Дело № 2-3257/2025

УИД 47RS0011-01-2025-000044-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ломоносов 10 ноября 2025 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Полторака Е.Г.,

при секретаре Рощупкиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» (далее — ООО СЗ «Строй-Эксперт») о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 через своего представителя обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ООО СЗ «Строй-Эксперт», в котором, с учетом уточненных требований, просит взыскать в ее пользу стоимость устранения строительных недостатков в размере 3 % от цены договора 5 304 000 руб. 00 коп., штраф в размере 5 % от суммы присужденной судом в пользу истца за неисполнение требований в добровольном порядке, неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 01.01.2025 до момента фактического исполнения обязательства из расчет а 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения - 7,5 % от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходов по проведению независимой экспертизы в размере 75 000 рублей, расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 1700 рублей, расходов на почтовые отправления в размере 271 рубль 80 копеек.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО СЗ «Строй-Эксперт» (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № №). Согласно данного договора Застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, г.<адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать <адрес> истцу.

Квартира была принята у застройщика 03.12.2024 г. по акту приема-передачи.

Принятые истцом обязательства в части оплаты стоимости квартиры им выполнены в полном объеме и в срок.

После передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства были обнаружены недостатки. С целью установления размера убытков истец заключил с ИП ФИО2 договор на оказания услуг по строительно-технической экспертизе названной квартиры.

Согласно заключению специалиста от 27.12.2024 СТЭ/27.12 № 3 стоимость устранения выявленных недостатков в квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, г.<адрес>, составляет 722 274 рубля 00 копеек.

27.12.2024 года истцом была направлена ответчику претензия с требованием возмещения расходов на устранение недостатков, на которую ответа не последовало.

Полагая свои права нарушенными ФИО1 была вынуждена обратится в суд с указанными требованиями.

Истец в судебное заседание не явилась, обеспечил явку представителя, который уточненный иск поддержал, просил его удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, представил возражение на исковое заявление, в которых также просил о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2025 г.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности по правила ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик в силу ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

Как установлено п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации N 2300-1 "О защите прав потребителей", изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из разъяснения, содержащегося в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", следует, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, согласно распределению обязанностей по доказыванию, вытекающему из смысла приведенных правовых норм, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, участник долевого строительства обязан доказать наличие строительных дефектов, их возникновение в период гарантийного срока в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в свою очередь, застройщик, возражая относительно требований дольщика, с целью освобождения от ответственности обязан представить доказательства того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 28.02.2022 между ней и ООО СЗ «Строй-Эксперт» (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № №). Согласно данного договора Застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, г.<адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать квартиру истцу.

Квартира была принята у застройщика 03.12.2024 г. по акту приема-передачи.

Принятые истцом обязательства в части оплаты стоимости квартиры им выполнены в полном объеме и в срок.

После передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства были обнаружены недостатки. С целью установления размера убытков истец заключил с ИП ФИО2 договор на оказания услуг по строительно-технической экспертизе названной квартиры.

Согласно заключению специалиста от 27.12.2024 СТЭ/27.12 № 3 стоимость устранения выявленных недостатков в квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, г.<адрес>, составляет 722 274 рубля 00 копеек.

27.12.2024 года истцом была направлена ответчику претензия с требованием возмещения расходов на устранение недостатков, на которую ответа не последовало.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству ответчика судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО "Центральное бюро судебных экспертиз №1".

В соответствии с заключением экспертов № 396-СТЭ АНО "Центральное бюро судебных экспертиз №1" от 05.08.2025 года, в ходе осмотра были установлены дефекты в помещениях <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, г.<адрес>, рыночная стоимость устранения которых на момент проведения судебной экспертизы, составляет 404 674 рубля 47 копеек.

Заключение экспертов АНО "Центральное бюро судебных экспертиз №1" соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит точные ответы на поставленные судом вопросы, не содержит неясностей, выводы экспертов основаны на полной и всесторонней оценке исследуемых объектов, не допускают неоднозначного толкования, эксперты обладают достаточной квалификацией, имеют высшее образование по специальности строительство, имеют достаточный стаж работы по специальности, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется.

По указанным основаниям суд соглашается с выводами эксперта, приведенными в заключении и принимает данное заключение в качестве достоверного доказательства в подтверждение наличия строительных дефектов принадлежащей истцу квартиры, рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для их устранения.

Право участника долевого строительства на полное возмещение убытков, причиненных ему вследствие ненадлежащего качества объекта долевого строительства, выявленных в пределах гарантийного срока, предусмотрено п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закон РФ N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Под убытками в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, в настоящий момент документально установлен факт того, что переданная квартира не соответствует предъявляемым к ней требованиям, в связи с чем нарушаются права Заявителя как потребителя.

Таким образом, судом установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступлениями неблагоприятных последствий для истца, установлен факт передачи объекта долевого строительства истцу, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, что является основанием для применения к ответчику гражданско-правовых мер ответственности за нарушение обязательства.

Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ внесены изменения в п. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в соответствии с которыми при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2025.

Согласно п. 5 ст. 6 Федерального закона № 482-ФЗ от 26.12.2024 Положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Право на взыскание стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства возникает у участника долевого строительства при выявлении указанных недостатков и отказе застройщика в их возмещении в добровольном порядке. Таким образом, если факт отказа в возмещении строительных недостатков имел место до вступления в силу нового порядка исчисления размеров ответственности застройщика, право участника долевого строительства требовать возмещения таких недостатков, а также уплаты штрафных санкций должно считаться уже возникшим и подлежит применению законодательство, действовавшее на момент возникновения данного права.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов в счет устранения недостатков надлежит взыскать денежные средства в размере 159 120 рублей 00 копеек, исходя из следующего расчета: 5 304 000, 00 Х 3% = 159 120 рублей 00 копеек.

Оценивая требования истца о взыскании штрафа за нарушения, допущенные ответчиком в размере 5% от присужденной судом суммы, а также неустойки за просрочку удовлетворения требования, суд приходит к следующему.

Федеральным законом от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в п. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ, в соответствии с которыми при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Поскольку в пользу истца взысканы расходы на устранение строительных недостатков в размере 3% от цены договора, то требования о взыскании неустойки и штрафа за неудовлетворение требований об оплате стоимости устранения строительных недостатков удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Поскольку при рассмотрении дела установлено нарушение прав истца как потребителя на получение качественного объекта долевого строительства, то на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда.

При этом суд учитывает характер причиненных нравственных и физических страданий, а также характер выявленных недостатков, которые не привели к невозможности использования объекта недвижимости, и, исходя из принципа разумности и справедливости, определяет размер компенсации в сумме 35 000 руб.

При разрешении спора по существу суд обязан решить вопрос о распределении судебных расходов, которые, согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ под судебными издержками, связанными с рассмотрением дела наряду с другими признаются суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Как указано в разъяснениях, данных в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Учитывая, что истец подтвердить размер стоимости устранения выявленных недостатков в квартире иным образом не мог, требования истца о возмещении расходов по досудебной оценке в размере 75 000 рублей 00 копеек, суд находит обоснованными и подлежащими возмещению ответчиком.

Учитывая вышеуказанные нормативные положения, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию и почтовые расходы в размере 271 рублей 80 копеек.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 указано, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу, в связи с чем, расходы, связанные с оформлением нотариальной доверенности, в размере 1700 рублей 00 копеек подлежат взысканию.

Ответчиком заявлено ходатайство об отсрочке исполнения решения суда на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которым определены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В частности, абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2026 включительно.

Согласно абз. 6 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Поскольку исковые требования заявлены в отношении стоимости устранения строительных недостатков, неустойки и штрафа, предусмотренных п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу данного постановления, заявление об отсрочке исполнения решения суда в данной части до 31 декабря 2025 года, а также в случае продления действия ограничений на начисление неустойки и/или возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в отношении застройщика на период после 31 декабря 2025 года — до даты окончания действия соответствующих ограничений подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, положения Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 не распространяются на требования в части взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта ДДУ, компенсации морального вреда, расходов на оплату досудебной экспертизы и почтовой корреспонденции.

Поскольку при предъявлении исковых заявлений истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, то в силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 774 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» <данные изъяты>) в пользу в пользу ФИО1, <данные изъяты> денежные средства в счет стоимости устранения строительных недостатков размере 159 120 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 35 000 рублей, расходов по проведению независимой экспертизы в размере 75 000 рублей, расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 1700 рублей, расходов на почтовые отправления в размере 271 рубль 80 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» (<данные изъяты>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет стоимости устранения строительных недостатков на период с момента вступления решения суда в законную силу по 31 декабря 2025 года и далее до даты окончания действия соответствующих ограничений.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Строй-Эксперт» (<данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 774 рубля.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области.

Мотивированное решение изготовлено 10.11.2025 г.

Судья Е.Г. Полторака