Д-2-3468/22
61RS0022-01-2022-004512-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 октября 2022 г. г.Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе судьи Ядыкина Ю.Н.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО3,
при секретаре судебного заседания Кравченко Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО2, Администрации города Таганрога о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, выделе долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок в натуре,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО2, Администрации г.Таганрога, указывая, что истец является собственником 89/150 доли в праве собственности на жилой дом литер А площадью 81,9 кв.м. с кадастровым номером №, жилой дом литер Б площадью 60,3 кв.м. с кадастровым номером № и 89/150 долей земельного участка площадью 853 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Ответчику ФИО5 принадлежит 1/15 доля в указанном недвижимом имуществе, а ответчику ФИО2 – 34/100 доли. Между участниками общей долевой собственности сложился порядок пользования строениями, в пользовании истца находится жилой дом литер А, а жилой дом литер Б фактически разделен на два изолированных жилых помещения, находящихся в пользовании ответчиков. Порядок пользования земельным участком между совладельцами не сложился. В жилых домах для улучшения жилищных условий выполнена реконструкция с увеличением их площадей. В реконструированном состоянии площадь жилого дома литер А составляет 83,5 кв.м., литер Б также 83,5 кв.м. Жилые дома в реконструированном состоянии соответствуют строительным нормам и правилам, что подтверждается техническим заключением. Администрацией г.Таганрога отказано во вводе домов в эксплуатацию в реконструированном состоянии, со ссылкой на то, что разрешение на реконструкцию не выдавалось. В соответствии со ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. Истец имеет намерение выделить принадлежащую ему долю в праве собственности на имущество, однако соглашение о разделе между участниками общей долевой собственности не достигнуто.
Ссылаясь на статьи 222, 247, 252 ГК РФ, статьи 11.2, 11.9 Земельного кодекса РФ, истец ФИО4 в исковом заявлении просил суд:
1. Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер А площадью 83,5 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом литер Б площадью 83,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
2. Выделить принадлежащие истцу 89/150 долей в праве собственности на жилой дом литер А с кадастровым номером № и жилой дом литер Б с кадастровым номером № в натуре, передав ему в собственность жилой дом литер А и прекратив его право общей долевой собственности на жилой дом литер Б по адресу: <адрес>.
3. Прекратить право общей долевой собственности ответчиков на жилой дом литер А площадью 83,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
4. Выделить истцу принадлежащие 89/150 долей земельного участка площадью 853 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, прекратив его право общей долевой собственности на земельный участок.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области.
После проведения судебной землеустроительной экспертизы истец ФИО4, действуя через своего представителя ФИО1, представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просит суд:
1. Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер «А» площадью 83,5 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом литер «Б» площадью 83,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
2. Выделить принадлежащие ФИО4 89/150 доли в праве собственности на строения, передав ему в собственность целый дом литер «А» площадью 83,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Оставить в общей долевой собственности ФИО5 и ФИО2 жилой дом литер «Б» площадью 83,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в следующих долях: ФИО5 109/300 доли в праве собственности, ФИО2 191/300 доли в праве собственности.
3. Выделить принадлежащие ФИО4 89/150 доли в праве собственности на земельный участок площадью 853 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, передав ему в собственность земельный участок площадью 397 кв.м., в границах установленных экспертным заключением от 02.09.2022г. выполненного ООО «ГеоКадастр» в варианте № в следующих координатах характерных точек: на расстоянии 4,10 м от точки 1 с координатами <данные изъяты>
Оставить в общей долевой собственности ФИО5 и ФИО2 ФИО2 земельный участок площадью 456 кв.м. по адресу: <адрес>, в следующих долях: ФИО5 166/456 доли в праве собственности, ФИО2 290/456 доли в праве собственности.
4. Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 660 835 руб. в качестве компенсации.
В судебное заседание истец ФИО4 не явился, извещался надлежащим образом, дело просил рассмотреть в его отсутствие.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, ссылаясь на изложенные в исковом заявлении доводы и результаты судебной экспертизы. Пояснила, что истец просит выделить жилой дом и часть земельного участка в соответствии со сложившимся порядком пользования, оставляя в пользовании ответчиков находившуюся в общем пользовании дворовую территорию. При разработке порядка пользования экспертом учтено, что ФИО2 принадлежат строения и сооружения в тыльной части земельного участка. Застройка участка позволяет разработать только два варианта выдела доли истца в земельном участке. Истец предлагает выдел по первому варианту, соглашаясь на то, что ему будет выделено меньше идеальной доли, так как согласно земельного законодательства при образовании земельных участков не должно быть вклинивания, вкрапливания, изломанности и должна обеспечиваться возможность использования земельного участка в своем целевом назначении. Выдел по второму варианту экспертного заключения нарушит эти требования, т.к. будет изломанность границ и вклинивание части выделяемого участка. В ходе судебного разбирательства установлено, что вся часть участка, на которую уменьшается доля истца при выделе по первому варианту фактически находится в пользовании ФИО5, поэтому истец просит взыскать всю сумму компенсации за уменьшение своей доли при выделе с ответчика ФИО5 Права и законные интересы ответчиков не нарушаются при таком выделе истцом своей доли в натуре. Возражения ответчика ФИО2 основаны на неверном толковании законодательства. Ранее решением суда был определен порядок пользования и определены доли в праве собственности совладельцев, но часть земельного участка не находилась в собственности, поэтому выкупалась у городской администрации, т эта выкупленная доля вошла в состав тех 34/100 долей ФИО2, которые в настоящее время зарегистрированы за ней в ЕГРН. Все это учтено и при выделе истцом своей доли принадлежащая ФИО2 часть земельного участка не уменьшается, учтены права пользования как ФИО2, так и ФИО5 Не нарушается и законодательства об охране объектов культурного наследия, жилые дома литеры А и Б к объектам культурного наследия не относятся.
Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании высказали возражения на требования истца. Считают, что суд в рамках данного дела должен определить порядок пользования земельным участком. ФИО2 высказала мнение, что экспертом неверно произведены замеры земельного участка и истец хочет захватить часть участка общего пользования, уменьшить принадлежащий ей участок. На вопросы суда пояснила, что в ее пользовании как и прежде находится 40 кв.м. жилого дома литер Б и она реконструкцию не производила, увеличение площади этого жилого дома относится к находящейся в пользовании ФИО5 части.
ФИО3 заявил о том, что в экспертном заключении неправильно отображен участок, которым пользуется ответчик ФИО5, отгородив себе часть участка в правой задней части домовладения.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, направил через представителя истца заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что возражений на иск не имеет.
Администрация г.Таганрога, извещенная о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направила, возражений на требования истца о сохранении жилых домов в реконструированном состоянии не представила.
Представитель Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области ФИО6 направила письменный отзыв на исковое заявление с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя 3-го лица.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд признает требования истца о сохранении жилых домов в реконструированном состоянии и выделе в натуре долей истца в праве собственности на строения и земельный участок подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Произведенная без разрешительных документов реконструкция не должна нарушать требований ст.222 ГК РФ.
В данном случае в заключении специалиста ФИО7 (ИП) № от 06.02.2022 года указано, что жилой дом лит. «А» общей площадью 83,5 кв.м. в перепланированном виде и жилой дом лит. «Б» общей площадью 83,5 кв.м. в реконструированном состоянии, расположенные по адресу: <адрес>, по объемно-планировочному решению, составу, площади и ширине помещений, расположению на земельном участке по отношению к строениям домовладения, расположенным в пределах одного земельного участка, соответствуют требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к жилым домам, и по набору конструктивных элементов приведенным в сборнике №4 укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, СП 55.13330.2016 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Актуализированная редакция, СП 42.13330.2016 СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство Планировка и застройка городских и сельских поселений» Актуализированная редакция, СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (с изменениями на 29.04.2017г.). Помещения имеют естественное освещение, что соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. Санитарные правила и нормы. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий, СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» и СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования в жилых зданиях и помещениях». При перепланировке и реконструкции этих жилых домов соблюден вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог». Жилые дома лит. «А» и лит. «Б» соответствуют строительным, градостроительным, санитарным, экологическим, противопожарным нормам и правилам, не влияют на устойчивость и надежность рядом расположенных строений, не грозят обрушением, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Ответчики (городская администрация и сособственники объектов недвижимости), а также 3-е лицо (уполномоченный орган в области сохранения объектов культурного наследия) возражений относительно сохранения рассматриваемых жилых домов в реконструированном состоянии не имеют, режим «3Г» содержания северо-восточной части исторического центра г.Таганрога не нарушается, нарушений прав соседей произведенной реконструкцией из обстоятельств дела мне усматривается.
При таких обстоятельствах следует признать, что имеются предусмотренные п.3 ст.222 ГК РФ основания для удовлетворения требований истца о сохранении рассматриваемых жилых домов литеры «А» и «Б» в реконструированном состоянии.
В статье 252 ГК РФ установлены общие правила раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли:
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В данном случае жилые дома и помещения в них, а также вспомогательные строения фактически разделены и между сособственниками, каждый из них пользуется изолированными строениями и помещениями, которые переходили к ним при приобретении права общей долевой собственности, поэтому ни проведения работ по разделу строений и помещений при выделе доли истца, ни выплаты денежной компенсации за отклонение стоимости выделяемого жилого дома от стоимости идеальных долей истца не требуется.
Ответчики права истца на жилой дом литер А и требование истца о выделе ему этого жилого дома в натуре не оспаривают.
Следовательно, требования истца о выделении в его собственность жилого дома литер А и оставлении в общей долевой собственности ответчиков жилого дома литер Б являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению.
В то же время, суд не может согласиться с требованием истца о перераспределении долей ответчиков в жилом доме литер Б в соотношении ФИО5 - 109/300 доли, ФИО2 - 191/300, поскольку из обстоятельств дела следует, что площадь занимаемой ФИО2 части жилого дома при реконструкции не изменилась, увеличилась площадь помещения ответчика ФИО5 и площади занимаемых ответчиками помещений стали примерно равными. При этом речи не идет о перераспределении долей вследствие выплаты денежной компенсации за эти доли.
Вопрос о перераспределений долей ответчиков в праве их общей долевой собственности не затрагивает права и обязанности истца, поэтому истец не относится к лицам, которые вправе обращаться в суд с таким требованием. Этот вопрос ответчикам следует разрешить заключением соответствующего соглашения, а при наличии спора о размере долей – в судебном порядке.
В соответствии с абз.4 ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если заявление подписано или подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание или предъявление иска.
Следовательно, в данном случае требование истца о перераспределении долей ФИО5 и ФИО2 в праве собственности на жилой дом литер Б подлежит оставлению без рассмотрения.
В пунктах 1, 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей правила выдела земельного участка, установлено:
1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
В данном случае спор относительно выдела земельного участка истца разрешен путем проведения судебной землеустроительной экспертизы. В экспертном заключении ООО «ГеоКадастр» от 02.09.2022г. установлена возможность выдела части земельного участка, относящейся к выделяемому истцу жилому дому, без нарушения требований ЗК РФ, Правил землепользования и застройки г.Таганрога и прав других участников общей долевой собственности на земельный участок (ответчиков ФИО5 и ФИО2). Вариантом такого допустимого выдела является вариант № экспертного заключения, по которому истцу предлагается выделить участок площадью 397 кв.м. (на 109,1 кв.м. меньше его идеальной доли) и при этом истец оставляет в пользовании ответчиков общую часть двора домовладения, которая ранее являлось участком общего пользования всех сособственников.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки г.Таганрога минимальная площадь земельного участка в сложившейся застройке должна составлять не менее 200 кв.м. Это требование соблюдается как в отношении предложенного к выделу истцу участка, так и в отношении остающегося в пользовании ответчиков участка (456 кв.м.).
Из отображенного в экспертном заключении фактического порядка пользования земельным участком следует, что минимально необходимая ответчику ФИО5 площадь земельного участка для пользования своей частью жилого дома составляет 166 кв.м. (136 для его части жилого дома и 30 в участке общего пользования), а на его идеальную долю (1/15) приходится лишь 56,9 кв.м. Следовательно, площадь 109,1 кв.м., на которую уменьшается при выделе доля истца, относится к той части участка, которой фактически пользуется ФИО5, поэтому обоснованным является требование истца о взыскании с ФИО5 денежной компенсации за отклонение от идеальных долей при выделе земельного участка. По расчету эксперта размер этой компенсации составляет 660 835 рублей. Ответчиком ФИО5 требование истца о выплате денежной компенсации не оспаривается. При выплате истцу компенсации на долю ФИО5 будет приходиться 166 кв.м. участка (56,9 + 109,1), т.е. минимально необходимая для использования его части жилого дома площадь.
На идеальную долю ответчика ФИО2 (34/100 долей в праве собственности) приходится 290 кв.м. земельного участка и при выделе истцу доли участка приходящаяся на долю ФИО2 площадь участка не изменится, останется 290 кв.м. Остающийся ответчикам участок площадью 456 кв.м. распределится между ними в идеальных долях вышеуказанным образом, доля ФИО8 составит 290/456 или 145/228, а доля ФИО5 – 166/456 или 83/228.
При таких обстоятельствах, учитывая право истца на выдел в натуре своей доли в праве общей долевой собственности, оснований для отказа в удовлетворении требований истца о выделе в натуре его доли в праве собственности на земельный участок не имеется.
Возражения со стороны ответчика ФИО8 на требования истца не заслуживают внимания, поскольку не основаны на законе и действительных обстоятельствах дела. Никакой части участка общего пользования истец не захватывает, а наоборот оставляет общую часть двора ответчикам, отображенные в экспертном заключении схемы земельного участка с указанием характерных и поворотных точек соответствуют описанию местоположения земельного участка в выписке из ЕГРН и ситуационному плану в техническом паспорте домовладения. Претензии со стороны ФИО8 к сособственнику ФИО5 относительно порядка пользования остающимся в их собственности участком не являются предметом данного судебного разбирательства и не имеют существенного значения для принятия решения по настоящему делу, поэтому судом отклонено ходатайство ФИО8 о принятии встречного искового заявления об определении порядка пользования земельным участком и она не лишена права обратиться с самостоятельным иском к ФИО5 по этому вопросу. Утверждения ФИО8 о том, что истец ФИО4 уменьшает ее земельный участок, не соответствуют действительности.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 к ФИО5, ФИО2, Администрации г.Таганрога удовлетворить частично.
Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер «А» площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером № и жилой дом литер «Б» площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Выделить принадлежащие ФИО4, паспорт серия № №, 89/150 доли в праве собственности на строения, передав ему в собственность целый дом литер «А» площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Оставить в общей долевой собственности ФИО5, паспорт серия № № и ФИО2, паспорт серия № № жилой дом литер «Б» площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Выделить принадлежащие ФИО4 89/150 доли в праве собственности на земельный участок площадью 853 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, передав ему в собственность земельный участок площадью 397 кв.м., в границах по варианту № экспертного заключения ООО «ГеоКадастр» от 02.09.2022г., со следующими координатами характерных точек: на расстоянии 4,10 м от точки 1 с координатами (<данные изъяты>
Оставить в общей долевой собственности ФИО5 и ФИО2 ФИО2 земельный участок площадью 456 кв.м., по адресу: <адрес>, в следующих долях: ФИО5 – 83/228 доли, ФИО2 – 145/228 доли.
Взыскать с ФИО5, паспорт серия № № в пользу ФИО4 денежную компенсацию за отклонение от идеальных долей при выделе земельного участка в сумме 660 835 (шестьсот шестьдесят тысяч восемьсот тридцать пять) рублей.
Исковые требований в части перераспределения долей ФИО5 и ФИО2 в праве собственности на жилой дом литер «Б» с кадастровым номером № оставить без рассмотрения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 08 ноября 2022 года.
Федеральный судья Ядыкин Ю.Н.