Решение по делу № 2-11/2025 от 25.09.2025 - о защите прав потребителей, обязании безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства, соразмерном уменьшении цены договора, признании недействительным акта, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

УИД 62RS0004-01-2022-002699-36

Дело № 2-11/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рязань 1 августа 2025 г.

Советский районный суд г. Рязани в составе

председательствующего судьи Важина Я.Н.,

при секретаре Вавиловой Л.Г.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная компания» о защите прав потребителей, обязании безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства, соразмерном уменьшении цены договора, признании недействительным акта, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северная компания» (далее – ООО «Северная компания») о защите прав потребителя, обязании устранить дефекты объекта долевого строительства, уменьшении цены договора, взыскании пени за нарушение срока устранения недостатков и срока передачи объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда, мотивируя заявленные требования тем, что дд.мм.гггг. между ФИО4 (Участник) и ООО «Северная компания» (Застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве № (далее - ДДУ), предметом которого была обязанность Застройщика передать Участнику по акту приема-передачи объект строительства: жилое помещение, квартира № по адресу <адрес> (объект долевого строительства). Истцом полностью и в установленный срок была внесена оплата по договору в размере 7 067 409 руб., в том числе с привлечением заемных средств банка (кредитный договор № от дд.мм.гггг. ПАО «Сбербанк России»). дд.мм.гггг. истцом получено сообщение о завершении строительства, готовности объекта к передаче и необходимости приступить к принятию квартиры. дд.мм.гггг. истцом и представителем ответчика с привлечением экспертов ООО «Технадзор» был произведен осмотр квартиры. дд.мм.гггг. был составлен акт № осмотра квартиры №, согласно которому в объекте долевого строительства выявлены нарушения (дефекты, недостатки), противоречащие условиям договора ДДУ, а также акт несоответствия, фиксирующие дефекты и недостатки в объекте строительства. дд.мм.гггг. ответчику было направлено требование о составлении акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте строительства, и предложено устранить выявленные дефекты и недостатки в течение 10 дней с момента получения указанных документов. Ответчик был обязан устранить выявленные дефекты, недостатки в срок до дд.мм.гггг. дд.мм.гггг. истцом в адрес ответчика была направлена претензия по повторному осмотру по требованию от дд.мм.гггг. об устранении дефектов, недостатков в объекте строительства. дд.мм.гггг. был составлен акт повторного осмотра объекта строительства. дд.мм.гггг. ответчик направил истцу ответ на Претензию по повторному осмотру, где отказался от устранения дефектов, недостатков и выразил прямой отказ от исполнения договора ДДУ. Согласно п.4 ДДУ ответчик обязался выполнить в квартире до ее передачи истцу следующие виды работ: установить пластиковые окна из ПВХ профиля и/или алюминия, без установки подоконников; стены оштукатуриваются, за исключением стен в санузлах, дверных и оконных откосов; на полу укладывается цементная стяжка, кроме помещений санузлов; выполняется гидроизоляция пола в санузлах; устанавливается высококачественная входная дверь заводского изготовления; в квартире устанавливается щит квартирный электрический, выключатели и розетки; выполняется разводка труб системы отопления и устанавливаются радиаторы; обеспечивается наличие в квартире точек подключения к горячей, холодной воде, канализации, без внутренней разводки труб по квартире; устанавливаются приборы учета. Работы согласно п. 4 ДДУ по установке пластиковых окон из ПВХ профиля в кухне, по оштукатуриванию стен, по укладке цементной стяжки в ванной комнате - по гидроизоляции пола в санузле и ванной комнате, строительно-монтажные и отделочные работы в квартире, которые были зафиксированы в акте осмотра № от дд.мм.гггг., выполнены Застройщиком с нарушением условий договора ДДУ, а также требований технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), которые должны применяться в данных отношениях, поскольку именно технические и строительные нормативы обязательны для оценки качества выполненных работ. Стоимость расходов, необходимых для устранения указанных дефектов и недостатков, составляют 1 000 000 руб. Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. в размере 820 000 руб. При заключении договора ДДУ ответчиком истцу не была предоставлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения, в частности, что по потолку общего коридора и по потолку квартиры будет открытая прокладка трубопровода. Истец должен обеспечить открытый доступ к трубопроводу системы теплоснабжения всего дома, а также управляющей компании для дальнейшего обслуживания, к потолку коридора квартиры № (объекта строительства), что влечет за собой уменьшение высоты жилой квартиры. Исходя из выявленных дефектов и недостатков квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> согласно ДДУ, в виде открытой прокладки трубопровода системы отопления дома в коридоре, уменьшение стоимости квартиры оценивается истцом в размере 900 000 руб. Пунктом 5 ДДУ предусмотрен срок передачи квартиры до дд.мм.гггг. при условии полной оплаты Участником цены договора. Истцом полностью и в установленный срок была внесена оплата по договору в размере 7 067 409 руб., однако Застройщик до настоящего времени так и не передал Объект долевого строительства, вследствие чего с ответчика в пользу истца подлежат взысканию неустойка за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. в размере 696 846,52 руб., компенсация морального вреда в размере 100 000 руб., а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

На основании изложенного просила обязать ответчика безвозмездно устранить дефекты, недостатки по Объекту долевого строительства по адресу <адрес>, в срок 30 дней после вступления решения суда в силу, а именно:

- входная дверь: по периметру двери монтажная пена не обработана специальным герметиком, вокруг кнопки звонка штукатурка имеет дефект, монтажный шов между перемычками над дверью не заделан;

- коридор: справа от двери в кладовку отклонение стены от вертикали более 10 мм, стены справа и слева от дверного проема в 1-ю комнату имеют неровности более 3 мм, стена с дверными проемами в санузле имеет неровности более 3 мм, стена справа от входной двери имеет неровности более 3 мм, стена с дверным проемом в 3-ю комнату имеет неровности более 3 мм, стена справа от дверного проема 2-ой комнаты имеет неровности более 3 мм, по потолку проходит «стояк» горячей воды, не указанный в договоре, на потолке не заделаны техотверстия;

- комната №: на раме открывающейся створки окна грязь в виде мазутных пятен, оконная рама не очищена от защитной пленки, монтажный шов между оконными перемычками не заделан, по всем стенам неровности более 3 мм, вокруг розеток видны щели подрозетника, на потолке не заделаны техотверстия;

- кухня: на оконных блоках не удалена защитная пленка, правый откос у рамы имеет дефекты штукатурки, стена справа от дверного проема имеет отклонение от вертикали более 10 мм, внешний угол вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 10 мм, стена слева от двери имеет неровности более 3 мм, большая стена с венткоробом имеет неровности более 3 мм, в углу в соединении оконных рам промерзает стяжка пола (по показаниям тепловизора температура поверхности стяжки в этом месте + 4° C, на потолке не заделаны техотверстия, установка пластиковых окон из пвх профиля с нарушением требований технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, ГОСТ;

- комната №: с оконной рамы не удалена защитная пленка, на правом штапике правой глухой части оконной рамы царапина, монтажный шов оконных перемычек не заделан, левый угол от окна стена имеет отклонение от вертикали более 10 мм, штукатурка с левой стороны от окна бунит, стена над окном имеет неровности более 3 мм, длинная стена имеет неровности более 3 мм по всей площади, стена над окном имеет неровности более 3 мм, внешний угол дверного проема имеет отклонение от вертикали более 10 мм, стена, примыкающая к внешнему углу, имеет неровности более 3 мм, стена слева от двери имеет дефекты штукатурки, на потолке не заделаны техотверстия, створка окна плохо отрегулирована, идет поддувание снизу;

- комната №: рама оконного блока в комнате не стоит в плоскости стены, выпирание, справа от дверного проема неровности стен более 3 мм, стены в правом углу от окна имеют отклонение от вертикали более 10 мм по обеим стенам, длинная стена имеет неровности более 3 мм, под окном дефекты штукатурки, в левом углу дефект стяжки пола, на потолке не заделаны техотверстия;

- лоджия: монтажный шов оконных перемычек не заделан, над окном отклеена лента липлент, над оконным блоком стена имеет неровности более 3 мм, стена в правом углу от окна неровности более 3 мм;

- гардеробная: левый дальний угол стены отклонение от вертикали более 10 мм по обеим стенам, правая стена правый угол имеет отклонение от вертикали более 10 мм, правая стена имеет неровности от плоскости более 3 мм, вся стена напротив двери имеет неровности более 3 мм, стена с дверным проемом имеет в правом углу отклонение от вертикали более 10 мм, на потолке не удалена закладная деталь;

- санузел №: стена в левом торце вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 15 мм, в углах гидроизоляция пола имеет заломы с отверстиями, клавиши выключателя освещения перепутаны;

- ванная комната: гидроизоляция справа от двери отклеена со стены, гидрокомпенсатор установлен неровно, укладка цементной стяжки в ванной комнате;

- межкомнатные перегородки выполнены из материала, не соответствующего договору ДДУ; внутренние перегородки по ДДУ должны быть выполнены из керамзитобетонных блоков, по факту перегородки выполнены из пенобетона и гипсовых пазогребневых плит;

обязать ООО Специализированный застройщик «Северная компания» соразмерно уменьшить цену договора № на стоимость устранения дефектов, недостатков (открытая прокладка трубопровода системы отопления дома в коридоре квартиры №) в размере 900 000 руб.;

взыскать с ООО Специализированный застройщик «Северная компания» в пользу ФИО4 пени за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. в размере 820 000 руб. от стоимости расходов, необходимых для устранения таких недостатков (дефектов), пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. в размере 696 846,52 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

Уточнив исковые требования, просит суд обязать ответчика в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить следующие недостатки и несоответствия ДДУ объекта долевого строительства по адресу: <адрес>:

В помещении № (прихожая):

- металлическая входная дверь установлена с перекосом;

- по периметру входной двери монтажная пена не защищена герметиком;

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

В помещении № (кухня-столовая):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ;

- промерзание ограждающих конструкций окна (стяжки пола), некачественная установка стеклопакета;

В помещении № (жилая комната):

- окно ПВХ. Монтажный шов между оконными перемычками не заделан, отсутствуют откосы;

- отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ;

В помещении № (жилая комната):

- окно ПВХ. Оконные створки закрываются с заеданием. Монтажный шов между оконными перемычками не заделан, отсутствуют откосы;

- отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ;

В помещении № (жилая комната):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

В помещении № (ванная комната):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ;

В помещении № (туалет):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм;

- перегородки не соответствуют требованиям ДДУ;

В помещении № (гардеробная):

- отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм.

Кроме того, просит суд обязать ответчика соразмерно уменьшить цену договора на стоимость снижения покупной цены объекта вследствие дефекта (недостатка) - открытой прокладки трубопровода системы отопления дома в коридоре квартиры № - в размере 883 426 руб., признать недействительными односторонние акты приема-передачи объекта долевого строительства; взыскать с ответчика в свою пользу сумму уменьшения цены договора в размере 883 426 руб., пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. в размере 1 695 942,58 руб.; компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

Помимо этого, истцовой стороной суду представлено заявление об отказе от исковых требований в части взыскания пени за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства.

В отзывах на исковое заявление ответчик ООО «Специализированный застройщик «Северная компания» считает доводы истца несостоятельными, а требования – незаконными и не подлежащими удовлетворению. Так, актом от дд.мм.гггг. подтверждается устранение всех недостатков объекта долевого строительства, имеющих действительный, а не мнимый характер. Следовательно, истец в полной мере реализовал свое право на устранение недостатков объекта долевого строительства. Раздел договора, в котором указана толщина перегородок, относится не к конкретной квартире, а к многоквартирному дому в целом. В материалы дела представлено подтверждение проектной организации в отношении изменений, внесенных в проектную документацию. Тот факт, что такие изменения не были предусмотрены п. 7 договора, не лишает застройщика права на их внесение в проект и не может рассматриваться как нарушение договора застройщиком, приведшим к ухудшению качества объекта долевого строительства. Напротив, свойства и прочность использованного при возведении перегородок материала превышают свойства и прочность ранее запланированного материала. Считает, что эксперт ФИО5 отступил от принципов беспристрастности, не был настроен нейтрально, вышел за пределы своей компетенции и дал правовую оценку положениям договора участия в долевом строительстве. При этом материал внутренних перегородок и способ прокладки коммуникаций не являются существенными условиями договора; иной способ прокладки коммуникаций договором не предусмотрен; застройщик обязан построить объект в соответствии с проектной документацией, а при внесении в нее изменений - в соответствии с измененной проектной документацией; право застройщика вносить в проектную документацию изменений предусмотрено законодательством Российской Федерации; замена перегородок предусмотрена проектной документацией, не является недостатком и не указана в качестве такового в заключении эксперта. Указывает, что экспертом ФИО5 не была обеспечена правильность и точность измерений, их правильная фиксация, поскольку таких величин отклонений, которые были указаны экспертом, в квартире нет. Данный эксперт не указал величину отклонений входной двери от вертикали, фактически такие отклонения отсутствуют. На момент проведения осмотров образований грибка либо плесени в квартире не обнаружено. Таким образом, к результатам экспертного заключения АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» и пояснениям эксперта ФИО5 следует отнестись критически. Расположение спорной трубы системы теплоснабжения соответствует проектной документации. Договор участия в долевом строительстве содержит всю необходимую информацию. Сведения о месте и способе прокладки инженерных коммуникаций содержались в проектной документации, однако истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с требованиями об ознакомлении с ней. Истцом не указано, в чем заключается действительное нарушение его прав и законных интересов, какие действительные, а не мнимые неблагоприятные последствия он претерпел; не представлено доказательств наличия существенных недостатков объекта долевого строительства, которые были скрыты ответчиком и при наличии которых договор не был бы заключен. В связи с изложенным полагает, что в действиях истца, желающего получить материальную выгоду за счет застройщика, усматриваются признаки потребительского экстремизма. В случае удовлетворения исковых требований просит снизить размер взыскиваемой неустойки в связи с ее явной чрезмерностью, нарушающей баланс интересов сторон.

Определением суда от дд.мм.гггг. производство по делу в части исковых требований о взыскании пени за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства прекращено в связи с отказом истца от иска.

В судебное заседание истец ФИО4, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, направила в судебное заседание своих представителей.

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2 поддержали уточненные исковые требования и просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 поддержал доводы отзывов на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, заслушав доводы представителей истца и ответчика, посчитав возможным, на основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, при состоявшейся явке, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ), объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 6 данного Закона закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Пунктом 4 вышеуказанной статьи предусмотрено, что договор должен содержать, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии со ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (ч. 1).

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется (ч. 4).

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 7).

Частью 7 ст. 21 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию, в том числе о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения.

Частью 5 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

На основании положений ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5)

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6).

Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Обязанность изготовителя (исполнителя, продавца) своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора, закреплена в п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1).

Пунктом 2 указанной статьи закреплен перечень сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя. Так, информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг)

В силу п. 3 той же статьи информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг).

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца, исполнителя предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, а также иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

В силу п. 2 ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 определено, что недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию, а существенный недостаток – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, дд.мм.гггг. между ФИО4 (участником) и ООО «Северная компания» (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого застройщик взял на себя обязательство своими силами и с привлечением подрядчиков построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, расположенный по адресу: <адрес> (адрес строительный), на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и полной оплаты участником цены договора передать ему по акту приема-передачи объект долевого строительства (квартиру), а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, которым является трехкомнатная квартира № (номер строительный), назначение: жилое помещение; этаж 13; общей проектной площадью (с учетом площади лоджии с коэф. 1) 88,12 кв.м; расчетной площадью (с учетом площади лоджии с коэф. 0,5) 86,93 кв.м; общей площадью (без учета площади лоджии) 85,74 кв.м. Цена договора, складывающаяся, исходя из стоимости строительства одного расчетного квадратного метра общей площади квартиры - 81 300 руб. и стоимости строительства одного расчетного квадратного метра лоджии/й (с коэф. 0,5) – 81 300 руб., составила 7 067 409 руб., которая была уплачена ответчику в полном объеме, что подтверждается чеком-ордером от дд.мм.гггг., квитанцией от дд.мм.гггг., платежным поручением № от дд.мм.гггг., справкой от дд.мм.гггг.

В соответствии с п. 4 договора участия в долевом строительстве ответчик должен был выполнить на объекте долевого строительства следующие работы: установка пластиковых окон из ПВХ профиля и/или алюминия, без установки подоконников; оштукатуривание стен, за исключением стен в санузлах, дверных и оконных откосов; укладка цементной стяжки, кроме помещений санузлов; гидроизоляция пола в санузлах; установка высококачественной входной двери заводского изготовления; установка щита квартирного электрического, выключателей, розеток; разводка труб системы отопления; установка радиаторов; обеспечение наличия в квартире точек подключения к горячей и холодной воде и канализации без внутренней разводки труб по квартире; установка приборов учета.

дд.мм.гггг. ООО СЗ «Северная компания» направило ФИО4 уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче и необходимости приступить к принятию квартиры.

Как следует из искового заявления и объяснений представителей истца, данных в ходе рассмотрения дела, в ходе процедуры приема-передачи объекта долевого строительства истцом был выявлен ряд недостатков:

- по периметру входной двери монтажная пена не обработана специальным герметиком; вокруг кнопки звонка штукатурка имеет дефект; монтажный шов между перемычками над дверью не заделан;

- в коридоре справа от двери в кладовку отклонение стены от вертикали более 10 мм; стены справа и слева от дверного проема в 1-ю комнату имеют неровности более 3 мм; стена с дверными проемами в санузле имеет неровности более 3 мм; стена справа от входной двери имеет неровности более 3 мм; стена с дверным проемом в 3-ю комнату имеет неровности более 3 мм; стена справа от дверного проема 2-ой комнаты имеет неровности более 3 мм; по потолку проходит «стояк» горячей воды, не указанный в договоре; на потолке не заделаны техотверстия 4 шт.;

- в комнате № на раме открывающейся створки окна грязь в виде мазутных пятен; оконная рама не очищена от защитной пленки; монтажный шов между оконными перемычками не заделан; по всем стенам неровности более 3 мм; вокруг розеток видны щели подрозетника; на потолке не заделаны техотверстия 4 шт.;

- в кухне на оконных блоках не удалена защитная пленка; правый откос у рамы имеет дефекты штукатурки; стена справа от дверного проема имеет отклонение от вертикали более 10 мм; внешний угол вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 10 мм; стена слева от двери имеет неровности более 3 мм; большая стена с венткоробом имеет неровности более 3 мм; в углу в соединении оконных рам промерзает стяжка пола. По показаниям тепловизора температура поверхности стяжки в этом месте + 4° C; на потолке не заделаны техотверстия 2 шт.;

- в комнате № с оконной рамы не удалена защитная пленка; на правом штапике правой глухой части оконной рамы царапина 15 мм; монтажный шов оконных перемычек не заделан; левый угол от окна стена имеет отклонение от вертикали более 10 мм; штукатурка с левой стороны от окна бунит; стена над окном имеет неровности более 3 мм; длинная стена имеет неровности более 3 мм по всей площади; стена напротив окна имеет неровности более 3 мм; внешний угол дверного проема имеет отклонение от вертикали более 10 мм; стена, примыкающая к внешнему углу, имеет неровности более 3 мм; стена слева от двери имеет дефекты штукатурки; на потолке не заделаны техотверстия 2 шт.; створка окна плохо отрегулирована, идет поддувание снизу;

- в комнате № рама оконного блока в комнате не стоит в плоскости стены, выпирание 5 мм; справа от дверного проема неровности стен более 3 мм; стены в правом углу от окна имеют отклонение от вертикали более 10 мм по обеим стенам; длинная стена имеет неровности более 3 мм; под окном дефекты штукатурки; в левом углу дефект стяжки пола; на потолке не заделаны техотверстия 4 шт.;

- в лоджии монтажный шов оконных перемычек не заделан; над окном отклеена лента липлент; над оконным блоком стена имеет неровности более 3 мм; стена в правом углу от окна имеет неровности более 3 мм;

- в гардеробной левый дальний угол стены имеет отклонение от вертикали более 10 мм по обеим стенам; правая стена правый угол имеет отклонение от вертикали более 10 мм; правая стена имеет неровности по плоскости более 3 мм; вся стена напротив двери имеет неровности более 3 мм; стена с дверным проемом имеет в правом углу отклонение от вертикали более 10 мм; на потолке не удалена закладная деталь;

- в санузле № стена в левом торце вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 15 мм; в углах гидроизоляция пола имеет заломы с отверстиями; клавиши выключателя освещения перепутаны;

- в ванной комнате гидроизоляция справа от двери отклеена со стены; гидрокомпенсатор установлен неровно;

- межкомнатные перегородки выполнены из материала, не соответствующего договору ДДУ; внутренние перегородки по ДДУ должны быть выполнены из керамзитобетонных блоков, по факту перегородки выполнены из пенобетона и гипсовых пазогребневых плит.

Указанные повреждения отражены в акте осмотра объекта от дд.мм.гггг., составленного ООО «Технадзор», подписанного представителями указанной организации, застройщика и истцом.

дд.мм.гггг. истцом ответчику вручено требование о составлении акта, фиксирующего дефекты, недостатки объекта долевого строительства и их устранении в течение 10 дней с момента направления данного требования.

дд.мм.гггг. представителями истца и ответчика составлен акт повторного осмотра объекта долевого строительства, в котором отражено выполнение требований по большинству недостатков, за исключением следующих:

- по периметру входной двери монтажная пена не обработана специальным герметиком (указано, что не обрабатывается);

- в коридоре по потолку проходит «стояк» горячей воды, не указанный в договоре (указано, что не устранено);

- в углу кухни в соединении оконных рам промерзает стяжка пола. По показаниям тепловизора температура поверхности стяжки в этом месте + 4° C (указано, что запенено, пена вышла наружу, имеется фотофиксация);

- в комнате № рама оконного блока в комнате не стоит в плоскости стены, выпирание (указано, что не выполнено);

- в санузле № стена в левом торце вентиляционного короба имеет отклонение от вертикали более 15 мм; в углах гидроизоляция пола имеет заломы с отверстиями (указано, что не выполнено);

- межкомнатные перегородки выполнены из материала несоответствующего по договору ДДУ; внутренние перегородки по ДДУ должны быть выполнены из керамзитобетонных блоков, по факту перегородки выполнены из пенобетона и гипсовых пазогребневых плит (указано, что не выполнено).

В указанном акте дополнительно отражено, что по стенам неровности, отклонение от вертикали инструментами, приборами, оборудованием не проводилось в связи с тем, что застройщиком внутренние перегородки в соответствии с договором долевого участия в строительстве не устранялись.

дд.мм.гггг. в связи с отказом истца от принятия объекта долевого строительства по договору № от дд.мм.гггг. ответчиком составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, на основании которого истцу передана квартира, назначение: жилое помещение, общей площадью 87,3 кв.м, площадью лоджий (балконов, веранд, террас и кладовых) 2,6 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. Указанный акт направлен истцу дд.мм.гггг.

В ответе от дд.мм.гггг. на претензии по повторному осмотру от дд.мм.гггг., направленному ФИО4 дд.мм.гггг., ответчик указал, что выполнение в квартире внутрикомнатных перегородок из материала, не отвечающего абз. 8 п. 3 договора участия в долевом строительстве, не является нарушением договора, поскольку в договоре отражена информация об основных характеристиках многоквартирного дома, в то время как передаче подлежит конкретный объект долевого строительства - квартира. При этом застройщик сослался на устранение дефектов объекта долевого строительства, имеющих действительный, а не мнимых характер, незначительность недостатков, отраженных в акте осмотра объекта № от дд.мм.гггг., наличие которых не является основанием для отказа истца от исполнения обязанности по принятию объекта долевого строительства, и наличии у участника права обращаться к застройщику за устранением выявленных недостатков в течение гарантийного срока.

В связи с оспариванием ответчиком факта наличия недостатков в объеме, заявленном истцом, судом по делу была назначена судебная экспертиза. Согласно заключению АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» № от дд.мм.гггг., качество работ, выполненных в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям нормативно-технической документации и условиям договора участия в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. В ходе осмотра объекта экспертизы были обнаружены следующие дефекты и повреждения:

- в помещении № (прихожая) входная дверь установлена с перекосом (значительный, устранимый); по периметру входной двери монтажная пена не защищена герметиком (значительный, устранимый); отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях (критический, устранимый);

- в помещении № (кухня-столовая) отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях (критический, устранимый);

- в помещении № (жилая комната) монтажный шов между оконными перемычками не заделан, отсутствуют откосы (значительный, устранимый); отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях (критический, устранимый);

- в помещении № (жилая комната) оконные створки закрываются с заеданием; монтажный шов между оконными перемычками не заделан, отсутствуют откосы (критический, устранимый); отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях (критический, устранимый);

- в помещении № (жилая комната) отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях (критический, устранимый);

- в помещении № (ванная комната) отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях (критический, устранимый);

- в помещении № (санузел) отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях (критический, устранимый);

- в помещении № (гардеробная) отклонения стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях (критический, устранимый).

Также экспертом выявлено расположение под потолком в прихожей части системы отопления, не предусмотренной договором участия в долевом строительстве. По результатам телевизионного контроля выявлены участки ограждающих конструкций с температурными аномалиями, не соответствующие требованиям СП 50.1330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003, выявлены участки ограждающих конструкций, в которых имеются условия для образования конденсата (точки росы). Отраженные в акте осмотра № от дд.мм.гггг. недостатки частично устранены - на оконных блоках удалена защитная пленка. Проверить промерзание стяжки пола не представляется возможным ввиду неэффективности работы тепловизора в летний период времени. В договоре участия в долевом строительстве указано, что внутриквартирные перегородки выполняются из керамзитобетонных блоков. При этом в проектном решении внутриквартирные перегородки выполняются из плит перегородочных. Причиной возникновения выявленных дефектов при обследовании поверхности стен, полов и потолка является нарушение технологии производства подготовительных и отделочных работ. Причиной возникновения выявленных дефектов при обследовании оконных блоков и входных дверей является нарушение производства строительно-монтажных работ. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов строительно-монтажных работ, выполненных в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 375 254,88 руб. Открытая прокладка трубопровода системы отопления дома под потолком в коридоре объекта долевого строительства по адресу: <адрес>, влияет на потребительские свойства квартиры и на покупную стоимость в сторону уменьшения. Покупная стоимость объекта долевого строительства по адресу: <адрес>, сократилась на 883 426 руб.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № от дд.мм.гггг., проведенной ООО «Стройэксперт», строительно-отделочные работы, выполненные в отношении объекта долевого строительства по адресу: <адрес>, соответствуют представленной в материалы дела части проектной документации, действующим нормативно-техническим нормам и правилам с учетом заключения о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от дд.мм.гггг., выданного Государственной инспекцией строительного надзора Рязанской области, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дд.мм.гггг. №. Проведя анализ замечаний, указанных в акте осмотра объекта долевого строительства № от дд.мм.гггг., с учетом повторного акта осмотра от дд.мм.гггг., экспертом отражено, что:

- по периметру входной двери монтажная пена не обработана специальным герметиком, однако это не может быть признано дефектом в связи с отсутствием специальных норм и правил, предусматривающих такую обработку);

- имеются следы заделки отклонений и неровностей стен в коридоре, кухне, комнате №, комнате №, лоджии, гардеробной, которые не могут быть признаны недостатками, поскольку СП 71.13330.2017. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНИП 3.04.01-87 не входит в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Кроме того, в п. 4 раздела «Права и обязанности застройщика» Договора № не определены требования к оштукатуренным основаниям при производстве работ, в связи с чем отсутствует критерий оценки штукатурки;

- в коридоре по потолку проходит «стояк» горячей воды, не указанный в договоре (указано, что не может быть признано дефектом, поскольку такая прокладка трубопровода соответствует проектной документации);

- видимость щелей подрозетников вокруг розеток в комнате № не может быть признано дефектом в связи с отсутствием соответствующих норм и правил;

- в кухне не выявлены дефекты штукатурки правого откоса рамы, отклонение от вертикали внешнего угла вентиляционного короба;

- подтвердить промерзание стяжки пола в углу в соединении оконных рам не представляется возможным;

- в комнате № не выявлены царапина на правом штапике правой глухой части оконной рамы, отклонения от вертикали внешнего угла дверного проема;

- не может быть признано дефектом то, что рама оконного блока в комнате № не стоит в плоскости стены, выпирание, поскольку за плоскость стены выступает створка оконного блока, при этом толщина рамы в перегородки между лоджией и комнатой соразмерна толщине самой перегородке;

- в комнате № не выявлен дефект стяжки пола в левом углу;

- отклонение от вертикали стены в левом торце вентиляционного короба в санузле не может быть признано дефектом в связи с отсутствием обязательных норм и правил;

- в санузле не выявлены заломы с отверстиями гидроизоляции пола в углах;

- выполнение межкомнатных перегородок из материала, не соответствующего договору ДДУ, не может быть признано дефектом, поскольку устройство внутренних перегородок из силикатных перегородочных плит СППо - М150/1,8, произведено в соответствии с листом А12 проектной документации «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, расположенный по адресу: <адрес>», стадия «Р», шифр «Р 056-АР». Кроме того, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от дд.мм.гггг. №, фактически примененный на объекте долевого строительства материал стен соответствует проектной документации;

- измерения неровностей, отклонений стен от вертикали не производились в связи с тем, что материал внутренних перегородок не соответствует ДДУ.

Дефекты строительно-отделочных работ, выполненных застройщиком в отношении объекта долевого строительства, по представленной в материалы дела части проектной документации не выявлены. Следовательно, определение возможности и стоимости устранения дефектов, возникших в результате нарушения застройщиком строительных норм и правил при проведении строительно-отделочных работ в отношении объекта долевого строительства, экспертом не производится. Застройщиком не нарушены строительные нормы и правила при устройстве инженерной системы горячего водоснабжения. Следовательно, открытая прокладка трубопровода горячего водоснабжения под потолком в коридоре объекта долевого строительства не является дефектом. Кроме того, экспертом выявлено отсутствие в общем доступе информации о покупной цене квартир с аналогичным расположением трубопроводов инженерных коммуникаций «под потолком», в связи с чем исследование влияния открытой прокладки трубопровода под потолком в коридоре объекта долевого строительства на потребительские свойства квартиры и изменения в связи с этим обстоятельством покупной цены объекта долевого строительства не представляется возможным.

При допросе в судебном заседании эксперт АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» ФИО5 пояснил, что в результате измерений, проведенных с помощью двухметровой рейки по всем стенам через каждый метр, им выявлено волнообразное оштукатуривание стен, требующее дополнительного оштукатуривания с целью их выравнивания. При этом возможности произвести не менее пяти измерений отклонений стен от вертикали на каждые 70 м у него не было в связи с отсутствием такой площади стен. Значительность отраженных в экспертном заключении недостатков означает, что они требуют трудозатрат для исправления, а критичность предполагает изменение конструктива. Несущественных недостатков, по мнению эксперта, не бывает. Эксперт сослался на невозможность промерзания стяжки пола и наличие температурных аномалий в стыках оконного блока с полом и стенами в связи с некачественной изоляцией. В качестве препятствий для использования квартиры по назначению эксперт указал наличие под потолком трубы, которую, по его мнению, не рекомендуется закрывать натяжным потолком либо коробом в связи с необходимостью обеспечения доступа к ней и возможностью возникновения аварийных ситуаций; перекос входной двери, вследствие которого она может перестать закрываться; промерзание стыка окна и пола, из-за чего возможно образование сырости и грибка, не оспаривая возможность проживания в таком жилом помещении. При этом эксперт ФИО5 пояснил, что не увидел предоставленную ему схему внутренних коммуникаций (т. 1, л.д. 146), в связи с чем исходил из ее отсутствия. Иных недостатков объекта долевого строительства экспертом не установлено. Что касается ссылок на утратившие и не подлежащие применению в настоящее время нормы ГОСТ, СП, МДС, эксперт пояснил, что руководствовался нормативами, действовавшими на момент проектирования и возведения объекта долевого строительства. Часть из таких стандартов и правил приведена только в описательной части экспертного заключения и фактически при его составлении не применялась.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Стройэксперт» ФИО6 со ссылками на Постановление Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 № 815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 04.07.2020 № 98» (далее – Постановление от 28.05.2021 № 815) и Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2024 № 589 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» пояснила, что на момент проведения повторной судебной экспертизы обязательные строительные нормы и правила, на которые ссылается истец, прекратили свое действие, не являются обязательными, в связи с чем ею не производились замеры в отношении заявленных дефектов, все выводы делались на основании визуального осмотра объекта долевого строительства и документального анализа. Относительно замены материала внутренних перегородок эксперт пояснила, что в проектной документации отражено внесение в нее изменений, что отвечает требованиям закона. Следовательно, возведенные перегородки соответствуют проектной документации, и менять их не требуется. Что касается открытой прокладки трубопровода под потолком в коридоре квартиры, эксперт исходила из того, что такая прокладка коммуникаций не предполагает их повреждения и не влияет на стоимость квартиры, поскольку объявлений о продаже аналогов по цене ниже рыночной стоимости ею не было обнаружено. Препятствий для производства в квартире ремонта и проживания в ней экспертом не выявлено.

Давая оценку результатам проведенных по делу судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы, с учетом озвученных в судебном заседании пояснений экспертов, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Постановлением от 28.05.2021 № 815 утвержден перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В указанный перечень не включены ГОСТ 31173-2016, ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30971-2012, ГОСТ 379-2015, СП 71.13330.2017, СП 50.13330.2012, на которые в своем исследовании ссылались эксперты АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт».

Не включены указанные национальные стандарты и своды правил (за исключением СП 50.13330.2012) и в ранее действующие перечни, утвержденные Постановление Правительства Российской Федерации от дд.мм.гггг. № «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Постановлением Правительства Российской Федерации от дд.мм.гггг. № «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», на соответствие которым проверялись принятые застройщиком или техническим заказчиком проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий, разработка которых начата до дд.мм.гггг. и дд.мм.гггг., соответственно, и которые представлены на первичную или повторную государственную или негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Вместе с тем в силу ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» со дня вступления в силу настоящего данного закона впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям, в том числе защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.

При этом вышеперечисленные ГОСТы представляют собой нормативные документы, содержащие требования к качеству товаров, услуг или процессов, а своды правил, объединяющие нормативные и методические материалы, устанавливают требования к проектированию и строительству объектов. Поскольку в данных нормативах закреплены требования к объектам недвижимости, обеспечивающие, в том числе защиту жизни или здоровья граждан (собственников таких объектов и иных лиц) и их имущества, игнорирование которых может нарушить права таких лиц, создать угрозу их жизни и здоровью, суд полагает ошибочной и противоречащей действующему правовому регулированию позицию эксперта ООО «Стройэксперт» ФИО6 об отсутствии у застройщика обязанности руководствоваться соответствующими нормативами при возведении объекта долевого строительства, в связи с чем соответствующие выводы данного эксперта, не производившего необходимых замеров в целях установления наличия либо отсутствия отклонений параметров объекта долевого строительства от нормативных значений, не могут быть приняты судом.

Вывод экспертного заключения АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» об установке входной двери с перекосом суд принимает, поскольку экспертом ФИО5 было указано на превышение установленного п. 5.2.2 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» предельного отклонения номинальных габаритных размеров дверных блоков (± 3,0 мм), выявленное им на основании произведенных измерений, что отражено на фото №№, 2 приложения № к данному экспертному заключению (т. 2, л.д. 124). Следовательно, указанный недостаток подлежит устранению ответчиком.

В приложении Г к ГОСТ 31173-2016 указано на то, что заделка монтажных зазоров между изделиями и откосами проемов стеновых конструкций должна быть по всему периметру дверного блока плотной, герметичной, рассчитанной на выдерживание климатических нагрузок снаружи и условий эксплуатации внутри помещений.

Как усматривается из материалов дела, в том числе фото № приложения № к тому же заключению (т. 2, л.д. 124), монтажный зазор между откосами проемов стеновых конструкций и дверной коробкой заделан монтажной пеной, что не оспаривалось сторонами.

Между тем суд принимает во внимание, что ГОСТ 31173-2016 и иные нормативные документы не содержат конкретных требований к герметизации монтажных зазоров. При этом, согласно информации из открытых источников, являющейся общеизвестной и в силу ч. 1 ст. 61 ГПК РФ не подлежащей доказыванию, монтажная пена обладает такими свойствами как герметичность (не пропускает сквозь себя жидкости и газы, предотвращая сквозняки и течи), низкая теплопроводность (не выпускает из помещения тепло), звукоизоляция (гасит колебания и вибрации, снижая уровень шума), расширение (заполняет пустоты, не оставляя зазоров). Следовательно, заделка монтажного зазора монтажной пеной соответствует требованиям названного ГОСТ.

Кроме того, рассматриваемым договором участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность ответчика по оштукатуриванию стен, за исключением стен в санузлах, дверных и оконных откосов. Указанное фото № свидетельствует о том, что до настоящего времени дверной откос не оштукатурен. Следовательно, дополнительная герметизация монтажного зазора может быть обеспечена в результате оштукатуривания дверного откоса при проведении отделочных работ жилого помещения.

Таким образом, оснований для возложения на ответчика обязанности по защите монтажной пены по периметру двери герметиком суд не усматривает.

Кроме того, в экспертном заключении АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» содержится ссылка на выполнение внутриквартирных перегородок, согласно проектному решению, из плит перегородочных, что не соответствует договору долевого участия.

Так, п. 3 договора участия в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. предусмотрено возведение застройщиком внутриквартирных перегородок из керамзитобетонных блоков.

Пункт 7 указанного договора предусматривает исключительное право застройщика без согласования с участником на изменение проекта дома, связанное с окончательным расположением коммуникационных / инженерных шахт, инженерных сетей, несущих конструкций дома, изменением этажности / количества этажей, изменением строительного объема, изменением общей площади здания / квартир, изменением количества квартир, изменением жилой площади квартир и изменением фасада.

дд.мм.гггг. ООО «Центр экспертных решений» утверждено положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно справкам ООО «ВеллКом-Групп» от дд.мм.гггг. и дд.мм.гггг., в раздел 3 «Архитектурные решения» внесены изменения, отраженные в альбоме Архитектурно-строительные решения, шифр Р 056-АР изм. 1, в том числе замена перегородок с толщины 90 мм на 70 мм.

В маркировочном плане 10-14 этажа здания, расположенного по адресу: <адрес>, составленном в марте 2018 г., указано на выполнение внутренних перегородок из блока керамзитобетонного КПР-ПР39-25-1200.

Маркировочный план 10-14 этажа указанного здания от октября 2021 г. содержит сведения о выполнении внутренних перегородок из плиты перегородочной СППоМ 150/1,8 (498х249х70) в соответствии с ГОСТ 379-2015 «Кирпич, камни, блоки и плиты перегородочные силикатные. Общие технические условия».

дд.мм.гггг. ООО «ВеллКом-Групп» утверждено подтверждение № соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, требованиям ч. 3.8 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в котором отражено, что внесенные изменения не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы; не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта; соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий.

Аналогичные выводы, касающиеся замены материала и толщины межкомнатных перегородок, содержатся в справках ООО «ЦЭР Консалт», ООО «Центр экспертных решений», где также указано на то, что такие изменения не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов; не приводят к ухудшению качества и потребительских свойств объекта долевого строительства.

дд.мм.гггг. Государственной инспекцией строительного надзора Рязанской области на основании акта проверки № от дд.мм.гггг. составлено заключение № о соответствии многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автопарковкой, расположенного по адресу: <адрес>, требованиям проектной документации со ссылками на положительные заключения экспертиз проектной документации ООО «МЭЦ-ИМХОТЕП», ООО «Центр экспертных решений», ГИП ФИО7

В разрешении на ввод указанного дома в эксплуатацию № от дд.мм.гггг., выданного администрацией г. Рязани, отражен материал стен – монолитный железобетон, камень керамический поризованный, блоки газосиликатные, блоки пазогребневые.

В ГОСТ 379-2015 «Межгосударственный стандарт. Кирпич, камни, блоки и плиты перегородочные силикатные» отражена информация о силикатной полнотелой перегородочной плите СППо-M150/1,8 марки по прочности M150, класса средней плотности 1,8, что соответствует 1 601–1 800 кг/м?. Сведений о блоке керамзитобетонном КПР-ПР39-25-1200 данный ГОСТ не содержит.

При этом, согласно результатам сертификационных испытаний ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» на камни бетонные перегородочные полнотелые рядовые порядовочные, протоколу измерения звукоизоляции воздушного шума перегородкой из камней бетонных перегородочных НИИСФ, такие характеристики указанных изделий, как средняя плотность, прочность на сжатие, звукоизоляция уступают аналогичным характеристикам силикатных полнотелых перегородочных плит.

Таким образом, суд полагает, что ответчиком доказан тот факт, что замена материала внутренних перегородок произведена на эквивалентный по качеству материал и не привела к ухудшению качества объекта долевого строительства, в связи с чем отклоняет содержащуюся в экспертном заключении АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» ссылку на выполнение внутриквартирных перегородок из материала, не соответствующего договору долевого участия. При этом сведений о том, что такая замена каким-то образом повлияла на качество объекта долевого строительства и его характеристики, названное экспертное заключение не содержит.

Из текста договора участия в долевом строительстве следует, что застройщик принял на себя обязательства по строительству квартиры, указанной в договоре, в полном соответствии с проектной документацией. Доказательств того, что изменение застройщиком проекта строительства в указанной части, а также не предоставление истцу сведений о внесении таких изменений воспрепятствовало ФИО4 осуществить свободный и осознанный выбор соответствующего помещения в строящемся объекте среди аналогичных объектов потребительского назначения, последней в материалы дела не представлено.

Кроме этого, ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ закреплено, что существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства и существенное изменение проектной документации являются основаниями для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке либо его расторжения в судебном порядке по инициативе участника, о чем истцом не заявлялось.

Исходя из вышесказанного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований возложения на ответчика обязанности приводить межкомнатные перегородки в соответствие с положениями договора участия в долевом строительстве.

Помимо этого, экспертным заключением АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» установлено отклонение стен в вертикальной плоскости до 9 мм по 2-х метровой рейке во всех помещениях.

Согласно таблице 7.4, содержащейся в СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», предусмотрено предельное отклонение от вертикали для оштукатуренных простой штукатуркой оснований не более 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения; для улучшенной штукатурки - не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения; для высококачественной штукатурки - не более 0,5 мм на 1 м, но не более 5 мм на всю высоту помещения.

Таким образом, отклонение стен в вертикальной плоскости после их оштукатуривания не соответствует вышеуказанным правилам, в связи с чем данный недостаток подлежит устранению.

Ссылки представителя ответчика на несоответствие произведенных в рамках судебной экспертизы замеров поверхностей стен нормам СП 71.13330.2017 и не указание экспертом конкретной величины отклонений суд не принимает, поскольку относимых и допустимых доказательств в подтверждение данного довода им не приведено, в то время как эксперт ФИО5 в судебном заседании указал, что отклонение составляет не менее 4 мм, подтвердил надлежащее выполнение им таких измерений, и отсутствие поверхностей стен площадью 70 кв.м.

Анализируя выводы АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» относительно выявленных недостатков окон в жилых комнатах (помещения 3 и 4), суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 5.8.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей» запирающие приборы должны обеспечивать надежное запирание открывающихся элементов изделий. Открывание и закрывание должно происходить легко, плавно, без заеданий. Ручки и засовы приборов не должны самопроизвольно перемещаться из положения «открыто» или «закрыто».

Следовательно, отраженное в экспертном заключении заедание оконных створок в помещении 4 при закрытии подлежит устранению ответчиком.

Пунктом 5.1.10 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» предусмотрено, что с внутренней стороны монтажные швы закрывают штукатурным слоем или деталями облицовки оконных откосов и подоконником.

Таким образом, невыполнение застройщиком названных требований является нарушением, подлежащим устранению.

На выполненных экспертом ФИО5 фото №№ 7, 8, 11, 12 (т. 2, л.д. 125) присутствуют неоштукатуренные оконные откосы, т.е. поверхности оконного проема между рамой и стеной, окружающей оконный блок, в связи с чем вывод эксперта об их отсутствии суд полагает необоснованным.

Кроме того, как указано выше, договором участия в долевом строительстве, заключенным между истцом и ответчиком, предусмотрена обязанность последнего по оштукатуриванию стен, за исключением стен в санузлах, дверных и оконных откосов, т.е. оштукатуривание оконных откосов, производится истцом самостоятельно. При этом установка облицовочных профилей оконных откосов производится после оштукатуривания последних.

Следовательно, нарушений в части наличия оконных откосов спорного объекта долевого строительства застройщиком не допущено.

По результатам проведенного телевизионного контроля экспертом ФИО5 выявлены участки ограждающих конструкций (в стыке оконного блока с полом и стенами) с температурными аномалиями, в которых имеются условия для образования конденсата (температура поверхности оконного блока, откоса ниже температуры точки росы).

Пунктом 5.7 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003» предусмотрена температура внутренней поверхности ограждающей конструкции в зоне теплопроводных включений, в углах и оконных откосах, а также зенитных фонарей не ниже точки росы внутреннего воздуха, т.е. температуры, при которой начинается образование конденсата в воздухе с определенной температурой и относительной влажностью.

Поскольку экспертом ФИО5 зафиксировано нарушение указанного норматива, оно подлежит устранению ответчиком.

Вместе с тем заявленный истцом недостаток в виде промерзания стяжки пола не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. В частности, эксперт ФИО5 сослался на невозможность такого промерзания ввиду нахождения стяжки пола внутри квартиры.

Кроме того, ни один из экспертов не ссылался на некачественную установку стеклопакета. Иных доказательств в подтверждение заявленного недостатка, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достоверности, истцом не приведено.

Следовательно, заявленные требования об устранении недостатков, касающихся промерзания стяжки пола и некачественной установки стеклопакета, не могут быть удовлетворены.

Помимо этого, в заключении экспертизы АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» в качестве недостатка жилого помещения указано расположение под потолком в прихожей части системы отопления, не предусмотренное договором участия в долевом строительстве.

Между тем схемой внутренних коммуникаций 13 этажа вышепоименованного жилого дома (т. 1, л.д. 146) предусматривается прохождение трубопровода горячего водоснабжения (Т4) под потолком спорного объекта долевого строительства, соответствующее его фактическому проложению.

Суд учитывает данные в судебном заседании пояснения эксперта ФИО5 о том, что он не увидел данную схему и не руководствовался ею, в связи с чем его выводы в данной части нельзя признать обоснованными.

При этом вывод эксперта ФИО6 о том, что прокладка названного трубопровода по потолку коридора квартиры, соответствующая проектной документации, не может быть признана дефектом, суд принимает как обоснованный и соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО4 ссылалась на то, что застройщиком ей не была предоставлена полная информация о приобретаемом объекте недвижимости в части прохождения в ней общедомового оборудования, факт нахождения которого в том виде, в каком оно находится сейчас, не оговаривался условиями договора участия в долевом строительстве, не был предусмотрен проектом жилого дома.

В силу п. 14.24 СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003» трубопроводы в местах пересечения перекрытий следует прокладывать в гильзах из негорючих материалов.

Между тем заявленный трубопровод проложен по коридору жилого помещения таким образом, что не пересекает перекрытия, в связи с чем вышеприведенное положение СП 60.13330.2020 не подлежит применению в рассматриваемом случае.

Пунктом 14.6 указанного Свода правил закреплено, что прокладку трубопроводов из полимерных труб следует предусматривать скрытой: в подготовке пола (в теплоизоляции или гофротрубе), за плинтусами и экранами, в штрабах, шахтах и каналах. При скрытой прокладке трубопроводов следует предусматривать возможность доступа к местам расположения разборных соединений и арматуры. Открытая прокладка полимерных трубопроводов допускается в местах, где исключается механическое и термическое повреждение труб, а также прямое воздействие на них ультрафиолетового излучения.

При этом в п. 14.7 того же Свода правил перечислены места возможного механического повреждения труб: под порогами, на стыках плит перекрытий, в местах пересечения перекрытий, внутренних стен и перегородок и т.п.

Пунктом 5.4.10 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий» допускается открытая прокладка стояков и разводки по стенам душевых, кухонь и других аналогичных помещений.

Суд полагает, что в данном случае коридор квартиры является таким иным помещением, поскольку наряду с душевыми и кухнями относится к вспомогательным помещениям.

В силу изложенного, принимая во внимание заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от дд.мм.гггг., выданного Государственной инспекцией строительного надзора Рязанской области, выводы экспертного заключения ООО «Стройэксперт» в части, касающейся трубопровода горячего водоснабжения, суд приходит к выводу о соответствии реализованного проекта требованиям действующего законодательства.

Выводы эксперта ФИО5 о необходимости монтажа короба и ссылки представителей истца на создание угрозы безопасности и сохранности имущества ФИО4 в случае протекания спорного трубопровода, в том числе в результате занятия спортом либо заноса строительных материалов, как на доказательства существенности заявленного недостатка, несостоятельны, т.к. противоречат п. 14.7 СП 60.13330.2020 в части мест возможного механического повреждения труб и являются необоснованными, поскольку при нормальной эксплуатации жилого помещения такие повреждения исключаются, и в рассматриваемом случае допускается открытая прокладка трубопровода. Кроме того, вышеуказанные обстоятельства ничем не подтверждены, основаны на возможности возникновения каких-либо убытков в будущем, т.е. носят предположительный характер, в связи с чем выбранный застройщиком способ прокладки трубопровода горячего водоснабжения не подпадает под понятие недостатка и существенного недостатка, содержащихся в преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1.

Поскольку уполномоченным органом сделан вывод о соответствии реализованного проекта требованиям действующего законодательства, доводы истца о том, что прокладка под потолком коридора трубопровода горячего водоснабжения уменьшает высоту помещения, является источником повышенной опасности и налагает на собственника дополнительные ограничения, не имеют юридического значения и подлежат отклонению.

В связи с изложенным не могут быть приняты выводы экспертного заключения АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт» и доводы истца об уменьшении покупной цены спорного жилого помещения вследствие открытой прокладки трубопровода горячего водоснабжения по потолку коридора. Кроме того, в указанном заключении не приведено достаточных данных, на основании которых эксперт рассчитал размер такого уменьшения. Что касается выводов эксперта ФИО5 о фактической необходимости установления сервитута для обеспечения доступа к спорному трубопроводу, они носят правовой характер, не содержат надлежащего обоснования, в связи с чем подлежат отклонению. При этом суд учитывает пояснения эксперта ФИО6 об отсутствии в общем доступе информации о покупной цене квартир с аналогичным расположением трубопроводов инженерных коммуникаций.

Ссылка ФИО4 на предоставление ей недостоверной информации при заключении договора участия в долевом строительстве основанием к удовлетворению соответствующих требований в отношении трубопровода горячего водоснабжения не является, т.к. по смыслу ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 при предоставлении неполной и недостоверной информации ответственность исполнителя наступает за недостатки, возникшие после передачи объекта заказчику вследствие отсутствия у него такой информации на момент заключения договора. Доказательств наличия таких недостатков, которые бы возникли в связи с отсутствием у истца информации, касающейся прокладки трубопровода горячего водоснабжения в приобретенной квартире, с учетом отражения данных сведений в проектной документации, суду не представлено. Суд учитывает, что сведений об обращении ФИО4 к ответчику с требованиями об ознакомлении с проектной документацией, и отказе в их удовлетворении в материалы дела также не представлено.

Таким образом, требования истца об обязании ответчика соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве и взыскать с ответчика сумму уменьшения такой цены удовлетворению не подлежат.

Акт осмотра отдельных конструкций спорного жилого помещения от дд.мм.гггг., составленный ИП ФИО8 не может быть принят судом, поскольку не является экспертным заключением, выполнен лицом, не предупреждавшимся об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сведений о проведении такого осмотра в присутствии спорящих сторон в материалы дела не представлено, в связи с чем данное доказательство не отвечает требованиям допустимости и достоверности. Кроме того, содержащиеся в данном акте выводы опровергаются заключением судебной экспертизы АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт», принятой судом в соответствующей части.

По аналогичным основаниям подлежат отклонению рецензии на экспертные заключения ООО «Экспертный центр» от дд.мм.гггг. и АНО ИЦ «Практика» от дд.мм.гггг., которые не являются опровержением выводов судебных экспертиз, поскольку выступают лишь мнением лиц, не привлеченных в качестве специалиста к участию в деле. В ходе составления указанных рецензий изучались лишь соответствующие экспертные заключения, иные материалы гражданского дела не исследовались. По выводам, отраженным в данных рецензиях, судом выше были даны соответствующие суждения. Кроме того, гражданское процессуальное законодательство Российской Федерации не предусматривает такого вида доказательства как рецензия специалиста на заключение экспертизы. В связи с этим представленные в материалы дела рецензии на заключения судебных экспертиз не являются допустимыми доказательствами по делу.

Рассматривая требования истца о признании недействительными односторонних актов приема-передачи объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25.10.2018 г. № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из вышеприведенных правовых норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Между тем, как указывала ФИО4, ее отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Составленный истцом и ответчиком акт от 28 февраля 2022 г. содержит сведения о сохранении ряда заявленных истцом недостатков объекта долевого строительства, в том числе подтвержденных в дальнейшем заключением судебной экспертизы АНО Экспертное управление судебных и внесудебных исследований и оценки «МК Эксперт». Фактов необоснованного уклонения истца от принятия объекта долевого строительства судом не установлено.

При этом в силу ч. 5 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ обращение участника долевого строительства к застройщику с требованием о составлении акта с указанием несоответствий объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 данного Федерального закона, и отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же Федерального закона, является исключением из нормы ч. 6 указанной статьи о праве застройщика на составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, наличие не устраненных недостатков объекта долевого строительства в данном случае являлось основанием, препятствующим составлению ответчиком акта об односторонней передаче истцу спорной квартиры, в связи с чем требования ФИО4 о признании такого акта от 1 марта 2022 г. недействительным являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика об обратном отклоняются судом как основанные на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, поскольку факт нарушения застройщиком условий договора участия в долевом строительстве и ухудшения качества объекта долевого строительства вследствие имеющихся недостатков подтвержден проведенной по делу судебной экспертизой.

Вместе с тем требования ФИО4 о признании недействительными иных актов о передаче ответчиком истцу других объектов долевого строительства не являлись предметом рассмотрения настоящего спора, в связи с чем не подлежат разрешению.

Разрешая вопрос о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 5 договора участия в долевом стороны согласовали обязанность застройщика передать участнику квартиру не позднее дд.мм.гггг.

Как было установлено судом, спорный объект долевого строительства не был передана истцу ответчиком по акту приема-передачи ни в установленный договором срок, ни по его окончании.

Поскольку акт об односторонней передаче истцу объекта долевого строительства от дд.мм.гггг. признан судом недействительным, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, не может считаться надлежащим образом переданной истцу.

Каких-либо доказательств согласования сторонами в порядке ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст.ст. 452-453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) нового срока передачи квартиры участнику в материалы дела ответчиком, вопреки требованиям ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, не представлено.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В силу того договором участия в долевом строительстве предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику не позднее дд.мм.гггг., являющегося выходным днем, суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору участия в долевом строительстве должны были быть исполнены застройщиком не позднее ближайшего рабочего дня - дд.мм.гггг.

Поскольку в установленный срок ООО СЗ «Северная компания» не исполнило свою обязанность по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, изменение срока сдачи объекта недвижимости в установленном законом порядке не было согласовано сторонами, то, по мнению суда, бесспорно установлен факт нарушения ответчиком как застройщиком сроков передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства, в связи с чем имеются предусмотренные ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ основания для наступления ответственности застройщика.

На ответчика в соответствии со ст. 56 ГПК РФ была возложена обязанность представить доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение условий договора, отсутствие вины в ненадлежащем исполнении обязательств, наличие иных обстоятельств, являющихся основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушение обязательств по договору, однако таких доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достоверности, ответчиком суду не представлено.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Суд не может согласиться с представленным истцовой стороной расчетом неустойки по вышеуказанному договору, произведенным, в том числе за период с 1 по дд.мм.гггг.

Так, абз. 2 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в ред. Постановлений Правительства Российской Федерации от дд.мм.гггг. №, от дд.мм.гггг. №) (далее - Постановление от дд.мм.гггг. №), установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до дд.мм.гггг. включительно.

Данное Постановление вступило в силу дд.мм.гггг.

Следовательно, после указанной даты названная неустойка не начисляется и в рассматриваемом случае подлежит взысканию за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг.

С произведенным истцом расчетом неустойки за данный период суд соглашается, в связи с чем надлежащий размер неустойки за нарушение ответчиком предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства за указанный период составляет 1 408 534,61 руб. (7 067 409 руб. х 1/300 х 8,5 % х 2 х 34 дня + 7 067 409 руб. х 1/300 х 9,5 % х 2 х 14 дней + 7 067 409 руб. х 1/300 х 20 % х 2 х 29 дней + 7 067 409 руб. х 1/300 х 7,5 % х 2 х 265 дней).

Статьей 333 ГК РФ суду предоставлено право уменьшить неустойку, подлежащую уплате, в том числе лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, при условии заявления должника о таком уменьшении, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, что является одним из правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г.).

На возможность применения ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей указано также в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно п. 34 которого, применение указанной нормы по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в силу которых, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При этом в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет, по сути, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

ООО СЗ «Северная компания», ссылаясь на устранение большинства недостатков объекта долевого строительства, отраженных в акте осмотра от дд.мм.гггг., незначительность иных дефектов, не влияющих на возможность проживания истца в спорной квартире, а также на явную несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства по договору участия в долевом строительстве, просил снизить ее размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Таким образом, с учетом изложенных выше норм закона и правовых позиций Верховного и Конституционного Судов Российской Федерации, а также компенсационного характера неустойки, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание заявление ответчика об уменьшении размера неустойки и его обоснование, а также характер и причины допущенного ответчиком нарушения, в том числе устранение ответчиком большинства недостатков объекта долевого строительства, отраженных в акте осмотра от дд.мм.гггг., отказ в удовлетворении требований об устранении недостатков, касающихся защиты монтажной пены по периметру входной двери герметиком, материала внутренних перегородок, отсутствия откосов окна, прокладки трубы системы отопления, период просрочки исполнения требований потерпевшего, приходя к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств, полагает возможным уменьшить ее размер до 300 000 руб. и взыскать данную сумму с ответчика в пользу истца, что будет отвечать принципу соразмерности и справедливости.

Неустойка в большем размере, с учетом вышеприведенного нормативного регулирования, не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Помимо этого, на основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичные разъяснения даны и в п.п. 2, 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

На основании п. 1 ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» закреплено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Между тем, как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, Постановление № 442 не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вопрос о взыскании суммы компенсации морального вреда не урегулирован, к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства гражданину, заключившему договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются положения ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1, в том числе и после 25 марта 2022 г.

В силу ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» (далее – Постановление от 15.11.2022 № 33), под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага или нарушающими его личные неимущественные права (например, жизнь, здоровье, достоинство личности, свободу, личную неприкосновенность, неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, честь и доброе имя, тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, неприкосновенность жилища, свободу передвижения, свободу выбора места пребывания и жительства, право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию, право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены, право на уважение родственных и семейных связей, право на охрану здоровья и медицинскую помощь, право на использование своего имени, право на защиту от оскорбления, высказанного при формулировании оценочного мнения, право авторства, право автора на имя, другие личные неимущественные права автора результата интеллектуальной деятельности и др.) либо нарушающими имущественные права гражданина.

В силу п. 3 указанного Постановления моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в силу пункта 2 статьи 1099 ГК РФ подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (например, статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», абзац шестой статьи 6 Федерального закона от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»).

В указанных случаях компенсация морального вреда присуждается истцу при установлении судом самого факта нарушения его имущественных прав.

На основании п. 16 Постановления от 15.11.2022 № 33 в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

В соответствии с п. 55 Постановления от 15.11.2022 № 33 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации потребителю в случае установления самого факта нарушения его прав (статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»). Суд, установив факт нарушения прав потребителя, взыскивает компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя наряду с применением иных мер ответственности за нарушение прав потребителя, установленных законом или договором.

Размер взыскиваемой в пользу потребителя компенсации морального вреда определяется судом независимо от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

Исходя из толкования ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1, с учетом руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по ее применению, нарушение застройщиком срока передачи дорогостоящего объекта недвижимости, безусловно, свидетельствует о нарушении прав истца, как потребителя, и в силу закона является основанием для возмещения ему компенсации морального вреда. При этом достаточным основанием для взыскания такой компенсации является установленный факт нарушения прав потребителя. Наличие морального вреда предполагается и не требует специального доказывания.

Учитывая изложенное, суд полагает, что в результате виновных действий ответчика, нарушившего сроки передачи участнику объекта недвижимости стоимостью более 7 000 000 руб. и отказавшегося в последующем выполнить в добровольном порядке требования потребителя, ФИО4 испытала нравственные страдания.

Учитывая, что ООО СЗ «Северная компания» не выполнило свои обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства истцу, тем самым нарушив его права как потребителя, принимая во внимание период задержки (1 299 дней), тяжесть и характер причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, неудобства и затраты времени, связанные с защитой истцом своих прав, возраст истца (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), фактические обстоятельства дела, а также требования разумности и справедливости, суд полагает, что с ответчика в пользу ФИО4 подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 20 000 руб., являющимся, по мнению суда, соразмерным последствиям нарушения прав истца.

Компенсация морального вреда в большем размере, по мнению суда, не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы.

На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции от 26.12.2024) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Между тем ст. 10 указанного Закона в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений в январе 2022 г., когда ответчиком без уважительных причин были нарушены сроки устранения недостатков объекта долевого строительства и его передачи истцу, еще не была дополнена специальными нормами, ограничивающими ответственность застройщика перед потребителем - участником долевого строительства по сравнению с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1, то есть в установленном законом порядке не было ограничено право потребителей требовать от застройщика выплаты штрафа за неисполнение условий договоров долевого участия в строительстве в размере 50 % от присужденных судом сумм.

Таким образом, взыскание с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1, соответствует правовым позициям об условиях взыскания штрафа после 29 марта 2022 г. в зависимости от наступления срока удовлетворения претензии потребителя, приведенным в Ответе на вопрос 2 Разъяснений по вопросам судебной практики, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023.

Иной подход к применению норм материального права к взысканию потребительского штрафа в зависимости от времени принятия решения судом, то есть от обстоятельства, не зависящего от поведения истца, поставил бы в неравное положение граждан-участников долевого строительства, заключивших договоры исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, права которых были нарушены застройщиками еще до введения в действие специальных ограничений пределов ответственности застройщиков, и привели бы к необоснованному освобождению ответчика от мер ответственности за нарушение условий договора долевого участия в строительстве, заключенного до 1 сентября 2024 г., в виде штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 05.02.2014, размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом.

Следовательно, размер штрафа за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований истца в данном случае составляет 160 000 руб. (300 000 руб. + 20 000 руб.) х 50 %).

Исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание заявление ответчика об уменьшении размера штрафа и его обоснование, а также приведенные выше характер и причины допущенного ответчиком нарушения и невыполнения в добровольном порядке удовлетворения требований истца, учитывая то, что сумма штрафа в размере 160 000 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, учитывая заявление ООО СЗ «Северная компания» о снижении штрафных санкций в случае удовлетворения иска, разъяснения Конституционного и Верховного Судов Российской Федерации о возможности применения положений ст. 333 ГК РФ при рассмотрении вопроса о взыскании штрафа, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемого штрафа до 100 000 руб., что будет отвечать принципу соразмерности и справедливости, и взыскать данную сумму с ответчика в пользу истца.

Кроме того, согласно абз. 10 п. 1 Постановления от 18.03.2024 № 326, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Таким образом, ООО СЗ «Северная компания» должна быть представлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2025 г. включительно.

Помимо этого, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, исходя из размера удовлетворенных требований, за исключением штрафа, не входящего в цену иска, разъяснений п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения); требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ), с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16 142,67 руб. (15 242,67 руб. – по требованию о взыскании неустойки, 300 руб. - по требованию о признании недействительным акта, 300 руб. - по требованию об устранении недостатков объекта долевого строительства, 300 руб. - по требованию о компенсации морального вреда), от уплаты которой истец освобожден в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 (<...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная компания» (ИНН <***>) о защите прав потребителей, обязании безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства, соразмерном уменьшении цены договора, признании недействительным акта, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать недействительным акт передачи в одностороннем порядке объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, от дд.мм.гггг.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная компания» в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить следующие недостатки объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>:

В помещении № (прихожая):

- металлическая дверь установлена с перекосом;

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (кухня-столовая):

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

- промерзание ограждающих конструкций окна;

В помещении № (жилая комната):

- монтажный шов между оконными перемычками не заделан;

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (жилая комната):

- оконные створки закрываются с заеданием;

- монтажный шов между оконными перемычками не заделан;

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (жилая комната):

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (ванная комната):

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (туалет):

- отклонение стен в вертикальной плоскости;

В помещении № (гардеробная):

- отклонение стен в вертикальной плоскости.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северная компания» в пользу ФИО4 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 300 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 100 000 рублей.

В удовлетворении требований ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная компания» об устранении недостатков объекта долевого строительства в большем объеме, обязании уменьшить цену договора, взыскании суммы уменьшения цены договора, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда в большем размере – отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северная компания» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2025 г. включительно.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 142 рубля 67 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 сентября 2025 г.

Судья-подпись Я.Н. Важин