Решение по делу № 3А-8/2023 от 06.02.2023 - об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

КОПИЯ

Административное дело №3а-8/2023

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2023 года город Салехард

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Дряхловой Ю.А.,

при секретаре Кох А.Е.,

с участием представителя административного ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка», Департаменту имущественных отношений ЯНАО, об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 138 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 11 857 900 рублей, по состоянию на 15.12.2021.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 15.12.2021, составляет 18 840 661 рубль 96 копеек. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» ФИО1 в судебном заседании полагал, что представленный административным истцом отчет об оценке №939-09/22, выполненный оценщиком ФИО3 ООО «Центр оценки», является допустимым доказательством. Замечаний к отчету не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №19-19, в соответствии с которым ФИО4 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 10 138 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации объекта «производственная база 1-ый этап «неотапливаемый склад», (п.1.1 Договора). Срок аренды установлен с 01.03.2019 по 01.03.2068 (п.2.1 Договора) (л.д.59-65).

14.01.2021 между Департаментом имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска и ФИО4, ФИО5 подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве №1, согласно которому права арендатора по договору аренды от 26.03.2019 №19-19, переходят от ФИО4 к ФИО5(л.д.69-70)

14.01.2021 между Департаментом имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска и ФИО5, ФИО6 подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве №2, согласно которому права арендатора по договору аренды от 26.03.2019 №19-19, переходят от ФИО5 к ФИО6 (л.д.74-75).

24.06.2021 между Департаментом имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска и ФИО5, ФИО2 подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве №3, согласно которому права арендатора по договору аренды от 26.03.2019 №19-19, переходят от ФИО5 переходят к ФИО2

Арендная плата за земельный участок рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 18 840 661 рубль 61 копейка за 202 год, что подтверждается Приложением №2 к Соглашению о перемене лиц в обязательстве №2 (п.3 Соглашения) (л.д.80-82).

В материалы дела представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.11.2021 №КУВИ-001/2022-210393549, из которой усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 138 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, определена в размере 18 840 661 рубль 96 копеек, по состоянию на 15.12.2021, утверждена Актом ГБУ ЯНАО «ГКО» №АОКС-89-2021-000312 от 27.12.2021 (л.д.13).

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет № 939-09/22, выполненный 13.09.2022 оценщиком ФИО3 ООО «Центр Оценки» об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость на 15.12.2021 составила 11 857 900 рублей.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Суд, исследовав и проанализировав отчет от 13.09.2022 №939-09/22, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нем информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признает его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Представители административных ответчиков отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не оспаривали, доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчете оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, представителя административных ответчиков и заинтересованного лица не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 138 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости 11 857 900 рублей на основании отчета от 13.09.2022 №939-09/22, выполненного оценщиком ФИО3 ООО «Центр Оценки»

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 06 декабря 2022 года (л.д.86).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 138 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 11 857 900 рублей, по состоянию на 15 декабря 2021 г.

Дата подачи заявления - 06 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Ю.А. Дряхлова