Решение по делу № 2-5/2023 от 10.04.2023 - о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Дело № 2-5/2023

УИД 27RS0005-01-2022-000409-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2023 г. г. Хабаровск

Краснофлотский районный суд города Хабаровска в составе судьи Баннова П.С.,

при секретаре Джума В.С.,

с участием:

представителя истцов ФИО1,

ответчика ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ООО «Ладный дом» - Маюковой Ю.В.,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5,

представителя третьего лица ООО УК «Городская» - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО4, ФИО2, ФИО3, ООО «Ладный дом» о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО2, ФИО3, ООО «Ладный дом» о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование своих требований истец указал, что ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 являются собственниками квартир в многоквартирном доме ****. Истцам стало известно о том, что часть имущества, входящего в состав общедолевой собственности собственников помещений в МКД, была незаконно отчуждена ООО «Ладный дом», являющимся застройщиком, а именно без согласия собственников и помимо их воли ответчику ФИО4 Право собственности за ФИО4 было зарегистрировано в ЕГРН на следующее существо, являющееся общедолевой собственностью собственников помещений в МКД, а именно: 1) Нежилое помещение № 1/3, частная собственность, ... от 01.12.2020, площадь - 4.1 кв.м (тех помещение) 2) Нежилое помещение 1А, частная собственность, ... от 01.12.2020, площадь - 125.2 кв.м. (подвал) 3) Нежилое помещение 1Б, частная собственность, ... от 01.12.2020, площадь-66.8 кв.м.(подвал) 4) Нежилое помещение 1В, частная собственность, ... от 02.12.2020, площадь - 14.7 кв.м. (подвал - помещение охраны) 5) Нежилое помещение 1Г, частная собственность, ... от 01.12.2020, площадь - 7.8 кв.м. (коридор, тамбур) 6) Нежилое помещение 9/1 частная собственность, ... от 01.12.2020, площадь - 28.4 кв.м. (тех.помещение) 7) Нежилое помещение №1/2 частная собственность, ... от 02.12.2020, площадь - 4.2 кв.м. (тех.помещение). Впоследствии ответчик ФИО4 произвела отчуждение вышеуказанного имущества, являющегося общедолевой собственностью ответчику ФИО2, за которой было зарегистрировано право собственности в ЕГРН, а именно: 1) Нежилое помещение № 1/3, частная собственность, ... от 01.06.2021, площадь - 4.1 кв.м (тех помещение) 2) Нежилое помещение 1А, частная собственность, ... от 01.06.2021, площадь - 125.2 кв.м. (подвал) 3) Нежилое помещение 1Б, частная собственность, ... от 02.06.2021, площадь-66.8 кв.м.(подвал) 4) Нежилое помещение 1В, частная собственность, ... от 02.06.2021, площадь - 14.7 кв.м. (подвал - помещение охраны) 5) Нежилое помещение 1Г, частная собственность, ... от 01.06.2021, площадь - 7.8 кв.м. (коридор, тамбур) 6) Нежилое помещение 9/1 частная собственность, ... от 03.06.2021, площадь - 28.4 кв.м. (тех.помещение) 7) Нежилое помещение №1/2 частная собственность, ... от 02.06.2021, площадь - 4.2 кв.м. (тех.помещение). Затем, нежилое помещение №9/1, общей площадью 28,4 кв.м. на основании договора купли-продажи от 21.12.2021г. было продано ответчиком ФИО2 ответчику ФИО3 Право собственности на помещение было зарегистрировано за ФИО3 в ЕГРН 22.12.2021г., регистрационный .... Согласно данным технического паспорта на МКД все вышеуказанные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, необходимое для обслуживания всего МКД. Сходящееся в этих помещениях инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и пожарной безопасности дома, следовательно, эти помещения предназначены для обслуживания всего дома. Граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество не может быть отчуждено, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Просят признать недействительными сделки по отчуждению нежилых помещений №№1/3, 1а, 16, 1в, 1 г, 9/1, №1/2 общей площадью 251,2 кв.м., расположенных по адресу: ****, ****, заключенные между ООО «Ладный дом» и ФИО4; признать недействительными сделки по отчуждению нежилых помещений №№1/3, 1а, 16, 1в, 1г, 9/1, №1/2 общей площадью 251,2 кв.м., расположенных по адресу: ****А, заключенные между ФИО4 и ФИО2; признать недействительной сделку - договор купли-продажи помещения №1/6 от 21.12.2021г., заключенный между ФИО2 и ФИО3; истребовать у ФИО2 из чужого незаконного владения нежилые помещения № 1/3 общей площадью 4,1 кв.м., №1А общей площадью 125.2 кв.м, №16 общей площадью 66,8 кв.м., №1В общей площадью 14,7 кв.м., №1г общей площадью 7,8 кв.м., №1/2 общей площадью 4,2 кв.м., расположенных по адресу: **** в собственность собственников многоквартирного дома по адресу: ****; истребовать у ФИО3 из чужого незаконного владения нежилое помещение №9/1, общей площадью 28,4 кв.м., расположенное по адресу: расположенных по адресу: **** в собственность собственников многоквартирного дома по адресу: ****

Согласно уточненным требованиям просят признать недействительным в силу ничтожности договор участия в долевом строительстве №242-LD3/05-20 от 28.05.2020, заключенный между ООО «Ладный дом» и ФИО4 в части передачи в собственность ФИО4 нежилых помещений: - условный номер 12, этап строительства - 1 этап, назначение нежилое, этаж расположения - 1, номер подъезда 1, проектной площадью 4,03 кв.м.; - условный номер 14, этап строительства - III этап, назначение - нежилое, этаж расположения; 1, номер подъезда 3, проектной площадью - 4,03 кв.м.; - условный номер 13, этап строительства - 1 этап, назначение - нежилое, этаж расположения; - 9 этаж, номер подъезда - 1, проектной площадью - 30,22 кв.м.; - условный номер 3, этап строительства - 1 этап, назначение - нежилое, этаж расположения - подвал, номер подъезда - пристройка, проектной площадью 14,62 кв.м.; - условный номер 4, этап строительства - 1 этап, назначение - нежилое, этаж расположения - подвал, номер подъезда - пристройка, проектной площадью 7,49 кв.м. Признать недействительным в силу ничтожности договор дарения недвижимого имущества, от 27.05.2021, заключенный между ФИО4 и ФИО2 в части передачи в собственность ФИО2 нежилых помещений: 1/3, общей площадью 4,1 кв.м. с кадастровым номером ...; 1В, общей площадью 14,7 кв.м. с кадастровым номером: ...; 1/2, общей площадью 4,2 кв.м. с кадастровым номером: ...; 1Г, общей площадью 7,8 кв.м. с кадастровым номером ...; 9/1, общей площадью 28,4 кв.м. с кадастровым номером: ..., расположенные по адресу: ****. Признать недействительной в силу ничтожности сделку - договор купли-продажи помещения № 1/6 от 21.12.2021, заключенный между ФИО2 и ФИО3. Истребовать у ФИО2 из чужого незаконного владения нежилые помещения № 1/3 общей площадью 4,1 кв.м. кадастровый ...; № 1В общей площадью 14,7 кв.м. кадастровый ..., № 1/2 общей площадью 4,2 кв.м., ..., № 1Г, общей площадью 7,8 кв.м. кадастровый ..., расположенные по адресу: ****, **** в собственность собственников многоквартирного дома по адресу: ****. Истребовать у ФИО3 из чужого незаконного владения нежилое помещение № 9/1, общей площадью 28,4 кв.м., расположенное по адресу: расположенных по адресу: **** в собственность собственников многоквартирного дома по адресу: ****

Определением от 10.04.2023 прекращено производство по гражданскому делу № 2-5/2023 в части требований ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО4, ФИО2, ФИО3, ООО «Ладный дом» об оспаривании сделок и истребовании из незаконного владения в отношении: помещения № 1А, площадью 125,2 кв.м., кадастровый ..., помещения № 1б, площадью 66,8 кв.м., кадастровый ..., в связи с отказом от иска в данной части.

Протокольным определением от 07.04.2022 к участию в деле в качестве соистца привлечена ФИО11

В судебное заседание истцы ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1 заявленные требования продержала по изложенным в иске основаниям с учетом уточнений, просила исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Ладный дом» Маюкова Ю.В. возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании ответчик ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании представитель третьего лицо ООО УК «Городская» ФИО6 полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явилась, надлежащим образом извещен о дате и месте судебного заседания.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Как следует из ст. 1 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Из правовой позиции, изложенной в п. п. 1,2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19 мая 2009 года № 489-0-0, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, которые используются в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК Российской Федерации и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Как следует из материалов дела истец ФИО7 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ****, истец ФИО8 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ****, истец ФИО12 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ****, истец ФИО10 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ****, истец ФИО11 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: **** что подтверждается выписками из ЕГРН от 12.01.2022.

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком ООО «Ладный дом» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Распоряжением администрацией г. Хабаровска в лице департамента архитектуры, строительства и землепользования от 04.09.2017 №27-23-496-2017 выдано разрешение на строительство многоквартирных жилых домов в пять этапов строительства.

16.06.2020 администрацией г.Хабаровска в лице департамента архитектуры, строительства и землепользования от 16.06.2020 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

28.05.2020 между ООО «Ладный дом» и ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве №242-LD3/05-20, согласно которому объектами долевого строительства по договору являются, в том числе, следующие объекты:

- условный номер 12, этап строительства - 1, назначение - нежилое, этаж - 1, номер подъезда 1, проектной площадью 4,03 кв.м.;

- условный номер 14, этап строительства - III, назначение - нежилое, этаж; 1, номер подъезда 3, проектной площадью - 4,03 кв.м.;

- условный номер 13, этап строительства - 1, назначение - нежилое, этаж - 9 этаж, номер подъезда - 1, проектной площадью - 30,22 кв.м.;

- условный номер 3, этап строительства - 1, назначение - нежилое, подвал, пристройка, проектной площадью 14,62 кв.м.;

- условный номер 4, этап строительства - 1, назначение - нежилое, подвал, пристройка, проектной площадью 7,49 кв.м.

Согласно правоустанавливающим документам, помещенным в реестровые (регистрационные) дела Управления Росреестра по Хабаровскому краю на спорные объекты недвижимости, имеющейся экспликации помещений, являющейся одновременно приложением № 1 к договору участия в долевом строителеьстве, помещение 1/3 (условный номер 14) площадью 4,1 кв.м. с кадастровым номером ..., а так же помещение 1/2 (условный номер 12), общей площадью 4,2 кв.м. с кадастровым номером: ..., представляют собой помещения связи; помещение 1В (условный номер 3), общей площадью 14,7 кв.м. с кадастровым номером: ... является помещением охраны; помещение 1Г, общей площадью 7,8 кв.м. с кадастровым номером ... является коридором; помещение 9/1 (условный номер 13), общей площадью 28,4 кв.м. с кадастровым номером: ... представляет собой техническое помещение с лоджией.

Согласно актов приема-передачи от 29.09.2020 и соглашениями об исполнении договора от 29.09.2020 спорные объекты недвижимости, в числе других, переданы ФИО4, право собственности за которой зарегистрировано в ЕГРН 02.12.2020.

По договору дарения имущества от 27.05.2021 ФИО4 безвозмездно передала в собственность ФИО2 14 объектов недвижимости, в числе которых следующие:

1) нежилое помещение, назначение: нежилое, подвал № 1, общая площадь 14,7 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, ****, кадастровый номер: .... Объект расположен в пристройке к жилому дому.

2) помещение I (1), назначение: нежилое, этаж: Этаж № 1, общая площадь 4,2 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, ****, кадастровый номер: .... Объект расположен в 1 подъезде жилого дома;

3) помещение IX (1), назначение: нежилое, этаж: Этаж № 9, общая площадь 28,1 расположенное по адресу: Российская Федерация, ****, кадастровый .... Объект расположен в 1 подъезде жилого дома;

4) помещение I (1), назначение: нежилое, Этаж № 1, общая площадь 4,1 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, ****, и кадастровый номер: .... Объект расположен в 3 подъезде жилого дома;

5) нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж: подвал № 1, общая площадь 7,8 кв.м., расположенное по адресу: ****, кадастровый номер: .... Объект расположен в пристройке к жилому дому;

Право собственности за ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН 01.06.2021.

Согласно договор купли-продажи от 21.12.2021 ФИО2 продала ФИО3 нежилое помещение, расположенное по адресу: **** кадастровый номер ... площадью 28,4 кв.м.

Проверяя обоснованность доводов истцов о том, что указанные помещения входят в состав общего имущества многоквартирного дома, суд установил, что в техническом плане здания все помещения, находящиеся в подвальном этаже, учтены как нежилые.

Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы № 80/2-2022 от 16.02.2023 в ходе визуального осмотра объектов исследования экспертом установлено следующее:

1) Помещение 1/3, площадью 4,1 кв.м, кадастровый ... -техническое помещение связи: - установлено серверное оборудование связи и интернета, обслуживающее жильцов жилого дома; имеются кабели связи и электрощиток для оборудования; проложены трубы отопления (регистры) от общедомовой системы отопления; труба стояка водоснабжения жилого дома;

2) Помещение 1В, площадью 14,7 кв.м, кадастровый ... -техническое помещение охраны: установлено специальное оборудования охранно-пожарной сигнализации жилого дома и других жилых домов комплекса, в том числе приборы управления блокировки дверных блоков аварийных выходов в помещения зоны безопасности для спасения маломобильных граждан в случае пожара, расположенных на лоджиях лестничных площадок;

3) В помещение 1Г, площадью 7,8 кв.м, кадастровый ... доступ эксперту для осмотра не обеспечен.

4) Помещение 1/2, площадью 4,2 кв.м, кадастровый ... - техническое помещение связи: установлено серверное оборудование связи и интернета, обслуживающее жильцов жилого дома; имеются кабели связи и электрощиток для оборудования; проложены трубы отопления (регистры) от общедомовой системы отопления; труба стояка водоснабжения жилого дома;

5) Помещение 9/1, площадью 28,4 кв.м, кадастровый ... - техническое помещение под газовой котельной: на момент осмотра экспертом установлено наличие выполнения строительных работ по перепланировке и переустройству технического помещения в жилое помещение с организацией кухонного пространства, выделением санузла путем возведения перегородок и устройством инженерных коммуникаций с подключением к общедомовым системам; установкой электрощитков и приборов учета; слева и справа от входа в помещение 9/1 под потолком имеется выход трубопроводов общедомовой системы отопления от котельной, расположенной над помещением 9/1. Техническое помещение 9/1, площадью 28,4 кв.м, кадастровый ..., расположенное под крышной котельной и выделено противопожарными стенами 2 типа. Данное техническое помещение предназначалось проектной документацией для размещения внутренних инженерных коммуникаций и для противопожарной безопасности крышной котельной. Иное обслуживание в качестве самостоятельного помещения для обеспечения пожарной безопасности согласно п.5.9 СП 373.1325800.2018 не допускается.

Таким образом, в помещениях №№ 1/3, 1/2, 1В, 9/1 имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения в МКД № 1«А» по ****.

Системы водоснабжения, отопления, энергоснабжения, канализации, вентиляции МКД № 1 «А» и пристройки к нему выполнены двумя независимыми нитками.

Система связи и интернета для обслуживания жилого дома и пристройки к нему единая и расположена в помещениях №№ 1/3, 1/2.

В то же время, с учетом наличия в них серверного высокочувствительного оборудования, должен быть ограниченным доступ в данные помещения, за исключением обслуживающего данное оборудование персонала, а также должна быть установлена возможность взаимосвязи между охраной и связистами при возникновении аварийной ситуации. Иное обслуживание в качестве самостоятельных помещений категорически не допускается. Иное обслуживание в качестве самостоятельных помещений категорически не допускается. Также в помещении охраны установлены приборы управления блокировки дверных блоков аварийных выходов в помещения зоны безопасности для спасения маломобильных граждан в случае пожара. Следовательно, должна быть установлена возможность взаимосвязи между охраной и специалистами, обслуживающими приборы связи в помещениях зоны безопасности для спасения маломобильных граждан, расположенных на лестничных площадках МКД №1, при возникновении аварийной ситуации.

Помещения 1В, площадью 14,7 кв.м, кадастровый ..., и 1Г, площадью 7,8 кв.м, кадастровый ... имеют инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания только помещений пристройки к МКД.

Часть помещений 1А, 1В, 1Г 1Б (коридор, водомерный узел и электрощитовая пристройки) предназначена исключительно для обслуживания инженерных коммуникаций пристройки.

В остальной части вышеприведенных помещений, а именно кабинеты и санузел, возможно иное обслуживание в качестве самостоятельных помещений.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО13 подтвердила выводы, изложенные в заключении эксперта № 80/2-2022.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО27 пояснил, что является подрядчиком ООО «Ладный дом», проводил монтаж холодного, горячего водоснабжения и канализации. Свидетель пояснил, что в верхнем углу помещения, расположенного под крышной котельной, через крышу данного помещения непосредственно в стену помещения, из котельной, проходят трубы холодного, горячего водоснабжения, отопления. Никакой запорной арматуры в на трубах в помещении нет. Пол крышной котельной и потолочное перекрытие данного помещения не являются едиными. Между ними имеется пространство. Возможность отключения коммуникаций, которые проходят транзитом с крышей котельной, имеется только в подвале и самой котельной. В самом многоквартирном доме есть полноценный подвал, где находятся все коммуникации, в котором имеется возможность отключения коммуникаций пристройки.

Свидетель ФИО21 пояснил, что является директором ООО «Игнев Флюид», он участвовал в экспертизе проекта и реализации, когда строили. Эксперт осматривала техническое подполье под первым подъездом многоквартирного дома. Электрощитовая была закрыта, осматривали водомерный узел. Дальше в техническое подполье эксперт проходила.

Свидетель ФИО22 пояснил, что он представлял интересы ООО «Ладный дом» на экспертизе, являлся их подрядчиком по электромонтажным работам. Он также участвовал при осмотре экспертом здания. Экспертом в подвале пристройке все помещения были осмотрены, после этого переместились в техническое подполье. Эксперт при осмотре видела законную арматуру, приборы учета и датчики давления, которые идут в пристройку. При осмотре пристройки все двери эксперту были открыты.

С учетом изложенных обстоятельств, суд принимает заключение специалиста, изготовленное ООО «ТехноЭксперт» №80/2-2022 от 16.02.2023, признает его допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями ст.86 ГПК Российской Федерации, является четким, ясным, полным, внутренних противоречий не содержит, в заключении указаны использованные нормативно-технические и методические материалы, изложены установленные экспертом обстоятельства, выводы эксперта аргументированы, основаны на осмотре помещений, мотивированы, подтверждены фотоматериалами, фиксирующими имеющиеся недостатки, согласуются с другими имеющимися в материалах дела доказательствами. Вопреки доводам представителя ответчика ФИО14 эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК Российской Федерации, она предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК Российской Федерации, в заключении указаны сведения об экспертах.

Суд отклоняет доводы ответчиков о том, что, указанное заключение не может быть признано надлежащим достоверным доказательством, суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность данного заключения. Кроме того, эксперт ФИО13, составившая заключение, обладает необходимой квалификацией для установления указанных в заключении обстоятельств, имеет сертификаты соответствия судебного эксперта по соответствующим специальностям. что следует, из приложенных к заключению документов.

Так же судом не принимаются доводы ответчиков о недопустимости данного заключения, его заведомой подложности ввиду вступления эксперта в сговор со стороной истца, поскольку участие сторон в осмотре объекта исследования, оказание содействия в обеспечении доступа к объекту не свидетельствует о вмешательстве в деятельность эксперта при подготовке заключения в условиях рабочего кабинета. Доказательств обратного сторонами не предоставлено.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к следующему.

Так, помещение 1/3 с кадастровым номером ... и помещение 1/2 с кадастровым номером: ..., представляют собой помещения связи. В указанных помещениях содержится серверное оборудование связи и интернета, обслуживающее жильцов жилого дома, имеются кабели связи и электрощит для данного оборудования, что подтверждается заключением экспертизы, а так же приложенным ответчиком сообщением АО «Рэдком-Интернет» от 03.04.2023, согласно которому в указанных помещениях установлено оборудование сети телефонной связи, сети передачи данных и сети эфирно-кабельного телевидения, которое находится на балансе данной организации и предназначено для оказания услуг жителям дома.

Так же помещение 1В с кадастровым номером: ... является помещением охраны, в котором установлено оборудование охранно-пожарной сигнализации, так же приборы управления блокировкой дверных блоков аварийных выходов в помещения зон безопасности для маломобильных групп граждан.

В свою очередь, помещение 1Г с кадастровым номером ... является коридором, что в силу прямого указания ч.1 ст.36 ЖК РФ относит его к общему имуществу многоквартирного дома. Кроме того, данный коридор непосредственно обеспечивает доступ в помещение в помещение 1В (помещение охраны).

Указанные спорные нежилые помещения, содержащие обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, а так же обеспечивающие доступ к одному из указанных помещений, при отсутствии у них признаков помещений самостоятельного назначения, изначально относились к общему имуществу в многоквартирном доме и не могли быть реализованы (переданы) кому-либо индивидуально.

Учитывая, то обстоятельство, что по своим свойствам и функциональному назначению спорные нежилые помещения относятся к категории имущества, которое в силу закона может находиться только в общей долевой собственности, суд приходит к выводу, что ООО «Ладный дом» не обладало правом на совершение сделки по отчуждению данных помещений в индивидуальную собственность ответчика, в связи с чем договор участия в долевом строительстве № 242-LD3/05-20 от 28.05.2020, заключенный между ООО «Ладный дом» и ФИО4, в части спорного имущества, не соответствует ст.ст. 209, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, в силу чего является ничтожной сделкой.

Таким образом, требования истцов о признании недействительным договора № 242-LD3/05-20 от 28.05.2020 участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Ладный дом» и ФИО4 в части передачи в собственность указанных нежилых помещений, подлежат удовлетворению.

Поскольку, в силу требований ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, так же подлежат удовлетворению требования истцов об признании недействительным договора дарения недвижимого имущества от 27.05.2021, заключенный между ФИО4 и ФИО2 в части передачи в собственность ФИО2 данных нежилых помещений и. как следствие, истребовании из в собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Рассматривая вопрос об оспаривании сделок в отношении помещения № 9/1 с кадастровым номером ..., суд приходит к следующему.

Данное спорное помещение согласно проектной документации и материалам реестрового дела, расположено на 9 этаже, непосредственно под крышной котельной.

Суд не соглашается с выводами эксперта в части невозможности иного использования указанного помещения в качестве самостоятельного помещения для обеспечения пожарной безопасности согласно, в том числе с учетом выводов эксперта о его фактическом использовании в качестве жилого.

Так, в соответствии с п.5.9 СП 373.1325800.2018, на который ссылается эксперт в своем заключении, не допускается размещение крышного АИТ (автономного источника теплоснабжения) непосредственно на перекрытиях жилых помещений (перекрытие жилого помещения не может служить основанием пола котельной).

Вместе с тем, согласно технического паспорта на спорное помещение, оно является нежилым и не содержит инженерные коммуникации и иное оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в МКД.

Кроме того, уполномоченным органом – Комитетом Администрации города Хабаровска по управлению Краснофлотским районом, в соответствии с проектом ООО «НК проект», распоряжением № 77-р от 25.08.2022 дано согласие ФИО3 на перепланировку и переустройство данного нежилого помещения.

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание показания свидетеля ФИО15 о наличии свободного пространства между полом котельной и потолочным перекрытием помещения, а так же отсутствие в спорном помещении каких-либо коммуникаций, необходимых для обслуживания иных помещений в МКД, суд полагает требования о признании недействительными договора участия в долевом строительстве, договора дарения между ФИО4 и ФИО2, договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 в части спорного помещения с№ 9/1 с кадастровым номером ..., подлежащими отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор № 242-LD3/05-20 от 28.05.2020 участия в долевом строительстве, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Ладный дом» и ФИО4 в части передачи в собственность нежилых помещений, расположенных по адресу ****

- 1/3, площадью 4,1 кв.м., кадастровый номер ... (условный номер 14, нежилое, расположено: 3 подъезд, 1 этаж);

- 1В, площадью 14,7 кв.м., кадастровый номер ... (условный номер 3, нежилое, расположено: подвал, пристройка);

- 1/2, площадью 4,2 кв.м., кадастровый номер ... (условный номер 12, нежилое, расположено: 1 подъезд, 1 этаж);

- 1Г, площадью 7,8 кв.м., кадастровый номер ... (условный номер 4, нежилое, расположено: подвал, пристройка).

Признать недействительным договор дарения недвижимого имущества от 27.05.2021, заключенный между ФИО4 и ФИО2 в части передачи в собственность ФИО2 нежилых помещений, расположенных по адресу ****

- 1/3, площадью 4,1 кв.м., кадастровый номер ...;

- 1В, площадью 14,7 кв.м., кадастровый номер ...;

- 1/2, площадью 4,2 кв.м., кадастровый номер ...;

- 1Г, площадью 7,8 кв.м., кадастровый номер ....

Истребовать из незаконного владения ФИО2 в собственность собственников помещений многоквартирного ****:

- 1/3, площадью 4,1 кв.м., кадастровый номер ...;

- 1В, площадью 14,7 кв.м., кадастровый номер ...;

- 1/2, площадью 4,2 кв.м., кадастровый номер ...;

- 1Г, площадью 7,8 кв.м., кадастровый номер ....

В удовлетворении остальной части требований, а так же требований к ФИО3, отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Краснофлотский районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено 17.04.2023.

Судья: подпись

Копия верна: П.С. Баннов

Подлинник решения

подшит в дело № 2-5/2023