Дело № 2-3164/2025
56RS0042-01-2025-002751-04
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 22 июля 2025 года
Центральный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Пузиной О.В.,
при секретаре Коскуловой А.К.,
с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании ордера,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Оренбурга о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на жилой дом. В обоснование заявленных требований указала, что 02.02.1995 года на основании договора купли-продажи она приобрела в собственность жилой дом (литер А2) № расположенный по адресу: <адрес> жилой дом был одноэтажный, смешанной конструкции - саманный обшитый досками. Указанный жилой дом расположен на общем земельном участке примерной площадью 583 кв. м. Земельный участок примерной площадью 583 кв.м., был предоставлен на основании договора застроя № от 27.04.1925 года.
Распоряжением главы г. Оренбурга № 1962- р от 05.09.1997 года литер А2 № расположенный по адресу: <адрес> зарегистрирован на праве собственности за ней.
В 1999 году литер А2 был снесен и построен новый дом общей площадью 125,5 кв.м. Жилой дом представляет собой двухэтажное здание с цокольным этажом, здание расположено в кадастровом квартале №.
В административном порядке она не могла оформить реконструкцию так, как на возведение жилого дома в 1999 году ею не получено разрешение на строительство и данная постройка является самовольной. У нее имеется заключение о соответствии жилого дома строительным, пожарным и санитарным нормам.
С учетом уточненного искового заявления просит признать за ней право собственности на двухэтажный жилой дом с цокольным этажом № расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке в кадастровом квартале №, общей площадью 125,5 кв.м. и прекратить за ней право собственности на литер А2 № расположенный по адресу: <адрес>.
Определением суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Оренбург Водоканал».
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования с учетом уточненного искового заявления поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г. Оренбурга в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
От третьего лица ООО «Оренбург Водоканал» в суд поступил отзыв, согласно которого в процессе подготовки к судебному заседанию сотрудники ООО «Оренбург Водоканал» произвели обследование на предмет фактического размещения спорного жилого дома по отношению к сетям холодного водоснабжения и водоотведения, состоящим на обслуживании и в эксплуатации ООО «Оренбург Водоканал». По результатам обследования было установлено, что спорный жилой дом размещен без нарушения требований п. 12.35 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр), а именно без нарушения минимального расстояния по горизонтали (в свету) от подземных инженерных сетей до зданий и сооружений. Таким образом, размещение спорного жилого дома не нарушает охранную зону сетей холодного водоснабжения и водоотведения, а, следовательно, не нарушает права и интересы ООО «Оренбург Водоканал». Просил провести судебное заседание в отсутствие представителя ООО «Оренбург Водоканал».
Истец ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания.
Выслушав представителя истца, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что судам при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройкой, права собственности на эту постройку обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска.
Как установлено в судебном заседании согласно частного договора от 2.02.1995 года ФИО7 в присутствии свидетелей приобрела жилой дом и земельный участок у ФИО8 по адресу: <адрес>.
Согласно удостоверения выданного ФИО9 «Техничская инвентаризация» от 17.09.1997 года регистрационный №, домовладение Лит А2, № расположенное по <адрес> зарегистрировано по праву частной собственности за ФИО2 на основании распоряжения главы г. Оренбурга №1962-р от 5.09.1997 года, записан в реестровую книгу часть 40, стран. 175 №264488, квартал 486.
На земельном участке по адресу: <адрес>, общей площадью 172 +/-5, с кадастровым номером № на котором расположен дом истца, также расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №.
Согласно выписки из ЕГРН домовладение с кадастровым номером № общей площадью 202,6 кв.м. принадлежит ФИО3 на праве собственности.
Согласно выписки из ЕГРН домовладение с кадастровым номером № принадлежит муниципальному образованию г. Оренбурга у которого имеется ограничение в виде концессии с ООО «Оренбург Водоканал» с 25.04.2023 года по 31.12.2052 года.
Из технического плана помещения от 9.01.2025 года установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № имеет площадь 125,5 кв.м.
Согласно градостроительного заключения от 15.02.2024 года земельный участок примерной площадью 200 кв.м. расположен по адресу: <адрес>. Земельный участок не поставлен на кадастровый учет. Согласно технического плана от 29.01.2024 года на земельном участке расположен самовольно возведенный индивидуальный жилой дом площадью 125,5 кв.м., год постройки 1999, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.
Согласно ответа Департамента градостроительства и земельных отношений от 15.04.2024 года, 5.04.2024 года состоялось заседание комиссии по регулированию вопросов самовольного строительства, а также самовольного занятия земельных участков садоводческими, огородническими и данными некоммерческими объединениями граждан, гаражно-строительными и погребными кооперативами, расположенных за пределами границ земельных участков, предоставленных СНТ, ГСК, ПК на территории муниципального образования «город Оренбург», утвержденной приказом департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга №50-П от 27.04.2016 года. Комиссией принято решение о возможности признания права собственности на самовольно возведенный индивидуальный жилой дом, площадью 125,5 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>. С рекомендацией обратиться в суд о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно заключению эксперта <данные изъяты> ФИО6 дом, площадью 125,3 кв.м., по адресу: <адрес> на основании результатов проведенного обследования выявлено, что значительных нарушений строительных, противопожарных норм и технических регламентов, а также нарушений в области строительства, оказывающих влияние на пространственную жесткость и устойчивость зданий не выявлено. Общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания оценивается как работоспособное. Повреждений несущих конструкций свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Угроза обрушения, потери устойчивости отсутствует. На основании результатов проведенного обследования жилого дома выявлено, что существенных нарушений норм пожарной безопасности, предъявляемых для объекта защиты, не выявлено. Согласно результатам обследования объект исследования пригоден для эксплуатации, соответствуют требованиям технических регламентов о безопасности зданий и сооружений, и не создает угрозу жизни и здоровью гражданам, как пользующихся им, так и иных лиц. Объект исследования соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья и имуществу граждан, в том числе владельцам близлежащих земельных участков
Градостроительным кодексом РФ (далее ГрК РФ), как предусматривалось в период возведения жилого дома, так предусмотрено и в настоящее время, что возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. В пункте 17 ст. 51 ГрК РФ, содержащем исчерпывающий перечень таких случаев, отсутствует указание на строительство без соответствующего разрешения жилых домов.
Таким образом, отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке на возведенный им объект, но не лишает возможности признать такое право в судебном порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ. Как указывалось выше, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данное условие относится и к объектам незавершенного строительства.
Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта подтверждено заключением эксперта <данные изъяты> ФИО6, которое сторонами не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.
Кроме того из представленного от ФИО4 и ФИО3 письменных заявлений следует, что они являются смежными собственниками и землепользователями, не возражают против признания права собственности за ФИО2 на жилой дом, по адресу: <адрес>..
С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что реконструкция жилого дома произведена на земельном участке в зоне застройки домами смешанной этажности, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к Администрации г. Оренбурга о признании права собственности на жилой дом, - удовлетворить.
Сохранить самовольно реконструированный объект недвижимости: жилой дом, площадью 125,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), право собственности на жилой дом, площадью 125,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Прекратить за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) право собственности на жилой дом литер А2 № расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья О.В. Пузина
Мотивированное решение составлено 05 августа 2025 года.