Копия

Дело № 2-819/2025

УИД 66RS0048-01-2025-000841-25

Мотивированное решение изготовлено 16.01.2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2025 года г. Ревда Свердловской области

Ревдинский городской суд Свердловской области в составе

председательствующего Шаяхметовой А.Р.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Шмелевым В.Д.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации муниципального округа Ревда о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации МО Ревда и просил признать за ним право собственности на самовольную постройку: нежилое здание склада общей площадью 135,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в соответствии с Техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного кадастровым инженером ООО «ИнГеоСтрой» ФИО3 и расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №.

В обоснование своих требований указано, что истец ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи объектов недвижимости приобрел в собственность, в том числе, земельный участок кадастровый номер №, общей площадью 1183 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли, местоположение участка: <адрес>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №-№.

Согласно Технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного кадастровым инженером ООО «ИнГеоСтрой» ФИО3, в границах земельного участка с кадастровым номером № расположено нежилое самовольное строение – здание склада общей площадью 135,3 кв.м. Данное самовольное строение истец ни самостоятельно, ни с привлечением третьих лиц не строил, застройщик и время застройки истцу не известны, т.е. истец не является лицом, осуществившим самовольную постройку. Также истцу никакое лицо не заявляло претензий о возмещении стоимости расходов на возведение самовольной постройки. Данная постройка в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как: на постройку отсутствуют какие-либо необходимые в силу закона согласования, разрешения. Самовольная постройка соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, градостроительным и строительным нормам и правилам, что подтверждается экспертным строительно-техническим Заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным специалистом Многопрофильной негосударственной экспертной организации ООО «Независимая экспертиза» экспертом-строителем ФИО4

В ходе рассмотрения дела протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Свердловской области, ФИО11, ФИО12

Истец ФИО2 воспользовался своим правом, предусмотренным ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вести свои дела в суде через представителей, по вызову суда не явился.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации МО Ревда представил письменный отзыв на иск, согласно которому просили суд отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку на день обращения в суд постройка не соответствует установленным требованиям, а именно на земельном участке с видом разрешенного использования - под объект торговли не допускается размещение склада в соответствии с положениями земельного и градостроительного законодательства. Также просили рассмотреть дело в отсутствии представителя Администрации МО Ревда.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, согласно представленному ходатайству просили рассмотреть исковое заявление в их отсутствии, удовлетворение исковых требований оставили на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО11, в судебное заседание не явилась, согласно представленному ходатайству просила рассмотреть исковое заявление в её отсутствие, исковые требования ФИО2 признаёт в полном объеме.

Третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явился, надлежащим образом были извещен о времени и месте рассмотрения гражданского дела в соответствии с требованиями ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ходатайствами об отложении судебного разбирательства к суду не обращались.

Учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права других лиц на разрешение спора в разумные сроки, а также, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, надлежащее извещение неявившихся участников судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, исследовав представленные доказательства, считает требования истцов подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписке из ЕГРН, истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1183 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли, местоположение участка: <адрес> (л.д.10-13).

Из материалов дела усматривается, что в пределах данного земельного участка расположен в том числе объект недвижимости - нежилое здание, – здание склада общей площадью 135,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Администрация ГО Ревда в лице председателя комитета по управлению муниципальной собственностью и земельным ресурсам ФИО6, как арендодатель передает, а арендатор ФИО12 принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 2762,00 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, кадастровый №, целевое использование-под объект торговли. На данном участке имеется нежилое здание с пристроями и полуподвалами, литера А, А1, А2, А3, принадлежащее арендатору на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на нежилое здание с пристроим и полуподвалом зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации в ЕГРП №). Срок аренды земельного участка составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой, установленной соответствующим законодательством и оформляется в виде приложения №, является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с заключенным договором купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, продавец Администрация ГО Ревда в лице главы ГО Ревда ФИО7, обязуется передать покупателю ФИО8, действующей за ФИО12, в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 2762,00 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, кадастровый №, целевое использование-под объект торговли, именуемый далее участок, ранее переданный покупателю в аренду на 49 лет на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. На данном участке имеется нежилое здание с пристроями и полуподвалами, принадлежащее покупателю на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на нежилое здание с пристроим и полуподвалом зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации в ЕГРП №).

В дальнейшем, решением собственника земельного участка о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, являясь собственником земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 2762,00 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, кадастровый №, разделил данный земельный участок на два, первый земельный участок образован площадью 1578 кв.м., кадастровый номер образованного участка №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли, расположенный по адресу <адрес>, второй земельный участок образован площадью 1183 кв.м., кадастровый номер образованного участка №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли, расположенный по адресу <адрес>.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО12 обязуется продать покупателю ФИО11, а покупатель ФИО11 обязуется купить и оплатить в срок недвижимое имущество под номером 26 в городе Ревда <адрес>, <адрес>, состоящее из:

нежилого здания с пристроями и полуподвалом, литер А, А1, А2, А3, адрес: город Ревда <адрес>, <адрес>, общей площадью 552, 50 кв.м., кадастровый №;

здание шиномонтажа, площадью 155,5 кв.м. литер Б., этажность: 1, подземная этажность: 1, адрес: г. Ревда <адрес>, <адрес>, кадастровый №;

здание мойки, общей площадью 100,5 кв.м., литер Е, этажность 1, по адресу г. Ревда <адрес>, <адрес>, кадастровый №;

здание бокса по ремонту легковых автомобилей, общей площадью 84,9 кв.м., литер В, этажность 1, по адресу г. Ревда <адрес>, <адрес>, кадастровый номер: №;

здание котельной общей площадью 21,4 кв.м., литер Д, этажность 1, по адресу г. Ревда <адрес>, <адрес>, кадастровый №;

земельный участок площадью 1183 кв.м., расположенный по адресу: Ревда <адрес>, <адрес>, кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли;

земельный участок площадью 1578 кв.м. адрес: <адрес>, кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости (л.д. 9), согласно которому продавец продал, а покупатель купил в частную единоличную собственность следующие объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101040:293, общей площадью 1578 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли, местоположение участка: <адрес>, именуемый далее Земельный участок 1, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №;

земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1183 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торговли, местоположение участка: <адрес>, именуемый далее Земельный участок 2, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и расположенные в границах Земельного участка 1 и Земельного участка 2 нежилые здания:

нежилое здание мойки, кадастровый №, общей площадью 100,5 м2, этажность 1, местоположение: <адрес>, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

нежилое здание котельной, кадастровый №, общей площадью 21,4 м2, этажность 1, местоположение: <адрес>, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

нежилое здание шиномонтажа, кадастровый №, общей площадью 155,5 м2, этажность 1, подземная этажность 1, местоположение: <адрес>, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

нежилое здание бокса по ремонту легковых автомобилей, кадастровый номер, № общей площадью 84,9 м2, этажность 1, местоположение: <адрес>, принадлежащее Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

нежилое здание с пристроями и полуподвалом, кадастровый номер, № общей площадью 552,5 м2, этажность 1, в том числе подземных 1, местоположение: <адрес>, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно положениям п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредитора.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на земельном участке, принадлежащему истцу, был возведен спорный объект недвижимости без соответствующего разрешения на строительство.

Как видно из технического плана в отношении здания, расположенного по адресу <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащим истцу, нежилое здание представляет собой склад, площадь объекта 135,3, год завершения строительства объекта – 2010, разрешительная и проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении данного объекта недвижимости отсутствуют.

Вместе с тем, в данный период времени правообладателем земельного участка являлся третье лицо ФИО9, истец приобрёл земельный участок с указанной постройкой ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи, в связи с чем достоверно установлено, что ФИО2 строительство указанного здания не осуществлял, получение им разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию объективно невозможен.

Вопрос о легализации данного сооружения не возможен при отсутствии бесспорных доказательств его безопасности для жизни и здоровья граждан, соответствия требованиям о пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и градостроительным нормам, и правилам.

В подтверждение безопасности постройки истцом представлено заключение 3/152и-25 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным специалистом Многопрофильной негосударственной экспертной организации ООО «Независимая экспертиза» экспертом-строителем ФИО4 (л.д. 14-46). В соответствии с указанным заключением нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует требованиям градостроительным нормам, а именно «Правила землепользования и застройки городского округа Ревда Свердловской области». При размещении здания соблюдены требования №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Основные несущие конструкции здания (фундаменты, металлический каркас, ненесущие наружные стены), расположенного по адресу: <адрес>, находятся в нормальном исправном состоянии, при котором отсутствуют видимые повреждения, количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.). Следовательно, здание, расположенное по адресу: <адрес>, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. (л.д. 27-28).

Указанное заключение у суда сомнений не вызывает, никем не оспорено, свидетельствует о том, что возведенный объект не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Декларацией от ДД.ММ.ГГГГ изменен основной вид разрешенного использования земельного участка на основной вид разрешенного использования -склад. В соответствии с вышеуказанной декларацией, ФИО2, владеющий и использующий земельный участок на праве собственности на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № общей площадью 1183 м2, сообщил о смене основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, на новый основной вид разрешенного использования: Склад, код 6.9 вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Приложением к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412.

Таким образом, при возведении самовольной постройки истцом соблюдено целевое назначение земельного участка.

Согласно представленным доказательствам спорное строение возведено в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию.

Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, принимая во внимание представленные документы, суд считает, что требования истца о признании за ними права собственности на спорный объект недвижимости законы, обоснованы, поскольку постройка возведена в границах земельного участка, принадлежащим истцу на праве собственности, в отношении земельного участка имеются права, допускающие строительство на нем нежилого здания, постройка соответствует требованиям к параметрам застройки, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (обратное суду не доказано) и признаками самовольной постройки являются отсутствие документа, в соответствии с которым осуществлялось строительство указанного объекта, а также документы о ее регистрации, признаков злоупотребления правом со стороны истца суд не усматривает, ввиду приобретения земельного участка со спорным нежилым помещением, а также его наличия у предыдущих собственников, которые не предприняли мер для оформления надлежащих документов для строительства объекта и постановки его на кадастровый учет, признание права собственности на указанный объект права иных лиц не нарушает.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании права собственности на спорное нежилое здание.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к Администрации муниципального округа Ревда о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание склада общей площадью 135,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Данное решение является основанием для регистрации за ФИО2 право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество в Управлении Росреестра по Свердловской области и для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ревдинский городской суд.

Судья /подпись/ А.Р. Шаяхметова

<данные изъяты>

<данные изъяты>