Решение по делу № 2-111/2023 от 27.02.2023 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права общей долевой собственности на квартиру.

72RS0028-01-2023-000011-95

№ 2-111/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялуторовск 27 февраля 2023 года

Ялуторовский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего - судьи Ахмедшиной А.Н.,

при секретаре – Шапошниковой А.А.,

с участием прокурора Шайкиной А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-111/2023 по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 30.12.2022 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО1ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 11.11.2017, прекращении права общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности на квартиру за истцом.

Требования мотивированы тем, что истцу принадлежала на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 10.11.2016 квартира по адресу: <адрес> Между истцом (продавцом) и ответчиками (покупателями) 11.11.2017 заключен договор купли-продажи квартиры, стоимость которой определена в размере 850 000 руб., из них 396 974 руб. покупатели должны были передать за счет собственных средств, 453 026 руб. – за счет заемных средств, предоставленных по договору займа Кредитным потребительским кооперативом «Богатт», заем погашался за счет средств материнского (семейного) капитала. Согласно условиям договора расчет за квартиру с продавцом должен быть осуществлён в течение 60 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, однако оплата покупателями не произведена. Требования истца о надлежащем исполнении обязательств по договору оставлены без ответа. Неисполнение ответчиками обязательств по кредитному договору считает существенным нарушением условий заключенного договора купли-продажи квартиры.

Истец ФИО3 в судебном заседании требования поддержал, пояснил, что ответчики проживали в квартире с 2017 года по 2020 год до момента прекращения семейных отношений, расчет по договору купли-продажи с ним не производился, указал, что в суд обратился по причине расторжения брака между ФИО5 и ФИО4

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования признал. Пояснил, что истец приходится ему отцом, денежные средства за квартиру истцу не передавал.

Ответчик ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2., ФИО2 в судебном заседании требования не признала, ссылалась на пропуск срока исковой давности, пояснила, что расчет с истцом произведён наличными денежными средствами.

Представители третьих лиц – КПК «Богатт», отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по Тюменской области в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания.

Прокурор Шайкина А.М. в судебном заседании полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, признание иска ФИО5 не может быть принято судом, поскольку нарушает права других истцов.

Суд, рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, не находит оснований для удовлетворении заявленных исковых требований.

Истец ФИО3 являлся собственником квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 43,9 кв.м., по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от 10.11.2016.

Между истцом и ответчиками ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО2., ДД.ММ.ГГГГ г.р., заключен договор купли-продажи квартиры от 11.11.2017, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателей квартиру, а покупатели покупают по ? доли в праве собственности квартиры и уплатить за квартиру предусмотренную договором денежную сумму.

Стороны оценили квартиру в 850 000 рублей, согласно п.п. 3.1., 3.2 договора расчеты производятся в следующем порядке: 453 026 руб. за счет за счет заемных средств, предоставленных по договору займа № ДЗМ-2971 на приобретение недвижимого имущества от 03.11.2017, заключенного между ФИО4 и КПК «Богатт», при этом 396 974 руб. – за счет собственных средств, расчет между сторонами был произведен до подписания договора. Оплата квартиры производится в течение 60 рабочих дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру путем уплаты покупателями продавцу суммы в размере 850 000 руб.

Согласно п.3.4. договора 2/4 доли в праве общей долевой собственности, приобретаемые ФИО4 и ФИО5 находятся в залоге у КПК «Богатт».

В силу п.4.8. договора договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могут быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора (л.д.23-27).

За ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру по ? доли в праве за каждым 17.11.2017.

Между КПК «Богатт» и ФИО4 03.11.2017 заключен договор займа №ДЗМ-2971 на приобретение недвижимого имущества (из фонда взаимопомощи КПК «Богатт»), согласно которому кооператив передает заемщику денежные средства в размере 453 026 руб., а заемщик обязуется возвратить денежные средства и уплатить проценты за пользование денежными средствами на условиях, установленных договором займа. Заем предоставлялся для приобретения спорной квартиры на 180 дней, в обеспечение исполнения обязательства предоставляется в залог недвижимое имущество. Предоставление денежных средств осуществляется в следующем порядке: 39 000 руб. в течение 10 дней с момента подписания договора, сумма займа в размере 414 026 руб. В течение 10 дней с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на заемщику при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу займодавца. Договором займа предусмотрена уплата процентов в размере 24 % годовых.

ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО2., ДД.ММ.ГГГГ г.р., - дети ответчиков ФИО4 и ФИО5 (л.д. 69).

В спорном жилом помещении по месту жительства ответчики зарегистрированы с 17.02.2020 (л.д. 65).

Из материалов дела следует, что ФИО4 выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал в 2017 году, по заявлению ФИО4 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 23.11.2017 на улучшение жилищных условий, а именно: на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа № ДЗМ-2971 от 03.11.2017, заключенному с КПК «Богатт» на приобретение жилья, средства материнского (семейного) капитала в размере 453 025 руб. перечислены 28.12.2017 на расчетный счет займодавца, указанное подтверждается решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 19.12.2017 № 417, принятого ГУ – Управлением ПФ РФ в Заводоуковском городском округе Тюменской области (межрайонное) (л.д. 76-92).

Ипотека в силу закона в пользу КПК «Богатт» прекращена 12.03.2018 (л.д. 111).

Из материалов дела видно, что ФИО3 в октябре 2021 года обращался в Ялуторовский районный суд Тюменской области с исковым заявлением к ответчиком о расторжении договора купли-продажи квартиры, исковое заявление было возвращено заявителю (л.д. 96-104).

Разрешая требования истца о расторжении договора купли-продажи и прекращения права собственности, суд исходит из следующих нормативных положений:

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1).

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 данного кодекса (пункт 3).

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В п. 2.3. договора купли-продажи, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что сумма в размере 396 974 руб. оплачена до подписания договора за счет собственных средств.

С учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему части стоимости квартиры.

Доказательств уплаты оставшейся части стоимости квартиры суду не представлено, чеки по операциям Сбербанк-онлайн, осуществленные ФИО4 в пользу ФИО5 от 05.01.2018 на сумму 15 000 руб., от 09.01.2018 на сумму 186 000 руб., таковыми не являются. Ответчик ФИО5 в судебном заседании пояснил, что ФИО4 денежные средства перечисляла ему для погашения кредитных обязательств. Кроме того, ФИО5 не являлся продавцом спорной квартиры, следовательно, платежи в его пользу не могут признаваться исполнением договору купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, заслуживает внимания довод ответчика ФИО4 о пропуске истцом срока исковой давности: согласно п. 3.2. договора купли-продажи квартиры от 03.11.2017, оплата полной стоимости квартиры должна быть осуществлена в течение 60 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, право долевой собственности на квартиру зарегистрировано 17.11.2017, следовательно, с учетом пятидневной рабочей недели, расчет за квартиру должен быть осуществлён до 19.02.2018, срок исковой давности начинает течь 20.02.2018 и истек по истечении трех лет.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Поскольку обязательство по оплате стоимости квартиры имеет определенный срок исполнения – 60 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности, по их истечении начинает течь срок исковой давности, срок которой составляет в силу ст. 196 ГК РФ три года и вопреки ходатайству истца о его продлении до 10 лет не может быть продлен. В свою очередь, истцом не представлено доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.).

В соответствии с п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Как следует из разъяснений п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Истец в октябре 2021 года обращался в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи. Однако заявление не было принято к производству суда. С настоящим иском истец обратился в суд 30.12.2022 (л.д.42).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Соответственно, исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат, поскольку пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Ответчиком ФИО5 в судебном заседании заявлено о признании исковых требований, указав, что расчет за квартиру с ФИО3 не производился.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 2 той же статьи).

Суд не принимает признание иска ответчиком ФИО5, поскольку оно нарушает права и законные интересы ФИО4, несовершеннолетних ФИО2., ФИО1 между сторонами спора сложились конфликтные отношения по вопросу исполнения решения суда об определении места жительства детей, прекращении брака;, ответчики являются собственниками спорного жилого помещения на праве долевой собственности, и, соответственно, признание ФИО5 исковых требований влечет прекращение прав на жилое помещение у его детей.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права общей долевой собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Ялуторовский районный суд Тюменской области.

Мотивированное решение суда составлено 06 марта 2023 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>