Судья: Неграмотнов А.А. Дело № 33-29376/2023

50RS0026-01-2022-002624-74

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 28 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шилиной Е.М.,

судей Маркина Э.А., Тюшляевой Н.В.,

при ведении протокола секретарем Мельниковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 8, 9, 10, 11, 1, 2, 3 <данные изъяты> к ООО «НекрасовкаДевелопмент», ООО «ДСтройНедвижимость» о признании договора долевого участия недействительным, об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности,

по апелляционной жалобе ООО «ДСтройНедвижимость» на решение Люберецкого городского суда Московской области от 27 февраля 2023 года

заслушав доклад судьи Шилиной Е.М.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «НекрасовкаДевелопмент», ООО «ДСтройНедвижимость» о признании договора долевого участия недействительным, об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности.

В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>.Согласно выписки из ЕГРН ООО «ДСтройНедвижимость» является собственником чердачного помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты> кадастровым номером 50:22:0060416:2530 площадью 488,9 кв.м. на основании договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты> <данные изъяты>Ч/КФ4-2014, заключенному между застройщиком ООО «НекрсовкаДевелопмент» и ООО «ДСтройНедвижимость» и акта приема передачи отдельных нежилых помещений от <данные изъяты>, в томчисле в части нежилых помещений общей площадью 488,9 кв.м. Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано <данные изъяты>.Согласно техническому паспорту здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Люберцы, д. Марусино, <данные изъяты>, <данные изъяты> техническое помещение чердак, общей площадью 488,9 м2, также является техническим помещением, используемым для обслуживания дома, что дополнительно подтверждается результатами независимой экспертизы.В указанном чердачном помещении данного многоквартирного дома находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Спорное нежилое помещение (чердак), собственником которого является ООО «ДСтройНедвижимость», находится в аренде ООО УК «Теплолюб» - бывшей управляющей компании многоквартирного дома.Истцы полагают, что вышеуказанный договор участия в долевом строительстве является недействительным, поскольку противоречит требованиям закона, застройщиком незаконно передано в собственность ООО «ДСтройНедвижимость» чердачное помещение многоквартирного жилого дома, поскольку оно не является объектом самостоятельного права и является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.Истцы просят признать недействительным договор долевого участия <данные изъяты>Ч/КФ4-2014 от <данные изъяты> между ООО «НекрасовкаДевелопмент» и ООО «ДСтройНедвижимость» в части строительства нежилого помещения расположенного на чердаке дома по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>, корпус 23, площадью 488,9 кв.м., истребовать из незаконного владения ООО «ДСтройНедвижимость» указанное нежилое помещение в пользу собственников жилых помещений, взыскать с ответчиков расходы по госпошлине и представителя.

Истец 2 и представитель истцов 6 в судебное заседание первой инстанции явились, настаивали на удовлетворении иска.

Истцы 8, 9, 10, 11, 1, 4 оглы, 5 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «ДСтройНедвижимость» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в возражениях, просил применить срок исковой давности.

Представитель ответчика ООО «НекрасовкаДевелопмент» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в возражениях.

Представитель третьих лиц ООО УК «Теплолюб», Управления Росреестра в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Решением Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено -истребовать из чужого незаконного владения ООО «ДСтройНедвижимость» нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0060416:2530, площадью 488,9 кв.м., многоквартирного дома расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.Прекратить право собственности ООО «ДСтройНедвижимость» на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 488,9 кв.м., многоквартирного дома расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>. Взысканы с ООО «ДСтройНедвижимость» в пользу 8 расходы на представителя 17 500 рублей, на оплату госпошлины 56,25 рублей, почтовые расходы 2 408,94 рублей, в пользу 9 расходы по госпошлине 56,25 рублей, в пользу 10 расходы по госпошлине 56,25 рублей, 11 расходы по госпошлине 56,25 рублей, 1 расходы по госпошлине в размере 56,25, рублей, 2 расходы по госпошлине 56,25 рублей, 4оглы расходы по госпошлине 56,25 рублей, И. расходы по госпошлине 56,25 рублей.

Взысканы с ООО "НекрасовкаДевелопмент" в пользу 8 расходы на представителя 17 500 рублей, на оплату госпошлины 56,25 рублей, почтовые расходы 2 408,94 рублей, в пользу 9 расходы по госпошлине 56,25 рублей, в пользу 10 расходы по госпошлине 56,25 рублей, 11 расходы по госпошлине 56,25 рублей, 1 расходы по госпошлине в размере 56,25, рублей, 2 расходы по госпошлине 56,25 рублей, 4оглы расходы по госпошлине 56,25 рублей, И. расходы по госпошлине 56,25 рублей.В удовлетворении иска в части требований о признании недействительным договора участия <данные изъяты>Ч/КФ4-2014 от 29.08.2014г., заключенный между ООО «ДСтройнедвижимость» и ООО "НекрасовкаДевелопмент" недействительным, в части передачи нежилого помещения (чердачного помещения МКД) площадью 488,9 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>, а также во взыскании расходов по удостоверению доверенности на представителя отказано. Взысканы с ООО «ДСтройнедвижимость» и ООО "НекрасовкаДевелопмент" в пользу ООО «Судебная экспертиза и оценка» расходы по экспертизе в размере 80 850 рублей с каждого.

Определением судьи Люберецкого городского суда от <данные изъяты> исправлена описка в постановленном решении.

Не согласившись с решением суда, ООО «ДСтройнедвижимость» подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить, ссылаясь на его незаконность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела,истцы 8, 9, 10, 11, 1, 2, 4 оглы, 5 являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, д. Мотяково, <данные изъяты>.

Многоквартирный дом, в котором расположены квартиры истцов, был возведен на основании заключенного муниципального инвестиционного контракта 71 -ИК от <данные изъяты> между образованием городского поселения Красково Люберецкого муниципального района <данные изъяты>, в лице главы городского поселения 7 и ООО «НекрасовкаДевелопмент».

При строительстве многоквартирного жилого дома между ООО «НекрасовкаДевелопмент» и ООО «ДСтройНедвижимость» <данные изъяты> договор долевого участия <данные изъяты>Ч/КФ4-2014 согласно которому в собственность ООО «ДСтройНедвижимость» перешло нежилое помещение - чердак дома по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты>, корпус 23, площадью 488,9 кв.м.

Согласно выписки из ЕГРН ООО «ДСтройНедвижимость» является собственником чердачного помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Марусино, <данные изъяты> кадастровым номером <данные изъяты> площадью 488,9 кв.м. на основании указанного договора и акта приема передачи отдельных нежилых помещений от <данные изъяты>, в том числе в части нежилых помещений общей площадью 488,9 кв.м.

Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано <данные изъяты>.

Согласно техническому паспорту здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городское поселение Красково, <данные изъяты>, корпус 23 спорное помещение указано как технический чердак, площадью 488,9 кв.м., которое является техническим помещением и используется для обслуживания дома.

В рамках рассматриваемого дела судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Судэкспо».

В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от 26.011.2023 г. чердачное помещение МКД, обследуемое нежилое помещение площадью 488,9 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, корпус 23, с учетом проектной документации, является общедомовым имуществом.По своему фактическому состоянию является чердаком техническим многоквартирного дома.

Эксперт при обследовании нежилого помещения установил, что инженерные сети, проложенные в многоквартирном доме, проходят вертикально сквозь плиты перекрытия дома, и не имеют горизонтальных частей, проложенных под цементно-песчанной стяжкой пола технического чердака многоквартирного дома.Выявленные участки являются основными частями инженерных сетей и предназначены для функционирования всей сети (вентиляция-вывод воздухоканала на улицу для создания тяги в шахте и вывода отработанного воздуха; канализация-фановая труба для вывода опасных газов в атмосферу и предотвращения опасного скапливания взрывоопасных газов; отопление-соединение трубы без которой невозможно нормальное функционирование сети).Доступ в спорное помещение (чердак технический) должен быть ограничен силами управляющей организации в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ <данные изъяты> от <данные изъяты>.

В судебном заседании эксперт, проводивший исследование, подтвердил данное им заключение, указав, что нежилое помещение является чердаком и служит для обслуживания коммуникаций всего многоквартирного дома.

В нежилом чердачном помещении МКД площадью 488,9 кв.м, расположены: общедомовые инженерные коммуникации системы канализации; общедомовые инженерные коммуникации системы вентиляции; общедомовые инженерные коммуникации системы горячего водоснабжения; общедомовые инженерные коммуникации системы отопления с установленными запорными шаровыми кранами для сброса воздуха из общедомовой системы отопления многоквартирного жилого дома.

Судом первой инстанции представленное заключение было принято в качестве допустимого доказательства.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 128, 153, 166, 209, 288, 301-302, 304-305 ГК РФ, ст.ст. 15, 36-37 ЖК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты>, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от <данные изъяты> N 489-О-О, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> N 491 N 491, с учетом заключением эксперта, исходил из того, что нежилое помещение (чердачное помещение МКД) площадью 488,9 кв.м. относится к общедомовому имуществу, использование спорного помещения (чердачного помещения МКД) в качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможно, в связи с тем, что данное помещение, согласно терминологии и конструктивным особенностям, является чердаком МКД и располагает в себе инженерную систему для обслуживания жилых помещений в указанном жилом доме, то выделение и реализация части этого помещения является злоупотреблением правом застройщика и приобретателя спорной недвижимости, которые знали о назначении нежилого помещении как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Сведений о размещении на чердаке помещений, имеющих самостоятельное функциональное назначение, ни техническая документация, ни положительное заключение государственной экспертизы при приемке дома в эксплуатацию, не содержат.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении требований истцов об истребовании из чужого незаконного владения ответчика ООО «ДСтройнедвижимость» нежилого помещения с кадастровым номером 50:22:0060416:2530, площадью 488,9 кв.м., многоквартирного дома расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, д. Мотяково <данные изъяты> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество, с прекращением права собственности ООО «ДСтройнедвижимость» на данное имущество.

Разрешая требования истцов признании договора участия в долевом строительстве <данные изъяты>Ч/КФ4-2014 от 29.08.2014г., заключенного между ООО «ДСтройнедвижимость» и ООО "НекрасовкаДевелопмент" недействительным, в части передачи нежилого помещения (чердачного помещения МКД) площадью 488,9 кв.м., суд первой инстанции, руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст. 38 ЖК РФ, п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от <данные изъяты> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", п. 53, п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пришел к выводу о том, что оспариваемый договор долевого участия в части передачи нежилого помещения является ничтожным.

Однако, принимая во внимание ходатайство ответчика о пропуске истцами срока исковой давности и положения ст. 181 ГК РФ, исходя из того что право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ООО «ДСтройНедвижимоть» в ЕГРН <данные изъяты>, помещение передано по акту <данные изъяты>, а с настоящим иском истцы обратились <данные изъяты>, суд пришел к выводу об истечении срока исковой давности по требованиям об оспаривании договора <данные изъяты>Ч/КФ4-2014 от <данные изъяты> При этом суд отметил, что у всех истцов кроме 11 право собственности на жилые помещения возникли гораздо позднее возникновения права собственности у ответчика. Вместе с тем, общие собрания собственников многоквартирных домов должны проводиться ежегодно (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Таким образом, истцы о праве собственности на спорное нежилое помещение должны были узнать из выписки из ЕГРН при формировании реестра собственников помещений многоквартирного дома, что является обязательным при проведении общего собрания.

Суд посчитал неприменимым срок исковой давности к требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку спорное нежилое помещение чердак находилось и находится в пользовании управляющей компании по договору аренды, доступ к помещениям для собственников не был ограничен.

Если общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному ст. 304 ГК РФ требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а, следовательно, в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность на данные требования не распространяется.

Руководствуясь ст. 98, 100 ГПК РФ, суд первой инстанции взыскал с ответчиков в пользу истцов расходы по оплате услуг представителя, почтовые расходы, расходы по оплате государственной пошлины, однако, пришел к выводу об отказе во взыскании денежных средств по оформлению доверенности, поскольку из ее содержания не следует, что она выдана непосредственно по рассматриваемому делу.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Неосновательны доводы жалобы о том, что спорные объекты недвижимости не относятся к общему имуществу, поскольку, вопреки мнению автора жалобы, суд нижестоящей инстанции исследовал этот вопрос и дал надлежащую правовую оценку. По заключению эксперта на чердаке дома имеется техническое оборудование, предназначенное для обслуживания помещений в многоквартирном доме. Указанное обстоятельство послужило основанием для вывода суда о том, что предметом иска является защита прав истцов на общее имущество, нарушенное ответчиком.

Ссылку апеллянта на избрание истцами неверного способа защиты своих прав путем признания договора участия в долевом строительстве недействительным судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку в удовлетворении требований в данной части было отказано.

В силу нормы ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации при установлении судом того, что оно не имеет самостоятельного назначения, а призвано обслуживать помещения многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Бесспорных данных, подтверждающих производство работ по реконструкции здания в целях создания самостоятельного объекта недвижимости в виде нежилого помещения, суду представлено не было, что и обусловило вывод суда о нарушении прав истцов на общее имущество многоквартирного дома в виде чердачного помещения и необходимость защиты их прав, избранным ими способом.

Таким образом, судом первой инстанции были приняты меры к всестороннему исследованию обстоятельств дела, а доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ООО «ДСтройНедвижимость» по делу, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Выводы суда первой инстанции основаны на нормах действующего законодательства, подробно мотивированы со ссылкой на доказательства, оцененные по правилам статьи 67 ГПК РФ, и сомнений в законности не вызывают.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Люберецкого городского суда Московской области от 27 февраля 2023 года(с учетом определения суда от 14 июля 2023 года об исправлении описки) оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «ДСтройНедвижимость» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи