных по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3, заключенный между ФИО2, как продавцом и ФИО1, как покупателем, удостоверенный нотариусом г.Пятигорска ФИО4 и зарегистрированный в реестре за № ***.
Суд прекратил право собственности ФИО1 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с КН 26:33:260212:,82, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН ***, расположенных по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3.
Признал за ФИО2 право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с КН ***, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН ***, расположенных по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3.
Взыскал со ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, полученные по сделке, в сумме 517000 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что истцом не представлено доказательств в обоснование заявленных доводов. Договором подтверждается, что истец фактически передала ей долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество после получения 03.11.2020 денежных средств; договор был удостоверен нотариусом и подпись в договоре истцом не оспаривается. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца ФИО2, просившей в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу ФИО2 принадлежали на праве собственности 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с КН ***, а также 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН ***, расположенные по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3, на основании договора купли-продажи, удостоверенного 03.10.2019 временно исполняющим обязанности нотариуса г.Пятигорска, зарегистрированного в реестре нотариуса № ***, о чем в ЕГРН 04.10.2019 сделаны записи регистрации.
12.08.2020 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с п. 5.1 которого стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее 12.11.2020. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере 1100000 рублей (п.1.3, 2.1, 3.1 предварительного договора).
По делу также установлено, что 12.08.2020 ФИО1 передала ФИО2 в качестве задатка 100000 рублей наличными на основании соглашения о задатке от того же числа, составленного в простой письменной форме. В соответствии с дополнительным соглашением о задатке от 13.10.2020 ФИО1 передала ФИО2 в качестве задатка еще 90000 рублей.
Таким образом, по состоянию на 13.10.2020, общая сумма задатка, переданного покупателем продавцу, составила 190000 рублей (100000 рублей + 90000 рублей).
06.11.2020 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, в соответствии с которым ФИО2 обязалась продать, а ФИО1 купить недвижимость по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, 3. Основной договор 06.11.2020 удостоверен нотариусом г.Пятигорска и зарегистрирован в реестре за № ***; также нотариусом 06.11.2020 выдано свидетельство о передаче заявлений и (или) документов, которое зарегистрировано в реестре № ***.
Согласно указанному свидетельству и отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором *** нотариус по просьбе продавца, на основании ст. 250 ГК РФ, направила письменное извещение ФИО3 - участнику долевой собственности на спорную недвижимость, о ее намерении продать свою долю постороннему лицу. В извещении указаны цена и другие условия продажи недвижимости.
В соответствии с п. 2.3-2.4 основного договора купли-продажи, общая стоимость недвижимости определена сторонами в 1000000 рублей.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истцом ФИО2 указано, что хотя в п. 2.5 основного договора купли-продажи было указано о полном расчете между сторонами до его подписания, фактически ФИО1 не оплатила ей полную стоимость недвижимого имущества. На дату заключения основного договора купли-продажи (06.11.2020) в счет обеспечения исполнения обязательств покупателя по предварительному договору ей в качестве задатка было передано только 190000 рублей. При подписании основного договора купли-продажи 06.11.2020 ФИО1 убедила ее в полной оплате недвижимости путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавца № *** в РНКБ Банк (ПАО) г.Симферополь (***). Учитывая, что последующие дни - 07.11.2020 и 08.11.2020 были выходными (суббота и воскресенье), об отсутствии поступлений денежных средств на свой лицевой счет, соответственно, нарушении ответчиком условий договора об оплате недвижимости, она узнала 09.11.2020 (понедельник). Сославшись на временные материальные трудности, ФИО1 убедила ее в серьезности своих намерений приобрести недвижимость и полностью оплатить ее в ближайшее время, и 18.11.2020 и 27.11.2020 покупатель передала ей наличными 50000 рублей и 10000 рублей соответственно. Поверив обещаниям покупателя, она разрешила ФИО1 вселиться в жилое помещение, что она и сделала 30.11.2020, однако свои обязательства по основному договору купли-продажи в части полной оплаты недвижимости ФИО1 не выполнила без уважительных причин. Последний платеж покупатель произвела в безналичной форме через ПАО Сбербанк 03.02.2021 на основании платежного поручения № 000157, перечислив на ее лицевой счет <***> рублей. По состоянию на 03.02.2021 общая сумма переданных ей покупателем денежных средств составила 517000 рублей (100000 + 90000 + 50000 + 10000 + <***>). Требования о расторжении договора купли-продажи квартиры истцом мотивированы тем, что она свои обязательства исполнила надлежащим образом, передав в общую долевую собственность ответчика спорную недвижимость, однако ответчик не произвел расчет за приобретенную недвижимость в полном объеме.
Материалами дела подтверждается, что 06.06.2022 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимости, в связи с неполной оплатой цены договора, которая ответчиком оставлена без ответа.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ФИО2 требования в полном объеме, суд первой инстанции, руководствуясь положениями, в том числе, ст. 309, 310, 450, 452, 486, 549, 550 ГК РФ, в также разъяснениями, данными в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что при заключении спорной сделки покупателем ФИО1 были допущены существенные нарушения условий договора, выразившиеся в неполной оплате стоимости недвижимого имущества, которые влекут для продавца ФИО2 такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 06.11.2020 и приведения сторон в первоначальное положение, а именно возврата истцом в пользу ответчика части денежных средств, полученных по сделке в сумме 517000 рублей и аннулирования записи в ЕГРП о праве общей долевой собственности ответчика на спорное недвижимое имущество.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении иска, основанными на правильно установленных обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы ответчика, которые по существу сводятся к тому, что денежные средства по договору купли-продажи были ею переданы продавцу в полном объеме, что следует из заключенного между сторонами договора, не могут повлечь отмену состоявшегося решения суда, поскольку опровергаются материалами дела.
Так, факт передачи денежных средств во исполнение покупателем взятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 06.11.2020 подтверждается следующими письменными доказательствами: соглашением от 12.08.2020 на сумму 100000 рублей; дополнительным соглашением от 13.10.2020 на сумму 90000 рублей; дополнительным соглашением от 18.11.2020 на сумму 50000 рублей; дополнительным соглашением от 27.11.2020 на сумму 10000 рублей; приходным кассовым ордером № *** от 03.02.2021 на сумму <***> рублей, а всего на сумму 517000 рублей.
Иных письменных доказательств в подтверждение оплаты покупной цены недвижимого имущества ответчиком ФИО1, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.
Как верно указано судом, факт перечисления ФИО1 на счет ФИО2 денежных средств в размере <***> рублей по приходному кассовому ордеру № *** от 03.02.2021, подтверждает, что на момент подписания основного договора купли-продажи от 06.11.2020 расчет, как указано в п. 2.5 договора, произведен между сторонами договора не полностью, цена имущества в размере 1000000 рублей не была оплачена покупателем в полном объеме.
При этом, доказательств наличия между сторонами иных договорных правоотношений, по которым ответчиком в 2021 году могла быть перечислена истцу денежная сумма в размере <***> рублей, материалы дела не содержат.
Кроме того, решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 06.10.2021 удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО1, в соответствии с положениями ст. 209, 288, 304 ГК РФ, ст. 30, 35 ЖК РФ, о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: г.Пятигорск, пос.***, пер.***, д. 3, без предоставления другого жилого помещения. Решение суда вступило в законную силу и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, установленные данным решением обстоятельства, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию. Решением суда установлено, что ФИО1 фактически не уплатила продавцу стоимость недвижимого имущества.
Из представленной истцом в материалы дела расписки от 05.04.2021 (т.2 л.д.17), которая была также предметом исследования при рассмотрении требований ФИО2 о выселении ФИО1 из спорного жилого помещения, следует, что ФИО1 обязалась освободить жилое помещение и выселиться в срок до 09.04.2021, при этом она продолжает проживать в жилом помещении.
Свидетель З.Н.В., допрошенная судом апелляционной инстанции, подтвердила, что присутствовала при выселении ФИО1, которая вывезли свои вещи из спорной квартиры, а впоследствии, когда истец находилась в Крыму, ответчик вселилась вновь.
Таким образом, доводы ответчика об оплате истцу денежных средств по договору купли-продажи в полном объеме, не нашли своего подтверждения, в связи с чем, признаются необоснованными.
Доводы жалобы о том, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, так как истцом ФИО2 заявлены требования о расторжении договора купли-продажи от 06.11.2020 по основаниям, предусмотренным ст.450, 453 ГК РФ, к которым применяется общий срок исковой давности, который согласно ст. 196 ГК РФ составляет 3 года. С иском в суд ФИО2 обратилась 09.12.2022, что подтверждается оттиском штампа Почты России на конверте (т.1 л.д.116), то есть в срок установленный законом.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что при разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы фактически выражают несогласие ответчика с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.
Руководствуясь ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 22 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.