Решение по делу № 2-268/2025 от 27.05.2025 - о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома исполненным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

<данные изъяты>

72RS0028-01-2025-000145-16

№ 2-268/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялуторовск 13 мая 2025 года

Ялуторовский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего - судьи Ахмедшиной А.Н.,

при секретаре - Газизулаевой Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-268/2025 по иску ФИО5 к Администрации г. Ялуторовска Тюменской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома исполненным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО7 о сохранении жилого дома, расположенного по адресу: <...> в реконструированном виде, признании предварительного договора купли-продажи доли указанного жилого дома исполненным, признании права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <данные изъяты>

Требования мотивированны тем, что на праве собственности владеет 1/2 долей жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>, вторая 1/2 доля вышеуказанного жилого дома принадлежала на праве собственности ФИО2 20.07.2001 истец заключил предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома принадлежащего ФИО2 с её наследниками – ФИО1., ФИО3 ФИО4 в этот же день истец передал им задаток в сумме 30 000 руб., при этом стороны договорились, что основной договор будет заключен после оформления наследственных прав наследниками ФИО2 09.01.2002 ФИО1, ФИО3., ФИО4 получили свидетельства о права на наследство по закону, после чего истец передал им оставшиеся денежные средства в счет стоимости доли жилого дома в сумме 60 000 рублей. В 2009 году истец направил призменное предложение о заключении основного договора купли-продажи доли жилого дома, однако ответа от них не последовало. За время владения жилым домом истцом произведена его реконструкции, в связи с чем изменилась его площадь. В настоящее время истцу известно, что лица, с которыми он заключил предварительный договор купли-продажи умерли, что препятствует ему зарегистрировать свое право собственности на спорную 1/2 долю вправе общей долевой собственности на жилой дом.

Определением суда от 19.03.2025 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Администрацию г. Ялуторовска Тюменской области, ФИО8, ФИО9, ФИО10

Истец ФИО5, третье лицо ФИО11 в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, при этом указали, что исковые требования поддерживают (т. 2 л.д. 6, 7).

Представитель ответчика Администрации города Ялуторовска Тюменской области ФИО12, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, при надлежащем уведомлении, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие Администрации города, принять решение в соответствии с действующим законодательством (л.д. 64).

Ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области, в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что истцу, на основании договора от 27.08.1982 (т. 1 л.д. 25) принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 86,4 кв.м., и земельный участок, с кадастровым номером № площадью 1104,85 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕРГН от 19.02.2025 (т. 1 л.д. 183-187, 189-193).

20.07.2001 между истцом ФИО13 и ФИО1 ФИО4 ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> оставшуюся в наследство после смерти ФИО2 за 90 000 руб. При этом указано, что по договору получили от ФИО5 задаток в сумме 30 000 руб. (т. 1 л. д. 26).

Согласно распискам, оставшиеся 60 000 руб., ФИО5 выплачены продавцам в следующем порядке: 20 000 руб. ФИО3 08.01.2002 (т. 1 л.д. 28); 20 000 руб. ФИО1. 09.01.2002 (т. 1 л.д. 28), 20 000 руб. ФИО4. 19.04.2002 (т. 1 л.д. 27).

Из свидетельств о государственной регистрации права от 23.01.2002 следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону № 1-39 от 09.01.2002 (т. 1 л.д. 74) за ФИО4 ФИО3., ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в размере 1/6 доли за каждой (т. 1 л.д. 21, 22, 23).

Согласно п.п. 1-3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Обращаясь с рассматриваемыми требованиями, истец указал, что ФИО4 ФИО3 ФИО1 после оформления своих наследственных прав на спорное имущество, уклонились от подписания основного договора, на его предложения о заключении договора, не реагировали, ответ на его предложение не направили. Однако при телефонных разговорах от заключения основного договора купли-продажи спорного имущества не отказывались.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Как следует из материалов дела ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 214), ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 245), ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 15).

Из материалов наследственных дел (т. 1 л.д. 213-243, 244-255, т. 2 л.д. 13-42) наследство после смерти ФИО1 приняли ФИО9, ФИО10, после смерти ФИО4 – ФИО6, ФИО7, после смерти ФИО3 ФИО8

С момента заключения предварительного договора и до своей смерти ФИО1 ФИО4 ФИО3 а с момента их смерти до настоящего времени, их наследники права на спорную долю в праве общей долевой собственности не оспаривали, претензий к покупателю не предъявляли.

В настоящее время истец не имеет возможности оформить право собственности на спорное имущество во внесудебном порядке и обратится в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности по независящим от него причинам.

В силу ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьями 130, 131 ГК РФ закреплена необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Кроме того, факт владения истцом спорным имуществом более не исключает возможность признания за ним права собственности на спорное имущество в порядке приобретательной давности, поскольку согласно ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

По смыслу закона для приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, не являющееся собственником имущества, должно представить суду надлежащие и бесспорные доказательства в подтверждение факта добросовестного, открытого и непрерывного владения этим имуществом (в течение установленного законом времени) как своим собственным. Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Заявляя требование о признании предварительного договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой на жилой дом, исполненным истец преследует цель приобретения права собственности и претендует на приобретение права собственности на спорный объект, в связи с чем требования о признании договора исполненным, не имеет самостоятельного значения, поскольку суть заявленных требований на приобретение вещных прав на долю дома.

Кроме того, за время владения жилым домом истцом произведена его реконструкция, пристроена котельная, произведено переустройство перегородок, в связи с чем, согласно технического плана площадь жилого дома увеличилась с 86,4 кв.м. до 110 кв.м. (т. 1 л.д. 67-72).

Доказательств того, что реконструкция здания привела к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требований о сносе самовольно реконструированного здания ответчиком, иными лицами в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, к истцу не предъявлялось, реконструированное здание расположено на собственном земельном участке истца, в границах этого земельного участка, реконструкция спорного объекта соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, суд полагает возможным сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <...> в реконструированном виде.

Таким образом, учитывая, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения, суд полагает, что исковые требования ФИО5 о прекращении права ФИО1., ФИО4 ФИО3. общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> и признании за ним права общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО5 к Администрации г. Ялуторовска Тюменской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома исполненным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок - удовлетворить.

Прекратить право ФИО1, ФИО3, ФИО4 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, и на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать право собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ, г.р., уроженца <адрес>, паспорт серии № от ДД.ММ.ГГГГ) на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 110 кв.м., и на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1104,85 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 27 мая 2025 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>